Решение

Именем российской Федерации

05 февраля 2019 года Промышленный районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Орлова Л.А.

при секретаре Болдыревой Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

Установил:

Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области обратилось в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, пени к ответчику ФИО1

В обоснование требований в исковом заявлении указано, что между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, ООО «Вигма» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10993 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес> 

Согласно п. 2.1 договора срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно п. 4.3 договора арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в случаях централизованного изменения размера ставки земельного налога и местных коэффициентов, а также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ. 

Согласно п. 4.5 договора арендаторы обязаны вносить арендую плату ежемесячно - по 10 число (включительно) месяца, следующего за отчетным. Оплата за декабрь не позднее 25 (включительно) декабря текущего года.

ФИО1 не вносил арендную плату по договору от 01.06.2016г. № за период с 01.03.2018г. по 31.08.2018г., за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 49 501 руб. 92 коп.

Пунктом 6.5 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору предусмотрено начисление пени в размере 0,04% от общей суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа. За период с 11.04.2018г. по ДД.ММ.ГГГГ размер пени оставил 873 руб. 57 коп.

Расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением Правительства Ульяновской области № от 25.12.2007г. «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ульяновской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», Постановления Правительства Ульяновской области от ДД.ММ.ГГГГ №-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области».

Об образовавшейся задолженности по арендной плате ФИО1 уведомлен Агентством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области претензией от 12.09.2018г. №-ИОГВ-10-01.01-54/2785с требованием о погашении задолженности. Задолженность до настоящего времени не погашена, претензия осталась без ответа.

Истец просил взыскать с ФИО1 в его пользу задолженность в размере 50 339 руб. 49 коп. (задолженность по арендной плате 49 501 руб. 92 коп. за период с 01.03.2018г. по 31.08.2018г.; 837 руб. 57 коп.- пени за период с 11.04.2018г. по 19.09.2018г., а также пени с 20.09.2018г. по день фактической оплаты основного долга по арендной плате.

Представитель истца Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддерживает полностью.

Ответчик ФИО1 в суд не явился, обеспечил явку своего представителя ФИО2

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признал по основаниям, представленным в письменном отзыве на иск. Согласно заключенному с истцом договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, ему был выделен земельный участок для использования под производственным корпусом. В данном здании ему принадлежала 1/2 доли помещения, которую он продал в 2016г. второму совладельцу ООО «Вигма». Регистрация перехода права собственности была произведена 04.05.2017г., о чем истец был уведомлен дважды.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, ООО «Вигма» в судебное заседание не явилось, о дате и времени слушания дела извещено надлежащим образом, о причинах неявки суд не известило.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ. 

Суд, выслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. (ч.1 и ч.2 ст.609 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок ( ч.1 и ч.2 ст.610 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ч.1 ст.614 ГК РФ).

По смыслу ч.1 ст.241 ГК РФ ГК РФ юридические лица и граждане свободны в заключении договора, что означает свободный выбор стороны договора, условий договора, волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях, данный выбор является исключительной прерогативой субъекта гражданских правоотношений.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований-в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом

В соответствии с Законом Ульяновской области от 03.07.2015г. № «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области», вступившим в законную силу 01.01.2016г, уполномоченный Правительством Ульяновской области исполнительным органом государственной власти Ульяновской области - Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, в течение неограниченного срока осуществляет полномочия органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований Ульяновской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Из представленных сторонами в материалы дела документов следует, что 01.06.2016г. между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (арендодатель) и ООО «Вигма» (арендатор 1), ФИО1 (арендатор 2) заключен договор аренды № земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду (по 1/2 доли каждый) земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, № А, разрешенное использование: под производственным корпусом (п.1.1).

На земельном участке, указанном в п.1.1 договора, расположен объект недвижимости, принадлежащий арендаторам на праве общей долевой собственности: незавершенное строительством здание с кадастровым №, литера П, назначение: нежилое, площадь застройки 4355,8 кв.м., степень готовности объекта 40 % ( п.1.2. договора). 

Участок считается переданным с момента подписания передаточного акта сторонами (п.3.1.).

Начисление арендной платы производится с ДД.ММ.ГГГГ (п.4.1.). Договор заключен на срок 3 года однократно с 01.05.2016г. по 01.05.2019г. (п.2.1).

Арендная плата ООО «Вигма» (арендатор 1) начисляется с площади 2227,5 кв.м. и составляет 237 251 руб. 09 коп.; ФИО1 (арендатор 2) начисляется с площади 5754 кв.м. и составляет 237251 руб. 09 коп.

Размер арендной платы пересматривается арендодателем в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, на основе которой рассчитывается арендная плата по договору (п.4.3.).

Арендная плата вносится арендаторами ежемесячно по 10 число (включительно) месяца, следующего за отчетным. Оплата за декабрь производится не позднее 25 декабря (включительно) текущего года. Если последний срок платежа приходится на нерабочий день, то таким сроком будет считаться первый рабочий день, следующий за ним. ( п. 4.5.).

Между сторонами подписан передаточный акт земельного участка (приложение к договору аренды).

ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновой области (арендодатель) и ООО «Вигма» (арендатор 1), ФИО1 (арендатор 2) заключено дополнительное соглашение к договору аренды №/А-2016-103 от 01.06.2016г., в соответствии с которым п.4.2. договора изложен в следующей редакции: арендная плата определяется в расчетах арендной платы, являющихся неотъемлемыми частями договора (приложение №, №). Арендная плата арендатору 1 начисляется с площади 2227,50 кв.м. Арендная плата арендатору 2 начисляется с площади 2227,50 кв.м.; (п.1. соглашения); пункт.4.3 договора изложен в следующей редакции: Арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения соответствующих изменений в нормативные правовые акты, в соответствии с которыми рассчитается арендная плата по договору (п.2 соглашения). Остальные условия договора остаются без изменений и сохраняют свою юридическую силу (п.3 соглашения). В соответствии с приложением № и № к договору аренды арендная плата арендодателя рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства Ульяновской области от 25.12.2007г. №.

Настоящее соглашение распространяет свое действие на отношения, возникшее с 01.01.2016г.

Согласно представленным стороной ответчика документам, 20.05.2016г. между ИП ФИО1 (продавец) и ООО «Вигма» (покупатель) заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на незавершенное строительством здание, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя 1/2 доли в праве собственности на незавершенное строительством здание, назначение: нежилое, площадь застройки 4355,8 в.м., степень готовности 40 %, литера П, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, а ООО «Вигма» принимает объект и обязуется уплатить за него цену, предусмотренную в договоре. Объект расположен на земельном участке, находящемся по адресу: 40 

<

адрес>, №А в 

<

адрес>, общей площадью 10 993 кв.м., кадастровый №. Указанная 1/2 доля в праве собственности на объект продана за 87 000 руб., НДС не облагается.

01.03.2017г. по акту приема-передачи произведена передача объекта недвижимости в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Государственная регистрация права собственности ООО «Вигма» на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 4355,8 кв.м, расположенного по адресу 

<

адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства 40%, произведена Управлением Росреестра по Ульяновской области 04.05.2017г., что подтверждается отметкой на договоре, выпиской из ЕГРН от 04.05.2017г. ФФГБУ «ФКП Росреестра по Ульяновской области».

10.05.2017г. ответчик ФИО1 направил в адрес Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области заявление о подготовке дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков или новых договоров аренды, указав, что принадлежащая ему доля нежилого помещения по адресу г. 

<

адрес> продана ООО «Вигма»,которое получено согласно отметке 11.05.2017г.

Агентством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области в адрес ФИО1 направлена претензия от 12.09.2018г. №-ИОГВ-10-01.01-54/2785 с требованием в течение 10 дней с момента получения настоящей претензии погасить задолженность по арендной плате за период с 01.03.2018г. по 31.08.2018г. в сумме 49 501 руб. 92 коп., неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 11.04.2018г. по 19.09.2018г. в сумме 837,57 руб. 20 коп.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

В силу ч. ст.551 Гражданского Кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч. 1 статьи 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (ч. 2 статьи 223 ГК РФ).

Поскольку в силу части 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.

В соответствии с ч.3 ст.252 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Учитывая, что право собственности у ООО «Вигма» на 1/2 доли нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер № возникло с момента государственной регистрации перехода права собственности на него с ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, именно с этой даты у ответчика прекращается право пользования земельным участком по договору аренды земельного участка от 01.01.2016г., права и обязанности арендатора ФИО1, в том числе, обязанность вносить арендную плату за пользование участком, переходят к ООО Вигма». 

С учетом, установленных по делу обстоятельств суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Решил:

В удовлетворении исковых требований Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки - отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самара в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Л.А. Орлова