КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-169/2021

УИД 39ОS0000-01-2021-000161-07

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

26 августа 2021 года г.Калининград 

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи - Струковой А.А. 

при секретаре – Горенко Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Балтбетон» к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Балтбетон» обратилось в суд 2 июня 2021 года с административным иском к Правительству Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 101362 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующие здания и строения производственно-транспортно-складского комплекса, местоположение – 

<

адрес>.

Административные исковые требования мотивированы тем, что указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 4 сентября 2019 года и с этой же даты принадлежит ООО «Балтбетон» на праве собственности.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 установлена кадастровая стоимость земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2019 года.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером № образован 4 сентября 2019 года, его кадастровая стоимости указанным постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 не установлена, а согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 мая 2021 года кадастровая стоимость земельного участка установлена актом ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 17 марта 2020 года № 40-20 по состоянию на 4 сентября 2019 года в размере 66 187 358,76 руб.

Сведения об установленной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 13 апреля 2020 года. 

Такая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке оценщика ООО «НЦ «Балтэкспертиза» ФИО1 от 21 апреля 2021 года № Н-0489-2021 составляет на ту же дату 35 173 000 руб.

Существенное превышение установленной кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости нарушает, по утверждению административного истца, его права в части взимания земельного налога в экономически обоснованном размере.

Определением судьи от 4 июня 2021 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Росреестра по Калининградской области.

В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлечена администрация городского округа «Город Калининград».

Определением суда от 25 июня 2021 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

Определением суда от 8 июля 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено до поступления в суд заключения эксперта.

11 августа 2021 года в суд поступило заключение эксперта ФИО2 от 10 августа 2021 года о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 4 сентября 2019 года – 38 877 000 руб.

Определением от 12 августа 2021 года производство по делу возобновлено.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания и (или) о приобщении к делу новых доказательств не представили.

Управление Росреестра по Калининградской области и администрация городского округа «Город Калининград» посредством ГАС «Правосудие» подали 25 августа 2021 года отзывы на административное исковое заявление, в которых указали о наличии оснований к установлению кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 4 сентября 2021 года равной его рыночной стоимости, определенной экспертным путем.

Кроме того, 25 августа 2021 года в суд поступили письменные возражения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» на административное исковое заявление, суть которых сводится к тому, что кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена по состоянию на 11 сентября 2019 года, а не на 4 сентября 2019 года, в связи с чем требования ООО «БалтБетон» не подлежат удовлетворению. 

Также Учреждение полагало некорректным выбор экспертом объектов-аналогов и просило рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 101362 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующие здания и строения производственно-транспортно-складского комплекса, местоположение – 

<

адрес>.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области» установлена кадастровая стоимость земельные участков из состава земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2019 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет 4 сентября 2019 года и с этой даты принадлежит на праве собственности ООО «Балтбетон» (л.д. 11-15).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 мая 2021 года кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена актом от 17 марта 2020 года № 40-20 в размере 66 187 358,76 руб. по состоянию на 4 сентября 2019 года, соответствующие сведения внесены в ЕГРН 13 апреля 2020 года и применяются для целей налогообложения с 1 января 2020 года (л.д. 9).

Судом был направлен запрос о предоставлении копии акта об установлении кадастровой стоимости земельного участка от 17 марта 2020 года № 40-20 (л.д. 123).

На запрос суда ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» предоставлен акт об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов от 5 марта 2020 года № 40-20 (л.д. 130).

Из данного акта, реквизиты которого не в полной мере совпадают с учтенными в ЕГРН реквизитами акта об установлении кадастровой стоимости, не следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 11 сентября 2021 года.

В письменных возражениях ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 25 августа 2021 года имеется принт-скрин из базы данных Росреестра, из которого видно, что участок действительно поставлен на кадастровый учет 4 сентября 2019 года, но при этом в графе «результаты оценки» содержатся сведения о кадастровой стоимости объекта в ином размере и на дату – 11 сентября 2019 года, которые не соответствуют выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка ни в части размера кадастровой стоимости, ни в части даты ее определения.

Принимая во внимание, что достоверных сведений о технической ошибке при внесении соответствующих сведений в ЕГРН суду не представлено, Управление Росреестра по Калининградской области в письменном отзыве на административное исковое заявление указывает об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 4 сентября 2019 года в размере 66 187 358,76 руб. и о неизменности этих сведений, а не заверенный в установленном порядке принт-скрин не является бесспорным доказательством установления кадастровой стоимости объекта на дату, отличную от учтенной в ЕГРН даты – 4 сентября 2019 года, суд полагает, что юридически значимым обстоятельством является размер кадастровой участка названного земельного участка по состоянию на 4 сентября 2021 года.

Поскольку очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 настоящего Федерального закона).

Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не пропущен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Административный истец, являясь собственником земельных участков, согласно пункту 1 статьи 388 НК РФ признается плательщиком земельного налога в отношении данного участка. При этом в силу статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 НК РФ.

В силу пункта 1.1 статьи 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой начала применения установленной по состоянию на 4 сентября 2019 года кадастровой стоимости является 1 января 2020 года.

Таким образом, существенное различие между кадастровой стоимостью земельного участка, установленной без учета его индивидуальных характеристик, и рыночной стоимостью объекта влечёт за собой определение налоговой базы по земельному налогу в экономически необоснованном размере, в связи с чем у ООО «Балтбетон» имеется законное право требовать установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование требований административный истец представил отчет об оценке оценщика ООО «НЦ «Балтэкспертиза» ФИО1 от 21 апреля 2021 года № Н-0489-2021 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 4 сентября 2019 года – 36 173 000 руб.

Принимая во внимание существенное, практически на 30 миллионов рублей, отличие между установленной кадастровой стоимостью объекта и заявленной величиной рыночной стоимости земельного участка, в целях обеспечения объективности разрешения спора определением суда от 8 июля 2021 года судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от 10 августа 2021 года № 32/08-2021 рыночная стоимость оцениваемого участка по состоянию на 4 сентября 2019 года составляет 38 877 000 руб. 

Из содержания экспертного заключения видно, что рыночная стоимость участков определена экспертом в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Отказ от применения затратного и доходного подходов мотивированы экспертом.

В качестве основных ценообразующих факторов эксперт указывает на вид разрешенное использования объектов производственно-промышленной, складской деятельности, а также местоположение относительно центра города и наиболее дорогого района и наличие инфраструктуры в районе и равноценного окружения (престижность района для размещения объекта подобного назначения). 

В качестве объектов-аналогов экспертом отобрано 4 земельных участка, каждый из которых расположен в г.Калининграде, имеет свободный подъезд и возможность подключения коммуникаций, объекты-аналоги предназначены под незавершенное строительством хозяйственно-бытовое здание базы строительных материалов (объект № 1), под строительство объектов промышленного назначения (объект № 2), под складской комплекс (объект № 3), под объект незавершенного строительства – торгово-выставочный комплекс с административно-хозяйственным комплексом и производственно-складским зданием (объект № 4).

Таким образом, объекты-аналоги сопоставимы с оцениваемым участком по основным ценообразующим факторам.

Экспертом проведены корректировки на вид землепользования (с применением повышающего коэффициента к цене арендованных объектов-аналогов), на торг, на площадь.

Размер корректировок определен экспертом в соответствии со Справочником оценщика недвижимости – 2018 под редакцией ФИО3

Отказ от проведения иных корректировок по мотиву сопоставимости оцениваемых участков и объектов-аналогов обоснован экспертом.

Ссылки ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о несопоставимости оцениваемого объекта и объектов-аналогов по признаку удаленности от основной автомагистрали города по ул.А.Невского в г.Калининграде и необходимости применения корректировки на элемент сравнения «расположение относительно автомагистралей» в отношении объекта-аналога № 1, расположенного в 

<

...> и объекта-аналога № 2, расположенного в 

<

...> сами по себе не свидетельствуют о недостоверности выводов эксперта, принимая во внимание, что на территории города Калининграда не установлена градация автомобильных дорог на основные автомагистрали и иные, все объекты-аналоги имеют свободный доступ с крупных автомобильных дорог, а в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера предлагается при осуществлении оценки земельных участков под индустриальную застройку учитывать соотношение цены участков, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог, к цене аналогичных участков, расположенных на удалении от крупных автодорог.

Объективных данных об удаленности объектов-аналогов от крупных автодорог, в том числе от окружных дорог Калининграда, не имеется.

Сама по себе организация проезда к объекту-аналогу № 3 по грунтовой дороги после съезда к крупной окружной автомобильной дороги также не свидетельствует о несопоставимости оцениваемого участка и данного объекта по местоположению.

Изложенные в экспертном заключении сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Привлеченная к участию в деле в качестве эксперта оценщик ФИО2 имеет стаж работы в оценочной деятельности с 2009 года, обладает специальными познаниями в сфере оценочной деятельности, в том числе по направлению «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Каких-либо данных о заинтересованности эксперта в исходе дела не имеется. 

В порядке, установленном процессуальным законом, заключение эксперта не опровергнуто.

Так, судом неоднократно было разъяснено лицам, участвующим в деле, право заявлять ходатайства о назначении судебной экспертизы либо представлять доказательства иной величины рыночной стоимости оцениваемого участка.

Ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы административными ответчиками и заинтересованным лицом не заявлено. 

Таким образом, представленные административным истцом доказательства, а также заключение эксперта объективно свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца по исчислению земельного налога в экономически обоснованном размере.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной экспертным путем.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Балтбетон», поданное в суд 2 июня 2021 года, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 101362 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующие здания и строения производственно-транспортно-складского комплекса, местоположение – 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 4 сентября 2019 года – 38 877 000 руб.

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 30 августа 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова