РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 октября 2024 года город Венев 

Веневский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Зайцевой М.С., 

при секретаре Бочарниковой Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-617/2024 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании обременения (ипотеки в силу закона) прекращенным,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании обременения (ипотеки в силу закона) прекращенным.

В обоснование исковых требований ссылается на то, что 21 февраля 2014 года между ФИО11 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры. Согласно п.1. Договора ФИО3 (продавец) продала ФИО1 квартиру общей площадью 62,2 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>

Указывает, что письменная форма договора купли-продажи от 21 февраля 2014 года, а также его существенные условия соблюдены, поэтому его следует считать заключенным и действительным.

Кроме того, осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества (дата регистрации 26 февраля 2014 года, номер регистрации 71-71-05/005/2014-418). 

Из пункта 3. Договора следует, что продавец продал, а покупатель купил вышеуказанную квартиру за 1300 000 рублей, из которых 500000 рублей уплачены покупателем продавцу из личных средств полносью при подписании договора в присутствии нотариуса, а оставшиеся 800 000 рублей будут уплачены за счет кредитных средств ОАО Сбербанка России согласно кредитного договора № от 21.02.2014. Вышеуказанные деньги в сумме 800 000 рублей будут переведены индивидуальный сейф, открытый на имя ФИО13 и ФИО1, в течение одного банковского дня считая с даты государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности по нему, а также государственной регистрации ипотеки квартиры в силу закона. Продавец передал, а покупатель принял указанную квартиру, а также ключи и техническую документацию (п. 4 Договора). Передаточный акт дополнительно составляться не будет (п. 5 Договора). 

Считает, что обязанность продавца передать недвижимое имущество, а обязанность покупателя принять это имущество, исполнены. 

Указанный договор купли-продажи удостоверен нотариусом Веневского нотариального округа Тульской области ФИО8, зарегистрирован в реестре за № 1-793.

Право собственности ФИО1 на квартиру зарегистрировано Управлением Росреестра по Тульской области 26 февраля 2014 года. 

Спорная квартира находится в залоге у продавца (п. 3.4. Договора), ипотека в силу закона установлена 26 февраля 2014 года, лицо, в пользу которого установлено обременение и ограничение – ФИО16.

В настоящее время, учитывая то обстоятельство, что истец как покупатель произвела полную оплату продавцу за квартиру, в целях реализации своих прав собственности на спорную квартиру, ей необходимо снять обременение на жилое помещение, однако, не представляется возможным это сделать ввиду отсутствия сведений о фактическом месте нахождения продавца.

Согласно соглашению об окончательной расплате от 04 марта 2014 годп, подписанному продавцом ФИО3 и покупателем ФИО1, они произвели расплату - денежные средства в сумме 800000 уплачены полностью. 

Для погашения записи об ипотеке необходимо предоставление совместного заявления залогодателя и залогодержателя, то есть в данной ситуации Покупателя и Продавца, что не представляется возможным.

Просит суд признать обременение (ипотеку в силу закона) в пользу ФИО17, 

<

данные изъяты>, место рождения – 

<

адрес>, регистрационная запись 71-71-05/005/2014-419 от 26 февраля 2014 годп на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 62,2 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, прекращенным.

Определением судьи Веневского районного суда Тульской области от 16 сентября 2024 года к участию в деле в качестве ответчика привлечен ФИО2, наследник умершей 20 марта 2024 года ФИО3

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне и месте слушания дела извещена надлежаще, согласно письменному заявлению просила рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен надлежаще, согласно письменному заявлению просил рассмотреть дело в его отсутствие, не возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель 3-го лица Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщил, возражений относительно исковых требований не представил.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, 21 февраля 2014 года между ФИО20 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры.

Согласно п.1. Договора, ФИО3 (продавец) продала ФИО1 (покупатель) квартиру общей площадью 62,2 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором купли-продажи от 21 февраля 2014 года (л.д. 12). 

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Принимая во внимание, что письменная форма договора купли-продажи от 21 февраля 2014 года, а также его существенные условия соблюдены, то суд приходит к выводу, что договор купли-продажи следует считать заключенным и действительным.

Кроме того осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества, дата регистрации права совершена 26 февраля 2014 года, номер регистрации 71-71-05/005/2014-418), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 25 июля 2024 года и свидетельством о государственной регистрации права 71-АД №019989 от 26 февраля 2014 года (л.д.13-17).

Из пункта 3. Договора следует, что продавец продал, а покупатель купил вышеуказанную квартиру за 1 300 000 рублей, из которых 500 000 рублей уплачены покупателем продавцу из личных средств полносью при подписании договора в присутствии нотариуса, а оставшиеся 800 000 рублей будут уплачены за счет кредитных средств ОАО Сбербанка России согласно кредитного договора 

<

***> от 21.02.2014 года. Вышеуказанные деньги в сумме 800 000 рублей будут переведены индивидуальный сейф, открытый на имя ФИО22 и ФИО1, в течение одного банковского дня считая с даты государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности по нему, а также государственной регистрации ипотеки квартиры в силу закона.

Продавец передал, а покупатель принял указанную квартиру, а также ключи и техническая документация (п. 4 Договора). Передаточный акт дополнительно составляться не будет (п. 5 Договора). 

Таким образом, обязанность продавца передать недвижимое имущество, а обязанность покупателя принять это имущество, исполнены (ст. 556 ГК РФ).

Указанный договор купли-продажи удостоверен нотариусом Веневского нотариального округа Тульской области ФИО8, зарегистрирован в реестре за № 1-793.

Согласно 1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса РФ.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Исходя из содержания условий Договора от 21 фвраля 2014 года, в силу ст. 488 ГК РФ, спорная квартира находится в залоге у продавца (п. 3.4. Договора). 

В настоящее время, учитывая то обстоятельство, что ФИО1 как покупатель произвела полную оплату Продавцу за квартиру, в целях реализации своих прав собственности на спорную квартиру, ей необходимо снять обременение на жилое помещение, однако, не представляется возможным это сделать ввиду смерти ФИО3

Из свидетельства о смерти Х-ИК №572759 от 21 марта 2024 года усматривается, что ФИО3 умерла 20 марта 2024 года, наследником ее имущества является ФИО2 (л.д.34-35).

Как следует из соглашения об окончательной расплате от 04 марта 2014 года, подписанным продавцом ФИО3 и покупателем ФИО1, они произвели расплату - денежные средства в сумме 800000 уплачены полностью, что ответчиком ФИО2 не оспаривается. 

П.п. 1 п. 1 ст.352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (в редакции от 21.07.2014) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Исходя из приведенных норм закона, для погашения записи об ипотеке необходимо предоставление совместного заявления залогодателя и залогодержателя, то есть в данной ситуации Покупателей и Продавца, что не представляется возможным.

Пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", предусмотрено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судом установлено, что обязательства по договору купли-продажи от 20 февраля 2012 года со стороны продавца, по передаче имущества в собственность истцов, и покупателей, по выплате денежных средств, выполнены в полном объеме, но своевременно обременение снято не было. 

Согласно ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. 

Исходя из положений ст.11 ГК РФ, защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом. 

В силу ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

При таких данных, учитывая, что договор купли-продажи квартиры от 21 февраля 2014 года исполнен, истец выполнила все принятые на себя обязательства по кредиту, то обременение в виде ипотеки нарушает право собственности истца на принадлежащую ей квартиру, а для погашения регистрационной записи об ипотеке за квартиру, являющуюся предметом договора купли-продажи квартиры между истцом и ответчиком, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя-продавца по договору, представление которых невозможно в силу того, что ФИО3 умерла, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании обременения (ипотеки в силу закона) прекращенным в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, 

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать обременение (ипотеку в силу закона) в пользу ФИО26, ДД.ММ.ГГГГ, место рождения – 

<

адрес>, регистрационная запись 71-71-05/005/2014-419 от 26 февраля 2014 года на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 62,2 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, прекращенным.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Веневский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение суда составлено 18 октября 2024 года.