УИД 68RS0002-01-2023-002570-07

Дело № 2-153/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

« 29 » января 2024 года г. Тамбов 

Ленинский районный суд г.Тамбова в составе:

судьи Абрамовой С.А.

при секретаре судебного заседания Горнове А.И., 

при участии представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО6, действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО1, об устранения препятствий в реализации права на продажу доли квартиры,

У С Т А Н О В И Л :

03.08.2016г. между ФИО5, ФИО6 (продавцы) и ФИО8, ФИО2 (покупатели) были заключены договоры купли-продажи двух 1/4 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***

10.04.2017г. по договору дарения ФИО8 подарил ФИО2 1/4 долю квартиры. 

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г.Тамбова от 04.06.2019г. (л.д.118-124) отказано в удовлетворении иска ФИО6, ФИО5 к ФИО2, ФИО8 о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок.

В настоящее время квартира принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО6 - 1/12 доля, ФИО5 - 1/12 доля, ФИО1 - 1/6 доля, ФИО9 - 1/6 доля, ФИО4 – 1/2 доля.

10.07.2023г. ФИО4 направила оставшимся совладельцам квартиры телеграммы о её намерении продать принадлежащую ей 1/2 долю квартиры за *** руб.

20.12.2023г. ФИО4 направила оставшимся совладельцам квартиры телеграммы о её намерении продать принадлежащую ей 1/2 долю квартиры за *** руб.

11.09.2023г. ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5, несовершеннолетнему ФИО1 в лице законного представителя ФИО6 об устранения препятствий в реализации права на продажу 1/2 доли квартиры с кадастровым номером 68:29:0103018:291, расположенной по адресу: ***

В обоснование иска указала, что не проживает и никогда не проживала в квартире. 10.07.2023г. ею направлены на имя сособственников квартиры телеграммы, в которых они уведомлены о её намерении продать принадлежащую ей 1/2 долю квартиры и им предложено купить данную долю на указанных в телеграммах условиях. ФИО5 и ФИО6 состоят в зарегистрированном браке и являются родителями несовершеннолетнего ФИО1, фактически проживают одной семьей в данной квартире. ФИО9 является дочерью ФИО6 от первого брака и проживает со своей дочерью ФИО7 в указанной квартире своей семьей. 11.07.2023г. ФИО6 лично получила адресованную ей телеграмму, сообщила о своем согласии приобрести квартиру телеграммой от 10.08.2023г. 17.08.2023г. в ее адрес ею (истцом) направлена телеграмма, в которой указано о необходимости явки 01.09.2023 к 12 часам к нотариусу г.Тамбова для заключения договора купли-продажи. Однако 21.08.2023г. телеграмма ей не доставлена, т.к. квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является. 

Считает, что сам факт направления ФИО6 телеграммы с согласием на приобретение доли квартиры без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки. Срок преимущественного права покупки (1 месяц) отсчитывается со дня письменного извещения продавцом сособственника о намерении продать долю. По смыслу ст.250 ГК РФ, установленный месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласие на ее приобретение. Каких-либо конкретных действий, направленных на приобретение 1/2 доли квартиры ФИО6 не предпринимала. Получив 11.07.2023 телеграмму о продаже доли, ФИО6 только 10.08.2023 направила телеграмму о своем согласии приобрести долю квартиры, от получения второй телеграммы уклонилась. Значит, ФИО6 не совершены действия, направленные на приобретение доли квартиры, платежеспособность не подтверждена путем внесения денежной суммы на депозит нотариуса или фактической передачи продавцу. Считает, что преимущественное право на приобретение 1/2 доли квартиры у ФИО6 прекратилось, её бездействие свидетельствует о ее желании препятствовать продажи доли квартиры, то есть, имеет место злоупотребление правом. Являясь законным представителем несовершеннолетнего собственника квартиры ФИО10, ФИО6 не стала получать телеграмму от 10.07.2023 на имя своего сына ФИО10 о продаже доли квартиры. По ее мнению, это сделано с целью воспрепятствовать ей (истице) в продаже доли квартиры. Ответчик ФИО5, являясь супругом ФИО6, недобросовестно уклонился от получения телеграммы на своё имя и на имя сына. Таким образом, у нее нет возможности осуществить свое право собственности на 1/2 долю квартиры, а именно: продать данную долю постороннему лицу, заключив с ним нотариально удостоверенный договор купли-продажи, поскольку со стороны ответчика ФИО5 и несовершеннолетнего ФИО1 чинятся ей препятствия, которые выражаются в неполучении ими телеграмм о ее намерении продать долю квартиры. В обоснование приведенных доводов ссылалась на ст.250, п.2 ст.246, ст.304 ГК РФ, п.3.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол N03/16 от 28 марта 2016г.).

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО6, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – ФИО9, нотариус г.Тамбова и Тамбовского района Тамбовской области ФИО11

В судебное заседание истица ФИО4 не явилась, надлежащим образом извещена о времени и месте слушания дела, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Представитель истца ФИО8 в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен о времени и месте слушания дела. В состоявшихся ранее судебных заседаниях поддерживал предъявленные требования, в дополнение пояснял, что возможности мирного урегулирования не усматривает, т.к. ответчица ФИО6 уклоняется от явки к нотариусу для заключения договора купли-продажи, истица согласна лишь на тот порядок расчета, который указан в телеграммах, а именно: денежные средства должны быть перечислены полностью в безналичной форме на счет истицы до времени явки сторон к нотариусу. На получение денежных средств в наличной форме истица не согласна, поскольку невозможно будет проверить подлинность купюр. Подтвердил, что переписка при помощи мессенджера велась с ним, верно отражена на скриншотах (л.д.109-117). Имеется покупатель, который согласен на такой порядок расчета. Считал, что ФИО6 допущено злоупотребление правом. Заявлял ходатайство об отводе судьи, которое оставлено без удовлетворения мотивированным протокольным определением суда.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании просила устранить препятствия со стороны ФИО5 в продаже принадлежащей ФИО4 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру на условиях, изложенных в телеграмме от 20.12.2023г. Исковые требования к ответчикам ФИО6, ФИО1 не поддержала, при этом заявление об отказе от части исковых требований не представила. 

Пояснила, что в связи с инфляцией ФИО4 намерена продать принадлежащую ей долю квартиры за 3500000 руб., о чем уведомила собственников телеграммами от 20.12.2023г. Поскольку истек месячный срок с момента вручения телеграмм, адресованных ФИО6 и ФИО1, их преимущественное право на покупку доли квартиры утрачено. Считает, что злоупотребление правом со стороны истца отсутствует, поскольку цены на недвижимость за период с июля существенно увеличились, продавец вправе самостоятельно определять цену и порядок расчета. Ответчицей не представлены доказательства наличия у неё денежных средств в такой сумме. Заявляла ходатайство об отводе судьи, которое оставлено без удовлетворения мотивированным протокольным определением суда.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о слушании дела, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. В состоявшемся ранее судебном заседании пояснил, что оставляет вопрос об удовлетворении иска на усмотрение суда, при этом не имеет намерения реализовать его преимущественное право на приобретение доли истицы в праве общей долевой собственности на квартиру; насколько ему известно, ФИО6 хотела приобрести данную долю.

Ответчица ФИО6, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО1, в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о времени и месте слушания дела.

Представитель ответчицы ФИО6 ФИО3 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении предъявленных к ФИО6 и её сыну исковых требований по основаниям, изложенным в представленных возражениях (л.д.89-91), исходя из которых, ранее квартира принадлежала ФИО6 и её бывшему супругу ФИО10, однако в результате действий, которые она полагает противоправными, со стороны ФИО2 (матери истца) и ФИО8 (супруга ФИО2) 1/2 доля квартиры перешла в их собственность, а затем в собственность истца по договору дарения. По данному факту возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ, по которому ФИО6 признана потерпевшей, ведется следствие. Решением суда признан недействительным договор дарения доли другой квартиры, заключенный с ФИО8 Неоднократно ФИО6 заявляла о своем намерении воспользоваться своим преимущественными правом на приобретение доли истицы, согласна приобрести доли квартиры за цену, указанную в первой телеграмме – *** руб. Однако истица настаивала на полной предварительной оплате денежных средств путем банковского перевода до подписания договора. 

Указывает, что её доверитель опасается потерять денежные средства в случае осуществления такого перевода, с учетом того, что истица после получения денежных средств может не явиться к нотариусу для подписания договора; ФИО6 считает себя неоднократно обманутой членами семьи ФИО4 – ФИО2 и Д.Н. Ею предлагались иные варианты оплаты (оплата наличными в присутствии нотариуса, внесение денежных средств на депозит нотариуса, оплата с использованием банковской ячейки), однако истица от них отказывается. Сделка, назначенная на 22.11.2023 у нотариуса ФИО11 была отменена представителем истца по причине отсутствия согласованного порядка оплаты. 

В дополнение пояснила, что её доверитель желает приобрести долю квартиры в свою собственность и собственность членов своей семьи за первоначально указанную истцом цену. От заключения предварительного договора истица также отказывалась. Усматривает злоупотребление правом со стороны истца. 

Не оспаривает, что её доверитель получила телеграмму от 20.12.2023 с предложением купить 1/2 долю квартиры за *** руб., но такое значительное повышение цены (на *** руб.) за месяц считает недобросовестным. В настоящее время за данную цену ФИО6 не готова приобрести долю квартиры истицы. 

Третьи лица ФИО9, нотариус г.Тамбова и Тамбовского района Тамбовской области ФИО11 в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о слушании дела.

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства по делу, находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Статья246Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренныхстатьей250этого же кодекса.

В силупункта 1 статьи250ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных впункте 2 статьи 259.2настоящего Кодекса.

Согласно п.2 ст.250 ГК РФ, продавец доли обязан известить вписьменной формеостальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течениемесяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной формеоткажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормыГражданского кодексаРоссийской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, квартира с кадастровым номером ***, расположенная по адресу: ***, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО6 - 1/12 доля, ФИО5 - 1/12 доля, ФИО1 - 1/6 доля, ФИО9 - 1/6 доля, ФИО4 – 1/2 доля, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.11.2023г.

10.07.2023г. ФИО4 направила ФИО6, ФИО5, ФИО1, ФИО9 телеграммы о её намерении продать принадлежащую ей 1/2 долю квартиры за *** руб. без торга и без рассрочки платежа.

Телеграммы были вручены ФИО6 11.07.2023г., ФИО9 11.07.2023г. Телеграммы на имя ФИО5, ФИО1 адресатам не доставлены. 

10.08.2023г. ФИО6 в ответ направила ФИО4 телеграмму, в которой указала о согласии на приобретение доли квартиры на данных условиях.

18.08.2023г. ФИО4 направила ФИО6 телеграмму (л.д.23), в которой указано о необходимости явиться 01.09.2023г. к нотариусу г.Тамбова, до данной даты представить нотариусу перечисленные в телеграмме документы, также указано, что перед подписанием договора купли-продажи необходимо оплатить на банковскую карту продавца денежные средства в размере *** руб. в качестве оплаты цены 1/2 доли квартиры, после чего в тот же день будет подписан договор. 

21.08.2023г. телеграмма адресату не доставлена. 

21.11.2023г. расторгнут брак между ответчиками ФИО5 и ФИО6, что подтверждается свидетельством о расторжении брака, выданным 21.11.2023г. (л.д.125).

В ходе слушания дела судом предлагалось сторонам обсудить условия мирного урегулирования спора, однако сделка купли-продажи между ФИО4 и ФИО6, назначенная на 22.11.2023г. у нотариуса г.Тамбова ФИО11, не состоялась.

Как следует из исследованной судом переписки в мессенджере между представителями сторон (л.д.109-117) и никем не оспаривалось в ходе слушания дела, сделка не состоялась по причине отсутствия согласованного порядка оплаты, а именно: истица настаивала на полной предварительной оплате денежных средств в безналичной форме, на что ФИО6 не согласилась, ссылаясь на свои опасения, что после получения денежных средств истица откажется от подписания договора, а также на сложившиеся конфликтные отношения с представителями истца ФИО12, действия которых полагает противоправными, в обоснование ссылаясь на решения Ленинского районного суда г.Тамбова от 04.06.2019г. и от 02.08.2018г. (л.д.118-124, 96-100), постановления о возбуждении уголовного дела и о признании её потерпевшей от 20.12.2018г. (л.д.93-95), постановление об отказе в возбуждении уголовного дела (л.д.106-108). От предложенных ответчицей иных вариантов оплаты ФИО4 отказалась.

20.12.2023г. ФИО4 направила телеграммы о её намерении продать принадлежащую ей 1/2 долю квартиры за *** руб. ФИО6 как законному представителю малолетнего ФИО1, ФИО6, ФИО5, ФИО9 

Телеграммы были вручены ФИО6 22.12.2023г., ФИО9 22.12.2023г. Телеграмма на имя ФИО5 адресату не доставлена. 

Представитель истца в судебном заседании не поддержал исковые требования, предъявленные к ФИО6 как законному представителю несовершеннолетнего ФИО1, поскольку истица отказалась от намерения продать принадлежащую ей квартиру за цену, указанную в телеграммах от 10.07.2023г. 

Поскольку заявление об отказе от иска в суд не представлено, суд считает первоначально предъявленные исковые требования подлежащими рассмотрению в рамках настоящего гражданского дела.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО6, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО1, об устранении препятствий в продаже 1/2 доли в праве общей долевой собственности на данную квартиру на условиях, изложенных в телеграмме от 10.07.2023г., суд исходит из того, что представитель истца в ходе слушания дела данные исковые требования не поддержал; кроме того, права ФИО6 и ФИО1 на выкуп доли в спорной квартире были существенным образом нарушены, поскольку предложенный истицей порядок расчетов при заключении договора купли-продажи, по мнению суда, не предусмотрен нормами ГК РФ о купле-продаже, и не отвечает требованиям разумности, поскольку предполагает полную оплату цены товара до заключения договора купли-продажи, то есть, в отсутствие каких-либо правовых оснований.

В силу п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.486 ГК РФ, покупатель обязаноплатитьтовар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другимзаконом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п.1 ст.487 ГК РФ, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии состатьей 314настоящего Кодекса.

Таким образом, исходя из норм ГК РФ, по общем правилу оплата товара следует за подписанием договора купли-продажи.

Уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности в порядкестатьи 250Гражданского кодекса Российской Федерации от 10.07.2023г. не может быть признано офертой о продаже принадлежащей части объекта недвижимости, которая в силустатьи 436Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит отзыву.

В соответствии спунктом 1 статьи 435Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. По своему содержанию оферта является проектом договора (п. 1 ст. 445Гражданского кодекса Российской Федерации).

Законом предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550Гражданского кодекса Российской Федерации).

К договору купли-продажи доли в праве на недвижимое имущество применяются правила о продаже недвижимости.

Исходя из приведенных норм, договор купли-продажи недвижимого имущества не может быть заключен путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из материалов дела следует, что проект договора либо предварительный договор, содержащий существенные условия, предусмотренныестатьями 554,555Гражданского кодекса Российской Федерации, сторонами не подписан. Как следует из объяснений представителя истца, ФИО4 на его подписание не согласна. 

Таким образом, в данном случае при перечислении денежных средств ФИО6 в соответствии с полученной телеграммой от 10.07.2023г. на банковский счет ФИО4, в отсутствие между ними договорных отношений, по мнению суда, со стороны ФИО4 возникло бы неосновательное обогащение, обязательства вследствие которого регламентированы главой 60 ГК РФ, а не обязанность передать ФИО6 долю в праве общей долевой собственности на имущество.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований к ФИО6, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО1, об устранении препятствий в продаже 1/2 доли в праве общей долевой собственности на данную квартиру на условиях, изложенных в телеграмме от 10.07.2023г. 

Согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Поскольку истцом не предъявлено иных исковых требований к ФИО6, равно как и ею не предъявлено каких-либо встречных исковых требований, судом не даётся оценка иным приведенным выше доводам представителей сторон. 

Удовлетворяя требования истца об устранении препятствий со стороны ФИО5 в продаже 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: *** на условиях, изложенных в телеграмме от 20.12.2023г., суд исходит из того, что истец довел до сведения ФИО5 намерение об условиях продажи принадлежащей ему доли, цене, но письменного согласия по покупку либо на отчуждение имущества иным лицам не получил, что, безусловно, препятствует истцу в распоряжении принадлежащей ей доле в праве собственности на объект недвижимости; в ходе судебного разбирательства участник общей долевой собственности ФИО5 отказался от покупки принадлежащей истице 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО4 (паспорт серии ***) удовлетворить частично.

Устранить ФИО4 препятствия со стороны ФИО5 (паспорт серии ***) в продаже 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером 68:29:0103018:291, расположенную по адресу: ***, на условиях, изложенных в телеграмме от 20.12.2023г.

В удовлетворении исковых требований к ФИО6 (паспорт ***), действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО1, об устранении препятствий в продаже 1/2 доли в праве общей долевой собственности на данную квартиру на условиях, изложенных в телеграмме от 10.07.2023г. - отказать.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Ленинский районный суд г.Тамбова в течение месяца с момента составления его в окончательной форме.

Судья С.А.Абрамова

Решение суда в окончательной форме составлено 05 февраля 2024 года.

Судья С.А.Абрамова