Дело № 3а-127/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 22 октября 2020 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Наседкиной А.С. с участием представителя административного истца ФИО5 - ФИО2, представителей административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО3, ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО5 к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

Пак В.В. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 2229,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019г. в размере 4 718 823 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником данного нежилого здания, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2019г. определена в размере 20 985 437, 23 руб. приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019г. № 103 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости». Отчетом об оценке № 96.4/Н/2020, выполненным оценщиком ООО «Оценка-партнер», рыночная стоимость здания определена в размере 4 718 823 руб., что в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, исходя из которой исчисляется уплачиваемый налог на имущество.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца ФИО5, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. 

Представители министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО3, ФИО4 возражали против удовлетворения административного иска по тем основаниям, что представленный административным истцом отчет об оценке не является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости. Оценщиком не подтверждена величина физического износа объекта оценки, поскольку при уровне физического износа, определенного оценщиком, требуется полная замена конструктива, тем не менее, сделан вывод о том, что объект оценки находится в работоспособном состоянии, его эксплуатация возможна лишь при условия значительного капитального ремонта. Формула, использованная для расчета дополнительной корректировки физического износа для учета его экономической составляющей, приведена со ссылкой на статью, которая в свободном доступе отсутствует. Отсутствует информация о результатах практического применения предложенного метода определения физического износа. Определив величину экономического устаревания объекта оценки с использованием оценочных зон и базовых ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, оценщик не обосновал зависимость стоимости недвижимости от расположения в оценочных зонах и соответствия определенных зон рыночной ситуации в г. Хабаровске на дату оценки. Отказ от использования сравнительного подхода не обоснован. Границы диапазона рыночных цен занижены путем необоснованного исключения из стоимости объекта НДС, при отсутствии в источнике информации факта наличия НДС в цене предложения.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет. 

Из письменного отзыва заинтересованного лица администрации города Хабаровска следует, что по мнению администрации, если суд придет к выводу о том, что представленный административным истцом отчет об оценке №96.4/Н/2020 от 13.07.2020г. не является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки, в удовлетворении заявленных требований следует отказать. 

Заслушав участников процесса, допросив оценщика ФИО1, исследовав письменные доказательства из материалов дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, нежилое здание (лесоцех) с кадастровым номером №, площадью 2229,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, с 27.10.2008г. принадлежит на праве собственности Паку В.В.

Согласно статье 400 Налогового кодекса РФ физические лица являются плательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 01.01.2020г. единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015г. № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01.01.2017г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость здания, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 10.02.2020г., составляет 20 985 437,23 руб., определена по состоянию на 01.01.2019г. приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019г. № 103 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости», принятом в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке). Дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2020г. 

Согласно положениям статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть1). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Пак В.В., являясь собственником здания, налог на которое исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, в силу приведенной нормы имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. 

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость здания, административным истцом представлен Отчет №96.4/Н/2020 от 06.07.2020г., составленный оценщиком ООО «Оценка-Партнер» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 4 718 823 руб.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Изучив содержание Отчета об оценке № 96.4/Н/2020 от 06.07.2020г., суд приходит к выводу, что он соответствует вышеизложенным требованиям.

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2019г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктами 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 256, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком использован затратный подход, в рамках которого применен метод укрупнённых обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы), который предполагает расчет стоимости строительства (воспроизводства) сравнительной единицы аналогичного здания, на основании нормативных данных, с последующей корректировкой показателя. Отказ от доходного и сравнительного подходов и иных методов в рамках затратного подхода в Отчете обоснован.

Из Отчета следует, что объект оценки представляет собой нежилое здание лесоцеха 1973 года постройки. Общая площадь здания 2229,3 кв.м., строительный объём – 17 396 куб.м.; количество наземных этажей-1, подземных-нет; фундамент – бетонные блоки; наружные стены – кирпичные; перекрытия – железобетонные. Внутренняя отделка – штукатурка, побелка. Инженерные коммуникации – отопление центральное, водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация, электричество, вентиляция, слаботочная система. Класс качества –Econom.

Объект-аналог подбирался по аналогичным конструктивным решениям (класс конструктивной системы, общая этажность, схожие значение, конструктивные элементы, объемно-планировочные решения).

В качестве аналога использован типовой объект из Сборника «КО-ИНВЕСТ», Промышленные здания. В уровне цен на 01.01.2017г.», раздел 3.3 «Лесная,деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная промышленность», код объекта – ПЗ.03.000.0016. Объект-аналог – «Вспомогательные цехи». 

Оценщиком обоснованы и внесены корректировки на различие в объемно-параметрических характеристиках - на различие по высоте этажа, поправка на разницу в объеме (площади); также внесены регионально-климатические и регионально-экономические поправки и поправки на текущие цены при расчете стоимости строительства объекта оценки. Расчеты приведены в Отчете.

Прибыль предпринимателя определена в размере 17 %.

Произведен расчет стоимости строительства объекта аналога.

Физический износ объекта оценки определен в размере 54 %, состояние объекта оценивается как «неудовлетворительное», поскольку эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта. 

Признаки функционального устаревания не выявлены. 

Экономическое устаревание объекта оценки определено в размере 64% со ссылкой на местоположение объекта в пределах города – промышленный район, характеризующийся низкой экономической развитостью. Для определения размера экономического устаревания применен метод соотнесения ставок аренды за пользование земельным участков, с использованием данных решения Хабаровской городской Думы от 28.03.2000г. № 413 «Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам», постановление администрации города Хабаровска от 24.11.2016г. № 4279 «Об утверждении базовых размеров арендной платы на 2017, 2018 и 2019 годы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности», которые являются действующими и актуальными на дату оценки. 

Совокупный износ определен в размере 91 %. 

При определении среднего диапазона цен рынка недвижимости г. Хабаровска, оценщик исключил из цены предложения НДС, что не повлияло на размер рыночной стоимости объекта оценки, которая определялась затратным подходом. 

Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 4 718 823 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащие в отчете сведения дают надлежащее представление о характеристиках аналога, учтенных оценщиком при расчете величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Доводы Министерства о наличии противоречий между определенной оценщиком величиной физического износа и выводом о работоспособности объекта, суд считает не обоснованными.

Как следует из Отчета (стр. 28-29) определение физического износа в размере 54 % произведено оценщиком экспертным путем в соответствии с «Методикой определения физического износа гражданских зданий», утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970г. (далее – Методика).

Согласно пункту 2 Методики под физическим износом конструктивного элемента и здания в целом понимается ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их стоимости.

В соответствии с пунктом 12 Методики при величине физического износа от 41 до 60 % состояние объекта оценивает как неудовлетворительное, эксплуатация конструктивных элементов возможно лишь при условии значительного капитального ремонта.

Указанные выводы приведены в отчете. 

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что формула для расчета дополнительной корректировки физического износа для учета его экономической составляющей, выведена ею самостоятельно с использованием данных, приведенных в статье ФИО6 «Методы определения физического износа при оценке недвижимости». Данная статья имеется в свободном доступе, опубликована в 2011 году (ссылка на сайт приведена в отчете). Процент экономического устаревания определен с учетом того, что объект оценки расположен на значительном удалении от активных транспортных магистралей, что подтверждается картами сервиса 2 ГИС (стр. 33-34 отчета). Информация об отсутствии аналогов на открытом рынке для реализации сравнительного подхода приведена в отчете. С учетом того, что рыночная стоимость объекта для целей оспаривания кадастровой стоимости должна быть сформирована без учета НДС, а в соответствии со ст. 146 Налогового кодекса РФ реализация имущества является объектом обложения НДС, при определении диапазона рыночной стоимости ею из данных о предложениях к продаже НДС был исключен (стр. 66 отчета).

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость нежилого здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился в суд 24.08.2020г., согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости дата применения кадастровой стоимости, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда – 01.01.2020г., следовательно, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2020г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд, 

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО5 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 2229,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019г. в размере 4 718 823 руб. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз 

Решение в окончательной форме принято 29 октября 2020 года.