Дело № 3а-34-2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 февраля 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н. 

при секретаре Силенок О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 30.12.2016 обратилась в суд с административным исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административно-управленческие и общественные объекты, общей площадью 921, 45 кв.м, расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 1145362 рубля по состоянию на 01.01.2013.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указала, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, кадастровая стоимость которого составила 3638 953, 48 рублей по состоянию на 01.01.2013, что не соответствует его фактической рыночной стоимости на указанную дату, определенной в отчете независимого оценщика, и влечет для нее обязанность по уплате земельного налога в необоснованно завышенном размере.

Административный истец о времени и месте рассмотрения дела извещена. Представитель административного истца направил в суд заявление о рассмотрении дела без его участия, в предварительном судебном заседании представитель ФИО1 на удовлетворении заявленных требований настаивал по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Определением суда от 26.01.2017 к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Правительство Пермского края. 

Административные ответчики Правительство Пермского края и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, представили письменные отзывы на административное исковое заявление, просили о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц муниципальное образование город Пермь в лице администрации г. Перми, Управление Росреестра по Пермскому краю просили о рассмотрении дела без участия своего представителя, свои доводы изложили в письменном отзыве.

Исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

Положениями статьи 2 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступившего в силу с 01.01.2017, установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 167-ФЗ), были внесены изменения в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения. 

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административно-управленческие и общественные объекты, общей площадью 921, 45 кв.м, расположенного по адресу: ****, о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права от 16.11.2007.

Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края», утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** составила 3638953 рубля 48 копеек.

Считая данную стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратилась в экспертное учреждение. По результатам отчета об оценке от 13.05.2015 № **, составленного независимым оценщиком ООО «Независимая консалтинговая компания», определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **, которая по состоянию на 01.01.2013 составляет 1145 362, 35 рубля.

Принимая во внимание, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером **, следовательно, она является плательщиком земельного налога, поэтому ее обращение с настоящим административным заявлением в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость, утвержденная постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013. В этой связи рыночная стоимость спорного земельного участка подлежит определению по состоянию на 01.01.2013.

Согласно пунктам 11 и 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно пункту 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Представленный в материалы дела административным истцом отчет об оценке от 12.05.2015 № **, составленный независимым оценщиком ООО «Независимая консалтинговая компания» содержит описание объекта оценки, в нем приведен анализ рынка, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, в качестве единицы сравнения использована цена за 1 кв. м площади земельного участка целиком.

Применен сравнительный подход методом сравнения продаж и обоснован отказ от затратного и доходного подходов исследования. 

В качестве основного критерия отбора земельных участков-аналогов использованы такие критерии как, права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия и время продажи, цена сделки или цена предложения, местоположение, категория земель, разрешенное использование земельного участка, площадь участка, наличие или отсутствие улучшений, наличие коммуникаций.

В таблице 14 Отчета отражены все найденные в открытых источниках предложения на рынке купли-продажи земельных участков в г. Перми под промышленную застройку. Информация в таблице № 14 отчета отражает ее содержание. Все найденные предложения о продаже земельных участков использованы в сравнительном подходе.

Ссылка на источник информации, использованный в отчете, в соответствии с пунктом 11 ФСО № 3 приведена. Информация из каталога базы данных «Пермская мультилистинговая система» № 50 (479) от 24.12.2012 – 30.12.2012 и электронной базы данных «Резон» от 03.12.2012 о предложениях земельных участков (в отношении объектов-аналогов), приведена в Приложении к отчету.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил основные ценообразующие факторы, по которым выбрал 5 объектов-аналогов: земельные участки расположены в г. Перми, категория земель – земли населенных пунктов зона Ц1-Ц6, земельные участки под объекты складского назначения II – V классов вредности, земельные участки являются свободными, то есть без улучшений.

Принимая во внимание время продажи/предложения (4 квартал (декабрь) 2012 года), в выборе присутствуют выставленные на продажу объекты, которые позиционируются как земельные участки с разрешенным использованием – под строительство производственно-складских объектов.

Для реализации сравнительного подхода в рамках метода сравнения продаж проведен сравнительный анализ по ключевым моментам

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал три аналога - земельных участков, предложенных к продаже в достаточно приближенный период к дате оценки в г. Перми, в связи с чем корректировка по такому элементу сравнения как время продажи в отношении объектов-аналогов № 1, 3 не проводилась, а в отношении объекта-аналога № 2 применена. Также не была произведена корректировка на передаваемые права, поскольку дата оценки ретроспективная, в связи с чем, оценщик принял во внимание, что все участки находятся в праве собственности, как и оцениваемый объект. Корректировка на торг принята в размере 13% в соответствии с источником: Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты. Лейфер Л.А. Н.Новгород, 2012. Также оценщиком учтено, что объект оценки расположен в 1 зоне коммерческой привлекательности, а объекты-аналоги № 1-3 находятся во 2 зоне коммерческой привлекательности, в связи с чем приведена корректировка на местоположение, которая составила 23,2%. Кроме того приведена корректировка на площадь ввиду того, что объекты-аналоги в сравнении с оцениваемым объектом имеют отличия в значении одного из основных параметров - площади. При этом оценщик исходил из того, что чем меньше площадь объекта, тем выше цена предложения, и наоборот, чем больше площадь объекта, тем его цена предложения ниже.

Как следует из отчета об оценке, аналоги сопоставимы по основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки, содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Информация об объектах является проверяемой, ссылка на источники информации в отчете приведена.

По ценообразующим характеристикам аналогов, принятым к сравнению, отличия от объекта оценки оценщиком введены корректировки. Отказ от проведения корректировок по другим аспектам в отчете также аргументирован и сомнений не вызывает.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. 

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

Учитывая, что отчет об оценке лицами, участвующими в деле, не оспаривался, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требования ФИО1 подлежат удовлетворению, следует установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке от 12.05.2015 № **, подготовленного независимым оценщиком ООО «Независимая консалтинговая компания», по состоянию на 01.01.2013. 

При этом следует учитывать, что ФИО1 является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления. 

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности) (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, ФИО1 обратилась в суд 30.12.2016, в связи с чем суд считает необходимым указать дату подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости – 30.12.2016, с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 31 Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28 закреплено, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Принимая во внимание, что Правительством Пермского края (надлежащим ответчиком) заявленное ФИО1 требование не оспаривается ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, оснований для возложения на административного ответчика судебных расходов в порядке статьи 111 КАС РФ не имеется. 

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Датой подачи ФИО1 заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в суд – 30 декабря 2016 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административно-управленческие и общественные объекты, общей площадью 921, 45 кв.м, расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 1145362 рубля по состоянию на 1 января 2013 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 6 февраля 2017 года.

Судья (подпись)