УИД 77RS0026-02-2025-000689-61

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июня 2025 года город Москва

Таганский районный суд города Москвы в составе

председательствующего судьи Синельниковой О.В.,

при секретаре Нестерове А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1012/2025 по иску **********а Алексея Алексеевича к АО «СЗ «Филит» о соразмерном уменьшении стоимости объекта, взыскании стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, признании договора недействительным в части, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ********** А.А. обратился в суд с иском к ответчику АО «СЗ «Филит» и просит взыскать в качестве возмещения расходов на устранение недостатков квартиры денежные средства в размере 649.423 руб. 15 коп, неустойку за просрочку удовлетворения требования потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков за период с 01 января 2025 года по день фактического исполнения обязательств, расходы на оплату услуг экспертного учреждения 70.000 руб., денежные средства в размере 184.956 руб. 75 коп. в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия, компенсацию морального вреда в размере 50.000 руб., штраф, расходы на составление доверенности в размере 1.900 руб., расходы на оплату почтового отправления размере 344 руб. 44 коп., а также просит признать недействительным п. 4.4 договора участия в долевом строительстве № ********** 6-4(кв)-4/17/7(1) (АК), заключенного между истцом и ответчиком.

Истец мотивирует свои требования тем, что 05 июля 2022 года между истцом и АО «СЗ «Филит» был заключен договор участия в долевом строительстве № ********** 6-4 (кв)-4/17/7(1) (АК). В соответствии с условиями данного договора АО «СЗ «Филит» приняло на себя обязательства построить объект недвижимости - жилой многоквартирный дом, расположенный по строительному адресу: г. Москва, ЗАО, ********** парк, ул. **********, вл. 6, вл. 6T (1 этап). Акт приема-передачи квартиры был подписан 22 октября 2024 года, согласно которому истцу была передана квартира № 425 с отделкой. 

Однако ответчик нарушил условия договора в части качества передаваемого объекта, в досудебном порядке спор остался не урегулирован, в связи с чем истец вынужден обратиться с данным иском в суд.

Кроме того, как указывает истец, положения договора об участии в долевом строительстве в той части, в которой предусмотрена неизменность цены договора в случаях увеличения или уменьшения фактической площади помещения по данным обмеров БТИ по сравнению с проектной площадью, противоречат ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, а также 29 Закона «О защите прав потребителей».

Истец в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика АО «СЗ «Филит» ФИО1 в судебное заседание явилась, представил письменные возражения, доводы которых в судебном заседании поддержала.

Суд, выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, считает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1, ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Требования, предъявляемые к качеству объекта долевого строительства, критерии недостатков, признаваемых существенными, а также права участника долевого строительства и требования, которые он может предъявить к застройщику в связи с выявлением ненадлежащего качества объекта долевого строительства, предусмотрены положениями ст. 7 Закона № 214-ФЗ.

Судом установлено, что 05 июля 2022 года между истцом и АО «СЗ «Филит» был заключен договор участия в долевом строительстве № ********** 6-4 (кв)-4/17/7(1) (АК). В соответствии с условиями данного договора АО «СЗ «Филит» приняло на себя обязательства построить объект недвижимости - жилой многоквартирный дом, расположенный по строительному адресу: г. Москва, ЗАО, ********** парк, ул. **********, вл. 6, вл. 6T (1 этап). 

В соответствии с п. 4.1 договора цена объекта долевого строительства составляет 15.425.392 руб. 95 коп., которая оплачена истцом в полном объеме.

Акт приема-передачи квартиры был подписан 22 октября 2024 года.

Согласно Заключению эксперта № 22.12.2024/02, качество квартиры не соответствует стандартам ГОСТов, стоимость устранения недостатков и дефектов, обнаруженных в процессе эксплуатации, составляет 649.423 руб. 15 коп.

В адрес ответчика направлена претензия с требованием выплатить стоимость устранения строительных недостатков, которая осталась без удовлетворения.

Сторона ответчика не согласилась с представленным истцом заключением эксперта, как в части определенной стоимости выявленных недостатков, так и объема таковых, возникших по вине застройщика, а потому на основании соответствующего ходатайства стороны ответчика судом была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Грандситистрой».

Согласно заключению судебной экспертизы визуально-инструментальным обследованием установлено, что в объекте долевого строительства - квартире № 425, расположенной по адресу: г. Москва, в.т.м.о. ********** Парк, ул. **********, д. 6А, корп. 1, имеются дефекты/недостатки, которые не соответствуют условиям договора участия в долевом строительстве № ********** 6-4(кв)-4/17/7(1)(АК) от 05 июля 2022 года и требованиям п. 2 ст. 7 ФЗ № 214, технических регламентов, применяемых на обязательной основе в соответствии с СП, ГОСТ и т. д., в части качества строительно- монтажных работ, которые подробно по пунктам указаны в таблице № 2 (стр. 30-32) исследовательской части настоящего заключения, иллюстрации Приложения № 1.

Стоимость устранения дефектов/недостатков в объекте долевого строительства квартире № 425, расположенной по адресу: г. Москва, в.т.м.о. ********** Парк, ул. **********, д. бА, корп. 1, возникших в результате нарушения обязательных требований строительных норм и правил (СП, ГОСТ и т. д.) при производстве строительно-монтажных работ Застройщиком, представлена в локальной смете Приложения № 2 и составляет, с учетом рыночной стоимости работ и материалов, на момент проведения экспертизы, 338.436 руб. 38 коп., в том числе НДС, а именно стоимость: работ – 179.599 руб.74 коп., материалов – 158.836 руб. 64 коп.

Указанное заключение экспертов является ясным, полным, сомнений в правильности и обоснованности не имеется, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного экспертного заключения, экспертиза проводилась экспертами, квалификация которых подтверждена. Заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы, составлено и подписано экспертами в соответствии со ст. 83, 86 ГПК РФ, выводы заключения не опровергнуты сторонами.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что не доверять выводам судебной экспертизы оснований не имеется, в связи с чем, соглашается с заключением экспертов.

Федеральным Законом от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 482-ФЗ) были внесены изменения в Закон № 214-ФЗ.

Статья 10 Закона № 214-ФЗ дополнена частью 4 следующего содержания: при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Согласно п. 5 ст. 6 Закона № 482-ФЗ, положения ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01 января 2025 года.

Указанные изменения вступили в силу с 01 января 2025 года.

В силу п. 1 ст. 4 ГК РФ действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, придание обратной силы закону исключительный тип его действия во времени, использование которого относится к прерогативе законодателя, при этом либо в тексте закона содержится специальное решение о таком действии во времени, либо в правовом акте о порядке вступления закона в силу имеется подобная норма. Законодатель, реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, учитывает специфику регулируемых правом общественных отношений.

Поскольку действие нормы, предусмотренной ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ, в силу изменений предусмотренных Законом № 482-ФЗ, распространяется на договоры, заключенные до 01 января 2025 года, разрешение спора после 01 января 2025 года должно осуществляться в соответствии с действующей нормой.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотренных законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Исходя из анализа действующего законодательства, согласно ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ наступление гражданско-правовых последствий связано с фактом удовлетворения судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе удовлетворения требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков.

Право на компенсацию расходов на устранение недостатков, убытков, штрафов и неустоек не может возникнуть у истца ранее даты принятия судебного акта, определяющего сумму ущерба, поскольку только судебным актом устанавливается правовая определенность спорных отношений и определяются взаимные правовые обязанности их участников (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2015 года № 305- ЭС14-2110).

Из системного толкования указанных норм следует, что общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика после 01 января 2025 года, при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к качеству объекта, не может превышать 3% от цены договора.

Оценивая собранные по делу доказательства в совокупности с нормами действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства бесспорно установлено, что качество переданного ответчиком-застройщиком истцу объекта (квартиры) не соответствует условиям заключенного между сторонами договора, а потому требования истца о взыскании с ответчика расходов на устранение недостатков квартиры являются обоснованными. При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца 338.436 руб. 38 коп. Указанная сумма не превышает 3 % от цены договора, что составляет 462.761 руб. 79 коп.

В соответствии с абз. 4 п. 1 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 № 326 (в редакции постановления Правительства РФ от 26 декабря 2024 года № 1916) неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом ч. 8 ст. 7 и ч. 3 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 01 января 2025 года до 30 июня 2025 года включительно.

Таким образом, указанное в исковом заявлении требование о взыскании неустойки не подлежит удовлетворению судом в силу моратория, установленного вышеуказанным Постановлением Правительства Российской Федерации № 326.

Право потребителя требовать компенсации морального вреда предусмотрено ч. 2, ст. 10 Закона № 214-ФЗ, в связи с чем, суд считает возможным удовлетворить исковые требования о взыскании компенсации морального вреда частично и взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда, с учетом нравственных страданий, вызванных нарушением прав потребителя, в размере 10.000 руб., принимая во внимание при определении размера компенсации фактические обстоятельства дела и принцип разумности.

Согласно ч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ, с учетом Федерального закона от 08 августа 2024 года № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Истец направил в адрес ответчика претензию о выплате стоимости строительных недостатков в период действия моратория. Таким образом, штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Рассматривая требования истца о признании недействительным п. 4.4 договора участия в долевом строительстве, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 4.4 договора участия в долевом строительства, стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 (ноль целых пять десятых) кв.м. в случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства до 0,5 кв. м включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения, цена договора изменению не подлежит.

В соответствии с п. 4.6 договора если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади более чем на 0,5 кв. м, то участнику долевого строительства возвращается разница в течение 10 рабочих дней после предоставления участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства.

В п. 3 ст. 10 ГК РФ закреплена норма презумпции добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений: в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Условий, имеющих признаки недействительности, в рассматриваемом п. 4.4 договора не имеется.

В силу положений п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих условий договора.

Оценив фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что договор, в том числе, и оспариваемый пункт, был заключен на основании свободного волеизъявления сторон, не нарушает прав истца, поскольку п. 4.4 предусмотрена возможность перерасчета цены договора, если кадастровая площадь отличается от проектной площади квартиры, в связи с чем, оснований для признания недействительным п. 4.4 договора, у суда не имеется.

Суд также отмечает, что истец, располагая на стадии заключения договора полной информацией об условиях указанного договора, добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, принял на себя все права и обязанности, определенные п. 4.4 договора, каких-либо протоколов разногласий ответчику не направлялось. Отметок истца на самом договоре о несогласии с данным пунктом не содержится.

22 октября 2024 года застройщиком передана истцу квартира, общая приведенная площадь которой составила 41,20 кв. м, что следует из передаточного акта.

С учетом изложенного, разница между общей приведенной площадью квартиры и ее проектной общей приведенной площадью составила 0,5 кв.м, что в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве основанием для произведения взаиморасчетов не является, в связи с чем, отказывает в удовлетворении требования о взыскании с ответчика стоимости излишне оплаченной стоимости.

Судом учитывается, что сторонами договора согласован размер отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, что не противоречит требованиям закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу. Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (ч. 4 ст. 1 ГПК РФ).

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что перечень судебных издержек, предусмотренный ГПК РФ, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети «Интернет»), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность. Расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Расходы по проведению строительно-технической экспертизы суд относит к необходимым для защиты прав истца, так как вышеуказанная экспертиза послужила основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. Согласно представленным документам расходы по проведению досудебной экспертизы понесены истцом в размере 70.000 руб. Поскольку требования истца удовлетворены частично, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов по оплате стоимости досудебной строительной экспертизы в размере 36.400 руб., расходов по оплате доверенности в размере 988 руб., а также почтовых расходов в размере 179 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13.961 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования **********а Алексея Алексеевича к АО «СЗ «Филит» о соразмерном уменьшении стоимости объекта, взыскании стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, признании договора недействительным в части – удовлетворить частично.

Взыскать с АО «СЗ «Филит» (ИНН *) в пользу **********а Алексея Алексеевича (СНИЛС *5) расходы на устранение недостатков квартиры в размере 338.436 руб. 38 коп., компенсацию морального вреда в размере 10.000 руб., расходы на оформление доверенности в размере 988 руб., почтовые расходы в размере 179 руб., расходы, связанные с оценкой, в размере 36.400 руб.

В остальной части иска – отказать.

Взыскать с АО «СЗ «Филит» (ИНН *) государственную пошлину в доход бюджета в размере 13.961 руб.

Представить отсрочку исполнения решения суда до истечения действия положений постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 № 326 (в редакции постановления Правительства РФ от 26 декабря 2024 года № 1916, а также последующих редакций).

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Таганский районный суд города Москвы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 05 августа 2025 года.