43RS0001-01-2022-011589-93 Дело № 2-26/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 апреля 2024 года с. Вавож УР

Увинский районный суд Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Торхова С.Н.,

при секретаре судебного заседания Бурковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Е.А.Е. к З.В.А. о взыскании денежных средств в размере стоимости устранения недостатков жилого дома и судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

Е.А.Е. (далее - истец) первоначально обратился в Ленински руб., йрайонный суд г. Кирова с иском к З.В.А. (далее - ответчик), в котором просил суд взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в счет стоимости устранения недостатков жилого дома в размере 748574,45 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 25000 руб., расходы по уплате государственной пошлины. 

Исковое заявление мотивировано тем, что 04 июня 2021 года между З.В.А. (продавец) и Е.А.Е. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью *** кв.м., кадастровый номер ***, и расположенного на нем жилого дома общей площадью *** кв.м., кадастровый номер ***, находящихся по адресу: ***. Оплата за жилой дом и земельный участок произведена в полном объеме в сумме 35 млн. руб. Право собственности зарегистрировано за истцом ***. 

В ходе эксплуатации жилого дома истцом выявлены недостатки в виде появления больших пятен на стенах первого этажа жилого дома снизу, вспучивание и деформация обоев, отслаивание отделочного слоя из штукатурки, появление коррозии в швах между керамогранитной плиткой. 

Согласно заключению эксперта причиной повреждения внутренней отделки в помещениях является проникновение воды извне снизу через поверхность полов. Вода проникает внутрь дома в результате некачественной, либо не выполненной гидроизоляции полов. Для устранения возможности проникновения влаги в помещение дома необходимо выполнить демонтаж полов, включая систему отопления, выполнить качественную гидроизоляцию пола и контура стен с последующим восстановлением полов и приведение отделки в первоначальное состояние. В результате воздействия воды в помещении образовалась благоприятная среда для появления грибковых и плесневых образований, что пагубно влияет на здоровье граждан, приводит к развитию токсической интоксикации, аллергических реакций и т.д. Стоимость устранения недостатков в ценах 2 квартала 2022 года на дату проведения экспертизы составляет 748574,45 руб. Расходы на проведение экспертизы составили 25000 руб. 

О наличии соответствующего скрытого недостатка ответчик истцу не сообщил, недостаток проявился после приобретения истцом жилого дома. 

Определением Ленинского районного суда г. Кирова от 03 марта 2023 года гражданское дело передано по подсудности в Увинский районный суд УР. 

Определением Увинского районного суда УР от 12 февраля 2024 года к производству принято заявление истца об изменении исковых требований, окончательно истец просил суд взыскать с З.В.А. в свою пользу: денежные средства в размере стоимости устранения существенного конструктивного недостатка жилого дома в размере 1430352,54 руб.; расходы на проведение строительно-технической экспертизы в размере 25000 руб.; расходы по оплате государственной пошлины. 

В судебное заседание стороны и третье лицо, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом (письма, направленные по месту жительства сторон возвратились в суд с отметкой «Истек срок хранения»), в судебное заседание не явились, о причинах не явки суд не уведомили. На основании ст. 167 ГПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие не явившихся участников. 

Представитель ответчика по доверенности, участие которого обеспечено в судебном заседании посредством видеоконференцсвязи, настаивал на рассмотрении гражданского дела по существу. В судебном заседании иск не признал, просил суд в его удовлетворении отказать. Суду пояснил, что заключение эксперта, которым установлены недостатки жилого дома, является недопустимым доказательством, поскольку: экспертом использовался только визуальный осмотр при исследовании, другие методы не использовались; эксперт не дал ответ на вопрос о том, имелись ли выявленные недостатки на дату продажи жилого дома; заключение эксперта по содержанию дословно копирует некоторые положения заключения специалиста, составленное на досудебной стадии; экспертиза выполнена тем же экспертом, что давал заключение на досудебной стадии. 

Представителем ответчика также представлены суду письменные возражения на исковое заявление, согласно которому представитель ответчика просит суд в удовлетворении иска отказать в связи со следующим. 

Заключением эксперта не установлено, что дефекты гидроизоляции возникли до, а не после заключения договора купли-продажи жилого дома. Дефекты гидроизоляции могут являться результатом ненадлежащей эксплуатации жилого дома истцом. 

Дефекты могли возникнуть по причине утраты своих функций строительными материалами по истечении определенного срока эксплуатации.

Недостатки жилого дома не являются скрытыми и могли быть обнаружены истцом при заключении договора купли-продажи, при этом истец каких-либо претензий в качеству жилого дома не имел.

Ответчик застройщиком жилого дома не является, вследствие чего вина ответчика в причинении убытков отсутствует (т. 2 л.д. 161). 

Выслушав представителя ответчика, изучив и проанализировав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему. 

Из материалов дела судом установлено, что 04 июня 2021 года между З.В.А. (продавцом) и Е.А.Е. (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно пункту 1.1 договора продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество - земельный участок площадью *** кв. м, кадастровый номер ***, и расположенный на нем жилой дом, общей площадью *** кв. м, кадастровый номер ***, по адресу: *** (далее по тесту - объект).

Согласно п. 2.1. договора стоимость объекта составляет 35 млн. руб., из которых 20 млн. руб. – стоимость земельного участка, 15 млн. руб. – стоимость жилого дома. 

В п. 3.5 договора указано, что покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать объект в том состоянии, котором он находится на день подписания договора.

Согласно п. 3.6 договора стороны пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи и является документом, подтверждающим передачу и прием объекта от продавца к покупателю (ст. 556 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, в силу ст. 56 ГПК РФ на истце лежала обязанность доказывания наличия в доме недостатков, возникших до передачи их покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно заключению специалиста № *** от 26 сентября 2022 года в ходе осмотра им выявлены следующие повреждения в помещениях жилого дома: в общей комнате наличие коррозии на стенах, отделочный слой из окрашенной декоративной штукатурки отслаивается от поверхности стен, желто-коричневые и черные пятна (плесень), наличие влаги на поверхности стен, данные дефекты локализованы в нижней части на внешних стенах у пола, наличие коррозии на швах покрытия пола из керамогранита, затирка высыпается, вода поступает из швов, покрытие пола из керамогранита бухтит (звук пустот и отслоения при простукивании); в спальне наличие коррозии на стенах, отделочный слой из штукатурки под обоями отслаивается от поверхностей стен, желто-коричневые пятна и черные пятна (плесень), наличие влаги на поверхности стен, данные дефекты локализованы в нижней части на внешних стенах у пола и перегородке с общей комнатой, обои отходят от поверхности стен, расходятся стыки, следы плесени и грибка на обоях; наличие коррозии на швах покрытия пола из керамогранита, затирка высыпается, вода выступает из швов, покрытие пола из керамогранита бухтит (звук пустот и отслоения при простукивании). 

Причиной повреждения внутренней отделки в помещениях обследуемого жилого дома является проникновение воды извне снизу через поверхность полов. Вода проникает внутрь дома в результате некачественной, либо не выполненной гидроизоляции полов. Для устранения возможности проникновения влаги в помещение дома необходимо выполнить демонтаж полов (включая систему отопления), выполнить качественную гидроизоляцию пола и контура стен, с последующим восстановлением полов (в том числе отопления) и приведения отделки помещений в первоначальное состояние. Стоимость устранения ущерба, причиненного жилому помещению, а также стоимость устранения недостатков в ценах 2 квартала 2022 года с учетом НДС 20% составляет 748574,45 руб. (т. 1 л.д. 24-61).

Согласно заключению эксперта № *** от 04 декабря 2023 года экспертом выявлены следующие повреждения в помещениях жилого дома. 

В общей комнате наличие коррозии, высола на поверхностях стен, отделочный слой из окрашенной декоративной штукатурки отслаивается от поверхности стен, желто-коричневые и черные пятна (плесень), поверхность наружных стен местами влажная, данные дефекты локализованы в нижней части на внешних стенах у пола, наличие коррозии, высола на швах покрытия пола из керамогранита, затирка высыпается, местами вода поступает из швов, покрытие пола из керамогранита местами бухтит (звук пустот и отслоения при простукивании).

В спальне наличие коррозии, высола на поверхности стен, отделочный слой из штукатурки под обоями отслаивается от поверхностей стен,наличие влаги на поверхности стен, данные дефекты локализованы в нижней части на внешних стенах у пола и перегородке с общей комнатой, в отверстии под плинтусом просматривается мокрая стяжка, обои отходят от поверхности стен, расходятся стыки, следы плесени и грибка на обоях, желто-коричневые пятна, наличие коррозии на швах покрытия пола из керамогранита, затирка высыпается, вода выступает из швов – покрытие выполнено без границы раздела с общей комнатой, покрытие пола из керамогранита бухтит (звук пустот и отслоения при простукивании), влага на задней стенке шкафа, наличие плесневых образований. 

В техническом помещении наличие коррозии, высола на поверхности стены, окрашенный отделочный слой отслаивается от поверхности стены, данные дефекты локализованы на внешней стене. 

Причиной повреждения стен и пола в помещениях жилого дома является невыполнение гидроизоляцией своих технологических функций. Вода проникает внутрь дома в результате некачественной, либо не выполненной гидроизоляции полов и стен, что не допускается, вне зависимости какой характер воздействия влаги извне имел место. Каких-либо повреждений ограждающих конструкций (стены, пола) не выявлено. 

Стоимость устранения ущерба, причиненного жилому дому, а также стоимость устранения недостатков, стоимость восстановительных работ после проведения экспертизы в ценах на 3 квартал 2023 года с учетом НДС 20% составляет 1430352,54 руб. (т. 2 л.д. 71-123). 

Допрошенный в судебном заседании 19 марта 2024 года по ходатайству сторон эксперт Т.К.А., участие которого обеспечено посредством видеоконференцсвязи, суду показал, что дефект гидроизоляции является конструктивным дефектом, выполняется на стадии строительства. Под фундамент снизу делается гидроизоляция, сверху делается уже подушка. Возводятся стены и выполняется гидроизоляция стен. Имелись ли выявленные недостатки жилого дома на дату его продажи 04 июня 2021 года эксперт ответить не может. Заключение эксперта и заключение специалиста частично соответствуют друг другу по содержанию по причине выполнения их одним и тем же лицом. При проведении экспертизы проводился только визуальный осмотр в связи с тем, что необходимость в применении иных методов отсутствовала. Отсутствие гидроизоляции указанный метод выявить не может, однако, независимо от появления воды в доме гидроизоляция должна выполнять свои функции, вода в дом поступать не должна. Подтеки на стенах дома не выявлены, вода попадает в дом через пол. Дефектная ведомость в отношении гидроизоляции не составлялась в связи с тем, что если гидроизоляция не выполняет свои функции, она должна быть заменена. В экспертном заключении приведен пример гидроизоляции снаружи, в связи с чем было принято решение производить расчет путем разработки кругов и удаление гидроизоляции снаружи, что привело к такому удорожанию. Таблица расчета в расходов в заключении эксперта имеется. На вопрос о том, могут ли быть вызваны дефекты гидроизоляции следствием естественного физического износа дома с учетом срока его эксплуатации, эксперт ответить не смог. Суду пояснил, что гидроизоляция – это достаточно толстая мембрана, приклеенная к поверхности стен, которая на не имеет механических повреждений. Повредить гидроизоляцию с учетом ее расположения снаружи под землей в рамках эксплуатации возможности фактически нет, если только проводить какие-то земляные работы, следов которых не установлено. Дефекты гидроизоляции не могут вызваны нарушением целостности системы отопления в полах, поскольку на момент экспертизы истец проживал в доме, запускал систему, факты выхода воды из системы отопления отсутствовали. Поскольку не установлено подтеков на стенах, вода не могла попасть с построек в дом. Подтеки локализованы на полу, воды выходит из пола. 

Недостатки товара, выявленные после продажи объектов недвижимости, в договоре купли-продажи сторонами не оговорены, ответчик о наличии указанных недостатков покупателя не предупреждал. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что недостатки (дефекты) жилого дома, связаны с его конструктивными особенностями, которые привели к возникновению внешних проявлений, указанных в заключении эксперта и заключении специалиста, существовали до его покупки Е.А.Е. 04 июня 2021 года. 

Вопреки доводам представителя ответчика, судом не усматривается оснований для признания заключения эксперта ООО «***» недопустимым либо недостоверным доказательством.

Заключение эксперта соответствует требованиям гражданско-процессуального законодательства, выполнено лицом, квалификация которого сомнений не вызывает. Заключение оформлено надлежащим образом, не имеет противоречий, выводы представляются ясными, логичными, аргументированными, полностью подтверждены экспертом Т.К.А. в ходе допроса в суде. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, что подтверждается его распиской от *** (т. 2 л.д. 72). Действующее законодательство не исключает при даче заключения специалистом на стадии досудебной подготовки возможность проведения экспертного исследования в ходе судебного разбирательства. 

Установленные в экспертном заключении недостатки строения ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнуты.

Представитель ответчика ссылается на наличие у истца возможности при покупке дома выявить указанные недостатки, тем самым истец согласился на принятие дома в таком виде.

В соответствии с п. 1 ст. 474 ГК РФ проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи.

Порядок проверки качества товара устанавливается законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором. В случаях, когда порядок проверки установлен законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, порядок проверки качества товаров, определяемый договором, должен соответствовать этим требованиям.

Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с п. 1 ст. 474 ГК РФ, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 данной статьи).

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Согласно п. 3.6 договора стороны пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи и является документом, подтверждающим передачу и прием объекта от продавца к покупателю (ст. 556 ГК РФ). Каких-либо отметок о недостатках объекта в договоре не содержится.

Порядок проверки качества дома не установлен ни законом, ни иными правовыми нормами, ни обязательными требованиями государственных стандартов, ни договором купли-продажи от 04 июня 2021 года.

Как следует из искового заявления, указанные недостатки проявились осенью 2021 года после дождей, то есть, отсутствовали на дату продажи дома. 

Как следует из заключения эксперта и его показаний дефекты гидроизоляции могут быть установлены только путем вскрытия полов и стен, однако, такой способ явно не соответствует обычно применяемым условиям проверки товара, тогда как внешнее состояние дома при его проверке в соответствии с п. 2 ст. 474 ГК РФ не предполагало возможность выявления недостатка.

Проявление допущенных при строительстве дома нарушений при монтаже гидроизоляции носило накопительный характер, на момент покупки дома отсутствовало, в связи с чем суд приходит к выводу о скрытом характере дефектов. 

Оснований полагать, что недостаток гидроизоляции носит эксплуатационный характер, судом не усматривается, поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о том, что истцом выполнялись какие-либо работы в жилом доме, либо происходил естественный износ гидроизоляции, находящейся под домом и в результате которых произошло ее повреждение.

Эксперт в суде показал, что внешнее проявление недостатков возникло именно из-за неправильного монтажа гидроизоляции. 

Учитывая характер выявленных недостатков дома, суд приходит к выводу, что они носят строительный характер и не связаны с ненадлежащей эксплуатацией дома истцом. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В силу п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Таким образом, истцом доказан факт продажи ответчиком жилого дома с недостатками, вследствие которых дом в полной мере не пригоден для проживания без их устранения. При этом в договоре купли-продажи наличие перечисленных в заключении эксперта недостатков не оговорено, недостатки не являлись видимыми, не могли быть обнаружены при осмотре дома покупателем до заключения договора купли-продажи.

Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в счет возмещения расходов истца на устранение недостатков.

Доказательств иной стоимости устранения недостатков, чем заявлено истцом, в материалы дела представлено не было, в связи с чем суд определяет подлежащие возмещению истцу убытки в размере 1430352,54 руб. 

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины и расходы, связанные с заключением специалиста, при этом последние являлись необходимыми по причине определения истцом цены иска. 

Расходы по оплате услуг специалиста подтверждаются копией договора *** от ***, согласно которому стоимость услуг определена в размере 25000 руб., а также платежными поручениями от *** *** и *** *** на сумму 12500 руб. каждое (т. 1 л.д. 61, 63, 64). 

Истцом оплачена государственная пошлина всего на сумму 20703,52 руб.: 6000 руб. согласно чеку-ордеру от *** (т. 1 л.д. 92); 4685,74 руб. согласно чеку-ордеру от *** (т. 1 л.д. 98); 10017,78 руб. согласно чеку от *** (т. 2 л.д. 183). 

Между тем, размер подлежавшей уплате государственной пошлины с учетом цены иска в размере 1430352,54 руб. составляет 15351,76 руб. В остальной части государственная пошлина оплачена истцом в излишнем размере (5351,76 руб.). 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Е.А.Е., паспорт серия ***, к З.В.А., паспорт серия *** о взыскании денежных средств в размере стоимости устранения недостатков жилого дома и судебных расходов удовлетворить.

Взыскать с З.В.А. в пользу Е.А.Е. денежные средства в сумме: 1430352,54 руб. - в счет возмещения устранения недостатков жилого дома; 25000 руб. – расходы по оплате услуг специалиста; 15351,76 руб. – расходы по уплате государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Удмуртской Республики через Увинский районный суд УР в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03 мая 2024 года.

Председательствующий судья С.Н. Торхов