Дело № 3а-385/2022 

УИД 76OS 0000-01-2022-000272-26 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    г. Ярославль                                                                                                22 сентября 2022 года

    Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Чистяковой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Товарищества собственников недвижимости «СНТ «Родные просторы» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

Товарищество собственников недвижимости «СНТ «Родные просторы» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2021 кадастровую стоимость объектов недвижимости:

– земельного участка с кадастровым номером №, площадью 100 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для организации дачного некоммерческого объединения, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 3 682 000 руб.;

– земельного участка с кадастровым номером №, площадью 38 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для организации дачного некоммерческого объединения, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 1 474 000 руб.;

– земельного участка с кадастровым номером №, площадью 142 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для организации дачного некоммерческого объединения, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 4 625 000 руб.;

– земельного участка с кадастровым номером №, площадью 83 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для организации дачного некоммерческого объединения, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 3 262 000 руб.

– земельного участка с кадастровым номером №, площадью 27726 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 1 288 000 руб.;

– земельного участка с кадастровым номером №, площадью 31640 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 1 182 000 руб.;

– земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20640 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 1 010 000 руб.;

– земельного участка с кадастровым номером №, площадью 102857 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 3 505 000 руб.;

– земельного участка с кадастровым номером №, площадью 33699 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 1 342 000 руб.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что ТСН «СНТ «Родные просторы» является собственником указанных земельных участков, а, следовательно, и плательщиком земельного налога. Кадастровая стоимость земельных участков установлена по состоянию на 01.01.2021 и составляет:

– земельного участка с кадастровым номером № – 17 807 000 руб.;

– земельного участка с кадастровым номером № - 6 766 660 руб.;

– земельного участка с кадастровым номером № – 25 285 940 руб.;

– земельного участка с кадастровым номером № – 14 779 810 руб.

– земельного участка с кадастровым номером № – 2 162 350,74 руб.;

– земельного участка с кадастровым номером № – 2 972 894,4 руб.;

– земельного участка с кадастровым номером № – 2 085 878,4 руб.;

– земельного участка с кадастровым номером № – 8 021817,43 руб.;

– земельного участка с кадастровым номером № – 2 628 185,01 руб.

Указанная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости земельных участков, что подтверждается Отчетом № 16230/02/22 от 30.06.2022, Отчетом №16230/22 от 26.01.2022, которые составлены ООО «Ярэксперт» (оценщик ФИО3).

Пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

    Представитель административного истца ТСН «СНТ «Родные просторы» по доверенности ФИО1 административный иск поддержал. 

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта, составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению. 

    Заинтересованными лицами ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управлением Росреестра по Ярославской области представлены письменные пояснения по административному иску, из которых следует, что данные лица не наделены полномочиями по определению достоверности кадастровой стоимости объектов недвижимости, разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда.

    Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили. 

    Заслушав представителя административного истца по доверенности ФИО1, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, исследовав письменные материалы административного дела, суд считает, что административное исковое заявление ТСН «СНТ «Родные просторы» подлежит удовлетворению.

    В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

    Судом установлено, что ТСН «СНТ «Родные просторы» является собственником земельных участков, расположенных по адресу: , категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для организации дачного некоммерческого объединения, с кадастровыми номерами № (площадью 100 000 кв.м), № (площадью 38 000 кв.м), № (площадью 142 000 кв.м), № ( площадью 83 000 кв.м).

    Также на праве собственности ТСН «СНТ «Родные просторы» принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами № ( площадью 33 699 кв.м), № (площадью 102 857 кв.м), № (площадью 20640 кв.м), № (площадью 31640 кв.м), № (площадью 27 726 кв.м), расположенные по адресу: , категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства. 

    В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

    Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) земельный налог (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

    В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 391 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При таких обстоятельствах суд считает, что ТСН «СНТ «Родные просторы», являясь собственником земельных участков, а, следовательно, плательщиком земельного налога, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2021 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 06.10.2021 №48-н и составляет: 

– земельного участка с кадастровым номером № – 17 807 000 руб.;

– земельного участка с кадастровым номером № - 6 766 660 руб.;

– земельного участка с кадастровым номером № – 25 285 940 руб.;

– земельного участка с кадастровым номером № – 14 779 810 руб.

– земельного участка с кадастровым номером № – 2 162 350,74 руб.;

– земельного участка с кадастровым номером № – 2 972 894,4 руб.;

– земельного участка с кадастровым номером № – 2 085 878,4 руб.;

– земельного участка с кадастровым номером № – 8 021817,43 руб.;

– земельного участка с кадастровым номером № – 2 628 185,01 руб.

Административным истцом представлен Отчет № 16230/22 оценки рыночной стоимости земельных участков, составленный оценщиком ООО «Ярэксперт» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 составляет 3 682 000 руб., 

- с кадастровым номером № – 1 474 000 руб.,

- с кадастровым номером № – 4 625 000 руб., 

- с кадастровым номером № – 3 262 000 руб.

Отчетом № 16230/02/22 от 30.06.2022, составленным оценщиком ООО «Ярэксперт» ФИО3, определена рыночная стоимость по состоянию 01.01.2021 следующих земельных участков:

– с кадастровым номером № – 1 288 000 руб.;

– с кадастровым номером № – 1 182 000 руб.;

– с кадастровым номером № – 1 010 000 руб.;

– с кадастровым номером № – 3 505 000 руб.;

– с кадастровым номером № – 1 342 000 руб.

Исследование Отчетов, с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО3, дает основания суду для вывода о том, что они являются достоверными доказательствами рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца. 

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Указанные Отчеты выполнены лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В Отчетах приведено точное описание объектов исследования с указанием количественных, качественных характеристик с учетом их индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объектов, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость.

Согласно Отчетам рыночная стоимость земельных участков рассчитана сравнительным подходом, методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. 

Ссылки департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области к Отчету №16230/22 и Отчету №16230/22/2 о том, что имелись иные объекты, которые могли быть использованы в качестве аналогов в расчетах, судом отклоняются.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 11 ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Указанный принцип при составлении отчета соблюден. Оценщиком были проанализированы основные информационные ресурсы, аккумулирующие в себе наибольшее количество информации о рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения. 

Как следует из дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО3, предложение №1, на которое указывается административным ответчиком в возражениях, не позволяет с достоверностью идентифицировать объекты, как земельные участки с кадастровыми номерами №, № и № (), в связи с чем данное предложение не могло быть использовано в расчетах. 

То обстоятельство, что оценщиком в расчетах не использованы предложения о продаже земельных участков с кадастровым номером № () и с кадастровым номером № (), также не свидетельствует о неполноте проведенного исследования. Отчетом подтверждается, что указанные предложения участвовали в отборе аналогов, но не были включены оценщиком в итоговую выборку. При этом в качестве объектов-аналогов оценщиком использованы земельные участки, которые наиболее сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам. Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 ФСО №7. Кроме того, доказательств того, что применение в расчетах указанных предложений существенным образом отразилось бы на рыночной стоимости спорного объекта, административным ответчиком не представлено.

Замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области к Отчету №16230/22/2 судом отклоняются. Доводы о необходимости применения корректировки на конфигурацию земельного участка в отношении объекта-аналога №1 являются несостоятельными. Из дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО3 следует, что с учетом площади заявленного аналога 120 463 кв.м предлагаемая департаментом имущественных и земельных отношений корректировка не требуется, поскольку в целом параметры данного земельного участка позволяют использовать его в соответствии с видом разрешенного использования и размещать на нем объекты строительства дачных домов. 

Допущенная в Отчете №16230/22/2 техническая ошибка в части указания кадастрового номера объекта-аналога №1 в расчетной таблице (указано № вместо №) на правильность приведенных расчетов не повлияла. 

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом № 16230/22 и с Отчетом № 16230/22/2 не представлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчетов следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленные административным истцом Отчеты оценки рыночной стоимости земельных участков соответствует закону, не вводят в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускают неоднозначного толкования полученных результатов. 

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

    С учетом отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленных отчетов, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в них рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 30.06.2022.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 100 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для организации дачного некоммерческого объединения, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 3 682 000 руб.

Установить по состоянию на 01 января 2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 38 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для организации дачного некоммерческого объединения, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 1 474 000 руб.

Установить по состоянию на 01 января 2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 142 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для организации дачного некоммерческого объединения, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 4 625 000 руб.

Установить по состоянию на 01 января 2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 83 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для организации дачного некоммерческого объединения, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 3 262 000 руб.

Установить по состоянию на 01 января 2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 27726 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 1 288 000 руб.

Установить по состоянию на 01 января 2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 31640 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 1 182 000 руб.

Установить по состоянию на 01 января 2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20640 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 1 010 000 руб.

Установить по состоянию на 01 января 2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 102857 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 3 505 000 руб.

Установить по состоянию на 01 января 2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 33699 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 1 342 000 руб.

    Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 30 июня 2022 года.

    Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Судья                                                                                                     О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 27 сентября 2022 года