Дело № 2-4300/2025

РЕШЕНИЕ

 СУДА

Именем Российской Федерации

(Заочное)

г. Балашиха Московской области 22 сентября 2025 г.

Балашихинский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Лебедева Д.И.,

при секретаре судебного заседания Лисовой А.В.,

с участием истца ФИО1, представителя истца Чернышевой Н.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными,

Установил:

Истец ФИО1 предъявила к ответчикам ФИО2 и ФИО3 уточненный иск, в котором просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 19 июня 2024 года между ФИО1 и ФИО2; признать недействительным договор купли-продажи квартиры о 26 декабря 2024 года между ФИО2 и ФИО3; признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

данные изъяты>

В обоснование уточненного иска указано о том, что в МФЦ она получила копию договора купли-продажи квартиры от 19 июня 2024 года, который она не подписывала. Кроме этого, данный договор содержит недостоверные данные. Неверно указан дата ее рождения, неверно указаны данные ее паспорта. Квартира находится на 8-м этаже, в тогда как в договоре указано, что она якобы расположена на 6 этаже. Квартиру продавать она не собиралась, денежные средства за квартиру не получала. С ФИО2 она не знакома, никогда ее не встречала. Доверенность на регистрацию договора купли-продажи, или иные действия, связанные с отчуждением квартиры и/или регистрации сделки, в 2024 году она никому не выдавала и не подписывала. При таких обстоятельствах, договор от 19 июня 2024 года является недействительным. Последующие договоры по отчуждению ее квартиры, основанные на недействительной сделке, также недействительны.

Определением суда от 05 мая 2025 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО3. Этим же определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Московской области.

Определением суда от 29 июля 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен нотариус нотариального округа города Москвы ФИО4.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель адвокат Чернышева Н.А. уточненный иск поддержали, просили суд удовлетворить уточненный иск в полном объеме по изложенным в заявлении доводам. Также представили в дело письменное заявление о взыскании судебных расходов.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте надлежащим образом извещена, о причинах неявки суду не сообщила.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте надлежащим образом извещен, о причинах неявки суду не сообщил.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Московской области в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте надлежащим образом извещено, о причинах неявки представителя суду не сообщило.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, нотариус нотариального округа города Москвы ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте надлежащим образом извещен, о причинах неявки суду не сообщил. 

Суд определил рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Выслушав мнение истца, мнение представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. 

Защита гражданских прав осуществляется путем, в числе иных, признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом, что установлено ст. 12 ГК РФ.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, что установлено ст. 153 ГК РФ.

В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Из положений ст. 166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Как установлено п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. 

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. 

Как установлено ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как установлено п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Положениями ст.ст. 555 ГК РФ и 556 ГК РФ определено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как следует из положений ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов гражданского дела следует, что 31 марта 2015 года ООО «ТЕКТА Восток» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор № 

<

данные изъяты> купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя помещение, расположенное в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, вид помещения: квартира, назначение помещения: жилое.

Указанная выше квартира передана истцу по акту приема-передачи от 31 марта 2015 года.

05 мая 2015 года на основании указанного выше договора купли-продажи в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности ФИО1 в отношении указанной выше квартиры. Кроме того, на имя истца открыт финансовый лицевой счет № 

<

данные изъяты>.

Ко дню судебного заседания в указанной выше квартире по месту жительства никто не зарегистрирован. 

Указанные выше обстоятельства подтверждены надлежащими представленными в дело письменными доказательствами, в числе которых представленные стороной истца документы, выписки из ЕГРН и копия реестрового дела спорного объекта недвижимости, выписка из домовой книги, представленные по запросу суда.

Кроме того, указанные выше обстоятельства не опровергнуты участвующими в деле лицами.

В данное гражданское дело также представлены сведения об обращении истца в органы внутренних дел с заявлением о совершении в отношении нее преступления. 

Из представленной суду копии реестрового дела в отношении спорного объекта недвижимости также усматривается, что 21 июня 2024 года ФИО2 подала в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации права собственности на ее имя в отношении спорного объекта недвижимости. 

При этом, ответчик представила в регистрирующий орган договор купли-продажи от 19 июня 2024 года, в котором продавцом указана ФИО1, а покупателем – ФИО2, при этом, стороны договорились, что продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество – квартиру по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

данные изъяты>. В пунктах 2.1, 2.2 данного договора указано, что по соглашению сторон цена вышеуказанной квартиры составляет 11000000000 (одиннадцать миллионов) рублей. Покупатель купил у продавца вышеуказанную квартиру за 11000000 (одиннадцать миллионов) рублей. Оплата цены квартиры в размере 11000000 рублей производится покупателем продавцу в течении 1 (одного) дня после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору наличными, что подтверждается распиской продавца.

Кроме того, ответчик представила в регистрирующий орган письменное заявление от имени ФИО1 с указанием об отсутствии зарегистрированного брака, а также и доверенность 

<

данные изъяты> от 19 июня 2024 года, удостоверенную нотариусом ФИО4, согласно которой указано, что ФИО1 уполномочивает ФИО2 быть ее представителем в Едином государственной реестре недвижимости по вопросу регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, заключенному 19 июня 2024 года в простой письменной форме на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

27 июня 2024 года на основании указанного выше договора купли-продажи зарегистрировано право собственности ФИО2 в отношении спорного жилого помещения.

Также из представленной суду копии реестрового дела в отношении спорного объекта недвижимости усматривается, что в регистрирующий орган был представлен договор купли-продажи от 26 декабря 2024 года, в котором продавцом указана ФИО2, покупателем – ФИО3, при этом, стороны договорились, что продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество – квартира по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

данные изъяты>. В пунктах 2.1, 2.2 данного договора указано, что по соглашению сторон цена вышеуказанной квартиры составляет 10900000 (десять миллионов девятьсот тысяч) рублей. Покупатель купил у продавца вышеуказанную квартиру за 10900000 (десять миллионов девятьсот тысяч) рублей. Оплата цены квартиры в размере 10900000 рублей производится покупателем продавцу в течении 1 (одного) дня после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору наличными, что подтверждается распиской продавца. 

14 января 2025 года в отношении спорной квартиры на основании указанного выше договора купли-продажи зарегистрировано право собственности ФИО3.

Как усматривается из письменного ответа на судебный запрос от врио нотариуса города Москвы ФИО4 – ФИО5 от 26 мая 2025 года исх. № 153, доверенность на бланке 

<

данные изъяты> не совершалась, по сведениям единой информационной системы нотариата за данным бланком зарегистрировано иное нотариальное действие, а именно: согласие на выезд несовершеннолетних детей за границу, в котором заявителем является другое лицо. По сведениям единой информационной системы нотариата ФИО1 и ФИО2 к нотариусу города Москвы ФИО4 не обращались, нотариальные действия от указанных в запросе лиц не совершались.

По ходатайству стороны истца по делу определением суда от 10 июня 2025 года назначена судебная технико-криминалистическая экспертиза, по результатам производства которой представлено экспертное заключение № 

<

данные изъяты> от 17 июля 2025 года. 

Указанное выше заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в правильности или обоснованности, не требует разъяснений и дополнений, в связи с чем, приобщено судом к материалам гражданского дела в качестве доказательства.

Как следует из выводов указанного выше заключения эксперта, исследуемая рукописная запись «ФИО1» и подпись от имени ФИО1, изображения которых имеются в представленной копии договора купли-продажи от 19 июня 2024 года, выполнены не самой ФИО1, а другим лицом. Исследуемая рукописная запись «ФИО1» и подпись от имени ФИО1, изображения которых имеются в представленной копии заявления (расписки) от 19 июня 2024 года, выполнены не самой ФИО1, а другим лицом. Исследуемая рукописная запись «ФИО1» и подпись от имени ФИО1, изображения которых имеются в представленной копии доверенности 

<

данные изъяты> от 19 июня 2024 года, выполнены не самой ФИО1, а другим лицом.

Стороны и иные участвующие в деле лица при рассмотрении дела по существу указанное выше заключение эксперта надлежащими доказательствами не опровергли. 

Ко дню судебного заседания в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности ФИО3 в отношении жилого помещения – квартиры по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

данные изъяты>. 

Оценив в совокупности и взаимной связи представленные по делу доказательства, суд считает рассматриваемый в данном гражданском деле уточненный иск обоснованным по следующим основаниям.

По данному гражданскому делу установлено, что 27 июня 2024 года в отношении спорного объекта недвижимости зарегистрировано право собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи от 19 июня 2024 года.

Продавцом в данном договоре указана ФИО1, дата рождения: ДД.ММ.ГГГГ года, место рождения 

<

адрес>, паспорт РФ 

<

данные изъяты>

Вместе с тем, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка 

<

адрес>, документирована паспортом гражданина Российской Федерации 

<

данные изъяты>

При этом, заявление в органы Росреестра подано ФИО2 с приложением нотариальной доверенности на бланке 

<

данные изъяты>, которая не совершалась, и нотариусом не была удостоверена.

Кроме того, как также установлено по данному гражданскому делу, ФИО1 не подписывала договор купли-продажи от 19 июня 2024 года, а также не подписывала и доверенность на бланке 

<

данные изъяты>, что подтверждено заключением эксперта в совокупности с иными представленными в дело письменными доказательствами.

Оценивая представленный договор купли-продажи от 19 июня 2024 года, суд приходит к выводу о том, что данный договор не соответствует требованиям закона – положениям ст.ст. 158, 160, 420, 432, 434, 454, 549, 550 ГК РФ, поскольку не соблюдена письменная форма сделки (договор не подписан истцом), истец не совершала действий, направленных на отчуждение принадлежащего ей имущества в пользу ФИО2, и не заключала с ней соглашения о продаже объекта недвижимости.

В силу ст. 550 ГК РФ несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Ответчики не представили суду доказательств, опровергающих доводы истца и представленные по делу доказательства, исследованные в судебном заседании.

Кроме того, ответчик ФИО2 не представила суду и надлежащих доказательств, подтверждающих уплату ФИО1 цены спорной квартиры по указанному выше договору купли-продажи. 

При таких обстоятельствах суд признает указанный выше договор купли-продажи от 19 июня 2024 года недействительным.

Учитывая изложенное, суд применяет следующие последствия недействительности сделки: 

Признает недействительным договор купли-продажи от 26 декабря 2024 года, заключенный ФИО3 и ФИО6, поскольку последняя, не являясь собственником квартиры, не обладала правом владения, пользования и распоряжения спорным жилым помещением.

Также суд прекращает право собственности ФИО3, зарегистрированное 14 января 2025 года в отношении спорного объекта недвижимости, и признает за истцом право собственности в отношении указанного выше жилого помещения.

Истец ФИО1 оплатила государственную пошлину в общем размере 82709 рублей, что надлежащим образом подтверждено.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает оплаченную государственную пошлину в указанном размере с ответчика ФИО2, поскольку в связи с действиями данного ответчика право собственности истца на квартиру было незаконно прекращено. 

Также истец оплатила расходы на производство судебной экспертизы в общем размере 90000 рублей, из которых 30000 рублей внесены на соответствующий счет, 60000 рублей уплачены экспертному учреждению.

Данные обстоятельства подтверждены надлежащими письменными доказательствами.

С учетом изложенного, при указанных выше обстоятельствах в их совокупности, суд взыскивает в пользу истца расходы на производство судебной экспертизы в размере 90000 рублей с ответчика ФИО2.

Иных требований по данному гражданскому делу не заявлено.

Таким образом, по указанным выше основаниям, рассматриваемый в данном гражданском деле уточненный иск подлежит удовлетворению. 

Данное решение является основанием для внесения соответствующих записей в единый государственный реестр органом, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199, 233 – 237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными – удовлетворить. 

Признать недействительным договор купли-продажи от 19 июня 2024 года, в котором продавцом указана ФИО1, покупателем указана ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки:

Признать недействительным договор купли-продажи от 26 декабря 2024 года, в котором продавцом указана ФИО2, покупателем указан ФИО3.

Прекратить право собственности ФИО3, зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ года в отношении жилого помещения – квартиры по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

Признать за ФИО1 право собственности в отношении жилого помещения – квартиры по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы на оплату государственной пошлины в общем размере 82709 рублей, расходы на производство судебной экспертизы в размере 90000 рублей, а всего взыскать 172709 рублей. 

Данное решение является основанием для государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. 

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Д.И. Лебедев

Решение принято судом в окончательной форме 07 октября 2025 г.

Судья Д.И. Лебедев