К делу № 2-271/2024 

23RS0007-01-2024-000592-27

ЗА О Ч Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

с. Белая Глина 10 октября 2024 года

Белоглинский районный суд

Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи Хижняк П.А.

При секретаре судебного заседания Байдиной С.И.

С участием истца ФИО1, представителя истца ФИО1 адвокат Вервейко А.С., предоставившая удостоверение № и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ.

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании неосновательного обогащения.

ФИО3 Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании неосновательного обогащения и взыскании неустойки в размере 7293687,95 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2033 м.кв. с расположенным на нем не жилым зданием площадью 140,9 м.кв из 1 этажа, кадастровый номер (условный) №, расположенные по адресу: РФ 

<

адрес>.

В соответствии с п.4 Договора цена недвижимого имущества определена сторонами 10770000 рублей, часть из которых в размере 6087000 рублей были переданы при подписании договора, а оставшиеся должны быть переданы до ДД.ММ.ГГГГ. 

Ответчик оттягивал заключение основного договора купли-продажи, кроме того документы на недвижимость, а именно площадь не жилого помещения, на момент заключения предварительного договора, не соответствовала его реальным размерам. Истец прекратил выплаты по предварительному договору, видя, что ответчик не предпринимает мер для заключения основного договора.

Для урегулирования сложившейся ситуации, ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика было направлено досудебное уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи, однако ответчик отказался получать претензию в связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд за защитой своих прав.

Просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи, взыскать с ответчика переданные по указанному договору денежные средства в размере 6439000 рублей, неустойку за пользование чужими денежными средствами в размере 854687,95 рублей, судебные расходы в размере 44669 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель Вервейко А.С. уточнили исковые требования и просили расторгнуть предварительный договор купли-продажи, взыскать с ответчика ФИО2 переданные по указанному договору денежные средства в размере 6439000 рублей, неустойку за пользование чужими денежными средствами в размере 1010351,97 рублей, судебные расходы в размере 45632 рублей.

Ответчик ФИО2 надлежаще извещенный о месте и времени судебного заседания телефонограммой в суд не явился, о причинах неявки суд не уведомил, возражения на исковое заявление не представил. 

Направленная по указанному в иске адресу судебная повестка возвращена в суд с отметкой истек срок хранения.

Частью 3 ст. 167 ГПК РФ предусмотрено, что суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Согласно части 1 статьи 115 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные повестки и иные судебные извещения доставляются по почте или лицом, которому судья поручает их доставить. Время их вручения адресату фиксируется установленным в организациях почтовой связи способом или на документе, подлежащем возврату в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Согласно правовой позиции изложенной в пункте 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

При установленных обстоятельствах, суд считает ответчика ФИО2 надлежаще извещенным о времени и месте судебного разбирательства.

На основании статьи 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства, в отсутствие ответчика. 

Исследовав материалы дела, суд принимает во внимание следующее.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2033 м.кв. с расположенным на нем не жилым зданием площадью 140,9 м.кв из 1 этажа, кадастровый номер (условный) №, расположенные по адресу: РФ 

<

адрес>(л.д.24).

По условиям предварительного договора продавец и покупатель обязуются в будущем заключить договор купли-продажи объекта недвижимости на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

В соответствии с п. 4 предварительного договора стоимость объекта недвижимости составляет 10770000 рублей. Согласно п. 4 предварительного договора покупатель вносит продавцу обеспечительный платеж в размере 6087000 рублей в день подписания предварительного договора, а 4683000 будут переданы частями 1913000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ и 2770000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. 

По условиям предварительного договора имущество переходит к покупателю до подписания указанного выше договора, покупатель приобретает право собственности на указанное не жилое помещение с момента государственной регистрации перехода права собственности (п.11).

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Таким образом, срок заключения основного договора можно определить указанием на определенную дату или на такое событие, которое не зависит от воли и действий сторон и должно наступить неизбежно. Если событие не обладает признаком неизбежности, то срок нельзя считать установленным. Таким образом, основной договор, должен быть заключен с покупателем не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени покупатель не получал уведомление о получении права собственности на объект недвижимости о возможности заключения основного договора. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Поскольку в договоре не указана точная дата передачи объекта недвижимости, то сторонам надлежит исходить из положений ст. 314 ГК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с заявлением о прекращении предварительного договора и возврате суммы обеспечительного платежа. Однако до настоящего времени продавец денежные средства по предварительному договору не вернул, на уведомление не ответил. Недвижимое имущество принадлежит продавцу ФИО2 на праве собственности(л.д.34-41). То обстоятельство, что ответчик не имел намерения заключать основной договор купли-продажи подтверждает тот факт, что он с момента заключения предварительного договора продолжал реконструкцию здания, благодаря чему его площадь выросла со 140,9 кв.м. как указано в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ до 396,9 кв.м.(л.д.34)

Согласно абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с п.4 Договора цена недвижимого имущества определена сторонами 10770000 рублей, большая часть из которых в размере 6087000 рублей были переданы при подписании договора, а оставшиеся должны быть переданы до ДД.ММ.ГГГГ. Договор подписан сторонами собственноручно. 

Таким образом, с учетом установленной договором от ДД.ММ.ГГГГ обязанности истца (покупателя) уплатить часть цены товара в сумме 6087000 руб., что при цене 1077000 руб. является существенной частью покупной цены, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате и, соответственно, правила статьи 429 ГК РФ к нему не применимы.

По мнению суда, заключенный сторонами договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента в несения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Статьей 1 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из приведенных положений норм права следует, что существом обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, является передача продавцом имущества в собственность покупателя. Обеспечить такую передачу может только собственник.

В силу п. 1 ст. 463 ГК РФ, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков. 

Вместе с тем, проверяя доказательства, предоставленные истцом в подтверждение произведенных им платежей в счет оплаты за недвижимое имущество по договору, суд приходит к выводу о том, что доводы истца об уплате денежных средств в размере 220000 рублей в период времени с 14 июня по конец сентября 2021 года и 132000 рублей в период времени до ДД.ММ.ГГГГ не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

Также в нарушение ст.56 ГПК РФ истцом не подтвержден факт передачи от истца к ответчику денежных средств в наличной форме в размере 352000 рублей, указанных истцом в досудебном уведомлении (л.д.25).

При указанных обстоятельствах, с учетом изложенных норм ГК РФ, удержание ответчиком внесенных истцом в качестве обеспечительного платежа денежных средств является необоснованным и указанные денежные средства подлежат взысканию, как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Разрешая заявленные требования, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания полученных им от истца в момент подписания предварительного договора денежных средств в сумме 6 087 000 рублей, которые являются неосновательным обогащением ответчика за счет истца, и подлежат возврату последнему. 

Из смысла части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации исходит, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

На основании статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного, в связи с этим обязательством.

Учитывая, что основной договор не заключен, иных оснований для удержания ответчиком денежных средств, полученных от истца, не установлено, ввиду недоказанности получения ФИО2 от истца спорных денежных средств в рамках иных правоотношений, сложившихся между сторонами, то сумма аванса 6 087 000 рублей подлежит возврату как неосновательное обогащение.

В соответствии с п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку установлен факт неправомерного удержания ответчиком денежных средств истца, то с ФИО2 подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно расчету, представленному истцом, а также с учетом суммы неосновательного обогащения подлежащей взысканию по мнению суда размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ (день получения ответчиком досудебной претензии) по ДД.ММ.ГГГГ (день получения заявления об уточнении исковых требований) составляет 949 662 рублей 23 копейки.

В соответствии с ч.6 ст.395 ГК РФ если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

Расчет процентов ответчиком не оспорен и по мнению суда оснований для снижения размера процентов не имеется.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны, понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. В данном случае с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная государственная пошлина в размере 43383 (сорок три тысячи триста восемьдесят три) рубля 31 копейку.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества: Земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2033 м.кв., а также здания назначение- не жилое, общей площадью -140,9 м.кв., состоящего из 1 этажа, кадастровый номер (условный) №, расположенных по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2. 

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ ОВД 

<

адрес>) в пользу ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт 

<

...> выдан ДД.ММ.ГГГГ ОВД 

<

адрес>) 6087000 (шесть миллионов восемьдесят семь тысяч) рублей, неустойку за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 949662 (девятьсот сорок девять тысяч шестьсот шестьдесят два) рубля 23 копейки, расходы по оплате государственной пошлины в размере 43383 (сорок три тысячи триста восемьдесят три) рубля 31 копейку, а всего 7080045(семь миллионов восемьдесят тысяч сорок пять) рублей 54 копейки. 

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. 

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. 

Мотивированное решение составлено 15 октября 2024 года.

Судья Белоглинского

районного суда П.А. Хижняк