№ 2-184/2025

54RS0003-01-2024-003635-35

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 февраля 2025 г. г.Новосибирск

Заельцовский районный суд г. Новосибирска в составе председательствующего судьи Дятловой В.С., при ведении протокола помощником судьи Ганжа Л.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Управляющая Компания Собственников ФИО2 179/2» об отмене решений общего собрания собственников нежилых помещений,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Управляющая Компания Собственников ФИО2 179/2» об отмене решений общего собрания собственников нежилых помещений, в обоснование заявленных требований указав следующее.

Истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения с кадастровыми номерами: __, __, расположенные по адресу: ...

Также истцу принадлежит доля в земельном участке, кадастровый __ на котором расположен вышеуказанный объект недвижимости.

В срок с xx.xx.xxxx ООО «Управляющая компания собственников здания Дуси Ковальчук 179/2» (далее ООО «УКСЗДК 179/2») провела собрание (очно-заочная форма) собственников нежилых помещений, расположенных в здании, по ...

Повестка дня: изменение вида разрешенного использования земельного участка с «Занимаемый незавершенной строительством производственной базы с инженерным корпусом» на следующие: деловое управление; объекты торговли (торговые центры, торгово-

развлекательные центры, комплексы); общественное питание; спорт; здравоохранение.

Согласно решению собственников помещений, вид разрешенного использования был

изменен на последние, что оформлено протоколом __ общего собрания собственников нежилых помещений в административном здании __ по ... г. Новосибирска, в очно-заочной форме от xx.xx.xxxx. 

На основании чего были внесены изменения вида разрешенного земельного участка, на котором расположено здание, в ЕГРН. 

Сам протокол ООО «УКСЗДК 179/2» разослало собственникам по электронной почте xx.xx.xxxx.

Данное решение истец считает незаконным, так как вид разрешенного использования земельного участка может менять только собственник земельного участка, согласно пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса, арендатор участка, если договор аренды наделяет последнего подобными полномочиями, но никак не собственники помещений расположенного на земельном участке здания. 

Также следует учесть, что собственники, имеющие долю в земельном участке, кадастровый номер - __, не в полной мере соответствуют собственникам помещений в рассматриваемом здании. В некоторых случаях доли в земельном участке не соответствуют количеству принадлежащих площадей в данном объекте недвижимости, а часть собственников долей земельного участка, вообще - не являются владельцами помещений в вышеуказанном здании.

Действия управляющий компании, собственников помещений в здании, решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка, кадастровый номер - __, в частности добавление таких видов: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры, комплексы); общественное питание - напрямую затрагивают права и законные интересы истца, как собственника доли в рассматриваемом земельном участке, так и владельца помещений в здании, расположенном по адресу: ... поскольку такая смена ведет к увеличению земельного налога, а также налога на недвижимое имущество в четыре раза (п. 1 ч. 3 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ), что представляет значительную сумму.

На основании изложенного истец просит отменить решение общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных в здании, по адресу: ... которое было проведено в срок с xx.xx.xxxx ООО «Управляющая компания собственников здания Дуси Ковальчук 179/2», оформленное протоколом __ общего собрания собственников нежилых помещений в административном здании __ по ..., в очно-заочной форме от xx.xx.xxxx.

Истец в судебном заседании поддержал доводы и требования, изложенные в исковом заявлении, в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по мотивам, изложенным в письменном отзыве.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение); недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Согласно пункту 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

В силу статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Согласно разъяснениям, содержащимися в пункте 108 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" к нарушениям порядка принятия решения, в том числе могут быть отнесены нарушения, касающиеся созыва, подготовки, проведения собрания, осуществления процедуры голосования. 

В соответствии с ч. 4 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие, и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

В абзаце 2 пункта 109 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что к существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов, как участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.

В соответствии с положениями ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания: противоречит основам правопорядка или нравственности.

Как установлено судом из письменных материалов дела, истец является собственником:

- нежилых помещений с кадастровыми номерами: __, __, расположенных по адресу: ...

- __ доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер __, на котором расположен вышеуказанный объект недвижимости.

xx.xx.xxxx Управлением Росреестра по Новосибирской области ООО «УКСЗДК 179/2» направлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований, содержащее предложение принять меры по прекращению осуществления хозяйственной деятельности, связанной с размещением торгово-административного здания в границах земельного участка с кадастровым __ принять меры по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым __ в срок до xx.xx.xxxx.

Из составленного xx.xx.xxxx Управлением Росреестра по Новосибирской области акта наблюдения за соблюдением обязательных требований усматривается, что по результатам проведенных мероприятий установлено следующее: нежилое здание «Торговое-административное здание с предприятием общественного питания, автономной крышной газовой котельной» с кадастровым __ местоположением ..., расположено на земельном участке с кадастровым __ Объект недвижимости с кадастровым __ используется для размещения магазинов, кафе, медицинской клиники, страховых компаний, пунктов выдачи товаров, офисов и студий различных компаний, занимающихся коммерческой деятельностью, и т.д. В результате анализа информации, содержащейся в ЕГРН установлено, что сведения о зарегистрированных правах, обременениях (ограничениях) прав на объект недвижимости отсутствуют. Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым __ местоположением ... входит в состав земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «занимаемый не завершенной строительством производственной базой с инженерным корпусом». На земельный участок зарегистрировано право общей долевой собственности физических и юридических лиц. Согласно карте градостроительного зонирования территории г. Новосибирска земельный участок входит в подзону «зона специализированной многоэтажной общественной застройки (ОД-4.3)» в пределах территориальной зоны «зона специализированной общественной застройки (ОД-4)», основные и условно разрешенные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства которой предусматривают осуществление хозяйственной деятельности, связанной с размещение торгово-административного здания. Земельный участок с кадастровым __ используется не в соответствии с видом разрешенного использования, сведения о котором установлены в ЕГРН, в связи с чем в действиях физических и юридических лиц, указанных в акте, выявлены признаки нецелевого использования земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и/или разрешенным использованием, что классифицируется как нарушение требований, предусмотренных ст.ст.7, 42 ЗК РФ.

xx.xx.xxxx Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска ООО «УКСЗДК 179/2» выдано предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований, содержащее предложение принять меры по устранению допущенных нарушений (использование земельного участка с кадастровым __ не по целевому назначению) в срок до xx.xx.xxxx.

Протоколом __ от xx.xx.xxxx внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в административном здании __ ... помимо прочих, приняты следующие решения:

- выбрать наименование видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым __ деловое управление (4.1); объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры, комплексы) (4.2); общественное питание (4.6); спорт (5.1); здравоохранение (3.4);

- согласовать расходы ООО «УКСЗДК 179/2» в размере 50 000 руб. на подготовку необходимых документов, связанных с внесением изменения записи в ЕГРН в отношении вида разрешенного использования земельного участка.

На основании вышеуказанного протокола в ЕГРН внесены сведения о видах разрешенного использования земельного участка в соответствии с принятыми общим собранием решениями.

Согласно представленному ответчиком в материалы дела листу голосования, истец принимал участие в общем собрании, проголосовав за вид разрешенного использования земельного участка деловое управление и против остальных предложенных видов разрешенного использования, а также против согласования расходов ООО «УКСЗДК 179/2» в размере 50 000 руб. на подготовку необходимых документов, связанных с внесением изменения записи в ЕГРН в отношении вида разрешенного использования земельного участка.

Как следует из письменных материалов дела, в оспариваемом истцом общем собрании приняли участие собственники нежилых помещений в административном здании __ по ... г. Новосибирска, листы голосования которых представлены ответчиком в материалы дела, проверены судом, в связи с чем суд приходит к выводу о наличии кворума при проведении собрания.

Факт наличия кворума при проведении оспариваемого собрания истцом не оспаривался.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении процедуры проведения собрания материалы дела не содержат.

Как усматривается из запрошенных судом сведений ЕГРН, субъектный состав собственников нежилых помещений, расположенных по адресу: ... и участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым __ не совпадает.

Согласно п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков.

На основании ч. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

Согласно п. 9 ст. 1, ст. 30 ГрК РФ виды разрешенного использования определяются градостроительным регламентом территориальной зоны в составе Правил землепользования и застройки, положения которых в силу пунктов 3 и 4 ст. 32 ГрК РФ должны соответствовать требованиям генерального плана поселения.

В соответствии с ч. 1, п. 5 ч. 3 ст. 33 ГрК РФ внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном ст. ст. 31, 32 настоящего Кодекса.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Частью 3 ст. 85 ЗК РФ также предусмотрено, что собственники земельных участков могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Данное положение конкретизировано в части 4 статьи 37 ГрК РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Из анализа вышеприведенных положений законодательства следует, что изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований.

Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Пунктом 1 статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный Земельным кодексом Российской Федерации, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

С учетом приведенного правового регулирования то обстоятельство, что субъектный состав собственников нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Новосибирск, ... и участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым __ не совпадает, не свидетельствует о наличии предусмотренных законом оснований для отмены решений общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных в здании по адресу ... оформленных протоколом __ от xx.xx.xxxx

Доводы истца о том, что оспариваемые решения общего собрания повлекут для него как собственника нежилых помещений и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок увеличение размера налогов, по мнению суда не свидетельствуют о том, что решение собрания влечет существенные неблагоприятные последствия для истца, поскольку принятие в установленном законом порядке собственниками нежилых помещений, в силу вышеприведенных норм действующего законодательства являющихся участниками права общей долевой собственности на земельный участок, во исполнение предостережений уполномоченных органов об устранении нарушения обязательных требований решений об изменении видов разрешенного использования земельного участка не могут расцениваться как нарушение прав истца, поскольку соблюдение требований действующего законодательства в части видов разрешенного использования земельного участка, пусть и влекущее увеличение размера налогов, исчисление и уплата налогов в установленном законом размере в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка таковыми не являются.

Таким образом, совокупностью исследованных судом и приведенных в решении доказательств не установлено наличие оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

__ от 03.12.2023, - отказать. 

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Заельцовский районный суд г. Новосибирска.

Судья подпись В.С. Дятлова

Мотивированное решение изготовлено 10 марта 2025 года.

Подлинник решения суда находится в Заельцовском районном суде г.Новосибирска в деле № 2-184/2025.