№а-6/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 11 июля 2024 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.

при секретаре Сидоровой А.Е., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Алимпик» к Государственному бюджетному учреждению Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Алимпик» обратилось в Астраханский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконными решений ГБУ Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» № ОРС-30-2023/000130 и №ОРС-30-2023/000131 от 07 июля 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере рыночной стоимости – 149341000 рублей, земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости – 97599000 рублей по состоянию на 03 февраля 2023 года. Рыночная стоимость объектов недвижимости определена отчетами об оценке № 03.0005/1-2023/2 и №03.0005/2-2023/2 от 05 июня 2023 года, выполненными оценщиком ООО «Управляющая компания «Лайт-Инвест». Отчеты представлены в ГБУ АО «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)», решениями которого отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке объектов недвижимости.

Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельных участков, считает её завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права, поскольку такая стоимость влечет необоснованное увеличение размера налоговых платежей. 

В ходе рассмотрения дела административным истцом неоднократно уточнялись административные исковые требования в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости и окончательно представитель административного истца ФИО1 просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: г

<

адрес>, в размере рыночной стоимости – 204965000 рублей и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по этому же адресу в размере рыночной стоимости – 108700000 рублей, по состоянию на 03 февраля 2023 года.

Представитель ГБУ АО «БТИ» ФИО2 возражала против удовлетворения административных требований о признании незаконными решения ГБУ Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» от 07 июля 2023 года, разрешение вопроса об установлении кадастровой стоимости земельных участков оставила на усмотрение суда, но просила принять во внимание результаты судебной оценочной экспертизы, проведенной индивидуальным предпринимателем ФИО7 (экспертное учреждение «НЕО центр»). На её взгляд выводы этого эксперта наиболее обоснованы, логичны и объективны.

Представитель заинтересованного лица министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей административного истца и заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ФИО2, эксперта ФИО8., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно ч. 1 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются также Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Постановлением Правительства Астраханской области от 19 января 2021 года N 2-П установлена дата перехода к применению на территории Астраханской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 июля 2021 года. С названной даты на территории Астраханской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются Государственным бюджетным учреждением Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, соответствующее решение бюджетного учреждения может быть оспорено в судебном порядке (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ).

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ).

Из материалов дела следует, общество с ограниченной ответственностью «Алимпик» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> земельного участка с кадастровым номером № расположенного по этому же адресу, что подтверждается договорами аренды и дополнительными соглашениями, срок действия аренды – с 22 июня 2009 года по 21 июня 2037 года (для участка с кадастровым номером №) и с 23 января 2020 года по 22 января 2026 года (для участка с кадастровым номером №).

Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии права у административного истца на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)», поскольку относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 37620 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2022 составляет 256362994,8 руб., земельного участка с кадастровым номером №, площадью 22251 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2022 составляет 155664435,84 руб.

Постановлением Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 18 августа 2021 г. № 45 утвержден административный регламент государственного бюджетного учреждения Астраханской области "Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)", подведомственного агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области, предоставления государственной услуги "Рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним".

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ порядок, 09 июня 2023 года, административный истец обратился в ГБУ АО "Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)" с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости – земельных участков в размере рыночной стоимости. 

К заявлениям об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости административным истцом приложен отчет об оценке №03.0005/1/2023/2 от 05 июня 2023 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 03 февраля 2023 г. составляет 149341000,00 руб. и отчет об оценке №03.0005/2/2023/ от 05 июня 2023 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 03 февраля 2023 г. составляет 97599000,00 руб.

Решениями ГБУ АО «БТИ» № ОРС-30-2023/000130 и №ОРС-30-2023/000131 от 07 июля 2023 года отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, ссылаясь на нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, использование неполных не достоверных сведений, допущенные оценщиком. 

Исходя из требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При этом, как заключение эксперта, так и отчет оценщика по определению рыночной стоимости земельного участка должны соответствовать стандартам оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Пунктом 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" установлено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Для оценки правомерности выводов, изложенных в решении ГБУ АО «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки «БТИ» относительно представленного отчета оценщика, определениями Астраханского областного суда от 13 ноября 2023, 29 января 2024, 08 апреля 2024 года по делу назначены судебные оценочные экспертизы на предмет определения соответствия отчетов оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

Назначение повторных оценочных экспертиз вызвано тем, что у суда возникали сомнения в обоснованности заключений эксперта, где содержались противоречия в выводах, исследование рынка проводилось не в полном объеме, допускались методологические ошибки и неточности, которые привели к искажению результатов исследования, в качестве объектов – аналогов подбирались объекты, имеющие разное целевое назначение и характеристики, которые качественно отличались от рассматриваемого объекта оценки, не достаточно обосновывались выбранные экспертами методы оценки, допускались и другие нарушения и недостатки, не позволившие принять выводы экспертов и оценщика за основу при вынесении решения суда.

Согласно выводам эксперта экспертного учреждения Управляющая компания «СПЕКТР» ФИО9 содержащимся в экспертном заключении №С5-012-2024, отчеты об оценке, выполненные оценщиком ООО «Управляющая компания «ЛАЙТ-Инвест», не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющие функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Такие же выводы сделаны и предыдущими экспертами.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 37620 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: г

<

адрес>, по состоянию на 03 февраля 2023 года, определенная сравнительным подходом с учетом корректировок, составила 204965000 рублей, земельного участка с кадастровым номером №, площадью 22251 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 03 февраля 2023 года, определенная сравнительным подходом с учетом корректировок, составила 108700000 рублей.

При этом эксперт указал, что, рассмотрев традиционные подходы к оценке, а также методы, используемые в их рамках, для расчетной стоимости объектов использовался только один сравнительный подход, поскольку имеется достаточное количество рыночных данных для проведения сопоставлений с оцениваемым объектом и выбранные объекты – аналоги с достаточной точностью отражают ситуацию на рынке продаж земель коммерческого назначения в городе Астрахани.

В судебном заседании эксперт ФИО10 (принимавший участие в рассмотрении дела посредством видеоконференцсвязи) экспертное заключение поддержал. 

С выводами экспертизы, расчетами и стоимостью согласился представитель административного истца и просил установить рыночные стоимости, приравняв к кадастровой стоимости земельных участков.

Представитель административного ответчика ФИО2 с выводами эксперта экспертного учреждения Управляющая компания «СПЕКТР» ФИО11 о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющих функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности согласилась. Разрешение вопроса об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере 204965000 рублей и 108700000 рублей по состоянию на 03 февраля 2023 года просила оставить на усмотрение суда. При этом пояснила, что административные исковые требования в части признания решений ГБУ Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» № ОРС-30-2023/000130 и №ОРС-30-2023/000131 от 07 июля 2023 года незаконным удовлетворению не подлежат, поскольку законность и обоснованность названных решений подтверждена экспертными заключениями о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим правовым актам.

Оценив заключение эксперта ФИО12. в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и имеющим продолжительный стаж работы по экспертной специальности и по специальности оценки имущества.

Порядок проведения судебной экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечают требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

В экспертном заключении подробно проанализированы отчеты оценщика на соответствие его требованиям законодательства об оценочной деятельности, и содержатся выводы о выявленных нарушениях, допущенных при их составлении, в частности, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке.

При определении экспертом рыночной стоимости объекта оценки в заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в открытых информационных источниках.

Рыночная стоимостьобъектов оценки определялась экспертом сравнительным подходом, при этом из имеющихся предложений экспертом подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристикам сопоставимы с объектом оценки. В заключении ясно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы мотивированы, а поэтому итоговая рыночная стоимость (с учетом дополнительных пояснений эксперта в ходе судебного заседания) не является произвольной. 

Достоверность изложенных экспертом сведений, как об объекте оценки, так и об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.

В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке иных подходов.

Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную экспертом в данном заключении, лицами, участвующими в деле, в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суду не представлено.

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемых решений ГБУ АО «БТИ» незаконными, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом установлено, что представленные административным истцом отчеты об оценке объектов оценки требованиям законодательства Российской Федерации не соответствуют. 

Следовательно, у ГБУ АО «БТИ» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимостиобъекта недвижимости административного истца равной рыночной. 

Кроме того, суд, проверив порядок принятия, форму оспариваемого решения, а также полномочия принявшего его учреждения, пришел к выводу о том, что оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 37620 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 03 февраля 2023 года, определенная сравнительным подходом с учетом корректировок, составляет 204965000 рублей, земельного участка с кадастровым номером №, площадью 22251 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 03 февраля 2023 года, определенная сравнительным подходом с учетом корректировок, составляет 108700000 рублей.

При этом в результате системного анализа положений статей 403 Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 237-ФЗ и Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" суд приходит к выводу о том, что у истца имеется право на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной, поскольку размер кадастровой стоимости затрагивает его права как лица, осуществляющего налоговые платежи. 

Датой подачи заявления для административного истца является дата его обращения в Государственное бюджетное учреждение Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» -09 июня 2023 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175,176, 180, 259 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Алимпик» удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, площадью 37620 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> равной рыночной стоимости в размере 204965000 (двести четыре миллиона девятьсот шестьдесят пять тысяч) рублей по состоянию на 03 февраля 2023 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 22251 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> равной рыночной стоимости в размере 108700000 (сто восемь миллионов семьсот тысяч) рублей по состоянию на 03 февраля 2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать - 9 июня 2023 года.

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Алимпик» о признании незаконными решений Государственного бюджетного учреждения Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» № ОРС-30/2023/000130 и ОРС-30-2023/000131 от 07 июля 2023 г. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 01 августа 2024 года.