Дело № 2-292/2025

УИД 76RS0013-02-2024-004206-05

Мотивированное 

решение

 изготовлено 12 марта 2025 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Рыбинский городской суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Леоновой Е.С.,

при секретаре Букаревой С.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 февраля 2025 г. в городе Рыбинске Ярославской области гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, 

установил:

ФИО2 обратилась с иском к ФИО3 (в иске содержится описка в отчестве ответчика, указано «Николаевич», фамилия, имя, серия и номер паспорта указаны верно), в котором просит признать предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный 27 августа 2024 г. между ФИО3 с одной стороны в качестве продавца и ФИО2 в качестве покупателя с другой стороны недействительным; взыскать с ответчика в пользу истца денежную сумму 1 200 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 27 000 рублей, расходы на услуги представителя в размере 40 000 рублей.

Исковые требования ФИО2 мотивированы следующим. 

27 августа 2024 г. между ФИО3, с одной стороны в качестве продавца, и ФИО2, в качестве покупателя с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Условиями пункта 1.2. названного договора установлено, что: «указанный объект недвижимости принадлежит продавцам на праве собственности». Согласно п. 1.3 договора цена квартиры составляет 1 800 000 рублей. Во исполнение п. 2.1 договора истец выплатила ответчику аванс в размере 1 200 000 рублей, что подтверждается расписками от 27.08.2024 и от 04.09.2024.

В дальнейшем, истцу стало известно, что на дату заключения предварительного договора купли-продажи спорной квартиры ФИО3 не являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Кроме того, квартира по адресу: 

<

адрес>, ранее принадлежала ФИО4, которая приобрела ее в период брака. При этом, после смерти мужа ФИО4 и ее дочь обратились с заявлениями о принятии наследства, однако квартиру в наследственную массу не заявили. 

Истец ФИО2 и ее представитель ФИО5 по доверенности в судебном заседании поддержали исковое заявление. 

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи ФИО2 знала, что ФИО3 не являлся собственником квартиры, его право собственности было зарегистрировано позже. Квартира не была включена ФИО4 в наследственную массу после смерти супруга, поскольку данная квартира приобреталась на ее личные денежные средства, подаренные матерью. Дочь ФИО4 – ФИО7 на указанную квартиру не претендует. Договор о предоставлении рассрочки от 20.01.2022 отсутствует. Ответчик проживал в спорной квартире, оплачивал содержание жилья и коммунальные услуги, то есть договор между ним и ФИО4 исполнен. Фактически на дату заключения договора с истцом ответчик являлся собственником квартиры.

Третьи лица ФИО8 в судебном заседании полагала, что исковые требования удовлетворению не подлежат. 

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Рыбинский отдел), третьи лица ФИО4, ФИО7, представитель третьего лица Управление Росреестра по Ярославской области в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом. 

Выслушав истца и ее представителя, представителя ответчика, третье лицо, исследовав письменные материалы дела, материалы проверки КУСП № от 17.09.2024, № от 02.10.2024 МУ МВД России «Рыбинское», суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ и услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

В силу п.1 и п.2 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно п.1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Судом установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежит квартира по адресу: 

<

адрес>, право собственности зарегистрировано в ЕГРН 10.09.2024, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01.11.2024.

27 августа 2024 г. между ФИО3, с одной стороны в качестве продавца, и ФИО2, с другой стороны в качестве покупателя, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Согласно пункту 1.2. предварительного договора объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора рассрочки от 20.01.2022.

Согласно пункту 1.4 предварительного договора стороны обязуются заключить договор купли-продажи не позднее 20 сентября 2024 г.

Цена квартиры составляет 1 800 000 рублей (пункт 1.3. договора). 

Во исполнение пункта 2.1 договора истец выплатила ответчику аванс в размере 1 200 000 рублей, что подтверждается расписками от 27.08.2024 и от 04.09.2024, ответчиком не оспаривается.

Таким образом, установлено, что на момент заключения предварительного договора 27 августа 2024 г., ФИО3 собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, не являлся, и, соответственно, не имел права распоряжения данным имуществом (ст. 209 ГК РФ).

Кроме того, квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, была приобретена ФИО3 по договору купли-продажи от 07.09.2024, заключенному с ФИО4, которой данная квартира принадлежала на основании договора купли-продажи от 26.02.2003. На момент приобретения квартиры ФИО4 состояла в браке с ФИО1

В силу п. 2 ст. 34 СК РФ имущество признается совместной собственностью супругов независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Фактически запись о праве собственности в Едином государственном реестре недвижимости может не содержать указания на то, что имущество находится в общей совместной собственности супругов.

Таким образом, сам факт внесения в этот реестр записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке. Соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками имущества, собственником которого в Едином государственном реестре недвижимости указан один из них.

В силу п. 2ст. 1152 ГК РФ, принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

ФИО1 умер, наследство после его смерти принятии ФИО4 (жена) и ФИО9 (дочь). При этом квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, не была включена в наследственную массу после смерти ФИО1

Вместе с тем, при заключении предварительного договора купли-продажи спорной квартиры ФИО3 не поставил ФИО2 в известность об указанных обстоятельствах. В связи с чем, доводы истца о том, что она была введена в заблуждение относительно правомочий ФИО3 по распоряжению квартирой, обоснованны.

На основании изложенного, суд признает недействительным предварительный договор купли-продажи квартиры № дома № по 

<

адрес>, заключенный между ФИО3 и ФИО2 27 августа 2024 г.

Также истцом заявлено требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки – предварительного договора купли-продажи.

Поскольку суд пришел к выводу, что предварительный договор купли-продажи 27 августа 2024 г. недействителен, то применяет последствия недействительности сделки, взыскивает с ФИО3 в пользу ФИО2 уплаченную по предварительному договору купли-продажи от 27 августа 2024 г. денежную сумму 1 200 000 рублей.

На основании ст. 98 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 27 000 рублей.

Истец понесла расходы на представителя в сумме 40 000 рублей, что подтверждено документально. Исходя из объема выполненной представителем работы, сложности заявленного иска, участия представителя в судебных заседаниях, на основании ст. 100 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что заявленные расходы отвечают принципу разумности и взыскивает в пользу истца расход на представителя в размере 40 000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 (паспорт №) к ФИО3 (паспорт №) удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи квартиры № дома № по улице 

<

адрес>, заключенный между ФИО3 и ФИО2 27 августа 2024 г.

Применить последствия недействительности сделки, взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 уплаченную по предварительному договору купли-продажи от 27 августа 2024 г. денежную сумму 1 200 000 рублей.

Взыскать с ФИО3 пользу ФИО2 судебные расходы в общей сумме 67 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления в мотивированном виде.

Судья Е.С. Леонова