Дело №2-30/2024

УИД 22RS0069-01-2023-001425-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 февраля 2024 года г.Барнаул

Ленинский районный суд г.Барнаула Алтайского края в составе: 

председательствующего Лучинкина С.С.

при секретаре Дудиной Г.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Ленинский районный суд г.Барнаула с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи 2/3 долей квартиры /// в г.Барнауле от 21.02.2023, заключенного между ФИО3, ФИО2 и ФИО4; о переводе на него прав и обязанностей покупателя по указанному договору купли-продажи.

В обоснование заявленных требований указывает, что он является собственником 1/3 доли в праве собственности на квартиру /// в г.Барнауле на основании договора о передаче жилья в собственность от 04.09.1997г. Другими участниками долевой собственности являлись ФИО2 и ФИО3 по 1/3 доли каждый.

18.03.2023 ему стало известно о том, что ФИО3, ФИО2 продали принадлежащие им 2/3 доли в общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру ФИО4 Переход прав был осуществлен на основании договора купли-продажи от 21.02.2023, дата регистрации перехода права собственности - 27.02.2023.

07.11.2022 нотариусом ФИО5 в его адрес направлено уведомление от имени ФИО3, ФИО2 от 04.11.2022 о намерении продать принадлежащие им 2/3 доли в праве собственности на спорную квартиру по цене не менее чем за 2 000 000 руб., с указанием на право воспользоваться преимущественным правом выкупа.

05.12.2022 истец ФИО1 обратился к нотариусу с заявлением о готовности покупки 2/3долей в праве собственности на спорную квартиру.

Уведомлением от 17.12.2022 ФИО3, ФИО2 сообщили ему о намерении продать принадлежащие им 2/3 доли в праве собственности на спорную квартиру по цене не менее чем за 2250000 рублей, с указанием на право воспользоваться преимущественным правом выкупа.

Согласно сопроводительному письму нотариуса ФИО5 данное уведомление им было направлено в адрес истца 20.12.2022. Однако согласно электронному уведомлению АО «Почта России» данное вышеуказанное электронное заказное письмо поступило в его адрес только19.01.2023.

09.02.2023 он обратился к нотариусу с заявлением о готовности покупки 2/3 долей в праве собственности на спорную квартиру. При этом сообщил нотариусу, что в настоящее время в Октябрьском районном суде г.Барнаула принято к производству его заявление о признании недееспособной ФИО6, в связи с чем полагал целесообразным заключить договор купли-продажи после рассмотрения вышеуказанного гражданского дела.

Указывает, что последующее поведение ФИО3, ФИО2 является недобросовестным, с очевидностью свидетельствующее о намерении избежать заключения сделки, соответственно, обстоятельств, позволяющих прийти к выводу о состоявшейся продаже доли в праве общей долевой собственности с нарушением его преимущественного права покупки.

Кроме того указал, что на протяжении последних нескольких лет за ФИО2 наблюдаются особенности поведения, которые со временем усиливаются, такие как забывчивость (людей, событий), трудность в подборе слов, забывает то, что хотела сказать или говорила, забывает то, зачем или куда шла. Около двух лет назад от нее прозвучало слово «деменция», не привязанное к какому-то либо событию или действию. Существенные моменты, либо произошедшие события сроком давности более трех лет ФИО2 вспоминает либо с трудом, либо в искаженном виде. Истец полагает, что в настоящее время ФИО2 нуждается в посторонней помощи, поскольку не понимает значения своих действий и не может руководить ими, в том числе только лишь при помощи других лиц.

В настоящее время в производстве Октябрьского районного суда г.Барнаула находится гражданское дело по его заявлению о признании недееспособной ФИО2 Определением Октябрьского районного суда г.Барнаула от 27.03.2023 по делу назначено проведение амбулаторной судебно-психиатрической экспертизы.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит удовлетворить заявленные требования.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО7 исковые требования поддержала, подтвердив доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представители ответчика ФИО3 - ФИО8, ответчиков ФИО2, ФИО4 - ФИО9 в удовлетворении исковых требований просили отказать, ссылаясь на недоказанность обстоятельств, приведенных истцом, а также отсутствием у него денежных средств, необходимых для перевода на него прав покупателя.

Истец ФИО1, ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4, третье лицо - нотариус ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались. Суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав пояснения участников процесса, допросив свидетелей, экспертов, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Из материалов дела следует, квартира /// в г.Барнауле, на основании договора о передаче жилья в собственность от 04.09.1997 г., находилась в общей долевой собственности истца ФИО1, ответчиков ФИО2 и ФИО3 При этом доли участников долевой собственности были равными, каждому принадлежало по 1/3 доли (т.1 л.д.11-12,46,48,111-114).

07.11.2022 г. нотариус ФИО5 направил в адрес истца ФИО1 уведомление от ФИО2 и ФИО3 о продаже ими 2/3 долей в праве собственности на квартиру /// в г.Барнауле по цене не менее 2000000 руб., с предложением выкупить указанные доли, как лицу обладающему преимущественным правом покупки.

05.12.2022 г. истец ФИО1 выразил готовность приобрести 2/3 доли у ФИО2 и ФИО3 за 2000000 руб.

20.12.2022 г. нотариус ФИО5 направил в адрес истца ФИО1 уведомление от ФИО2 и ФИО3 о продаже ими 2/3 долей в праве собственности на квартиру /// в г.Барнауле по цене не менее 2250000 руб., с предложением выкупить указанные доли, как лицу обладающему преимущественным правом покупки.

09.02.2023 г. истец ФИО1 выразил готовность приобрести 2/3 доли у ФИО2 и ФИО3 за 2250000 руб. Однако усомнился в дееспособности ФИО2, посчитав, что сделку необходимо заключить после проведения в отношении ФИО2 экспертизы, подтвердившей ее дееспособность.

В связи с тем, что сделка по отчуждению 2/3 долей вправе собственности между истцом ФИО1, имеющим преимущественное право покупки, и ФИО2 и ФИО3 не была заключена, 21.02.2023 г. ответчики произвели отчуждение принадлежащего им имущества ФИО10 

Цена сделки составила 2260000 руб. Право собственности ФИО10 зарегистрировано 27.02.2023 г. (т.1 л.д.11-20,106-144).

Обращаясь в суд с требованиями к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи 2/3 долей квартиры /// в г.Барнауле от 21.02.2023, заключенного между ФИО3, ФИО2 и ФИО4, истец ФИО1 указал, что на протяжении последних нескольких лет за ФИО2 наблюдаются особенности поведения, которые со временем усиливаются, такие как забывчивость (людей, событий), трудность в подборе слов, забывает то, что хотела сказать или говорила, забывает то, зачем или куда шла. Около двух лет назад от нее прозвучало слово «деменция», не привязанное к какому-то либо событию или действию. Существенные моменты, либо произошедшие события сроком давности более трех лет ФИО2 вспоминает либо с трудом, либо в искаженном виде. Истец полагает, что в настоящее время ФИО2 нуждается в посторонней помощи, поскольку не понимает значения своих действий и не может руководить ими, в том числе только лишь при помощи других лиц.

В силу ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Собственник по своему усмотрению вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии с п.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (п.1 ст.177 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, обстоятельства, свидетельствующие о том, что ФИО2 21.02.2023 г. в момент заключения договора купли-продажи принадлежащего ей имущества, а именно 1/3 доли в праве собственности на квартиру ... в г.Барнауле, не была способна понимать значение своих действий или руководить ими, не нашли своего подтверждения.

Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО25 и ФИО26 показали, что ФИО2 ведет активный образ жизни, общается с людьми, принимает гостей, занимается воспитанием внучки. Перед заключением сделки лично знакомилась с документами, изучала их, ставила подпись. Кроме того, задавала вопросы относительно договора.

В подтверждение показаний свидетелей об активном образе жизни ФИО2, суду предоставлены: 

- выписка из домовой книги, о том, что в квартире /// в г.Барнауле ФИО2 зарегистрирована и проживает одна; 

- справки на ФИО27, +++ г.рождение, из которых следует, что на спортивные тренировки и консультативные услуги по ИЗО, внучку ФИО28 приводит и забирает ее бабушка ФИО2;

- платежные документы, свидетельствующие о том, что оплату ЖКУ осуществляет ФИО2 (т.1 л.д.177-179,184-193).

Решением Октябрьского районного суда г.Барнаула от 22.06.2023 г. ФИО1 отказано в удовлетворении заявления о признании ФИО2 недееспособной (т.1 л.д.167-168).

Проведенной в рамках настоящего дела комплексной судебно-медицинской и психолого-психиатрической экспертизой установлено, что у ФИО2 имелись и имеются в настоящее время хронические заболевания 

<

данные изъяты>, по поводу которых она состоит в поликлинике на диспансерном учете и систематически наблюдается врачами эндокринологом и терапевтом, с назначением сахаропонижающих и гипотензивных препаратов. 

Нарушения функций жизненно важных органов (в том числе центральной нервной системы), связанных с имеющимися у нее хроническими заболеваниями и их медикаментозным лечением, отсутствуют.

Также экспертами установлено, что у ФИО2 на момент заключения договора купли-продажи от 21.02.2023 г. имелись признаки «

<

данные изъяты>». Однако отсутствие объективных сведений о психическом состоянии в предоставленной медицинской документации на момент сделки, оценить глубину и выраженность психических расстройств и ответить на экспертные вопросы не позволяет по независящим от экспертов причинам.

Допрошенные в судебном заседании эксперты ФИО29 и ФИО30 заключение экспертизы подтвердили, изучили дополнительно предоставленные стороной истца медицинские документы из ООО «ЦВМР «Пигмалион» в отношении ФИО2, пояснив, что указанные меддокументы не повлияют на их выводы.

В связи с тем, что доводы истца о недееспособности ФИО2, а также о ее не способности в момент заключения сделки понимать значение своих действий или руководить ими, не нашли своего подтверждения, требования истца о признании недействительным договора купли-продажи 2/3 долей квартиры /// в г.Барнауле от 21.02.2023, заключенного между ФИО3, ФИО2 и ФИО4 не подлежат удовлетворению.

При этом к доводам искового заявления, пояснениям истца и его представителя, а также показаниям свидетелей ФИО31., ФИО32. и ФИО33 суд относится критически, т.к. обстоятельства, на которые ими указано, ничем не подтверждены и опровергаются приведенными выше доказательствами.

Рассматривая требования истца о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 21.02.2023 г. суд учитывает следующие обстоятельства.

В соответствии со ст.35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно п.3 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу п.4 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

На основании ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Собственник по своему усмотрению вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно ст.153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех и более сторон (многосторонняя сделка) (ч.3 ст.154 ГК РФ).

В силу ст.422 договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п.2 ст.244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно ст.246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2).

Пунктом 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Одним из способов защиты гражданских прав на основании абз.4 ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с п.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная елка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной елки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, ли она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (п.2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п.3 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как предусмотрено п.1 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из смысла указанной статьи следует, что в случаях, если законом предусмотрены специальные последствия нарушения требований закона при совершении сделки, такая сделка не может быть признана недействительной, поскольку применению подлежат именно оговоренные в законе последствия такого нарушения.

Из разъяснений, содержащихся в п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве обшей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке переводи на него прав и обязанностей покупателя.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

В связи с указанным, признание за сособственником права собственности на спорные доли не требуется.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п.3 ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сделка, заключенная с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности, влечет иные правовые последствия, не связанные с недействительностью сделки. В данном случае закон предусматривает для конкретного правоотношения иной определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты, а именно требовать перевода прав и обязанностей покупателя на истца.

Как было установлено в судебном заседании ответчики ФИО3 и ФИО2 с целью соблюдения прав истца ФИО1 на преимущественное право покупки отчуждаемой ими доли, известили истца о своем намерении продать имущество.

Однако ФИО1 не приобрел продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, в связи с чем, ответчики ФИО3 и ФИО2 вправе были продать свои доли ФИО4

При этом суд учитывает, что истец на повторно поступившее ему уведомление о продаже доли с предложением преимущественного права выкупа, ответил своим согласием формально, отказавшись от приобретения имущества по причине наличия сомнений в дееспособности ФИО2 и отложении заключения сделки до разрешения данного вопроса, нарушив тем самым срок, в течение которого он имел право на приобретение имущества.

Доводы истца о недееспособности ФИО2 не нашли своего подтверждения в связи с чем продавцы имели право заключить договор купли-продажи имущества с посторонним лицом после истечения месячного срока, предоставленного для реализации преимущественного права покупки.

Кроме того, заслуживает внимания довод представителей ответчиков об отсутствии у истца финансовой возможности для выкупа спорной доли и переводе на него прав покупателя.

При переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пп.2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Из разъяснений, содержащихся в п.1-2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч.1 ст.96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

В судебное заседание стороной истца не предоставлено доказательств финансовой состоятельности, в силу которой он способен возместить покупателю ФИО4 стоимость приобретенной доли. Денежные средства на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в Алтайском крае в размере уплаченной покупателем за квартиру суммы, включая сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов, истцом не внесены.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблении истцом своим правом на приобретение спорного имущества и обращение в суд за его защитой, формализм поведения, отсутствие у него денежных средств для реализации намерения о выкупе доли в феврале 2023 г. и в настоящее время.

К доводам представителя истца о наличии одобренной заявки на предоставление ипотечного кредита, суд относится критически, т.к. данный довод подтверждает вывод суда об отсутствии у ФИО1 личных средств на приобретение спорного имущества и не гарантирует заключение кредитного договора. 

Анализируя в совокупности предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования истца о переводе на него прав покупателя по договору от 21.02.2023 г. 

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт ...) к ФИО2 (паспорт ...), ФИО3 (паспорт ...), ФИО4 (паспорт ...) оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Ленинский районный суд г.Барнаула путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 05 марта 2024 года.

Судья: С.С.Лучинкин