Дело № 2-217/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

04 июня 2018 года село Варна 

Варненский районный суд Челябинской области в составе председательствующего по делу судьи Долгова С.С.,

при секретаре судебного заседания – Яниной Л.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области о возмещении понесенных расходов, с участием истца-ответчика ФИО1, ее представителя ФИО2, представителя ответчика - истца ФИО3,

Установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области о взыскании стоимости понесенных расходов за произведенный ремонт и улучшения арендованного помещения в размере 216 983 рубля 52 копейки, взыскании неустойки в размере 2 376 рублей 41 копейки, взыскании стоимости юридических услуг в размере 36 000 руб.

В обоснование исковых требований указала, что 25 августа 2014 года между ней и администрацией Варненского сельского поселения Варненского муниципального района, в лице главы ФИО4 был заключен договор аренды нежилого помещения № № от 25.08.2014 года, действующий с 25.08.2014 года по 25.05.2015 года. В соответствии с п.1.1. договора аренды нежилого помещения № № от 25.08.2014 года, арендодатель обязуется передать, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> являющееся собственностью Варненского сельского поселения. Общая площадь сдаваемого помещения составляет 

<

данные изъяты> кв.м. Арендуемое помещение предоставлялось ей для общественных целей. Для использования арендованного помещения, под указанные цели ей необходимо было провести текущий ремонт, поскольку арендованное помещение, как оказалось, имело недостатки, которые на момент заключения договора не были известны. В частности выяснилось, что окна помещения имеют зазоры, рамы имеют трещины, вследствие чего в помещение проникают потоки холодного воздуха (сквозит). Линолеум на полу пришел в негодность, двери также были непригодны для эксплуатации. Штукатурка потолка частично обвалилась. Были и другие недостатки, которые ей пришлось устранять за счет собственных средств, поскольку помещение предназначалось для организации досуга детей. Таким образом, арендованное помещение не в полной мере подходило под цели аренды. Ею в арендованном помещении был проведен ремонт для приведения помещения в состояние, пригодное для заявленных целей. По окончании срока действия договора аренды нежилого помещения № № от 25.08.2014 года, ответчик принял от нее помещение по акту. Принятое по Акту приема-передачи помещение при его «возврате» находилось в состоянии, позволяющем нормальную эксплуатацию. Претензий по техническому состоянию помещения не имелось. Администрация Варненского сельского поселения, приняв помещение, и передав его вновь ей в аренду по договору аренды нежилого помещения № № от 22.06.2015 года, автоматически выразила свое согласие на улучшение имущества, в том числе и на произведенные неотделимые улучшения, не предъявив ей возражение о проведенном ремонте. Договор аренды № № от 25.08.2014 года и договор аренды № № от 22.06.2015 года не содержали виды, объем и стоимость работ, подлежащие выполнению стороной, которая несет обязанность по текущему ремонту арендованного имущества, не был согласован и срок проведения текущего ремонта. После прекращения действия договора аренды Администрация Варненского сельского поселения приняла от нее помещение, без предъявления требований об устранении проведенных работ и изменений, таким образом, по ее мнению подписав акт приема-передачи без нареканий, ответчик письменно выразил свое согласие на проведенный ремонт и улучшение имущества. Поскольку судьба неотделимых улучшений помещения сторонами не была оговорена в условиях заключенных договоров аренды, то она потребовала компенсацию в размере стоимости неотделимых улучшений. На поданную претензию ответчик не отреагировал, что она расценила как отказ. Таким образом, поскольку ответчик отказывается оплачивать расходы, понесенные ей, то соответственно, он извлек необоснованную прибыль, за счет сбереженных денежных средств, в размере 216 983 рубля 52 копейки, которые подлежат возмещению. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами в размере 2 376 рублей 41 копейки. Поскольку она не обладает знаниями в области юриспруденции, позволяющими самостоятельно подготовить правовую позицию для защиты нарушенных прав, то она была вынуждена заключить договор об оказании юридических услуг № № от 29.01.2018 года с 

<

данные изъяты>». В соответствии с договором об оказании юридических услуг, уплачена сумма в размере 36 000 рублей. 

Ответчиком Администрацией Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области было предъявлено встречное исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № № от 22.06.2015 года.

В обоснование исковых требований указав, что 22 июня 2015 года между Администрацией Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области и ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения № №, действующий с 22.06.2015 года по 22.06.2018 года. В соответствии с условиями договора Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Помещение было передано в соответствии с актом приема-передачи № № от 22.06.2015 года. Пунктом 2.1. указанного договора, предусмотрена обязанность Арендатора ежемесячно вносить арендную плату за пользование имуществом. На момент расторжения договора и передачи нежилого помещения Варненскому сельскому поселению у ФИО1 образовалась задолженность по арендной плате в размере 87 035 рублей, 67 копеек, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов за период 2017 года. Просят взыскать с ФИО1 задолженность по договору аренды № № от 22.06.2015 года в размере 87 035 рублей, 67 копеек. 

Истец в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме, возражала против удовлетворения встречных исковых требований Администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области. Уточнила исковые требования, отказавшись от части требований касающихся взыскания неустойки.

Представитель ответчика Администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истца, настаивал на удовлетворении встречных исковых требований.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд считает исковые требования ФИО1 к Администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области о возмещении понесенных расходов, подлежащими удовлетворению в части, встречный иск Администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения подлежащим удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

На основании ч. 1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ст. 8 ГК РФ гласит, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности в соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ч.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с ч.2 ст.616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

Судом установлено, что 25 августа 2014 года между ИП «ФИО1» и администрацией Варненского сельского поселения Варненского муниципального района, в лице главы ФИО4 был заключен договор аренды нежилого помещения № № от 25.08.2014 года, действующий с 25.08.2014 года по 25.05.2015 года (л.д.12-15). Согласно выписке из ЕГРЮЛ 11 августа 2017 года ИП «ФИО1» прекратила свою деятельность. 

Согласно п.3.4.1 вышеуказанного договора арендатор обязан использовать помещение по прямому назначению, указанному в п.1.5. договора, а именно для общественных целей.

Согласно п.3.4.2. вышеуказанного договора арендатор обязан не производить ремонт кроме текущего, а также не вносить неотделимые улучшения в помещение без письменного согласия арендодателя.

Представитель ответчика, по первоначальному иску ссылаясь на указанные пункты договора, считает, что истец не имела права производить ремонт, а значит и требовать возмещения своих убытков. По мнению ответчика, данное помещение было передано ФИО1 по Акту приема-передачи № № в состоянии, позволяющем нормальную эксплуатацию помещения (л.д.16).

Однако истец указала, что помещение находилось в непригодном для эксплуатации виде. Там был прогнивший пол, деревянные окна которые находились в непригодном виде. Арендованное помещение, как, оказалось, имело недостатки, которые на момент заключения договора не были известны, ФИО1 провела улучшение арендованного имущества путем проведения ремонта.

Договором аренды нежилого помещения № № от 25.08.2014 года не определен порядок и сроки проведения капитального ремонта арендодателем, не установлен порядок и срок получения разрешения Администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области на производство неотделимых улучшений силами арендатора.

Ремонт (проведение неотделимых улучшений) арендованного помещения ФИО1 был проведен в период с сентября 2014 года по ноябрь 2014 года. Был отремонтирован пол, вставлены пластиковые окна, решетки на них, выровнены стены. ФИО1 проведение ремонта объяснила неотложной необходимостью, поскольку помещение должно было быть пригодным для работы. Понесенные расходы за произведенный ремонт и улучшения арендованного помещения составили согласно предоставленным чекам и накладным 216 983 рублей 52 копейки (л.д.23-34). Указанные чеки были проверены судом. Данные документы являются допустимыми доказательствами и относятся к данному делу. Указанная сумма включает в себя материалы, а так же стоимость работ.

Судом установлено, что по окончании срока действия договора аренды нежилого помещения № № от 25.08.2014 года, ответчик принял от ФИО1 помещение по акту. Принятое по Акту приема-передачи помещение при его «возврате» находилось в состоянии, позволяющем нормальную эксплуатацию. Претензий по техническому состоянию помещения не имелось. Администрация Варненского сельского поселения, приняв помещение, и передав его вновь ФИО1 в аренду по договору аренды нежилого помещения № № от 22.06.2015 года, автоматически выразила свое согласие на улучшение имущества, в том числе и на произведенные неотделимые улучшения, не предъявив истцу возражение о проведенном ремонте.

Истец предлагала ответчику частично демонтировать произведенный ремонт, путем демонтажа пластиковых окон, решеток, линолеума и т.д. При этом истец предлагал взамен демонтированных пластиковых окон поставить обратно прежние оконные рамы. Ответчик отказался от указанных условий. В ходе судебного заседания представитель ответчика так же пояснил, что Администрация поселения отказывается от условия, при которых истец частично демонтирует произведенный ремонт, поскольку помещение после этого будет иметь ненадлежащий вид, соответственно его будет затруднительно сдать в аренду. Сам факт произведенного ремонта Администрация не отрицает, однако не может подтвердить его производство на ту сумму, которую указывает истец. Суд считает, что ответчик в данном случае злоупотребляет своим правом, поскольку истец предлагал ответчику условия при которых спор был бы урегулирован в досудебном порядке. Пластиковые окна и линолеум могли быть демонтированы истцом. При этом суд считает, что произошло неосновательное обогащение.

При указанных выше обстоятельствах суд считает обоснованными требования ФИО1 о взыскании с Администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области стоимости произведенных улучшений арендованного имущества. Таким образом, с Администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области в пользу ФИО1 подлежит взысканию стоимость произведенных неотделимых улучшений в сумме 216 983 рубля 52 копейки.

Что касается встречных исковых требований, суд считает необходимым отметить следующее. 

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 2.1. Договора аренды нежилого помещения № № от 22.06.2015 года, Арендатор обязуется вносить Арендодателю за пользование имуществом арендную плату в сумме 119 988 рублей в год, НДС арендатор уплачивает самостоятельно. Согласно п.2.2. Арендатор производит уплату арендных платежей в сумме – 9999 рублей ежемесячно, не позднее 10 числа (л.д. 17-20).

Судом установлено, что вышеуказанный договор аренды нежилого помещения был расторгнут, и осуществлена передача нежилого помещения по Акту приема – передачи от 01.11.2017 года от ФИО1 к Администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области (л.д.22).

Согласно акта сверки взаимных расчетов за период 2017 года между Администрацией Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области и ФИО1, у ФИО1 образовалась задолженность по арендной плате в размере 87 035 рублей 67 копеек (л.д.) 

На момент расторжения договора аренды нежилого имущества у ИП «ФИО1» образовалась задолженность 87 035 рублей, 67 копеек. Сам ответчик по встречному иску наличие указанной задолженности не отрицает. Учитывая, что ответчик нарушил условия договора аренды от 22 июня 2015 года предусмотренные п.п. 21.1-2.2 исковые требования Администрации подлежат удовлетворению в полном объеме.

Учитывая, что исковые требования являются встречными, суд считает необходимым произвести взаимный зачет исковых требований сторон. 216 983 рубля 52 копейки – 87 035 рублей 67 копеек = 129 847 рублей 85 копеек. Указанная сумма подлежит взысканию с Администрации поселения в пользу ФИО1

Судом установлено, что ФИО1 заключила договор об оказании юридических услуг № № от 29.01.2018 года с 

<

данные изъяты>». В соответствии с договором об оказании юридических услуг, уплачена сумма в размере 36 000 рублей (л.д. 35-36). Истец просит взыскать указанную сумму с ответчика. Суд считает, что указанная сумма является завышенной и считает возможным взыскать с ответчика 10 000 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области в пользу ФИО1 стоимость произведенного ремонта и неотделимых улучшений арендованного помещения в размер 216 983 (двести шестнадцать тысяч девятьсот восемьдесят три) рубля 52 копейки 

Исковые требования Администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области задолженность по договору аренды в размере 87 035 (восемьдесят семь тысяч тридцать пять) рублей 67 копеек.

Произвести зачет встречных исковых требований ФИО1 и Администрации Варненского сельского поселения. 

Взыскать с Администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области в пользу ФИО1 стоимость произведенного ремонта и неотделимых улучшений арендованного помещения в размер 129 847 (сто двадцать девять тысяч восемьсот сорок семь) рублей 85 копеек.

Взыскать с Администрации Варненского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области в пользу ФИО1 стоимость юридических услуг в размере 10 000 (десять тысяч) рублей.

В остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путём подачи жалобы в Варненский районный суд.

Председательствующий: С.С. Долгов