Дело № 2-1742/2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Волжский городской суд Волгоградской области в составе

председательствующего судьи Осколковой А.Н., 

при секретаре Урюпиной В.В.,

с участием представителей истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО1, ФИО2, ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО4, представителя ответчиков по первоначальному иску, истцов по встречным искам ФИО5, представителя третьего лица – Банка «ВТБ» (ПАО) ФИО6, представителя третьего лица – Центра ПФР № 1 по установлению пенсий в Волгоградской области ФИО7,

09 июля 2021 года, рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волжском Волгоградской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО8 к ФИО9, ФИО4 о признании сделки действительной, государственной регистрации перехода права собственности, передаче квартиры, взыскании судебных расходов, встречным исковым заявлениям ФИО9, ФИО4 о признании сделок недействительными, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО8 обратился в суд с иском с учетом уточнений к ФИО9, ФИО4 о признании сделки действительной, государственной регистрации перехода права собственности, передаче квартиры, взыскании судебных расходов, указав в обоснование требований, что "."..г.. между ним и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, с условием об обеспечении обязательства задатком. Согласно условиям данного договора стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, до "."..г.. (п.п. 1.1; 1.3; 2.1 договора). В силу пунктов 1.4 и 1.5 договора стоимость квартиры составляет 2 500 000 руб. Расчет между сторонами производится в следующем порядке: 30 000 руб. покупатель передает продавцу в момент подписания предварительного договора в качестве задатка; 2 470 000 руб. передаются при подписании основного договора купли-продажи по ипотеке ВТБ. "."..г.. по договору купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств он приобрел в собственность за счет собственных средств и денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ (ПАО) в кредит согласно кредитному договору №... от "."..г.., заключенному в 

<

адрес>, квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, между продавцами ФИО9, ФИО4 и покупателем ФИО8 Указанный объект недвижимости оценивается сторонами в 2 500 000 руб. (п.1.4). На момент подписания договора объект недвижимости находится в залоге (ипотеке) у Банка ВТБ (ПАО), запись о государственной регистрации ипотеки от "."..г.. №.... Продавцы обязуются обеспечить погашение регистрационной записи об ипотеке объекта недвижимости в пользу Банка ВТБ (ПАО) до государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к Покупателю (п.1.5). Согласно п.2.1 вышеуказанного договора оплата объекта недвижимости покупателем продавцам была произведена посредством аккредитива. Сторонами договора для регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости, был подготовлен акт приема-передачи объекта недвижимости. С его стороны условия договора исполнены в полном объеме. Он передал как свои личные, так и кредитные денежные средства, которые поступили на счет продавцов. Ответчики в свою очередь уклоняются от исполнения вышеуказанного договора и его регистрации. Он письменно обращался к ответчикам, как почтовым отправлением, так и посредством СМС оповещений с приглашением их, для государственной регистрации права собственности, однако последние на регистрациию не явились. В силу кредитного договора он погашает заемные средства. Кроме того, полагает, что ответчики злоупотребили своим правом, когда "."..г.. ФИО4 обратилась с заявлением в Центр ПФР №... по установлению пенсий в Волгоградской области о распоряжении средствами материнского капитала на погашение основного долга и уплату процентов рефинансирования по кредиту (займу) на спорное жилое помещение. Просит признать сделку от "."..г.. по договору купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, заключенную в г.Волжский, на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, между продавцами ФИО9, ФИО4 и покупателем ФИО8 действительной, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в виде квартиры, состоящей из 2 жилых комнат, общая площадь 51,7 кв.м., жилая площадь 29 кв.м., кадастровый №..., находящуюся по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи указанного имущества от "."..г.., заключенному между продавцами ФИО9, ФИО4 и покупателем ФИО8, обязать ответчиков передать ФИО8 квартиру, состоящую из 2 жилых комнат, общая площадь 51,7 кв.м., жилая площадь 29 кв.м., кадастровый №..., находящуюся по адресу: 

<

адрес>, взыскать с ответчиков расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб., расходы за составление искового заявления в размере 2 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб.

ФИО9, ФИО4 обратились в суд со встречными исками о признании сделок недействительными, указав в обоснование требований, что ФИО9 согласия на заключение предварительного договора не давал в связи с тем, что квартира обременена ипотекой (необходимо согласие банка на отчуждение квартиры); в квартире зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети (необходимо согласие органа опеки и попечительства на продажу, а такого согласия быть не могло, так как другого жилья для детей нет). Денежные средства в качестве задатка, полученные ФИО4 от ФИО8 были сразу возвращены ФИО4 в пользу ФИО8 Предметом договора купли-продажи от "."..г.. является обремененная ипотекой Банка квартира по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с представленной Росреестром выпиской из ЕГРН на "."..г.. по квартире по адресу: 

<

адрес> – на квартиру зарегистрировано право ограничения, обременения права в виде ипотеки сроком на 122 месяца в пользу Банка ВТБ. "."..г.. между ответчиками ФИО4, ФИО9 и Банком ВТБ заключен договор об ипотеке №... Согласно п. 4.5 договор об ипотеке заключен для полного погашения кредитного договора №... от "."..г.. п. 7.1 договора об ипотеке обуславливает предмет ипотеки – квартиру по адресу: 

<

адрес>. Договор об ипотеке свидетельствует, что кредитор – Банк ВТБ и не планировал давать разрешение на отчуждение предмета ипотеки стороннему лицу – ФИО8 В этой связи "."..г.. был заключен договор, закрепляющий взаимоотношения сторон по обеспечению кредитного обязательства. Никакого согласия на отчуждение заложенного объекта недвижимости банк не давал. Одновременно с этим, квартира приобретена с использованием средств материнского капитала. В данном случае обусловленные средства были использованы на приобретения жилья, в том числе для несовершеннолетних детей ФИО9 и ФИО4 при рождении второго ребенка – ФИО10, "."..г. года рождения. Никаких денег от ФИО8 ни ФИО9, ни ФИО4 не получили. Деньги от Банка ВТБ (ПАО) были возвращены в пользу ФИО8, договор аккредитива между сторонами расторгнут. Следовательно, представленные в дело документы, названные договором купли-продажи никаких юридических последствий не влекут ввиду их ничтожности. Фактически никаких действий по передаче квартиры не осуществлялось. Представленный в материалы дела акт приемки-передачи не содержит даты. Просят признать недействительными и не порождающими никаких юридических последствий предварительный договор купли-продажи квартиры (с условием об обеспечении исполнения обязательства задатком) от "."..г.., подписанный между ФИО4 и ФИО8; договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от "."..г..

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО2 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителей истца ФИО1, ФИО2

Представители истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО1, ФИО2, действующие на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержали в полном объеме, просили удовлетворить, встречный иск не признали, просили в его удовлетворении отказать.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО9 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя ответчика ФИО5

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО4, представитель ответчиков по первоначальному иску, истцов по встречным искам ФИО5, действующая по устному ходатайству, в судебном заседании исковые требования ФИО8 не признали по основаниям, изложенным в письменном возражении на исковое заявление, в их удовлетворении просили отказать, встречные исковые требования поддержали, просили удовлетворить.

Представитель третьего лица – Банка «ВТБ» (ПАО) ФИО6 в судебном заседании при разрешении спора полагался на усмотрение суда, позицию, изложенную в отзыве, поддержал.

Представитель третьего лица – Центра ПФР № 1 по установлению пенсий в Волгоградской области ФИО7 в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, при вынесении решения полагалась на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области в судебное заседание не явился, письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, при вынесении решения полагался на усмотрение суда.

Представитель третьего лица отдела опеки и попечительства администрации городского округа – г.Волжский Волгоградской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что "."..г.. между Банком ВТБ (ПАО) и ФИО9 был заключен кредитный договор №.... Денежные средства предоставлены на покупку квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Право общей совместной собственности супругов ФИО4 и ФИО9 на спорную квартиру зарегистрировано "."..г..

"."..г. ФИО9 уведомлен Банком с помощью СМС информирования о передаче прав по закладной в пользу ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент». Основанием для передачи прав является договор купли-продажи закладных №..., заключенный "."..г.. между Банком ВТБ (ПАО) и ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент».

"."..г.. между ФИО8 и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>.

По условиям предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры в установленной действующим законодательством форме. Основной договор будет заключен сторонами до "."..г.. Стоимость квартиры составляет 2 500 000 руб. 

"."..г.. между Банком ВТБ (ПАО) и ФИО9 заключен кредитный договор №.... Сумма кредита 1 106 150,75 руб.

Согласно п. 4.1 Кредитного договора, целевое назначение кредита – на полное погашение рефинансируемого кредита. Договор рефинансируемого кредита – договор от "."..г.. №...; целевое назначение рефинансируемого кредита –для приобретения предмета ипотеки (квартира по адресу: 

<

адрес>). Текущий кредитор по рефинансируемому кредиту: ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент».

"."..г.. между Банком ВТБ (ПАО) и ФИО8 заключен кредитный договор №... по условиям которого Банк предоставил ФИО8 кредит в сумме 2 000 000 рублей со сроком возврата не позднее 242 месяца с даты предоставления кредита.

Согласно п.12 кредитного договора, целью использования заемщиком кредита является приобретение в собственность квартиры, принадлежащей ФИО9 и ФИО4, расположенной по адресу: 

<

адрес> за 2 500 000 руб.

Денежные средства в размере 2 000 000 руб. согласно распоряжения №... от "."..г.. были зачислены на расчетный счет ФИО8

"."..г.. между ФИО9, ФИО4 (продавцы) и ФИО8 (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств.

Согласно п.1.1 договора покупатель за счет собственных денежных средств и денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ (ПАО) (далее Кредитор) покупателю в кредит согласно Кредитному договору №... от "."..г. заключенному между покупателем и кредитором покупает в собственность у продавцов квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>. На основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) возникает залог (ипотека) в силу закона, залогодержателем по которому является кредитор. Права кредитора как залогодержателя удостоверяются закладной.

Указанный объект недвижимости находится в общей совместной собственности продавцов на основании договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от "."..г..

Согласно п. 1.3 данного договора, указанный объект недвижимости состоит из двух жилых комнат, общая площадь 51,7 кв.м., жилая площадь 29 кв.м. Кадастровый №....

Указанный объект недвижимости оценивается сторонами в 2 500 000 руб. (п. 1.4).

На момент подписания договора объект недвижимости находится в залоге у Банка ВТБ (ПАО) запись о государственной регистрации ипотеки от "."..г.. №.... Продавцы обязуются обеспечить погашение регистрационной записи об ипотеке объекта недвижимости в пользу Банка ВТБ (ПАО) до государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к Покупателю (п.1.5).

Согласно п.2.1 договора оплата объекта недвижимости покупателем продавцам производится в следующем порядке: оплата в сумме 2 500 000 руб. производится посредством аккредитива. Покупатель в течении 1 рабочего дня с даты заключения договора обязуется открыть безотзывный, покрытый (депонированный) аккредитив в Банке ВТБ (ПАО) в сумме 2 500 000 руб. сроком на 180 календарных дней. Расходы по аккредитиву несет покупатель. Оплата покупателем суммы, указанной в настоящем пункте, осуществляется за счет собственных средств и за счет средств, предоставленного покупателю ипотечного кредита по кредитному договору, в том числе: п. 2.1.1.1 в сумме 500 000 руб. за счет собственных средств покупателя; п.2.1.1.2 в сумме 2 000 000 руб. за счет кредитных средств предоставленных по кредитному договору. Исполняющим банком является Банк ВТБ (ПАО) п. 2.1.2. 

Продавцы обязуются в течение 30 календарных дней с даты заключения договора предоставить в Росреестр заявление и все необходимые документы для погашения регистрационной записи об ипотеки объекта недвижимости в пользу Банка ВТБ (ПАО) (п.3.1.2).

В течении 60 календарных дней с даты заключения договора предоставить совместно с покупателем в Росреестр заявление и все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности по договору на объект недвижимости к покупателю (п.3.1.3).

Не позднее "."..г.. передать покупателю объект недвижимости с подписанием передаточного акта о его передаче согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ.

Согласно передаточному акту между ФИО9, ФИО4 (продавцы) и ФИО8 (покупатель) на основании договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от "."..г.. продавец передал покупателю квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, а последний принял указанное имущество в том состоянии, в каком оно находится на момент подписания настоящего передаточного акта.

В соответствии с выпиской по счету ФИО8 №..., "."..г. с его счета были списаны денежные средства в размере 2 500 000 рублей в качестве суммы покрытия по аккредитиву №...-№... от "."..г., открытого на имя ФИО9

В установленный договором срок квартира фактические истцу не передана, ответчики на регистрацию договора купли-продажи не являются.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с данным иском ФИО8 и со встречными исковыми требованиями ФИО4 и ФИО9

Истец по первоначальному иску просит признать сделку от "."..г.. по договору купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, заключенную в г.Волжский, на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, между продавцами ФИО9, ФИО4 и покупателем ФИО8 действительной, в свою очередь ответчики по первоначальному иску обратились в суд со встречными требованиями о признании недействительными и не порождающими никаких юридических последствий предварительного договора купли-продажи квартиры (с условием об обеспечении исполнения обязательства задатком) от "."..г.., подписанный между ФИО4 и ФИО8; договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от "."..г.. При разрешении данных требований суд исходит из следующего.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации:

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно ст. 173.1 ГК РФ:

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

В соответствии с пунктами 1 - 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Согласно пункту 1 статьи 454, пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Таким образом, предварительный договор не является договором по отчуждению недвижимого имущества, а лишь подтверждает обязательства сторон заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в будущем на условиях, определенных предварительным договором. В связи с чем, предварительный договор не может быть оспорен и признан недействительным по основаниям отсутствия согласия одного из супруга на отчуждение недвижимости, приобретенной в период брака, а также отсутствия регистрации предварительного договора купли-продажи уполномоченным органом.

Кроме того, суд также полагает необходимым отметить, что основной договор купли-продажи от "."..г. был заключен ФИО9, ФИО4 и ФИО8 И именно на аккредитив, открытый на имя ФИО9, были зачислены деньги в размере 2 500 000 в счет оплаты спорной квартиры, исполняя тем самым условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества. Указанное свидетельствует об одобрении ФИО9 действий ФИО4 по заключению предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от "."..г..

Признавая действительным предварительный договор купли-продажи недвижимости от "."..г. между ФИО4 и ФИО8, суд не находит оснований для признания недействительной сделки от "."..г. по купле-продаже спорной квартиры, заключенной между ФИО9, ФИО4 и ФИО8

Ссылки истцов по встречному иску на отсутствие соответствующего согласия Банка ВТБ (ПАО), являющегося залогодержателем спорной квартиры, которое требовалось для ее отчуждения, судом отклоняются, поскольку банк соответствующих требований не предъявлял, обратное истцами по встречному иску не доказано.

Более того, в один день - "."..г. Банком ВТБ (ПАО) были заключены кредитные договоры и с ФИО9, и с ФИО8, залогом по которым выступает спорная квартира.

Таким образом, Банк ВТБ (ПАО) знал о состоявшейся сделке между сторонами. Доказательств нарушения прав банка в материалы дела не представлено.

В ходе судебного заседания ФИО4 указала на то, что оспариваемой сделкой купли-продажи они не намеревались создать предусмотренные ею последствия. В письменном виде договор купли-продажи был оформлен на тот случай, если ФИО9 и ФИО4 подыщут себе иное жилое помещение в другом регионе РФ. Данный довод судом отклоняется в силу следующего.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ).

В пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от "."..г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" обращено внимание судов на необходимость учитывать при рассмотрении споров то обстоятельство, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.

Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из сторон.

Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Отказывая в удовлетворении встречных исков о признании договора купли-продажи от "."..г. спорной квартиры недействительной, суд не усматривает оснований для признания сделки купли-продажи недействительной.

При этом суд исходит из того, что ФИО9 и ФИО4 лично подписали оспариваемый договор купли-продажи, подлинность подписи в суде не оспорены.

По правилам ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доказательств того, что стороны, заключая спорный договор и совершая действия по его исполнению, не имели намерения создавать соответствующие правовые последствия, а также отсутствия намерений прекращения права собственности у ФИО9 и ФИО4 и возникновения права собственности у ФИО8 материалы дела не содержат.

Не являются состоятельными и доводы о том, что фактически денежных средств в сумме 2 500 000 рублей во исполнение условий договора продавцы не получали, поскольку опровергаются материалами дела, а именно выпиской по счету ФИО8, из которой следует, что "."..г. с его счета были списаны денежные средства в размере 2 500 000 рублей в качестве суммы покрытия по аккредитиву №... от "."..г., открытого на имя ФИО9

Доводы ответчиков о том, что спорная квартира была приобретена с использованием средств материнского капитала, заключением договора купли-продажи квартиры от "."..г. нарушаются права несовершеннолетних детей, не могут быть приняты во внимание, поскольку не свидетельствуют о нарушении прав несовершеннолетних детей.

В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 7 Федерального закона от "."..г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям на улучшение жилищных условий. 

При этом ч. 6 ст. 10 указанного Закона предусмотрено, что средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться, в том числе, на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией.

Из материалов дела следует, что право собственности супругов ФИО4 и ФИО9 на спорную квартиру зарегистрировано "."..г., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Как следует из отзыва третьего лица – Центра ПФР №... по установлению пенсий в Волгоградской области, "."..г. на основании решения Центра ПФР №... по установлению пенсий в 

<

адрес> ФИО4 выдан сертификат, дающий право на получение материнского капитала в размере 616 617 руб. 00 коп. в связи с рождением второго ребенка – ФИО10

"."..г. ФИО4 подала в Центр ПФР №... по установлению пенсий в Волгоградской области заявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в сумме 639 431 руб. 83 коп. (с учетом индексации) на улучшение жилищных условий, а именно на приобретение спорной квартиры.

Решением Центра ПФР от "."..г.. удовлетворено заявление о распоряжении средствами (частью) средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий на погашение основного долга и уплату процентов рефинансированному кредиту (займу) на приобретение жилья в размере 639431 руб. 83 коп. 

Перечисление денежных средств материнского капитала в сумме 639 431 руб. 83 коп., согласно заявления ФИО4 произведено платежным поручением от 

<

адрес>. №... в соответствии с реквизитами, указанными заявителем на погашение основного долга и уплату процентов по рефинансированному кредиту (займу) на приобретение жилья. 

Вышеуказанное свидетельствует о том, ответчики распорядились средствами материнского капитала после совершения сделки с ФИО8

Таким образом, на дату заключения спорного договора "."..г. ФИО4 и ФИО9 являлись единственными собственниками квартиры, дали обязательство сняться с регистрационного учета вместе с членами своей семьи, включая двух несовершеннолетних детей, и освободить квартиру.

Доказательств обязательства об оформлении спорной квартиры в общую собственность - ФИО4 и ФИО9 и их детей, на момент спорной сделки от "."..г. в материалах дела не имеется.

Принимая во внимание изложенное выше, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО8 о признании договора купли-продажи спорной квартиры от "."..г., заключенного между ФИО9, ФИО4 и ФИО8, действительной сделкой и соответственно к отказу в удовлетворении встречных исковых требований ФИО9, ФИО4 о признании указанного договора недействительной сделкой.

Рассматривая настоящее гражданское дело в части исковых требований ФИО8 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в виде квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи указанного имущества от "."..г.., заключенному между продавцами ФИО9, ФИО4 и покупателем ФИО8, и возложении обязанности ответчиков передать ФИО8 указанную квартиру, суд исходит из следующего.

На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделке об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является присуждение к исполнению обязанности в натуре.

Из положений ст. 398 ГК РФ следует, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь собственность кредитор вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В пункте 61 постановления пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года " О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняется, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

С учетом того, что судом удовлетворены исковые требования ФИО8 о признании договора купли-продажи спорной квартиры от "."..г., заключенного между ФИО9, ФИО4 (продавцы) и ФИО8 (покупатель), действительной сделкой, а в удовлетворении встречных исков ФИО9 и ФИО4 о признании указанного договора недействительной сделкой отказано, между сторонами также подписан передаточный акт, подписи в котором сторонами не оспорены, продавцы, приняв от покупателя полное исполнение по договору купли-продажи, квартиру ему не передали, ключи не выдали, от регистрации договора уклоняются, разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ФИО8 в части регистрации перехода права собственности и передачи ему спорной квартиры, руководствуясь приведенными выше нормами права и разъяснениями, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд исходит из того, что единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований законодательства, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения.

Доводы ответчиков по первоначальному иску о том, что денежные средства в размере 2 500 000 рублей возвращены на счет ФИО8 судом во внимание не принимаются, поскольку указанные денежные средства размещались на аккредитиве №... от "."..г., открытого на имя ФИО9, условия по раскрытию которого не выполнены по вине ответчиков по первоначальному иску.

Поскольку истец приобрел спорную квартиру по договору купли-продажи, заключенному сторонами с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, обязательства по договору исполнил полностью, однако ответчики уклоняются от обязанности передать квартиру покупателю и регистрации сделки, суд приходит к выводу о правомерности заявленных истцом требований и удовлетворении иска ФИО8 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в виде квартиры, состоящей из 2 жилых комнат, общая площадь 51,7 кв.м., жилая площадь 29 кв.м., кадастровый №..., находящейся по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи указанного имущества от "."..г.., заключенному между продавцами ФИО9, ФИО4 и покупателем ФИО8, возложении обязанности на ответчиков передать ФИО8 квартиру, состоящую из 2 жилых комнат, общая площадь 51,7 кв.м., жилая площадь 29 кв.м., кадастровый №..., находящуюся по адресу: 

<

адрес>.

Согласно ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

Кроме того, частью 1 статьи 100 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в ст. 100 ГПК Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Вместе с тем, изменяя размер сумм, взыскиваемых в возмещение соответствующих расходов, суд не вправе уменьшать его произвольно, тем более, если другая сторона не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Размер понесенных расходов указывается стороной и подтверждается квитанцией от "."..г., согласно которой ФИО8 оплатил за оказание юридических услуг 20 000 рублей.

ФИО8 просит взыскать с ответчика понесенные расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей.

Исходя из количества судебных заседаний, сложности дела, участия представителя истца в судебных заседаниях, суд считает, что с ответчиков в пользу ФИО8, следует взыскать понесенные расходы на оплату услуг представителя в размере 17 700 рублей.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче искового заявления в суд ФИО8 уплачена государственная пошлина в сумме 300 рублей, что подтверждается чеком-ордером от "."..г.. В связи с тем, что исковые требования удовлетворены, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в сумме 300 рублей, а также 2 000 руб. за составление искового заявления, которые подтверждаются копией квитанции от "."..г. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО8 к ФИО9, ФИО4 о признании сделки действительной, государственной регистрации перехода права собственности, передаче квартиры, взыскании судебных расходов - удовлетворить частично.

Признать действительной сделку купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, а именно - 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый №..., заключенную "."..г. между ФИО9, ФИО4 и ФИО8.

Зарегистрировать переход права собственности от ФИО3, ФИО4 к ФИО8 на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №....

Возложить обязанность на ФИО9, ФИО4 передать ФИО8 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №....

Взыскать с ФИО9, ФИО4 в пользу ФИО8 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, 2 000 рублей за составление искового заявления, расходы по оплате услуг представителя в размере 17 700 рублей, а всего с каждого - по 10 000 рублей.

Во встречных исковых требованиях ФИО9, ФИО4 о признании недействительными предварительного договора купли-продажи от "."..г., договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от "."..г. - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Волжский городской суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

Справка: мотивированное решение изготовлено 16 июля 2021 года.

Председательствующий: подпись

Подлинник данного документа хранится в

деле № 2-1742/2021 в Волжском городском суде

УИД: 34RS0011-01-2021-002178-69