Дело №2-4/2024 

УИД 25RS0031-01-2023-000497-41

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 февраля 2024 года с.Камень-Рыболов Приморского края

Ханкайский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Смурякова Д.А.,

при секретаре судебного заседания Черняевой Ю.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Грин Агро-Приморье» к ФИО1 об изменении договора аренды земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Грин Агро-Приморье» обратилось в суд с настоящим иском к ФИО1, указывая в обоснование иска, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Грин Агро-Приморье» и ФИО1 заключен договор аренды земельных участков №, предметом которого является предоставление ответчиком в пользование истцу 15 земельных участков с кадастровыми номерами: №. Согласно п.1.4 Договора на участках сельскохозяйственного назначения разрешается осуществление следующих видов деятельности: выращивание сельскохозяйственных культур, в т.ч. зернобобовых культур, зерновых культур, масличных культур. В соответствии с п.2.1 Договора арендная плата за пользование участками устанавливается в размере 

<

иные данные изъяты> за 1 га полезной площади в год, в том числе налог на доходы физических лиц в размере 13%. На момент заключения Договора для определения суммы арендной платы сторонами согласована следующая полезная площадь каждого арендуемого участка: с кадастровым номером № – 77,2 га, № – 116 га, № – 142 га, № – 81 га, № – 85 га, № – 0 га, № – 69,5 га, № – 0 га, № – 30,4 га, № – 151,6 га, № – 186,2 га, № – 28,8 га, № – 23 га, № – 27,3 га, № – 104,5 га. С учетом общей полезной площади 1122,5 га размер арендной платы составляет 

<

иные данные изъяты> в год. В 

<

иные данные изъяты> годах истец не имел возможности использовать предоставленные земельные участки по назначению в объеме, согласованном договором. ДД.ММ.ГГГГ с участием представителя Администрации Ханкайского муниципального района был составлен акт обследования посевных площадей, согласно которому из согласованных договором аренды 1122,5 га полезной площади фактически можно было засеять только 459,8 га, в т.ч. участок с кадастровым номером № – 77,0 га из 77,2 га, участок с кадастровым номером № – 0 га из 116 га, участок с кадастровым номером № – 128 га из 142 га, участок с кадастровым номером № – 66 га из 81 га, участок с кадастровым номером № – 75 га из 85 га, участок с кадастровым номером № – 0 га, участок с кадастровым номером № – 63 га из 69,5 га, участок с кадастровым номером № – 0 га, участок с кадастровым номером № –0 га из 30,4 га, участок с кадастровым номером № – 32,8 га из 151,6 га, участок с кадастровым номером № – 0 га из 186,2 га, участок с кадастровым номером № – 0 га из 28,8 га, участок с кадастровым номером № – 18 га из 23 га, участок с кадастровым номером № – 0 га из 27,3 га, участок с кадастровым номером № – 0 га из 104,5 га. Обильные осадки, выпавшие в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, сделали невозможным дальнейшее проведение посевных работ, а до выпадения осадков на остальной части полезной площади земельных участков, согласованной договором аренды, сельскохозяйственная обработка почвы была невозможной. Уборочная компания 2020 года показала, что фактическая площадь, пригодная для выращивания сельскохозяйственных культур, уменьшилась до 65,8 га, на остальной площади урожай погиб. При этом в 2020 году произошло существенное уменьшение размеров фактической площади, пригодной для выращивания сельхозкультур по сравнению с 2019 годом. Так в 2019 году посев был возможен на 971,9 га, из которых урожай погиб на площади 461,08 га. В ходе рассмотрения Ханкайским районным судом гражданского дела № по иску ООО «Грин Агро-Приморье» о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ были выявлены причины, влияющие на размеры фактической площади, пригодной для выращивания сельхозкультур на арендованных земельных участках. Было установлено, что в условиях повышения уровня оз. Ханка Владимиро-Петровская осушительная система, основная задача которой понижение уровня воды, в т.ч. на арендованных участках, не выполняет функцию должного водоотведения и понижения уровня подземных вод, её работа прекращена после появления прорана в дамбе обвалования. Экспертизой ФГБНУ «ФНЦ Агробиотехнологий Дальнего Востока имени А.К. Чайка», проведенной в рамках гражданского дела № и положенной в основу решения, также установлено, что одной их возможных причин переувлажнения и подтопления исследуемых арендованных земельных участков может являться частичное функционирование осушительной системы, а при восстановлении осушительной сети земельные участки возможно использовать полностью. Заключением АО «ДАЛЬНИИГиМ» и письмом ФГБУ «Управление Приммелиоводхоз» от ДД.ММ.ГГГГ № также подтверждается, что для восстановления работоспособности Владимиро-Петровской РОС, без которого невозможно использование арендованных земельных участков, в объеме, согласованном договором аренды, необходимо произвести работы, связанные с восстановлением работу РОС. В настоящее время эти факторы не устранены, разрушение дамбы обвалования продолжается, т.е. продолжается уменьшение фактической площади, пригодной для выращивания сельхозкультур. В соответствии с правовой позицией, изложенной в обзоре судебной практики Верховного суда РФ №2 (2015), утвержденном Президиумом ВС РФ 26.05.2015, договор аренды носит взаимный характер, т.е. невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы. Согласно аналогичной позиции Высшего Арбитражного суда РФ (определение ВАС РФ от 12.03.2014 №ВАС-2047/14) арендная плата, исчисляемая по условиям договора, может быть уменьшена судом в соответствии с ч.4 ст.614 ГК РФ. В силу п.1 ст.415 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключения договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предусмотреть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Ответчик согласно ответу на претензию о перерасчете арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ оспаривает право истца на соразмерное уменьшение платежа. Исходя из п.2 ст.451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п.4 ст.451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий, указанных в настоящей статье. Все перечисленные в п.2 ст.451 ГК РФ условия в полной мере применимы к ситуации, сложившейся вокруг использования земельных участков, перечисленных в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Так, на дату заключения договора о возможности существенного уменьшения размеров фактической площади, пригодной для выращивания сельхозкультур, с 1122,5 га до 459,8 га истцу известно не было, в договоре аренды данных оговорок не имелось. В настоящее время причины, вызывающие существенное уменьшение размеров фактической площади, пригодной для выращивания сельхозкультур, не устранены, наоборот, в условиях нестабильного уровня оз. Ханка продолжается разрушение дамбы обвалования. Продолжение внесения арендных платежей в размере, определенном условиями договора аренды, при том, что использование как минимум 60% площади участков невозможно, грубо нарушает баланс интересов. Пунктом 4 ст.451 ГК РФ приоритет при разрешении договорных споров отдается расторжению договора. Решением Ханкайского районного суда по делу № в удовлетворении иска о расторжении отказано, в связи с чем истец не располагает иными способами защиты нарушенного права, кроме предъявления требования об изменении договора. С учетом размера полезной площади земельных участков 459,8 га, на которой возможно выращивание сельхозкультур, размер годовой арендной платы составляет 

<

иные данные изъяты>. Истцом в соответствии с требованиями п.2 ст.452 ГК РФ в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлено письмо с требованием об уменьшении арендной платы. Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ направлен письменный отказ. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика повторно направлена претензия с требованием внесения изменений в договор аренды и проект дополнительного соглашения, которые получены ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Ответа на данную претензию не получено. На основании изложенного истец просит внести в договор аренды земельных участков №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Грин Агро-Приморье» и ФИО1, изменения в части определения размера арендной платы земельных участков, изложив п.2.1 в следующей редакции «2.1. Арендная плата за пользование участками устанавливается в размере 

<

иные данные изъяты> за 1 га полезной площади в год, в том числе налог на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) в размере 13 процентов. На момент заключения настоящего договора для определения суммы арендной платы сторонами согласована следующая полезная площадь каждого арендуемого участка: с кадастровым номером № – 77,0 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № – 128 га, с кадастровым номером № – 66 га, с кадастровым номером № – 75 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № – 63 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № –0 га, с кадастровым номером № – 32,8 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № – 18 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № – 0 га. С учетом общей полезной площади 459,8 га размер арендной платы составляет 

<

иные данные изъяты> в год».

В ходе судебного разбирательства по делу представитель истца ФИО2 изменила исковые требования, ссылаясь на выводы экспертов, изложенных в экспертном заключении №, составленном по результатам поведенной в рамках настоящего гражданского дела судебной почвоведческой экспертизы, просит внести в договор аренды земельных участков №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Грин Агро-Приморье» и ФИО1, изменения в части определения размера арендной платы земельных участков, изложив п.2.1 в следующей редакции «2.1. Арендная плата за пользование участками устанавливается в размере 

<

иные данные изъяты> за 1 га полезной площади в год, в том числе налог на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) в размере 13 процентов. На момент заключения настоящего договора для определения суммы арендной платы сторонами согласована следующая полезная площадь каждого арендуемого участка: с кадастровым номером № – 54,0 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № – 64,8 га, с кадастровым номером № – 68,05 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № – 55,6 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № – 60,64 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № – 0 га. С учетом общей полезной площади 303,40 га размер арендной платы составляет 909 120 рублей в год. С № – 0 га, с кадастровым номером № – 64,8 га, с кадастровым номером № – 68,05 га, с кадастровым номером №267 – 0 га, с кадастровым номером № – 55,6 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № – 0 га. С учетом общей полезной площади 242,4 га размер арендной платы составляет 

<

иные данные изъяты> в год». Также просит взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Грин Агро-Приморье» государственную пошлину в размере 

<

иные данные изъяты>, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 

<

иные данные изъяты>

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 на уточненных исковых требованиях настаивала, суду пояснила, что арендованные у ФИО1 по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельные участки использовались по назначению только в 2019 и 2020 годах. В 2021, 2022 и 2023 годах земельные участки для ведения сельскохозяйственной деятельности не использовались, ввиду невозможности ведения сельхоз работ, из-за переувлажнения почвы. Указанные обстоятельства являются существенными, не могли быть известны обществу при заключении договора аренды земельных участков и являются основанием для изменения договора. Арендная плата по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ вносилась только за 2019 и 2020 годы. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения уточненных исковых требований.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 просила в удовлетворении уточненных исковых требований отказать по доводам, изложенным в возражениях на иск, согласно которым ООО «Грин Агро-Приморье» ДД.ММ.ГГГГ заключило договор аренды земельных участков № с ФИО1, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно, в ДД.ММ.ГГГГ обществом были арендованы другие смежные участки, расположенные в земельном массиве Владимиро-Петровской РОС, в том числе у ИП Р.В., у которого было арендовано и само сооружение: рисовая система. Арендатор использовал земельные участки по назначению для выращивания сельхозкультур только в ДД.ММ.ГГГГ, далее использование прекратил. ДД.ММ.ГГГГ арендатор обратился в Ханкайский районный суд с иском о расторжении договора аренды, ссылаясь на невозможность использования земельных участков в связи с переувлажнением почвы, в котором указал, что из 1122,5 га в ДД.ММ.ГГГГ было засеяно 971,9 га, а в ДД.ММ.ГГГГ 459,8 га. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обращался к истцу с предложением произвести совместный осмотр арендуемых площадей и в случае выявления земельных участков, использование которых в ДД.ММ.ГГГГ будет фактически невозможно, сократить размер полезной площади, предусмотренной договором, оформив данный факт подписанием дополнительного соглашения. Однако, истец предлагал лишь расторгнуть договор аренды и обратился с иском в суд. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в удовлетворении исковых требований ООО «Грин Агро-Приморье» отказано. Апелляционным определением Приморского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Ханкайского районного суда оставлено без изменения. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил арендатору претензии с требованием произвести доплату арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ с учетом уровня инфляции. Т.к. арендатор отказался от уплаты арендной платы, ФИО1 обратился в Ханкайский районный суд. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 были удовлетворены. Указанное решение ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения апелляционной инстанцией. После этого ООО «Грин Агро-Приморье» ДД.ММ.ГГГГ обратилось в суд с настоящим иском. Данные действия истца являются злоупотреблением правом. В связи с этим решения Ханкайского районного суда по делам №, № имеют преюдициальное значение по настоящему спору. Как следует из решения суда по делу №, земельные участки были переданы арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ без замечаний. При осмотре и определении каждого земельного участка арендатором исключались площади части земельных участков, которые не эксплуатировались, а также части земельных участков, занятых под сооружения сети рисовой системы. С учетом п.2.1 Договора аренды изменение общего размера аренной платы обусловлено исключительно вводом в оборот дополнительных площадей земельных участков №. Следовательно, спорный договор аренды не подлежит изменению в порядке ст.451 ГК РФ. В обоснование исковых требований арендатор ссылается на п.2 ст.451 ГК РФ и приводит те же доводы, которые уже были предметом рассмотрения по делу №. Исходя из изложенного, существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, не произошло. Помимо этого, срок действия договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ. Решением Ханкайского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № спорный договор аренды расторгнут, арендная плата взыскана в полном размере. Согласно положениям ст.407, 450, 453 ГК РФ законом не предусмотрена возможность внести изменения в расторгнутый или прекративший действие договор. Кроме того, заключение экспертов № не соответствует требованиям объективности, всесторонности, достоверности и полноты проведенного исследования. Экспертами не приняты во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и им не дан соответствующий анализ. Детальный осмотр большинства участков экспертами не проводился, замеры площадей не производились, для полноценного определения площади переувлажнения земельных участков использованы недатированные космические космоснимки Google, достоверность которых не возможно проверить. Размеры полезной площади земельных участков определены экспертами не фактическими, а примерными. Выводы экспертов опровергаются выводами почвоведческой экспертизы, ранее проведенной ФГБНУ «ФНЦ Агробиотехнологий Дальнего Востока им. А.К. Чайки» в ДД.ММ.ГГГГ. Заключение экспертов № содержит и иные недостатки. 

Суд, заслушав доводы представителя истца, ответчика и его представителя, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласно ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Размер арендной платы определяется договором аренды.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с п.2 ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п.1 ст.611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Грин Агро-Приморье» и ФИО1 заключен договор аренды земельных участков №, по условиям которого ФИО1 передал ООО «Грин Агро-Приморье» во временное владение и пользование на условиях аренды принадлежащие ему на праве собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения, общей площадью 14 410 276 кв.м (1 441,03 га), с кадастровыми номерами: №

Настоящий договор заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.8.1) и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Приморскому краю ДД.ММ.ГГГГ, номер регистра №

Согласно п.1.4 Договора на участках сельскохозяйственного назначения разрешается осуществление следующих видов деятельности: выращивание сельскохозяйственных культур, в т.ч. зернобобовых культур; зерновых культур; масличных культур.

Согласно п.2.1 Договора арендная плата за пользование участками устанавливается в размере 

<

иные данные изъяты> за 1 га полезной площади в год, в том числе налог на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в размере 13%. 

На момент заключения настоящего договора для определения суммы арендной платы сторонами согласована следующая полезная площадь каждого арендуемого участка: с кадастровым номером № – 77,2 га, с кадастровым номером № – 116 га, с кадастровым номером № – 142 га, с кадастровым номером № – 81 га, с кадастровым номером № – 85 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № – 69,5 га, с кадастровым номером № – 0 га, с кадастровым номером № – 30,4 га, с кадастровым номером № – 151,6 га, с кадастровым номером № – 186,2 га, с кадастровым номером № – 28,8 га, с кадастровым номером № – 23 га, с кадастровым номером № – 27,3 га, с кадастровым номером № – 104,5 га. С учетом общей полезной площади 1122,5 га размер арендной платы составляет 

<

иные данные изъяты> в год. 

В случае изменения полезной площади при вводе в сельскохозяйственный оборот участков с кадастровыми номерами № по результатам осенних полевых работ стороны на основании совместного акта осмотра устанавливают размер введенной площади и заключают дополнительное соглашение об изменении арендной платы.

Согласно п.2.2 Договора арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции. 

Согласно п.2.3 - 2.4 Договора за 2019 год арендная плата, указанная в п.2.2 Договора вносится арендатором не позднее 3 рабочих дней с момента государственной регистрации договора. Последующие оплаты по договору производятся ежегодно в согласованной на текущих год сумме единовременным платежом не позднее 3 рабочих дней до начала очередного расчетного периода, который устанавливается с 1 января по 31 декабря текущего года. 

Факт передачи арендодателем арендатору земельных участков, перечисленных в п.1.1 Договора аренды земельных участков №2 от 26.02.2019 подтверждается актом приема-передачи земельных участков от 26.02.2019, согласно п.2 которого на момент заключения договора аренды арендатор был удовлетворен качественным состоянием передаваемых земельных участков, установленным путем осмотра земельных участков перед подписанием акта, каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил арендодатель, при осмотре не обнаружил.

Согласно ст.612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с п.4 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В силу п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п.1 ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п.2 ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. (п.4 ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Согласно п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п.4 ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Как установлено судом и подтверждается пояснениями сторон, данными в ходе судебного разбирательства, земельные участки, переданные в пользование ООО «Грин Агро-Приморье» по договору аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, фактически, использовались арендатором по назначению в ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ годах земельные участки для выращивания ДД.ММ.ГГГГ 2019 и 2020 годы. Арендные платежи за ДД.ММ.ГГГГ годы арендатором арендодателю не вносились.

В силу ч.2 ст.68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. 

Арендатор обращался к арендодателю с уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ об уменьшении арендной платы по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором, указывая на установленные в ходе проведенного в период с ДД.ММ.ГГГГ обстоятельства, а именно уменьшение полезной площади арендованных земельных участков, ввиду их переувлажнения, предлагал ФИО1 провести осмотр земельных участков и заключить дополнительное соглашение об уменьшении арендной платы.

Согласно ответу от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на снижение размера арендной платы по договору аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ не согласился ввиду неявки представителей ООО «Грин Агро-Приморье» на осмотр земельных участков, но был согласен продолжить переговоры по имеющимся у ООО «Грин Агро-Приморье» предложениям. 

ООО «Грин Агро-Приморье» повторно обращалось к ФИО1 с претензией от ДД.ММ.ГГГГ с требованием об изменении условий договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в части размера арендной платы, ввиду переувлажнения земельных участков.

На момент рассмотрения гражданского дела в суде соглашение об изменении условий договора аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ в части размера арендной платы сторонами заключено не было.

В обоснование неисполнения требований договора аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, в части своевременного внесения арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ, представитель истца указывает на невозможность ведения хозяйственной деятельности на земельных участках в объеме, согласованном договором, ввиду фактического уменьшения полезной площади земельных участков, которую возможно использовать для ведения сельскохозяйственной деятельности.

Каждая сторона в силу требований ч.1 ст.56 ГПК РФ должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Определением Ханкайского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя истца была назначена судебная почвоведческая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам АНО «Байкальский центр судебных экспертиз, права и землеустройства», перед которыми были поставлены вопросы: о пригодности земельных участков с кадастровыми номерами: № для выращивания сельскохозяйственных культур и механической обработки сельскохозяйственной техникой; о фактическом размере полезной площади указанных земельных участков отдельно на ДД.ММ.ГГГГ год, о влиянии неиспользования ООО «Грин Агро-Приморье» в ДД.ММ.ГГГГ указанных земельных участок на их состояние.

Согласно заключению экспертов №, по итогам проведения в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ полевых исследований и результатов, полученных в лаборатории, экспертами сделаны следующие выводы на поставленные перед экспертами вопросы:

1. на момент исследования на всех изученных участках наблюдаются следы переувлажнения почв разной степени выраженности. Осмотр участков, изучение почвенного профиля и дальнейший физико-химический анализ образцов показали, что пригодными для выращивания сои и, возможно, кукурузы являются участки с кадастровыми номерами: №, но так как на них присутствуют локально переувлажненные участки, то их необходимо исключить при возделывании культур. При экстремальных длительных осадках даже на этих участках может сложиться ситуация невозможности обработки почвы или гибели урожая из-за тяжелого гранулометрического состава почв (тяжелый суглинок и глина) и близкого залегания грунтовых вод. Участок с номером № в «сухие» годы может иметь полезную площадь до 40% от общей площади, но на ДД.ММ.ГГГГ она была незначительной и может приравниваться к «нулевой». На остальных участках можно было бы выращивать рис, но при нынешнем состоянии РОС это невозможно. По полученным показателям полевой влажности почв на момент обследования участка, пластичности и липкости почв сельскохозяйственная обработка участков с кадастровыми номерами: № практически не представляется возможной, т.к. показатели выше допустимых.

2. Фактически, только у пяти участков с кадастровыми номерами: № около 40-70-80% от их площади могли использоваться под посадки сои, кукурузы или других культур, чьи требования позволяют переносить слабое и среднее переувлажнение почв в вегетационный период. При осмотре данных участков обнаружено, что на момент осмотра около 20-30% их площадей имеют признаки длительного переизбытка влаги в почве, остальная часть могла быть использована. Более точные размеры «полезной площади» высчитать не представляется возможным, но она не будет сильно варьироваться из года в год (за исключением очень сильных засух или очень влажных лет). Остальные участки подходят для выращивания риса, но не функционирующая много лет система РОС не позволила его возделывать в ДД.ММ.ГГГГ годах. Поэтому «полезную площадь) участков с кадастровыми номерами: № можно считать нулевой или близкой к нулевой.

3. В 2021 году примерные размеры полезной площади земельных участков составляли: № – 0 га, № – 0 га, № – 7,1 га, № – 0 га, № – 60,64 га, № – 0 га, № – не менее 54 га, № – не менее 55,6 га, № – 0 га, № – 0 га, № – 0 га, № – не менее 64,8 га, № – не менее 68,0 га.

В 2022 году примерные размеры полезной площади земельных участков составляли: № – 0 га, № – 0 га, № – 7,1 га, № – 0 га, № – 60,64 га, № – 0 га, № – не менее 54 га, № – не менее 55,6 га, № – 0 га, № – 0 га, № – 0 га, № – не менее 64,8 га, № – не менее 68,0 га.

В 2023 году примерные размеры полезной площади земельных участков составляет: № – 0 га, № – 10,4 га, № – 7,1 га, № – 18,6 га, № – 37,9 га, № – 11,6 га, № – 54 га, № 55,6 га, 25№ – 4,6 га, № – 0 га, № – 0 га, № – 64,8 га, № – 68,0 га.

Таким образом, общая площадь, на которой возможна обработка почвы сх. техникой и возможно выращивание сельскохозяйственных культур в 2023 году составляет около 242,4 га, в 2021 и 2022 составляла не менее 303,04 га. Более точные размеры «полезной площади» высчитать не представляется возможным, но она не будет сильно варьировать из года в год (за исключением очень сильных засух или очень влажных лет). 

4. Отсутствие обработки земельных участков привело к зарастанию их растительностью, с небольшим участием сорных видов и уплотнению верхних горизонтов почв. Присутствие растительности и не отчуждение её с урожаем наоборот увеличивает гуммусированность почв, улучшает её структуру. При данном типе растительности обработка почвы сельхозтехникой не нуждается в каких-то дополнительных энергозатратных мероприятиях. Проблему уплотнения верхнего горизонта решает её разрыхление, вспашка, но лишь на один вегетационных период или даже более короткий срок, поэтому бездействие ООО «Грин Агро-Приморье» в виде неиспользования в ДД.ММ.ГГГГ годах земельных участков не повлияло на уменьшение «полезной» пощади указанных земельных участков.

В силу ч.3 ст.68 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и подлежит оценке судом согласно ст.67 ГПК РФ в совокупности с иными доказательствами.

Судом также установлено, что ООО «Грин Агро-Приморье» обращалось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, в обоснование исковых требований указывая на невозможность использования арендованных у ФИО1 земельных участков ввиду переувлажнения почвы.

Решением Ханкайского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Грин Агро-Приморье» отказано.

Принимая вышеуказанное решение, суд оценил установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства, подтверждающие, что арендуемые земельные участки были приняты ООО «Грин Агро-Приморье» по акту приема-передачи, арендатор обследовал указанные в договоре аренды земельные участки перед заключением договора и был удовлетворен их состоянием. Указанный в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ размер полезной площади каждого земельного участка был установлен по результатам осмотра сотрудниками ООО «Грин Агро-Приморье» каждого земельного участка перед заключением договора аренды. Помимо этого, суд указал на право арендатора с согласия арендодателя проводить оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, что оговорено в п.3.1.2 договора аренды.

Также суд руководствовался выводами экспертов ФГБНУ «ФНЦ Агробиотехнологий Дальнего Востока имени А.К. Чайки» №, изложенных в заключении судебной почвоведческой экспертизы, согласно которым определить полезную площадь переданных ФИО1 в аренду ООО «Грин Агро-Приморье» по договору аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ не представилось возможным за отведенное время. Вместе с тем, на момент обследования земельных участков (в середине июля 2021 года) подтопления и переувлажнения в корнеобитаемом слое почвы не выявлено. Экспертами сделан вывод, что исследуемая почва земельных участков пригодна для ведения сельскохозяйственной деятельности, а именно для выращивания риса. Кроме того, при восстановлении осушительной и оросительной системы, земельные участки возможно использовать полностью, возможно выращивание иных сельхозкультур: сои, пшеницы, гречихи, овса и т.д. при восстановлении осушительной и оросительной системы.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Ханкайского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Определением Девятого Кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанные решения оставлены без изменения.

В силу ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Оценив в соответствии со ст.67 ГПК РФ в совокупности с иными доказательствами заключение судебной почвоведческой экспертизы №, суд приходит к выводу, что указанное заключение не соответствует выводам экспертов ФГБНУ «ФНЦ Агробиотехнологий Дальнего Востока имени А.К. Чайки», изложенным в заключении судебной почвоведческой экспертизы №, согласно которому переданные ФИО1 по договору аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Грин Агро-Приморье» земельные участки на момент проведения исследований в июле ДД.ММ.ГГГГ были пригодны для выращивания сельскохозяйственных культур, подтопления и переувлажнения земельных участков экспертами установлено не было.

Выводы экспертов АНО «Байкальский центр судебных экспертиз, права и землеустройства», изложенные в заключении судебной почвоведческой экспертизы №, об уменьшении полезной площади арендованных земельных участков в ДД.ММ.ГГГГ опровергаются выводами экспертов ФГБНУ «ФНЦ Агробиотехнологий Дальнего Востока имени А.К. Чайки», изложенными в заключении судебной почвоведческой экспертизы №.

Помимо этого, судом перед экспертами АНО «Байкальский центр судебных экспертиз, права и землеустройства» ставился конкретный вопрос: о фактическом размере полезной площади земельных участков № в ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч.2 ст.86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. 

Вместе с тем, заключение экспертов № не содержит ответа на поставленный на разрешение экспертов судом вопрос.

Экспертами в ходе проведенных исследований установлены не фактические, а примерные размеры полезной площади земельных участков, на которой возможно ведение сельскохозяйственной деятельности, отдельно на ДД.ММ.ГГГГ. Так согласно выводам экспертов примерный размер площади земельных участков в ДД.ММ.ГГГГ составляет около 242,4 га, а в ДД.ММ.ГГГГ составляла не менее 303,04 га. Более точные размеры «полезной площади» высчитать не представляется возможным.

Учитывая изложенное, руководствуясь ч.2 ст.68 ГПК РФ суд не принимает в качестве доказательства по делу заключение экспертов №.

С учетом изложенного, представителем истца не представлено достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих существенное ухудшение условий пользования переданными ФИО1 в аренду ООО «Грин Агро-Приморье» земельными участками, о которых истцу не было известно при заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, и наличие недостатков указанных земельных участков (отдельно на ДД.ММ.ГГГГ годы), которые препятствовали бы истцу пользоваться ими для выращивания сельскохозяйственных культур. 

В соответствии с п.2, п.3 ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. 

С учетом изложенного изменение договора возможно до окончания срока действия договора либо до его расторжения. 

Как установлено судом, решением Ханкайского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут, с ООО «Грин Агро-Приморье» в пользу ФИО1 взыскана арендная плата за 2021, 2022, 2023 годы, в установленном условиями договора аренды размере. 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Ханкайского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Грин Агро-Приморье» не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ООО «Грин Агро-Приморье» к ФИО1 об изменении договора аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Ханкайский районный суд Приморского края в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 21.02.2024.

Председательствующий: