Дело № 2-4187/2018 

64RS0042-01-2018-004534-66

Решение

Именем Российской Федерации

22.10.2018 года г. Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе: председательствующего судьи Лаврова Д.А.,

при секретаре Аблязовой Н. Р.,

с участием прокурора Цыгановской О.В., представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО9, представителя ответчика (истца) ФИО10, третьего лица (истца по встречному иску) ФИО11, третьего лица (ответчик по встречному иску) ФИО12,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к администрации Энгельсского муниципального района, Красноярской сельской администрации, ФИО5 о признании помещения жилым, признании права пользования жилым помещением, встречному иску ФИО5, ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО4, ФИО7, ФИО8 о признании договора аренды незаключенным, признания утратившими право пользования, освобождении нежилого здания, снятии с регистрационного учета.

установил:

ФИО4, обратилась с исковым заявлением к ФИО5, Красноярской сельской администрации Красноярского муниципального образования Энгельсского муниципального района 

<

адрес>, Администрации Энгельсского муниципального района 

<

адрес> о признании помещения жилым, о признании права пользования жилым помещением.

В обоснование требований указывает, что в 1993 году вместе с матерью ФИО13, ее мужем ФИО14, братьями П-вым и Ч-вым, вселилась в помещение Бригады № по адресу: 

<

адрес> как член семьи Чистовых, которым данное помещение было предоставлено для проживания в связи с трудовыми отношениями с ЗАО «Генеральское». В дальнейшем помещение Бригады № Чистовыми было переоборудовано в жилое. Также иными проживающими, все здание Бригады № было также переоборудовано и до настоящего времени используется как жилое. В дальнейшем, ДД.ММ.ГГГГ ФИО14 заключил договор аренды данного помещения с ЗАО «Генеральское». Позже ФИО2 выехал в другое жилье, а ФИО13 умерла. Здание бригады № обладает всеми признаками благоустройства, приспособлено для постоянного проживания, соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям. Прост признать занимаемое истцом помещение жилым, признать право пользования жилым помещением. 

ФИО5, ФИО1 заявлены исковые требования к ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО4, ФИО7, ФИО8 о признании договора аренды незаключенным, признания утратившими право пользования, освобождении нежилого здания.

Требования мотивированы тем, что ФИО5 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м., расположенного 1 км. Южнее 

<

адрес> муниципального образования Энгельсского района Саратовской области. На данном земельном участке расположено здание Бригады № общей площадью 119 кв.м. 197 года постройки. В данном здании проживают ответчики ФИО3, ФИО6, ФИО4, ФИО7, ФИО8 Данное обстоятельство ограничивает ее права пользования, владения и распоряжение земельным участком. ФИО1, как директором ЗАО «Генеральское» был заключен договор аренды помещения Бригады № с ФИО14, однако позже договор между сторонами был аннулирован, так как ФИО2 стал проживать по другому адресу. Оставшаяся занимать помещение ФИО13 договор аренды перезаключать не стала, арендную плату не вносила. Кроме того, ЗАО «Генеральское» прекратило свою деятельность. В связи с тем, что здание Бригады № является нежилым, оснований для проживания там ответчиков не имеется. Просили Признать договор аренды незаключенным, признать ответчиков утратившим право пользования зданием, освободить здание Бригады №

В последствии требования дополнили, просили снять ответчиков с регистрационного учета 

Истец (ответчики по встречным требованиям) ФИО4 в судебном заседании не явилась, извещалась о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в ее в отсутствие.

Представитель истца ФИО4, третьего лица ФИО6, действующая на основании доверенности ФИО9 судебном заседании заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещалась о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в ее в отсутствие.

Представитель ответчика ФИО5, действующая на основании доверенности ФИО10 в судебном заседании исковые требования не признала, встречный иск поддержала, дала пояснения, аналогичные доводам исковго заявления.

Представители ответчиков (третьих лиц по встречным требованиям) Администрация Красноярского муниципального образования ЭМР Саратовской области, Администрация ЭМР Саратовской области, Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, возражений не представили, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Третье лицо (ответчик по встречному иску ФИО3 в судебном заседании считал исковые требования ФИО4 подлежащими удовлетворении, встречный иск не признал, пояснил, что вселился в здание Бригады № как члены семьи ФИО13 (муж дочери ФИО13—ФИО4). ФИО13 пользовалась помещением на законных основаниях, так как получила его в связи с работой в ЗАО «Генеральское». В настоящий момент задние приспособлено для постоянного проживания. Находящиеся рядом очистные сооружения не работают и не создают опасности для проживания его и его семьи.

Ответчики по встречным требованиям ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, возражений не представил.

Третьи лица, (ответчики по встречному иску) ФИО7, ФИО8, ФИО6, в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, возражений не представили.

Третьи лица по встречным требованиям ФИО15, ФИО16, ФИО17 в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, возражений не представили.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам:

Судом установлено, и материалами дела подтверждается, что ФИО2 и ФИО13 осуществляли трудовую деятельность в АО (ЗАО) «Генеральское». В связи с трудовыми отношениями, в 1996 г. правлением ЗАО «Генеральское» им было предоставило в пользование помещение для проживания с подсобными помещениями на огороженном земельном участке, расположенное по адресу: 

<

адрес>, Бригада №. 

Помещение Бригады № состояло из столовой и красного уголка. Помещение красного уголка общей площадью 75 кв.м. и было предоставлено Чистовым в пользование. В последствие это помещение было переоборудовано в две 

<

адрес> пл. 31.3 кв.м. и № пл. 43.7 кв.м., с согласия руководства ЗАО «Генеральское» проведено отопление. 

В 1999г. ФИО4 вместе с сыном ФИО6 приехала жить к матери ФИО13 и отчиму ФИО2 в помещение Бригады №.

В 2001 г. к ним приехал и стал проживать вместе с семьей истца ее муж ФИО3 

Ордер ФИО13, ФИО18, ФИО3 не выдавался, какой-либо договор на пользование помещением не заключался. 

ФИО3 с сыном ФИО6 зарегистрированы и проживают по указанному адресу с ДД.ММ.ГГГГ. Вселены были в спорное помещение данные лица как члены семьи ФИО13, являющейся тещей ФИО19 и бабушкой ФИО6

ФИО7, ФИО8 проживают и зарегистрированы в помещении бригады с ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ, соответственно. ФИО7 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ работал механизатором в бригаде № АО «Генеральское». Ордер на вселение в помещение бригады № ему также не выдавался, как и не заключался какой - либо договор на права пользование указанным помещением. В настоящее время ни ЗАО «Генеральское», ни ООО «Генеральское», ни ООО «Вира» в качестве юридических лиц не существуют. Между ответчиками (по иску ФИО5) сложился следующий порядок пользования жилым помещением: ФИО8, ФИО7 - пользуются квартирой №, а ФИО3 и ФИО6 пользуются квартирой № Бригады № 

<

адрес>. Фактически спорный объект используется тремя семьями для постоянного проживания, помещение оборудовано под квартиру. 

В дальнейшем, ДД.ММ.ГГГГ, в подтверждение законности вселения в вышеуказанном помещение, между ЗАО «Генеральское», в лице ФИО1 и ФИО14 был заключен договор аренды.

В 2004 г. мать ФИО4 – ФИО13 и ФИО2 расторгли брак, и отчим выехал из занимаемого помещения. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО13 умерла, семья истца осталась проживать в спорном помещении по настоящее время.

Статус у нежилого здания Бригады № существовал как на момент вселения ФИО13 и ФИО14, так и на момент вселения истицы ФИО4 с семьей.

Истец ФИО4 в исковом заявлении указывает, что занимаемое ей помещение в здании Бригады № обладает всеми признаками жилого помещения, соответствует по санитарно-эпидемиологическим показателя, имеет несколько комнат и вспомогательных помещений для удовлетворения бытовых нужд.

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст. 673 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан, то есть отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В силу п. 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, признание нежилого помещения жилым, а также жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее - комиссия), по заявлению собственника (правообладателя) либо органов государственного надзора (контроля) на основании оценки соответствия указанного помещения установленным в настоящем Положении требованиям.

В соответствии с ч. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

Вместе с тем, истцом не представлено доказательств обращения в межведомственную комиссию с целью изменения статуса занимаемого ими помещения здания Бригады № по адресу: 

<

адрес>, а так же принятие решения о переводе помещения в установленном законом порядке. 

Кроме того, в силу ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 2 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ), одним из основных принципов градостроительного законодательства является обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования.

Согласно статьям 1 и 30 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются правилами землепользования и застройки.

В силу статьи 42 Земельного кодекса РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 36 ГрК РФ, действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).

Решением Собрания депутатов Энгельсского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены Правил землепользования и застройки Красноярского муниципального образования Энгельсского муниципального района Саратовской области.

Земельный участок, на котором расположено здание Бригады № отнесен к территориальной зоне хранения и обезвреживания отходов производства и потребления (С).

Данное обстоятельство подтверждается заключением эксперта ООО «Центр независимой технической экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ и сторонами не оспаривается.

Согласно статье 35 Правил землепользования и застройки Красноярского муниципального образования Энгельсского муниципального района Саратовской области, территориальная зона хранения и обезвреживания отходов производства и потребления (С) выделена для обеспечения правовых условий строительства и использования объектов, предназначенных для хранения и обезвреживания отходов потребления с исключением их захоронения.

Пунктом 1.1. ст. 35 Правил предусмотрен перечень видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков: основной вид разрешенного использования—размещение скотомогильников, захоронение отходов потребления и промышленного производств, вспомогательные виды разрешенного использования (установленные к основному)— хозяйственно-бытовые строения и сооружения для обеспечения обслуживания площадок хранения и обезвреживания отходов. Условно разрешенные виды использования объектов капитального строительства и земельных участков для территориальной зоны хранения и обезвреживания отходов производства и потребления (С) не устанавливаются.

Таким образом, размещение в территориальной зоне хранения и обезвреживания отходов производства и потребления (С) жилых помещений не допустимо.

Кроме того, согласно п. 2.2 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» участок, отводимый для размещения жилых зданий, должен находиться за пределами территории промышленно-коммунальных, санитарно-защитных зон предприятий, сооружений и иных объектов, первого пояса зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения.

Несоблюдение предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения является основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение (п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ).

При таких обстоятельствах, с учетом положений ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, оснований для удовлетворения требований о признания помещений Бригады № пригодным для постоянного проживания, признания жилым помещением, не имеется.

В связи с тем, что требования о признании права пользования жилым помещением производны от требований о признания помещений Бригады № пригодным для постоянного проживания, признания жилым помещением, в удовлетворении которых отказано, то и вышеуказанные требования не подлежат удовлетворению. 

Доводы истца ФИО4 и третьего лица ФИО3 о том, что санитарно-эпидемиологическая обстановка в месте нахождения здания Бригады № соответствует требованиям для проживания, правового значения не имеет, равно как не имеет значения для разрешения спора состояние и работоспособность очистных сооружений, для которых указанная территориальная зона предназначалась.

Доказательств изменения территориальной зоны сторонами не представлено.

ФИО5 и ФИО1 заявлены встречные исковые требования о признании договора аренды незаключенным, признания утратившими право пользования, освобождении нежилого здания, снятии с регистрационного учета.

Судом установлено, что ответчику ФИО5 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в границах Красноярского МО, в 1 км. Южнее 

<

адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Сведений о государственной регистрации прав истцов по встречному иску ФИО5, ФИО1, равно как и ответчиков по встречному иску, на нежилое здания Бригады №, общей площадью 119 кв.м, с кадастровым номером №, местоположение: 

<

адрес>, не представлено.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Генеральское», в лице директора ФИО1, и ФИО14 был заключен договор аренды недвижимого имущества.

Предметом договора является предоставление в аренду здания «Дом бригады №» для использования помещений.

Анализируя содержание договора, суд приходит к выводу о том, что он не содержит положений, регулирующих права и обязанности иных лиц, кроме лиц, его заключивших. Данный договор не предусматривает возникновения, изменения или прекращения прав либо обязанностей ФИО1 как физического лица, так же не предусматривает возникновения, изменения или прекращения прав либо обязанностей ФИО4, ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО5

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

С учетом того, что стороны по договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ при к соглашению по всем существенным условиям договора, а именно указали предмет аренды, срок, размер арендной платы, заключили его в письменной форме, собственник передал имущество в пользование, а ФИО2 принял его без каких-либо замечаний, то оснований для признания договора незаключенным не имеется. 

Кроме того, истцы сторонами по договору аренды и собственниками арендуемого здания бригады № не являются, в связи с чем у них отсутствует субъективное право требования признать его незаключенным.

Кроме того, признание договора незаключенным не является самостоятельным способом защиты. Такое требование отсутствует в перечне способов защиты, предусмотренном в ст. 12 ГК, а также не упоминается в качестве такового в иных законах.

Согласно абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям статьи 425 и пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор аренды вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Государственная регистрация договоров аренды объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьей 609 ГК РФ обязательной является регистрация обременения права собственности на недвижимое имущество в пользу арендатора.

При этом положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сроки регистрации после заключения договора купли-продажи не установлены.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества становится обязательным для сторон с момента его заключения, а не с момента государственной регистрации права собственности.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требований о признании договора аренды незаключенным и производных требований о признании ответчиков по встречному иску утратившим право пользования помещением, снятии с регистрационного учета, возложении обязанности освободить помещение, следует отказать.

Кроме того, в соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Истцы по встречному иску ФИО5 и ФИО1 собственниками здания Бригады № и помещений в нем не являются, в связи с чем право требовать устранений препятствий в пользовании имуществом не имеют.

Руководствуясь ст.ст. 4, 12, 56, 67, 198 ГПК РФ, суд,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к администрации Энгельсского муниципального района, Красноярской сельской администрации, ФИО5 о признании помещения жилым, признании права пользования жилым помещением, отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО5, ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО4, ФИО7, ФИО8 о признании договора аренды незаключенным, признания утратившими право пользования, освобождении нежилого здания, снятии с регистрационного учета, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд Саратовской области

Председательствующий: (подпись).

Верно.

Судья Д.А. Лавров

Секретарь Н.Р. Аблязова