Дело № 3а-482/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 августа 2021 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цехомской Е.В.,

при секретаре судебного заседания Ли И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равной их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости: 

- нежилое помещение с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес...>

- нежилое помещение с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 

<

...> кв.м., расположенный по адресу: 

<

Адрес...> с кадастровой стоимостью 

<

...> рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость указанных объектов недвижимого имущества, о применении которой в качестве кадастровой стоимости просит административный истец установлена отчетом об оценке рыночной стоимости от 26 ноября 2020 года №6765, выполненного ООО «Эксперт».

Административный истец полагает, что результаты кадастровой оценки нарушают ее права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

Представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в суд предоставил возражения на заключение эксперта, просил признать его недопустимым доказательством.

Представитель административного ответчика - Управления Росреестра по Краснодарскому краю на основании доверенности ФИО3 направила в суд отзыв на административное исковое заявление, согласно которому Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Также в данном отзыве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представитель заинтересованного лица Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю ФИО4, действующая на основании доверенности, направила отзыв на административное исковое заявление, согласно которому просит суд принять решение на свое усмотрение. Также в данном отзыве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представитель заинтересованного лица администрации Ейского городского поселения Ейского района ФИО5, действующая на основании доверенности, направила ходатайство, согласно которому просит суд принять решение на свое усмотрение. Также в данном ходатайстве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, об уважительности причин неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении слушания дела не просили.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении в части административных исковых требований по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ), из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года по 1 января 2023 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с ч.6 ст. 24, ч.1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истец ФИО1 является собственником объектов недвижимости, в отношении которых заявлены административные исковые требования, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов, представленных в материалы дела.

Принимая во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также даты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Частью 2 указанной статьи установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч. 5 ст. 13 Федерального закона № 237-ФЗ в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.1 ст. 14 названного закона).

В силу п. 1.2. Методических указании о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, являющиеся предметом спора, утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01 ноября 2018 г. №2368 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда». В том числе, на основании указанного приказа утверждены результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

№...> по состоянию на 01 января 2018 г. в размере 

<

...> рублей соответственно.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Суд, рассматривая вопрос о датах определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств, наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2018 года для объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

№...> верными датами определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается Выписками из ЕГРН, выданными филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 30 июля 2021 г.

Согласно данным представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 26 ноября 2020 года №6765, выполненного ООО «Эксперт», рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

№...> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 

<

...> рублей – соответственно.

Вместе с тем, согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость спорных объектов недвижимого имущества составляет 

<

...> рублей – соответственно. 

Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Учитывая, что указанный отчет об оценке получен во вне судебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелось существенное расхождение в размере стоимости объектов, разрешая ходатайство административного истца о назначении судебной оценочной экспертизы, определением суда была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Краснодарский Центр Кадастра, Оценки и Экспертизы». Перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

№...> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Согласно заключению судебной экспертизы № 706/03 от 29 апреля 2021 года, выполненному экспертом ФИО6, размер рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

№...> определен в размере 

<

...> - соответственно.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. 

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 297 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив ее по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов экспертов не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.

Экспертом при производстве судебной экспертизы в отношении объекта недвижимости обоснован отказ от использования затратного и доходного подхода, в связи с чем, эксперт при оценке объектов капитального строительства обоснованно применил сравнительный подход, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объекта экспертизы.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта недвижимости от ряда актуальных факторов.

В заключении эксперта приняты коэффициент на различие в объеме/площади, на сейсмичность, на зональное различие в уровне цен на ресурсы, на изменение цен после издания справочника и другие.

Экспертом при производстве судебной экспертизы, при расчете стоимости объектов недвижимого имущества правильно произведена их оценка по состоянию на 01 января 2018 г. 

Судом не установлены необоснованность указанного заключения судебной экспертизы либо противоречия в выводах эксперта.

Стороны с результатом судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно. Представитель административного истца с заключением судебной экспертизы не согласился, представил возражения, а также ходатайство о признании судебной экспертизы недопустимым доказательством.

Из письменных пояснений эксперта ФИО6 следует, что согласно ст. 14 ФЗ № 1Э5-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и п. 25 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»: «Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Федеральные стандарты оценки (далее ФСО) и ФЗ №135 при подготовке экспертного заключения применяются в части не противоречащей процессуальному законодательству и способствуют получению ответа на поставленный вопрос.

Согласно п. 14 ФСО №1 «Сравнительный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними».

Сравнительный подход применен, потому что информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов достоверная и достаточная, что подтверждается проведенным анализом рынка предложений о продаже объектов недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки на стр. 15-17 заключения.

Согласно ФСО №7 «При применении метода корректировок каждый объект - аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта - аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки».

В качестве аналогов были подобраны объекты наиболее близкие по площади, назначению и местоположению (основные ценообразующие факторы), а на отличительные характеристики вводятся корректировки к стоимости объектов- аналогов, что прямо указывается в методологии определения рыночной стоимости в ФСО №7 и не противоречит Федеральному закону «О государственной судебно - экспертной деятельности в Российской Федерации» (N 73-Ф3 от 31 мая 2001 года).

При производства экспертизы к каждому объекту-аналогу приводится его краткая характеристика, описание места расположения и источник информации, что дает возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов (копии источников информации представлены в приложении к заключению), данный факт не нарушает принцип объективности и достоверности ФЗ №73.

Исследование проведено на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Экспертом дан обоснованный отказ от затратного и доходного подходов на стр. 18- 19 Заключения эксперта № 706/03 от 29.04.2021 г.

Согласно ФСО №7 п.22 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений, использование предложений к продаже объектов недвижимости рекомендуется федеральными стандартами оценки и не противоречит ФЗ №73, во избежание завышения цены в расчетах рыночной стоимости применяется скидка на торг.

Согласно ФСО №1 п. 8. дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

В вопросах, поставленных судом перед экспертом дата оценки определена.

Таким образом, оценка проводилась на конкретную дату (ретроспективную), а не на настоящее время (текущее), использование информации о событиях, произошедших после даты оценки нарушило бы ФСО № 1, ФЗ 135 и ФЗ №73.

Согласно методологии производства расчетов используемого в заключении эксперта сравнительного подхода данные об арендных платежах не учитываются. Коэффициент недозагрузки помещений учитывается при расчете стоимости доходным подходом, но из-за недостаточности информации на стр. 18-19 Заключения эксперта № 706/03 от 29.04.2021 г. дан обоснованный отказ от затратного и доходного подходов.

Из представленных пояснений эксперта видно, что замечания к экспертному заключению не нашли своего подтверждения. Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, само по себе несогласие стороны с определенной экспертом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопрос, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

Каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Таким образом, административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административных истцов, как собственников данных объектов недвижимости, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является 30 ноября 2020 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 30 ноября 2020 года.

В отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 

<

№...>, следует установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 г.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равной их рыночной стоимости – удовлетворить в части.

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес...> кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенную по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 

<

...> рублей.

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 

<

...> кв.м., расположенный по адресу: 

<

Адрес...> кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенную по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 

<

...>) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...> считать 30 ноября 2020 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...>.

В остальной части административного искового заявления – отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 13 августа 2021 года.

Председательствующий: