Дело №3а-1/2020

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

6 ноября 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола секретарем Романовым Я.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-1/2020 по административному исковому заявлению Акционерного общества «Электрогорский институт нефтепереработки имени академика Хаджиева Саламбека Наибовича» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

АО «Электрогорский институт нефтепереработки имени академика Хаджиева Саламбека Наибовича» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости (земельных участков). Просило установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, направил замечания на заключение повторной судебной экспертизы в письменном виде.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, решение оставил на усмотрение суда. 

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, решение оставил на усмотрение суда. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат земельные участки: 

с кадастровым номером 50:17:0011602:2, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под территорией института (в целях осуществления научно-исследовательских работ в области нефтепереработки), площадью 34 600 кв.м,, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>;

с кадастровым номером 50:17:0011602:15, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под промплощадкой, площадью 14 571 кв.м,, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>.

Указанные сведения подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости. 

В силу требований статьи 391 НК РФ административный истец является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 НК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков №598/012/19 от 26.12.2019, составленный ООО «Сенат-Оценка», согласно которому рыночная стоимость:

земельного участка с кадастровым номером 50:17:0011602:2 по состоянию на 01 января 2018 года составляет 31 657 744 рублей;

земельного участка с кадастровым номером 50:17:0011602:15 по состоянию на 01 января 2018 года составляет 12 280 606 рублей.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 года утверждена актом №15ВР-1633 от 27 ноября 2018 года и составляет:

земельного участка с кадастровым номером 50:17:0011602:2 - 58 627 278 рублей;

земельного участка с кадастровым номером 50:17:0011602:15 – 25 076 982,42 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО «Центр оценки» ФИО1

В связи с несогласием с выводами судебной экспертизы, представителя административного истца и Министерства имущественных отношений Московской области определением от 25 августа 2020 года судом назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Объективная оценка» ФИО2

Согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

Согласно выводам повторной судебной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:17:0011602:2 по состоянию на 01 января 2018 года составляет 54 214 162 рублей, а земельного участка с кадастровым номером 50:17:0011602:15 по состоянию на 01 января 2018 года составляет 15 965 774 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, суд руководствуется заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством, в связи с чем требования АО «Электрогорский институт нефтепереработки имени академика Хаджиева Саламбека Наибовича» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной на основании Отчета об оценке не могут быть признаны обоснованными. 

Таким образом, суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорных земельных участков.

Не доверять представленному заключению экспертизы, а также показаниям эксперта в судебном заседании, оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО № 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

В судебное заседание предоставлены письменные пояснения эксперта ФИО2 относительно представленных административным истцом замечаний к заключению повторной судебной оценочной экспертизы, согласно которым эксперт ФИО2 подтверждает свое заключение и опровергает доводы возражений на заключение эксперта, представленных административным истцом. 

Так, эксперт указал, что на стр. 29 заключения им приведены скрины объявления по продаже аналога № 1 от 23.05.2015 года и 05.11.2018 года. Информация на указанных скринах, в том числе цена предложения, идентична и составляет 15 млн. руб. В связи с тем, что на двух принт-скринах от 23.05.2015 г. и 05.11.2018 г. цена предложения не менялась, эксперт сделал вывод о том, что цена предложения данного аналога была неизменна за указанный выше период.

Эксперт также отмечает вероятностный характер указанного нарушения, на которое ссылается представитель административного истца, поскольку он указывает, что не может подтвердить или опровергнуть вывод эксперта. В связи с этим эксперт считает, что наличие нарушения в заключении эксперта представителем административного истца не подтверждено.

В объявлении по продаже аналога № 1 отсутствует кадастровый номер земельного участка, в связи с этим утверждение, что аналог № 1 - это земельный участок с кадастровым номером 50:24:0010401:681, характеристики которого (удаленность, обеспеченность коммуникациями) приведены выше, является лишь предположением рецензента. Эксперт считает, что в связи с отсутствием кадастрового номера в объявлении о продаже аналога № 1 его однозначная идентификация на Публичной кадастровой карте не представляется возможной. 

Эксперт при производстве экспертизы руководствовался в том числе п. 22 а ФСО № 7 «Оценка недвижимости»: сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. Следовательно, использование цен предложения не противоречит стандартам оценки. Информация об объектах- аналогах принималась по данным текста объявления о продаже (в случае если экспертом не оговорено иное по тексту заключения), поскольку у эксперта нет достаточных оснований не доверять заявленным в объявлениях характеристикам аналогов.

Анализ фотографии, прикрепленной к объявлению на сайте ruads.org, позволяет однозначно установить, что форма представленного к продаже участка площадью 60 соток отличается от формы выделенного в результате межевания участка с КН 50:16:0402034:1148, площадью 65 соток.

Одним из важных этапов предпроектных работ является комплекс инженерных изысканий. Они включают в себя инженерно-топографические, геологические, гидрометеорологические, экологические и иногда, при пересечении водотоков, — гидрологические. Результаты инженерных изысканий служат основой для инженерного проектирования - разработки плана и профиля трассы будущего железнодорожного пути.

Целью предпроектного этапа и его окончанием является Протокол работы комиссии по выбору места примыкания нового (проектируемого) пути к существующему, созданный комиссией с участием федеральных органов исполнительной власти в сфере железнодорожного транспорта, владельцев нового и существующего путей.

Таким образом, как было отмечено экспертом на стр. 33 заключения, что заведение ж/д ветки на участок требует наличия разрешения, о наличии которого в объявлении не говорится.

Кроме того, ж/д ветка в районе земельного участка двухпутная, что означает невозможность погрузки - выгрузки в непосредственной близости от этого участка. Единственная возможность использования данной ж/д ветки - это ближайшая грузовая ж/д станция «Ногинск», расстояние до которой составляет около 5,5 км.

В связи с тем, что в тексте объявления о продаже данного земельного участка не содержится подтверждения наличия ж/д ветки на участке, о получении разрешительной документации в тексте объявления о продаже земельного участка так же нет информации, Эксперт сделал вывод, что данный объект не обеспечен ж/д путями.

При определении характеристик аналога № 2 эксперт счел более корректным опираться на данные объявления, нежели на данные Росреестра, источник получения которых не установлен.

Участок, площадью 10,8 га, был отсечен экспертом на стадии формирования выборки согласно критериям, описанным на стр. 20 заключения, так как площадь этого участка значительно отличается от площади исследуемых участков и превышает 5 га. Учитывая, что при равенстве прочих ценообразующих факторов, с увеличением площади участка снижается стоимость его квадратного метра, более низкая цена предложения данного аналога может быть обеспечена за счет большей площади по отношению к оцениваемым участкам.

Также эксперт учел, что для данного участка потребуется корректировка на удаленность от МКАД (-45,94% согласно модели в рамках сравнительного подхода). Таким образом, абсолютная валовая коррекция по всем корректировкам первой и второй групп элементов сравнения составила бы около 100% (а именно - 94,57%), что отрицательно сказалось бы на достоверности итогового результата.

Согласно п. 10 ФСО № 1, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Учитывая указанное, эксперт отказался от использования объекта площадью 1,5 га в качестве аналога. 

Проанализировав полученные данные, эксперт отмечает следующее: по данным Публичной кадастровой карты здания и сооружения, поставленные на кадастровый учет, в границах рассматриваемой территории отсутствуют. Указанные представителем административного истца объекты могут быть движимым имуществом: строительными бытовками, навесами без фундамента и проч. Аналог № 3 позиционируется как земельный участок, т.е. в данном случае собственник понимает, что основную ценность имеют земельные участки, а не ряд отдельных строений небольшой площади, которые на них расположены. Кроме того, с точки зрения разумности, потенциальный инвестор не станет платить деньги за строения, которые подлежат сносу. По фотографиям, приведенным экспертом, можно установить, что участок заброшен. По представленным фотоматериалам можно сделать вывод о том, что капитальная застройка на территории аналога № 3 отсутствует.

Дополнительно эксперт отмечает, что данный объект-аналог предложен к продаже под строительство складского комплекса площадью более 12 000 кв.м., что подразумевает под собой получение технических условий и заключение договоров на подключение инженерных коммуникаций, что фактически соответствует тому, что коммуникации отсутствуют.

Источник информации, на основании чего в Фонде данных ГКО сделан вывод об инженерной обеспеченности участка, не представлен, проверить его не представляется возможным.

Таким образом, в рамках сравнительного и доходного подхода была рассчитана рыночная стоимость земельного участка с ВРИ «под промплощадкой» (КН 50:17:0011602:15). После согласования результатов расчета к итоговой величине стоимости была применена корректировка для определения стоимости участка с ВРИ «под территорией института (в целях осуществления научно-исследовательских работ в области нефтепереработки)» (КН 50:17:0011602:2). Корректировка рассчитана на основании данных о соотношении стоимости административной и складской частей комплекса

В то же время в случае приведения отдельного расчета стоимости земельного участка с КН 50:17:0011602:2 Экспертом был бы смоделирован вариант строительства на участке улучшений НИИ (фактически - административно-складских объектов) с последующей сдачей их в аренду.

Таким образом, оба варианта расчета базируются на возможности сдачи в аренду построенных на участке с КН 50:17:0011602:2 административно-складских площадей. Следовательно, результаты расчетов по обоим вариантам, вопреки замечанию рецензента, будут схожими.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении повторной судебной экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 30 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Акционерного общества «Электрогорский институт нефтепереработки имени академика Хаджиева Саламбека Наибовича» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд 30 декабря 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:17:0011602:2, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под территорией института (в целях осуществления научно-исследовательских работ в области нефтепереработки), площадью 34 600 кв.м,, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, определенную по состоянию на 01 января 2018 года в размере 54 214 162 (пятьдесят четыре миллиона двести четырнадцать тысяч сто шестьдесят два) рубля;

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:17:0011602:15, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под промплощадкой, площадью 14 571 кв.м,, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, определенную по состоянию на 01 января 2018 года в размере 54 965 774 (пятьдесят четыре миллиона девятьсот шестьдесят пять тысяч семьсот семьдесят четыре) рубля.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 13 ноября 2020 года.