Производство № 2-1743/2020

УИД 28RS0004-01-2019-013144-58

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 октября 2020 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующий судьяМайданкина Т.Н.,

при секретаре Секретарь судьи Майданкиной,

с участием представителя истца - ФИО1, представителя ответчика, представителя третьих лиц ООО «СЗ «Народная строительная компания», ФИО2 ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ООО «СЗ «Амурстройзаказчик» о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве, признании недействительной записи в ЕГРН,

установил:

ФИО4 обратился в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснованиеуказав, что 25 июля 2016 года между ним и ООО «СЗ «Амурстройзаказчик» был заключен договор участия в долевом строительстве № 43, многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения в 34 квартале по адресу: Амурская область, город Благовещенск, на земельном участке с кадастровым номером ***.Согласно п. 1.2 застройщик после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения в 34 квартале 

<

...> *** передает по акту приема-передачи 3-комнатную квартиру № *** общей площадью (с учетом площади балкона) 79,0 кв.м., 2 этаж, 1 подъезд, а участник долевого строительства, обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру по акту. Стоимость квартиры составила 4776000 рублей.Согласно п. 6.5 настоящего договора, если участник долевого строительства не выполняет условия настоящего договора п. 2.2 в указанные сроки Застройщик имеет право расторгнуть настоящий договор. Согласно п. 2.2 договора Участник долевого строительства производит расчет с Застройщиком денежными средствами в течение 1 дня после регистрации договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области. Указанный договор зарегистрирован 1 сентября 2016 года.Кроме того, между истцом и ответчиком, было заключено дополнительное соглашение от 08.08.2016 года к договору № 43 от 25.07.2016 года, из которого следует, что участник долевого строительства производит расчет с Застройщиком денежными средствами в сумме 4 776 000 рублей, из расчета в среднем 79 600 рублей в месяц, сроком до 08 августа 2021 года, определено сторонами как денежная компенсация за интеллектуальный труд, который предусмотрен настоящим дополнительным соглашением. Как следует из п. 2 данного дополнительного соглашения, в случаи досрочного расторжениятрудовых отношений Застройщик прекращаетзачет денежнойкомпенсации, а участник долевого строительства обязуется вернуть в кассу предприятия оставшуюся сумму компенсации на момент расторжения трудовых отношений, в течение одного месяца или возвратить объект, с оплатой коммунальных услуг затрат по квартире.

С момента заключения дополнительного соглашения и на протяжении 35 месяцев истец ежемесячно производил расчет с Застройщиком путем денежной компенсации за интеллектуальный труд, предусмотренный дополнительным соглашением, всего на сумму 2786000 рублей.09 июля 2019 года истец расторг трудовые отношения, оставшаяся сумма денежных средств по договору в сумме 1990000 рублей были оплачены по платежному поручению № 598784 от 19.07.2019 года.

На основании изложенного, просит суд признать недействительным односторонний отказ ООО «СЗ «Амурстройзаказчик» от исполнения договора участия в долевом?строительстве от 25 июня 2016 года, выраженный в уведомлении от 21 августа 2019 года, признать недействительной запись в Едином государственном реестре недвижимости на основании заявления ООО «СЗ «Амурстройзаказчик» о расторжении договора № 1 участия в долевом строительстве от 25 июля 2016 года, зарегистрированную 16 сентября 2019 года.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований, привел доводы, аналогичные изложенным в иске. 

В судебном заседании, представитель ответчика, представитель третьих лиц ООО «СЗ «Народная строительная компания» и ФИО2 с исковыми требованиями не согласился, в обоснование своей позиции представил письменный отзыв, указав, что 25 июля 2016 года между ООО «Амурстройзаказчик» в лице генерального директора ФИО5 и ФИО4 заместителя генерального директора ООО «Амурстройзаказчик» был заключен Договор участия в долевомстроительствеN43. По условиям указанного Договора срок уплаты участником долевого строительства цены Договора - в течение 1 дня после регистрации договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области. Оплата по договору на момент подачи иска не произведена. В декабре 2019 года истцу стало известно, что квартира была передана ФИО4 директором общества еще 2016 году, без её фактической оплаты. В феврале 2019 года между ООО «Амурстройзаказчик» и заместителем генерального директора ФИО4 было заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве, датированное 08 августа 2016 года, которым был изменен п. 2.2 договора, согласно которого Участник долевого строительства производит расчет с Застройщиком денежными средствами в сумме 4 776 000 (четыре миллиона семьсот семьдесят шесть тысяч) рублей, из расчета в среднем 79 600 (семьдесят девять тысяч шестьсот) рублей в месяц, сроком до 08.08.2021 г., что определено сторонами как денежная компенсация за интеллектуальный труд. Однако, общество не производило строительство в спорный период, соответственно работы не поручались и не выполнялись. Заработная плата за установленный период выплачена ФИО4 в полном объеме. Кроме того, считает, что пункты соглашения, изменяющие условия оплаты, нельзя признать законными, так как не соблюдена форма соглашения, а также данная сделка не была одобрена учредителями, общих собраний по одобрению не проводилось. 14 августа 2019 года истец послал ответчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.Расторжение договора участия в долевом строительстве N43 от 25 июля 2016 года было зарегистрировано в Росреестре по Амурской области.В настоящее время ООО «СЗ «Амурстройзаказчик» зарегистрировало за собой право собственности на данный объект недвижимости, что подтверждается выпиской приложенной к иску.Фактически общество не собиралось исполнять данное соглашение, так как в дальнейшем договор долевого участия был расторгнуть по основаниям не уплаты участником долевого участия в строительстве денежной суммы в размере 4776 000 рублей, фактически общество не требовало исполнения начислялась и выплачивалась заработная плата. Дополнительные работы ему не поручались и не выполнялись.ООО «СЗ «Амурстройзаказчик» и ФИО4 не собирались исполнять данное соглашение или требовать его исполнения. На лицо сговор сторон. 12 июля 2019 года ФИО4 было направлено предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены Договора участия в долевом строительстве от 25 июля 2016 года. N43 и о последствиях неисполнения такого требования.Требование (претензию) ООО «СЗ «Амурстройзаказчик» от 12 июля 2019 года о погашении задолженности по уплате цены Договора участия в долевом строительстве от 25 июля 2016 года N43 ФИО4 добровольно не удовлетворил, заказное письмо было возвращено оператором почтовой связи с сообщением об отказе от его получения, что подтверждается почтовым конвертом с отметкой почты.В случае неисполнения ФИО4 обязательств по договору участия в долевом строительстве жилья Общество было вправе расторгнуть данные договоры и заключить новые договоры с иными участниками долевого строительства, в связи с чем, права Общества, как кредитора, являлись обеспеченными как фактом заключения договоров участия в долевом строительстве, так и наличием у истца статуса застройщика. Просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились. О судебном заседании извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Амурской области в письменных возражениях высказал позицию, что в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), которым регламентируется деятельность Управления, требования об обязании органов осуществляющих государственную регистрацию недвижимости совершить регистрационные действия могут быть предъявлены только в случаях обжалования приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, а также в случае отказа в предоставлении запрашиваемых сведений из ЕГРН.В настоящем случае Заявитель не обжалует какие-либо решения (отказы), действия (бездействия) Управления.Кроме того, по смыслу норм статьи 206 ГПК РФ возможность возложения судом обязанности совершить определенные действия предусмотрена лишь в отношении сторон спора. На третьих лиц возложение каких-либо обязанностей действующим законодательством не предусмотрено. Пунктом 52 Пленума также разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. Таким образом, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.Из этого следует буквально следующее - в случае удовлетворения судом требований Истца о признании права собственности ООО «СЗ Амурстройзаказчик» отсутствующим (обращаем внимание, что Истец не заявлял такого требования), такое решение уже само по себе будет являться основанием для внесения изменений в ЕГРН. Следовательно, требование о признании недействующей записи в ЕГРН является неверным (не предусмотренным действующим законодательством) способом защиты нарушенного права. Просит суд отказать в удовлетворении требований Истца о признании недействительной записи о праве ООО СЗ «Амурстройзаказчик» на объект недвижимости - квартиру № ***, расположенную по адресу: *** с кадастровым номером ***, в остальной части - вынести решение на усмотрение суда.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам. 

Судом установлено, что 25 июля 2016 года между истцом и ООО «Амурстройзаказчик» заключен договор участия в долевом строительстве № 43, в соответствии с которым застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения в 34 квартале по адресу: Амурская область города Благовещенск, на земельном участке с кадастровым номером ***. 

Стоимость объекта определена в размере 4776 000 рублей (пункт 2.1 Договора), со сроком оплаты в течение 1 дня после регистрации договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (пункт 2.2 Договора).

Согласно дополнительного соглашения от 08 августа 2016 года к Договору № 43 участия в долевом строительстве от 25.07.2016 года пункт 2.2 Договора изменен, установлено, что участник долевого строительства производит расчет с Застройщиком денежными средствами в сумме 4 776 000 (четыре миллиона семьсот семьдесят шесть тысяч) рублей, из расчета в среднем 79 600 (семьдесят девять тысяч шестьсот) рублей в месяц, сроком до 08.08.2021 г., что определено сторонами как денежная компенсация за интеллектуальный труд, объем которого определен указанным соглашением.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Амурской области от 30 мая 2020 года по делу № А04-49/2020 дополнительное соглашение от 08 августа 2016 года к договору долевого участия № 43 от 25 июля 2016 года, заключенное между ООО «Специализированный застройщик «Амурстройзаказчик» и ФИО4 признано недействительным.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 4 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Аналогичной условие о праве застройщика расторгнуть договор при невнесении участником оплаты, изложено в пункте 6.5 договора участия в долевом строительстве от 25 июля 2016 года. 

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Из содержания ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ следует, что предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Из материалов дела следует, что 10 октября 2016 года между истцом и ответчиком подписан договор передачи квартиры в эксплуатацию. Согласно акта приема-передачи квартиры от 10 октября 2016 года Застройщик передал, а Участник долевого строительства принял 3-комнатную квартиру № *** общей площадью с холодными помещениями 79,6 кв.м, по адресу: ***. Однако доказательств внесения денежных средств в счет ее оплаты по договору в полном объеме истцом не представлено. 

08 июля 2019 года истцом получено письмо о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора участия в долевом строительстве от 25.07.2016 года № 43 и о последствиях неисполнения такого требования в виде одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. 

19 июля 2019 года истцом по платежному поручению № 598784 произведена оплата по договору в размере 1990000 рублей.

21 августа 2019 года ФИО4 застройщиком направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, в связи с отсутствием полной оплаты по договору.

Согласно п. 2.2 договора № 43 участия в долевом строительстве от 25 июля 2016 года, Участник долевого строительства производит расчет с Застройщиком денежными средствами в сумме 4776000 рублей – в течение 1 дня после регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области.

Договор участия в долевом строительстве от 25 июля 2016 года зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 01.09.2016 года, номер регистрации 28-28/001-28/301/034/2016-552/1.

Существенным обстоятельством в данном споре является факт исполнения участником своих обязательств по договору участия в долевом строительстве в виде оплаты за квартиру. 

Доказательств оплаты по договору в полном объеме в установленный договором срок истцом суду не представлено.

В силу требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании чего, суд приходит к выводу, что действия ответчика по расторжению договора № 43 участия в долевом строительстве от 25 июля 2016 года являлись законными, оснований для признания недействительным одностороннего отказа ООО «Амурстройзаказчик» от исполнения указанного договора не имеется, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Доводы искового заявления о том, что оплата за квартиру должна была вноситься в соответствии с дополнительным соглашением от 08 августа 2016 года к договору долевого участия - в сумме в среднем по 79 600 рублей в месяц сроком до 08 августа 2021 года, которая является денежной компенсацией за интеллектуальный труд, судом не принимаются, так как указанное соглашение признано недействительным вступившим в законную силу решением арбитражного суда Амурской области от 30 мая 2020 года.

Рассматривая требования истца о признании недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости на основании заявления ООО «СЗ «Амурстройзаказчик» о расторжении договора участия в долевом строительстве от 25 июля 2016 года, зарегистрированного 16 сентября 2019 года суд также находит данные требования не подлежащими удовлетворению, так как они являются производными от требований о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве.

На основании изложенного, исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО4 к ООО «СЗ «Амурстройзаказчик» о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве, признании недействительной записи в ЕГРН– оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Т.Н. Майданкина

Решение в окончательной форме составлено 3 ноября 2020 года