К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-34/2024 (М-745/2023)

УИД № 23OS0000-01-2023-000761-94

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

24 января 2024 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ВОСХОД» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ООО «ВОСХОД», являясь арендатором земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, обратилось в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просило: 

- установить величину кадастровой стоимости земельного участка, площадью 686946+/-580 кв.м., расположенного по адресу: ............, с кадастровым номером: ........ в размере рыночной стоимости – 5 716 454 рубля по состоянию на 01.01.2022 г.;

- установить величину кадастровой стоимости земельного участка, площадью 620544+/-551 кв.м., расположенного по адресу: ............, с кадастровым номером: ........ в размере рыночной стоимости – 5 163 824 рубля по состоянию на 01.01.2022 г.;

- установить величину кадастровой стоимости земельного участка, площадью 640735+/-560 кв.м., расположенного по адресу: ............, с кадастровым номером: ........ в размере рыночной стоимости – 5 331 918 рубля по состоянию на 01.01.2022 г.;

- установить величину кадастровой стоимости земельного участка, площадью 524067+/-507 кв.м., расположенного по адресу: ............, с кадастровым номером: ........ в размере рыночной стоимости – 4 361 049 рубля по состоянию на 01.01.2022 г.;

- установить величину кадастровой стоимости земельного участка, площадью 629714+/-555 кв.м., расположенного по адресу: ............, с кадастровым номером: ........ в размере рыночной стоимости – 5 240 132 рубля по состоянию на 01.01.2022 г.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что результаты кадастровой оценки нарушают его права т затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера арендных платежей.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержал административные исковые требования и просил их удовлетворить. 

Иные лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ФИО3 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в ее отсутствие.

Представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просит вынести законное и обоснованное решение.

Представителем Администрации муниципального образования Тбилисский район, в лице главы муниципального образования ФИО5 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором просил отказать ООО «Восход» в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО6 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили. 

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы административного дела, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно представленному по запросу суда информационным письмам филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 15.09.2023года № 27-19604-ГС/23 и выпискам из ЕГРН, административный истец является арендатором объектов недвижимого имущества:

1. Земельного участка с кадастровым номером ........, который был поставлен на государственный кадастровый учет 03.12.2008 с категорией земель «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», площадью «686946 кв.м».

По состоянию на 15.09.2023 в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером ........ дальнейших изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади не выявлено.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере 10 262 973,24 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» (далее – приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449) и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022.

2. Земельного участка с кадастровым номером ........, который был поставлен на государственный кадастровый учет 03.12.2008 с категорией земель «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», площадью «620544 кв.м».

По состоянию на 15.09.2023 в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером ........ дальнейших изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади не выявлено.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере 9 270 927,36 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022.

3. Земельного участка с кадастровым номером ........, который был поставлен на государственный кадастровый учет 03.12.2008 с категорией земель «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», площадью «640735 кв.м».

По состоянию на 15.09.2023 в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером ........ дальнейших изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади не выявлено.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере 9 572 580,9 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022.

4. Земельного участка с кадастровым номером ........, который был поставлен на государственный кадастровый учет 15.03.2013 с категорией земель «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», площадью «524067 кв.м».

По состоянию на 15.09.2023 в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером ........ дальнейших изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади не выявлено.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере 7 829 560,98 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022.

5. Земельного участка с кадастровым номером ........, который был поставлен на государственный кадастровый учет 03.12.2008 с категорией земель «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», площадью «629714 кв.м».

По состоянию на 15.09.2023 в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером ........ дальнейших изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади не выявлено.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере 9 407 927,16 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022. 

Принимая во внимание, что ООО «Восход» является арендатором земельных участков, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчеты об оценке, согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами: ........ составляет – 5 716 454 рубля по состоянию на 01.01.2022; ........ составляет – 5 163 824 рубля по состоянию на 01.01.2022; 

........ составляет – 5 331 918 рубля по состоянию на 01.01.2022;

........ составляет – 4 361 049 рубля по состоянию на 01.01.2022; 

........ составляет – 5 240 132 рубля по состоянию на 01.01.2022. 

Исследовав отчеты об оценке, в связи с возникшими сомнениями в их соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости здания, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчетов об оценке на их соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости здания, проведение которой поручил НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» эксперту ...........10

Согласно заключению судебной экспертизы от 17 ноября 2023 г. № 194/11/23, подготовленному экспертом НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» – ...........10 (далее – заключение, заключение эксперта), отчеты об оценке от 04.07.2023 г. № 00176, № 00176/1, № 00176/2, № 00176/3, № 00176/4, выполненные оценщиком ООО «Деловой партнер» - ...........12, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, т.к.: оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, а также имеются иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, влияющие на стоимость спорных объектов недвижимости; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой. Ошибок при выполнении математических действий не обнаружено.

Рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2022 г.:

- земельного участка с кадастровым номером ........ определена в размере 9 749 513,88 руб. (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 5,0 %); 

- земельного участка с кадастровым номером ........ определена в размере 8 831 398,00 руб. (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 4,7 %);

- земельного участка с кадастровым номером ........ определена в размере 9 030 404,35 руб. (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 5,7 %);

- земельного участка с кадастровым номером ........ определена в размере 8 061 509,39 руб. (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – + 3,0 %);

- земельного участка с кадастровым номером ........ определена в размере 9 322 063,15 руб. (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 0,9 %).

Представителем административного истца представлены письменные замечания, в которых указаны допущенные экспертом нарушения законодательства в области оценочной деятельности, не позволяющие использовать заключение в качестве допустимого доказательства по делу.

В то же время суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, с выводами которого не согласился представитель административного истца, может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объектов экспертизы.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........10 проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания представителя административного истца о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы, мотивировал свои выводы по определению рыночной стоимости объектов экспертизы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объектов оценки.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объектов оценки не может быть определена на основании представленных отчетов, поскольку они составлены с существенными ошибками и не могут быть признаны судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 89-92 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от доходного подхода, эксперт указал, что информация о сдаче в аренду застроенных земельных участков в месте расположения оцениваемого участка отсутствует. Стоимость участка в соответствии с заданием на оценку оценивается без учета улучшений, дата оценки — ретроспективная. Экономическая ситуация в стране в целом и строительной отрасли не позволяет делать достаточно обоснованные прогнозы о сроках и стоимости строительства, будущих доходах от объекта и т.д. Наилучшим и наиболее эффективным использование является использование участка в соответствии с его настоящим текущим использованием. По указанным выше причинам метод предполагаемого использования не применяется. Кроме того, отсутствуют необходимые рыночные данные для расчета рыночной стоимости земельного участка другими методами доходного подхода. Учитывая вышесказанное, доходные подход при определении рыночной стоимости оцениваемых земельных участков ее используется.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что данный подход в классическом виде не может быть применен по отношению к земельным участкам, так как эти объекты невозможно воспроизвести (построить, изготовить), и они не подвержен износу. Затратный подход практически не применяется для оценки земельных участков, которые являются природными объектами. Затратный подход используется в методе выделения, распределения и остатка при расчете стоимости воспроизводства или замещения расположенных на земельном участке улучшений. На объектах экспертизы улучшения не учитываются, поэтому эксперт отказался от данного метода оценки.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов, существенно влияющих на их стоимость.

С учетом ретроспективной даты оценки, описание местоположения и состояния объектов экспертизы основано на имеющихся в материалах дела сведениях о характеристиках объекта, данных из ЕГРН и открытых источников, достаточных для полной идентификации объектов, что соответствует положениям пункта 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО №7).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объектов оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Рассчитывая стоимость земельных участков сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО №7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности, выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

В результате изучения предложений по продажам земельных участков, было подобрано 5 аналогов, схожих с объектами экспертизы по характеристикам. Эти 5 участков максимально схожи с исследуемыми объектами из предлагающихся к продаже. Расширение количества аналогов с ухудшением схожести с объектами экспертизы будет повышать погрешность расчетом и ухудшать качество результата экспертизы. 

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок на дату предложения, на торг, на правовой режим земельного участка, на удаленность объектов от краевого центра, на расположение объектов относительно пунктов приема, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, на наличие подъездных путей, на площадь земельного участка, на форму участка. 

Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объектов экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Экспертом проведен расчет весовых коэффициентов скорректированных цен аналогов и определена рыночная стоимость объектов экспертизы в рамках сравнительного подхода. Весовые коэффициенты аналогов являются равными, что свидетельствует об однородности используемых в расчетах объектов-аналогов, в связи с чем у суда не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта. Суммарное значение весовых коэффициентов в рамках сравнительного подхода, равное 1,00, свидетельствует о достоверности итогового результата.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе, сегментов рынка, к которым относятся объекты экспертизы, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

В то же время суд, вопреки доводам представителя административного истца, изложенным в ходатайстве о назначении дополнительной экспертизы, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объектов экспертизы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

В целях разъяснения заключения эксперт ФИО7, проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания административного истца о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы. 

В частности, относительно замечаний представителя административного истца о том, что экспертом не проводился осмотр объекта оценки, со ссылкой на ретроспективный характер проведения экспертизы, исследование проведено по спутниковым снимкам. Оценка выполнена по данным, имеющим значительную давность, без учета текущего состояния объектов недвижимости. Учитывая ст. 4 ФЗ № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах объективности, всесторонности и полноты исследований. В виду этого эксперты для проведения полного и всестороннего исследования проводят натурный осмотр объекта исследования по месту его нахождения вне зависимости от даты определения рыночной стоимости.

На что эксперт дал следующие пояснения: Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, не содержит требования обязательности проведения осмотра объекта исследования. В п.5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N 7) указано, что «при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра». Таким образом, проведение осмотра объектов оценки не является обязательным этапом в процессе оценки. Более того, учитывая тот факт, что рыночная стоимость устанавливается на ретроспективную дату, то проведение осмотра спустя годы после даты оценки, не может обязательным пунктом, а будет носить исключительно справочный характер. В материалах дела присутствует исчерпывающая информация об объектах исследования, достаточная для проведения судебной экспертизы. Это указано в разделе I «Вводная часть» экспертного заключения. Описание объектов экспертизы содержится в разделе 2.1. «Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объектов экспертизы, которые имеют специфику, влияющую на результаты определения стоимости Объектов экспертизы» экспертного заключения. Исследование сегментов рынка, к которым относятся объекты экспертизы, проведено в разделе 2.3.2. «Определение сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты экспертного заключения. Согласно Апелляционному определению Судебной коллегии по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 22 августа 2023 года по делу № 66а- 1420/2023 идентификация и установление количественных и качественных характеристик объекта исследования могут производится как по документам, так и с проведением натурного осмотра. Одним из оснований не проведения натурного осмотра является ретроспективное исследование - исследование на ретроспективную дату. Расчет рыночной стоимости объектов экспертизы произведен с помощью объявлений о продаже аналогичных объектов, с использованием методической литературы и аналитической информации (ссылки в экспертном заключении имеются). Период исследования рынка земель сельскохозяйственного назначения - 2021 год, так как дата оценки - 01.01.2022 г. Поправка на дату предложения была внесена (корректировка № 4). Описание аналогов было произведено на основании информации, содержащейся в тексте и на фотографиях объявлений, а также на основании спутниковых и кадастровых карт. Таким образом, заявление административного истца о том, что «оценка выполнена на данным, имеющим значительную давность, без учета текущего состояния объектов недвижимости» необоснованно. Невозможность проведения осмотра объектов в связи с определением стоимости на ретроспективную дату, принимается как достоверное и отвечающее требованиям законодательства РФ. Информация, которая содержится в экспертном заключении, достоверна и подтверждена приложенными к экспертному заключении скриншотами объявлений и карт. Нарушения законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности отсутствуют.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что в соответствии с п. 10 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки» (далее - ФСО III), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» № 200 от 14.04.2022 в процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации. Информация может быть получена от заказчика оценки, правообладателя объекта оценки, экспертов рынка и отрасли, а также из других источников. В тоже время, в заключении эксперта отсутствует информация о том каким образом был определен фактор ухоженности, регулярной обработки почв, почвенных условий на рассматриваемых объектах, в том числе текущей выработке почв.

На что эксперт дал следующие пояснения: в подразделе экспертного заключения «Общее описание Краснодарского края» дается описание почв, природных условий и климата региона. В подразделе «Краткая характеристика Тбилисского района» подчеркивается, что основу экономического потенциала Тбилисского района составляет агропромышленный комплекс. В подразделе экспертного заключения «Краткая характеристика станицы Тбилисской» указано: «В окрестностях станицы расположены сельскохозяйственные угодья. На территории поселения преобладают выщелоченные, малогумусные и слабогумусные черноземы, которые предоставляют широкие возможности для производства большинства видов сельскохозяйственных культур». Вся вышеуказанная информация, содержащаяся в экспертном заключении, позволила эксперту в таблице № 1 «Сводная характеристика земельных участков» указать, что агроклиматические и почвенные условия являются благоприятными. В подразделе экспертного заключения «Локальное расположение объектов» на рисунке № 8 представлен внешний вид объектов экспертизы со спутника. На спутниковых картах Яндекс, Google, Bing, снимки исследуемых участков свидетельствуют о том, что участки обрабатываются. Кроме того, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 16.07.1998 № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» установлены требования к собственникам, владельцам, пользователям, в том числе арендаторам, земельных участков сельскохозяйственного назначения. К данным требованиям, помимо прочего, относится использование земельных участков по целевому назначению способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, осуществление мероприятий по охране земель, осуществление производства сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду. Таким образом, непринятие мер по обработке земельного участка сельскохозяйственного назначения в целях выращивания сельскохозяйственных культур и иной сельскохозяйственной деятельности, зарастание таких земельных участков сорной растительностью расценивается как невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению, защите земель и охране почв, предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. За подобное бездействие в КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде наложения административного штрафа. Если собственник не использует земли сельскохозяйственного назначения по целевому назначению, вышеуказанные земли могут быть изъяты у него по решению суда (ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). С учетом данных спутниковых карт, а также того факта, что объекты экспертизы переданы административному истцу в аренду с августа 2018 года сроком на 49 лет для сельскохозяйственного использования, а в материалах дела отсутствует информация о неиспользовании участков по целевому назначению, эксперт в таблице № 1 «Сводная характеристика земельных участков» указал, что исследуемые участки ухоженные, т.к. регулярно обрабатываются. Таким образом, информация об объектах экспертизы и об источниках ее получения содержатся в экспертном заключении в полном объеме. Нарушения законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности отсутствуют.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что объекты аналоги, используемые экспертом при составлении заключения, находятся в иных районах Краснодарского края (стр. 75 Заключения эксперта). Что также влияет на объективность оценки и прело к искаженным результатам определения кадастровой стоимости.

На что эксперт дал следующие пояснения: Для определения рыночной стоимости объектов экспертизы были проанализированы предложения о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения за период с января 2021 года по декабрь 2021 года. Непосредственно в Тбилисском районе аналогичных земельных участков сельскохозяйственного назначения крупных размеров, которые выставлялись бы на продажу в 2021 году, в нужном количестве не обнаружено. Поэтому в соответствии с п. 11.6 ФСО № 7 если данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Учитывая крупный размер исследуемых земельных участков, фактическое их использование, был проведен анализ рынка земель сельскохозяйственного назначения, площадью от 30 до 100 га, расположенных в границах Краснодарского края. В результате было подобрано пять аналогов, которые расположены в границах Краснодарского края в сельскохозяйственных районах региона:

- аналог № 1 в Тбилисском районе,

- аналоги № 2 и № 4 в Белореченском районе,

- аналог № 3 - в Северском районе,

- аналог № 4 - в Апшеронском районе.

Скриншоты объявлений приложены к экспертному заключению.

Корректировки на местоположение объектов-аналогов были внесены в соответствии с перечнем основных ценообразующих факторов для земель сельскохозяйственного назначения:

- корректировка на местоположение относительно расстояния до краевого центра;

- корректировка на местоположение объектов относительно пунктов приема, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с п.п. б) п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости «ФСО № 7», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ № 611 от 25.09.2014 г., при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Подобранные объекты-аналоги для оценки объектов экспертизы сравнительным подходом относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам. Таким образом, объекты-аналоги, которые использовались для расчета рыночной стоимости объектов экспертизы, подобраны в полном соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и методическим рекомендациям в области оценки недвижимости. Нарушения законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности отсутствуют.

Не согласиться с мнением эксперта у суда оснований не имеется.

Таким образом, необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом, и сомнений у суда не вызывают.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает, и обоснованных ходатайств административными ответчиками и заинтересованными лицами не заявлялось.

Доводы представителя административного истца о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Разрешая вопрос установления кадастровой стоимости участка с кадастровым номером ........ суд приходит к выводу об отсутствии нарушения прав административного истца результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ ввиду превышения действительной рыночной стоимости участка в размере 8 061 509,39 рублей над его кадастровой стоимостью в размере 7 829 560,98 рублей. 

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости данного объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости не нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта участвующие в деле лица не представили, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для пересмотра кадастровой стоимости указанного объекта и отказе в удовлетворении административных исковых требований в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Таким образом, суд считает, что административный истец частично исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 КАС РФ, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика арендных платежей. В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат частичному удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 686 946 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного использования»; в размере рыночной стоимости 9 749 513,88 (девять миллионов семьсот сорок девять тысяч пятьсот тринадцать) руб. 88 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 620 544 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного использования»; в размере рыночной стоимости 8 831 398,00 (восемь миллионов восемьсот тридцать одна тысяча триста девяносто восемь) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022.;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 640 735 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного использования»; в размере рыночной стоимости 9 030 404,35 (девять миллионов тридцать тысяч четыреста четыре) руб. 35 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 629 714 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного использования»; в размере рыночной стоимости 9 322 063,15 (девять миллионов триста двадцать две тысячи шестьдесят три) руб. 15 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Рассматриваемый административный иск поступил в суд 09 сентября 2023 года, в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ........, ........, ........, ........ – 23 августа 2023 года. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 23 августа 2023 года. 

Так же, НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» заявлено ходатайство о взыскании денежных средств на возмещение расходов за производство судебной экспертизы в размере 100 000,00 руб.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Согласно части 1 статьи 103, пункта 1 статьи 106 КАС РФ, судебные расходы состоят, в том числе из издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В силу положений части 11 статьи 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

С учетом характера рассмотренного судом спора, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости (пункт 31 Постановления Пленума № 28, Постановление Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П).

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью участков и размером их рыночной стоимости составляет 5,0; 4,7; 5,7; 0,9 %, что укладывается в приемлемый с точки зрения существенных стандартов государственной оценки диапазон отклонений, не является многократным и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе, документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

На основании изложенного, заявленные экспертной организацией расходы по оплате экспертного заключения подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ВОСХОД» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков – удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 686 946 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного использования»; в размере рыночной стоимости 9 749 513,88 (девять миллионов семьсот сорок девять тысяч пятьсот тринадцать) руб. 88 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 620 544 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного использования»; в размере рыночной стоимости 8 831 398,00 (восемь миллионов восемьсот тридцать одна тысяча триста девяносто восемь) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 640 735 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного использования»; в размере рыночной стоимости 9 030 404,35 (девять миллионов тридцать тысяч четыреста четыре) руб. 35 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ площадью: 629 714 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного использования»; в размере рыночной стоимости 9 322 063,15 (девять миллионов триста двадцать две тысячи шестьдесят три) руб. 15 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ........, ........, ........, ........ считать 23 августа 2023 г.

Взыскать с ООО «ВОСХОД» в пользу НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 100 000,00 (сто тысяч) руб.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 05 февраля 2024 г.