Административное дело № 3а-285/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 мая 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Кириченко М.Б.,

при ведении протокола помощником судьи Горбуновой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Стройсервис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

ООО «Стройсервис» обратилось в Краснодарский краевой суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, общей площадью 21 017 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>», в размере его рыночной стоимости 12 191 000 рублей по состоянию на 01.01.2020 года, а также установить, что определенную решением суда кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, следует применять с 01.01.2020 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки, и обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю внести в Единый государственный реестр недвижимости соответствующие сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что согласно выписке из ЕГРН от 17.06.2021 года кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2020 года определена в размере 27 286 791, 44 рублей. Административный истец, не согласившись с определенным размером кадастровой стоимости спорного земельного участка, обратился 03.03.2022 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. В подтверждение заявленной рыночной стоимости спорного земельного участка, административный истец представил отчет об оценке № 604-12/О от 17.12.2021 года, подготовленный ООО «Экспертно-правовая компания «ЛЕВ», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2020 года составила 12 191 000 рублей. Решением комиссии № 4/1 от 01.04.2022 года отклонено заявление административного истца об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, поскольку отчет выполнен с нарушениями. 

Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью указанного земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, что нарушает права и затрагивает его интересы, как плательщика земельного налога. 

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 настаивал на удовлетворении административных исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Главой Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района Голубь Е.В. направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело без участия представителя администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района, в удовлетворении требований административного истца отказать. 

Представителем административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО2 направлен отзыв по делу, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю. 

Представителем административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просит вынести законное и обоснованное решение. Также представителем направлено возражение на заключение эксперта, согласно которому считает, что заключение эксперта выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав мнения лиц, участвующих в деле, проверив доводы административного искового заявления и поступивших письменных отзывов и возражения на административный иск, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу абзаца 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28) с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно представленным по запросу суда информационному письму Филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 27.01.2023 года № 27-01661-ГС/23 и выпискам из ЕГРН, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, общей площадью 21 017 +/- 51 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

Адрес...> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для производственных целей.

Таким образом, ООО «Стройсервис» наделено правом на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.10.2020 года № 1882 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> в размере 27 286 791, 44 рубль и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01.01.2021 года до 26.12.2022 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2020 года.

Также кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> в размере 27 286 791,44 рубль была определена ГБУ «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ и согласно статье 18 Закона № 237-ФЗ с 26.12.2022 года до 01.01.2023 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2020 года.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 года № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> в размере в размере 38 530 676,27 рублей и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-Ф3 с 01.01.2023 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2022 года.

Вышеприведенная информация также отражена в письме Филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 27.01.2023 года № 27-01661-ГС/23 (л.д. 100-101 том 1).

Таким образом, на момент рассмотрения судом настоящего административного дела, оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является архивной.

В силу пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости, с учетом изложенного, суд считает 01.01.2020 года верной датой определения кадастровой стоимости.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. 

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № 604-12/О от 17.12.2021 года, выполненный ООО «Экспертно-правовая компания «ЛЕВ», из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> составляет 12 190 000 рублей по состоянию на 01.01.2020 года.

Указанный отчет об оценке вместе с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости был представлен в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края 03.03.2022 года.

Решением комиссии № 4/1 от 01.04.2022 года отклонено заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...>, поскольку отчет выполнен с нарушениями. В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости, определенной в размере 27 286 791,44 рубля по состоянию на 01.01.2020 года, отраженной в Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29.12.2021 года, которое составляет 55 %.

Предоставленный административным истцом отчет об оценке, выполнен по заказу и исключительно в интересах административного истца, его составление оплачено административным истцом. Оценщик, выполнявший указанное исследование, не предупреждался об уголовной ответственности за содержание проведенного исследования.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.

С учетом положений статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 06.02.2023 года назначил судебную экспертизу, поручив ее производство ООО «Атлас-Консалт». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения его кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в письменном заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению эксперта № 193-285/2023, подготовленного экспертом ООО «Атлас-Консалт» ФИО4, отчет об оценке № 604-12/О от 17.12.2021 года, выполненный ООО «Экспертно-правовая компания «ЛЕВ», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В заключении эксперта приведена таблица на соответствие отчета об оценке общим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (л. 23-38 заключения эксперта). Также эксперт указывает, что объекты - аналоги, подобранные оценщиком, не сопоставимы с оцениваемым участком по местоположению (г

<

Адрес...>). Нарушение п.22б ФСО № 7. 

Кроме того, оценщиком принята корректировка на торг в размере 7 % - для смешанной коммерческой торговли, тогда как оцениваемый земельный участок используется в производственных целях. Корректировка на различие в инженерных коммуникациях также ошибочно принята для вида разрешенного использования - смешанная коммерческая торговля. Нарушение п. 5 ФСО № 3.

Учитывая, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости опровергнуты заключением судебной экспертизы, отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, оценивая отчет об оценке № 604-12/О от 17.12.2021 года, выполненный ООО «Экспертно-правовая компания «ЛЕВ», как доказательство по делу, суд приходит к выводу, что он составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отражает действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, эксперт определил, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, общей площадью 21 017 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2020 года составляет 22 190 000,00 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Выражая несогласие с выводами, содержащимися в заключении эксперта, представителем административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 представлены письменные возражения на экспертное заключение, согласно которому считает, что заключение эксперта выполнено с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, от 25.09.2014 года № 611.

Так, представитель административного ответчика указывает, что экспертом некорректно выбраны объекты сравнения для оценки рыночной стоимости объекта экспертизы. Объекты-аналоги № 1, 2, 3, 4 имеют следующие виды разрешенного использования: объект-аналог № 1 - для размещения торгово-офисных и бытовых объектов (скриншот на странице 60 заключения), объект-аналог № 2 - объекты придорожного сервиса (скриншот на странице 60), объект-аналог № 3 - под коммерцию (скриншот на странице 61), объект-аналог № 4 - для размещения объектов торговли (скриншот на странице 61), что не соответствует объекту экспертизы, который разрешено использовать под производственные цели. Применение в качестве объекта сравнения объекта-аналога № 3 некорректно, поскольку в тексте объявления указано о срочной продаже данного земельного участка (скриншот на странице 61 заключения), таким образом, указанная в объявлении стоимость не отражает тенденции, сложившиеся на рынке.

Представитель административного ответчика также указывает, что скорректированная стоимость 1 сотки земельного участка объекта-аналога № 2 (83 430 рублей) на 38% ниже скорректированной стоимости 1 сотки земельного участка объекта-аналога № 4 (134 960 рублей) (таблица № 4, страница 52 заключения), что говорит о некорректно подобранных объектах-аналогах, неоднородности выборки.

Кроме того, представитель административного ответчика указывает, что полученное экспертом в результате расчетов (таблица № 4, страница 52 заключения) значение рыночной стоимости 1 сотки объекта экспертизы (105 583 рубля) на 34% ниже среднего значения (160 655,83 рублей), определенного экспертом при анализе рынка (таблица № 3, страница 50 заключения), пояснения эксперта отсутствуют.

Ознакомившись с заключением эксперта, представитель административного истца по доверенности ФИО1 также выразил несогласие с результатами судебной экспертизы № 193-285/2023, подготовленной экспертом ООО «Атлас-Консалт» ФИО4, представил письменные пояснения, из которых следует, что в заключении выявлены следующие замечания относительно выводов эксперта о нарушениях, допущенным оценщиком при составлении отчета об оценке:

- необъективно утверждение эксперта о том, что объекты - аналоги, подобранные оценщиком, не сопоставимы с оцениваемым участком по местоположению (

<

Адрес...> - Динской район/ г. Армавир) в нарушение п.22б ФСО № 7, ввиду того, что расположение сравниваемых объектов в различных населенных пунктах региона расположения не является нарушением федеральных стандартов оценки. Все подобранные объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с учетом применения метода корректировок согласно п.22д ФСО № 7, согласно которому при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. В данном случае по параметру местоположение применена корректировка (страница 34 отчета «Корректировка на местоположение»);

- в отчете об оценке был использован источник данных исследования на сайте компании «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» на 01.01.2020 года. На момент проведения оценки и составления отчета на сайте компании «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» были добавлены уточнения, что значения скидки на торг в первой группе помимо офисной, торговой, коммунальной застройки включают также значение скидки на торг для земельных участков производственного и складского назначения. Представителем административного истца в пояснениях представлены выкопировки таблиц данных на сайте компании «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт», опубликованные на момент составления отчета и данных, опубликованных на момент рассмотрения экспертного заключения. В источнике приводится среднее значение скидки на торг для всей анализируемой группы, данное значение использования в отчете об оценке № 604-12/О от 17.12.2021 года. Оценщик в отчете об оценке использует наиболее соответствующие объекту оценки и объектам-аналогам значения, что говорит о соответствии указанного отчета об оценке нормам ФСО;

- по мнению эксперта, корректировка на различие в инженерных коммуникациях также ошибочно принята для вида разрешенного использования - смешанная коммерческая торговля, нарушение п. 5 ФСО № 3, однако данное утверждение, по мнению представителя административного истца, не соответствует действительности. В отчете об оценке был использован источник данных исследования на сайте компании «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» на 01.01.2020 года. В источнике приводится среднее значение корректировок на инженерные коммуникации для группы «Земельные участки населенных пунктов, промышленности или смежные с ними, где в непосредственной близости имеются соответствующие магистрали, линейные сооружения либо соответствующая инфраструктура (незастроенные, без учета элементов благоустройства)». Эксперт безосновательно считает, что в данную группу входит лишь смешанная коммерческая торговля. Проанализированная группа включает в себя информацию о значениях влияния наличия того или иного инженерного оснащения на стоимость объекта для земельных участков различных видов использования от земель населенных пунктов до земель категории «земли промышленности». Оценщик в отчете об оценке использует наиболее соответствующие объекту оценки и объектам-аналогам значения, что говорит о соответствии указанного отчета об оценке нормам ФСО, в частности п. 5 ФСО № 3.

Также представителем административного истца в заключении выявлены замечания относительно выводов эксперта при определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества:

- эксперт приводит данные о предложении земельных участков, не относящихся к сегменту объекта оценки по основному и важнейшему параметру «назначение» земельного участка, так эксперт в качестве аналогов выбирает земельные участки коммерческого назначения, но указывает ложное назначение «промназначение»;

- источник информации, который использует эксперт для анализа рынка и подбора аналогов содержит архивные данные с сайта «Авито», который классифицирует все участки на 3 группы: ИЖС (жилая застройка), сельхозназначение и промназначение, в связи с чем, авторы объявлений о продаже земельных участков для целей коммерческого использования вынуждены публиковать объявления в группу «Промназначение», что не характеризует участки с точки зрения возможности промышленной застройки. Производственно-складская или промышленная застройка подразумевает использование земельных участков большой площади, таким образом, площадь объектов-аналогов 6,7,9 соток (объекты-аналоги № 2,3,4) исключает возможность производственно-складской или промышленной застройки;

- использование в качестве аналогов земельных участков иного сегмента рынка, к тому же игнорирование корректировки на вид разрешенного использования, является критическим нарушением, искажающим результаты оценки: согласно тексту объявлений подобранных экспертом аналогов, объект-аналог № 1 предназначен для офисно-торговой деятельности, использование данного земельного участка невозможно для целей производственно-складской застройки; объект-аналог № 2 предназначен для придорожного сервиса, что несопоставимо с производственно-складской застройкой; объект-аналог № 3 предназначен для коммерческих целей, особенно связанного с услугами по погребению, что несопоставимо с производственно-складской застройкой; объект-аналог № 4 предназначен для «коммерции», что несопоставимо с производственно-складской застройкой;

- площадь объекта оценки больше площади аналогов в 11 и более раз, назвать такие аналоги сопоставимыми невозможно, что подтверждается данными источника, который эксперт использует для определения корректировки на площадь. На странице 54 экспертного заключения корректировка внесена в соответствии с табл. 33 Справочника оценщика недвижимости под ред. ФИО5 «Земельные участки. Часть 2» (2018, г. Нижний Новгород). На странице 100 Справочника оценщика недвижимости под ред. ФИО5 «Земельные участки. Часть 2» (2018, г. Нижний Новгород) указано, что авторы обращают внимание на то, что использование корректировки также ограничено для резко отличающихся по площади объектов (в данном случае земельных участков), поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может рассматриваться как объект-аналог. 

Таким образом, представитель административного истца и представитель административного ответчика ставят под сомнение достоверность выводов эксперта ввиду наличия в заключении эксперта нарушений требований законодательства в области оценочной деятельности.

В силу положений части 4 статьи 49 КАС РФ эксперт обязан явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

Из указанного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае наличия в заключении неопределенности выводов, препятствующей установлению обстоятельств дела или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний.

Суд воспользовался процессуальным правом на вызов эксперта для дачи пояснений в целях устранения возражений относительно представленного им доказательства для получения возможности дальнейшей его оценки. 

Из представленных письменных пояснений эксперта ФИО4 относительно нарушений в заключении, выявленных представителем административного ответчика, следует, что согласно рыночным данным все объекты-аналоги относятся к сегменту земельных участков промышленного назначения, имеют сходные качественно-количественные и ценовые характеристики (расположены в середине ценового диапазона).

Относительно замечания о том, что применение в качестве объекта сравнения объекта-аналога № 3 некорректно, поскольку в тексте объявления указано о срочной продаже данного земельного участка, эксперт указал, что предлагаемая продавцом цена земельного участка соответствует средней цене земель промназначения (середина ценового диапазона). В соответствии с п. 22д ФСО № 7 «Оценка недвижимости», базируясь на принципе минимального вклада указанного параметра в итоговую рыночную стоимость, экспертом принято решение не вносить корректировки по данному параметру.

Относительно замечания о том, что скорректированная стоимость 1 сотки земельного участка объекта-аналога № 2 (83 430 рублей) на 38% ниже скорректированной стоимости 1 сотки земельного участка объекта-аналога № 4 (134 960 рублей), также значение рыночной стоимости 1 сотки объекта экспертизы (105 583 рубля) на 34% ниже среднего значения (160 655,83 рублей), определенного экспертом при анализе рынка (таблица № 3, страница 50 заключения), эксперт указал, что приведенные таблице № 3 ценовые характеристики указаны без вносимых далее корректировок, учитывающих различие по основным ценообразующим характеристикам, а также состоянию рынка (корректировка на торг).

Из представленных письменных пояснений эксперта ФИО4 относительно нарушений в заключении, выявленных представителем административного истца, следует, что относительно вывода эксперта о том, что объекты - аналоги, подобранные оценщиком, не сопоставимы с оцениваемым участком по местоположению (

<

Адрес...> - Динской район/ г. Армавир) в нарушение п.22б ФСО № 7, эксперт пояснил, что аналоги, принятые оценщиком, несопоставимы с оцениваемым объектом по основному ценообразующему фактору - местоположению. Экспертом проанализирован рынок сопоставимой производственной (промышленной) недвижимости в районе местоположения оцениваемого объекта на дату определения кадастровой стоимости - 01.01.2020 года. Результаты анализа представлены в таблице 3 заключения на странице 50. На открытом рынке в районе местоположения оцениваемого объекта (

<

Адрес...>) экспертом выявлены предложения о продаже сопоставимых земельных участков.

Относительно вывода эксперта о том, что оценщиком принята корректировка на торг в размере 7 % - для смешанной коммерческой торговли, тогда как оцениваемый земельный участок используется в производственных целях, эксперт пояснил, что корректировки отражают состояние определенного сегмента рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект. Соответственно земельный участок (объект оценки) относится к сегменту производственной недвижимости, значит, и корректировки также должны относиться к производственной недвижимости.

Относительно замечания о том, что эксперт приводит данные о предложении земельных участков, не относящихся к сегменту объекта оценка по основному и важнейшему параметру - назначение земельного участка, эксперт пояснил, что земельный участок, принятый экспертом в качестве аналога № 1, согласно объявлению о его продаже, отнесен к сегменту промназначения и предназначен, в том числе, для бытовых объектов. Земельный участок, принятый экспертом в качестве аналога № 2, согласно объявлению о его продаже, отнесен к сегменту промназначения и предназначен для придорожного сервиса. Земельный участок, принятый экспертом в качестве аналога № 3, согласно объявлению о его продаже, отнесен к сегменту промназначения. Земельный участок, принятый экспертом в качестве аналога № 4, согласно объявлению о его продаже, отнесен к сегменту промназначения. Таким образом, согласно рыночным данным, все объекты-аналоги относятся к сегменту земельных участков промышленного назначения, имеют сходные качественно-количественные и ценовые характеристики (расположены в середине ценового диапазона).

Относительно замечания о том, что площадь объекта оценки больше площади аналогов в 11 и более раз, эксперт пояснил, что им к стоимости объектов - аналогов внесены корректировки, учитывающие различие по площади. Корректировка внесена в соответствии с таблицей 33 Справочника оценщика недвижимости под ред. ФИО5 «Земельные участки. Часть 2» (2018, г. Нижний Новгород). К стоимости аналогов (площадью 1 га) внесены понижающие корректировки в размере 10%. Исследование НП СРО «Деловой Союз Оценщиков» не является обязательным к применению. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 подтвердил письменные пояснения относительно нарушений, выявленных в экспертном заключении, суду также пояснил, что, объект оценки расположен в 

<

Адрес...>, объекты - аналоги, подобранные оценщиком, расположены в Динском районе и в г. Армавире, они сопоставимы с объектом оценки по целевому назначению, однако несопоставимы по основному ценообразующему фактору - местоположению.

В части исследований компании «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» эксперт дополнительно пояснил, что исследования «СтатРиелт» анализируют положения рынка коммерческой недвижимости и в него включен, в том числе, подсегмент производственной недвижимости, поэтому если исследуется сегмент коммерческой недвижимости и подсегмент производственной недвижимости, то корректировки должны быть по производственной недвижимости, а не по коммерческой.

В части подобранных экспертом объектов-аналогов, эксперт также пояснил, что на странице 50 экспертом представлены предложения о продаже участков промышленного назначения в 

<

Адрес...> в районе местоположения объекта оценки, принятые экспертом объекты-аналоги соответствуют по цене среднему диапазону. В объявлении о продаже объекта земельного участка можно написать любую информацию, но ценовая характеристика, а конкретно количество рублей за единицу площади говорит о том, что это участок промышленного назначения. 

Эксперт также указал, что оценщик принимал за основную ценообразующую характеристику - площадные характеристики, эксперт в своем исследовании - местоположение, поэтому возникли замечания. Все объекты-аналоги, принятые экспертом, находятся в г. Тихорецке, некоторые находятся рядом с объектом оценки, изменение вида разрешенного использования не требуется в данном случае. По мнению эксперта, прежде всего аналоги должны быть сопоставимы по местоположению, поскольку по площади, по виду разрешенного использования можно внести корректировки. 

Таким образом, пояснения эксперта, данные им в судебном заседании и представленные в письменном виде, опровергают доводы представителя административного истца и административного ответчика.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральному закону от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода методом сравнительного анализа продаж. Отказ эксперта от применения затратного и доходного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 42-43 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, содержатся ссылки на источники используемой информации, к заключению приложены скриншоты объявлений; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных районам расположения объекта оценки; произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; экспертом надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с дополнительным заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. 

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доводы представителей административного истца и административного ответчика о допущенных, по их мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта № 193-285/2023, подготовленного экспертом ООО «Атлас-Консалт» ФИО4, на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2020 года. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом абзаца 4 части 1.1 статьи 391 НК РФ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 03.03.2022 года (дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости). 

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, следует, что, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

При изложенных обстоятельствах, оспариваемая архивная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости, определенная по состоянию на 01.01.2020 года, подлежит установлению на период с 01.01.2021 года до 01.01.2023 года. 

С учетом изложенного, заявленные административные исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Кроме того, генеральным директором ООО «Атлас-Консалт» ФИО6 заявлено ходатайство о взыскании с ООО «Стройсервис» расходов за производство судебной экспертизы в размере 75 000,00 рублей.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Согласно части 1 статьи 103, пункту 1 статьи 106 КАС РФ, судебные расходы состоят, в том числе из издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

С учетом характера рассмотренного судом спора, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости (пункт 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года № 20-П).

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и размером его рыночной стоимости по состоянию на оспариваемую дату составляет 18,6 %, что укладывается в приемлемый с точки зрения существенных стандартов государственной оценки диапазон отклонений, не является многократным и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца. 

Административными ответчиками не оспаривалось право ООО «Стройсервис» на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.

Кроме того, вопрос о возложении оплаты за проведение судебной экспертизы разрешен вступившим в законную силу определением суда от 06.02.2023 года.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающим требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе, документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

С учетом вышеизложенного, ходатайство генерального директора ООО «Атлас-Консалт» ФИО6 о взыскании с ООО «Стройсервис» расходов за производство судебной экспертизы в размере 75 000,00 рублей суд находит обоснованным, подлежащим удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Стройсервис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, общей площадью 21 017 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, в размере его рыночной стоимости равной 22 190 000, 00 (двадцать два миллиона сто девяносто тысяч) рублей, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2020 года, на период с 01.01.2021 года до 01.01.2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...> считать 03.03.2022 года. 

Взыскать с ООО «Стройсервис» в пользу ООО «Атлас-Консалт» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 75 000,00 (семьдесят пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда М.Б. Кириченко 

Решение суда в окончательной форме составлено 06 июня 2023 года.