Дело № 2-4402/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

15 ноября 2017 года г. Барнаул

Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Костяной Н.А., 

при секретаре Тенгерековой Л.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании суммы задатка и неустойки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о взыскании задатка в сумме 50 000 рублей и неустойки в размере 50 000 рублей по заключенному сторонами 02.07.2015 предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости.

Уточнив в ходе рассмотрения дела требования, просит о взыскании сумм с ответчиков в солидарном порядке.

В обоснование исковых требований указывает на то, что 02.07.2015 между истцом и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес> на условиях договора. Согласно пункту 2 договора, стоимость объекта недвижимости, по оценке сторон, составляет 4 100 000 рублей. Согласно пункту 4 договора, отчуждаемый объект принадлежит продавцу на основании договора участия в долевом строительстве от 21.07.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права *** от 17.04.2012. Согласно пункту 3 договора, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи недвижимости в срок, не позднее 30.07.2015. 

По вине ответчиков в срок, установленный договором, основной договор купли-продажи недвижимости сторонами заключен не был. 

Согласно пункту 13 договора истец обязуется приобрести объект недвижимости по цене 4 100 000 рублей. Согласно пункту 16 договора, в доказательство заключения предварительного договора и в дальнейшем основного договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения, покупатель передает продавцу задаток в размере 50 000 рублей в момент подписания договора. Истец, действуя добросовестно, выполнив свои обязательства по внесению задатка в размере 50 000 рублей, ожидал, что ответчики так же приступят к выполнению принятых на себя обязательств, однако, до настоящего момента, ответчики не предпринимали никаких попыток ни выполнить указанные обязательства по договору, ни вернуть полученный от истца задаток. Ответчиками не предпринимались какие-либо действия, свидетельствующие о сохранении у них интереса в совершении сделки, кроме того, в период действия предварительного договора они не обращались к истцу с предложением о заключении основного договора, а равно и о готовности объекта недвижимости к переходу права собственности, что при данных обстоятельствах указывает на бездействие ответчиков. Отсутствие к 30.07.2015 заключенного основного договора, и обращение в суд с иском, явилось следствием невыполнения ответчиками ряда положений договора, и, как следствие, свидетельством одностороннего отказа продавцов от исполнения договора, что позволяет истцу применить положения ст. 381 ГК РФ и п. 18 договора, и потребовать от ответчиков не только возврата суммы задатка в размере 50 000 рублей, но и уплаты штрафа в виде неустойки в размере суммы задатка 50 000 рублей.

Истец в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования не признала.

Ответчик в судебном заседании ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований. 

Представитель ответчиков ФИО4 в судебном заседания просила отказать в удовлетворении исковых требований, представила письменный отзыв, в котором указывала, что именно истец отказался от заключения основного договора купли-продажи, сообщив об этом ответчикам по телефону за несколько дней до заключения сделки. Более того, истец передавал ответчику письменное уведомление от 05 октября 2015 года, в котором написано о намерениях именно покупателя расторгнуть предварительный договор. Ответчики не отказывались от заключения основного договора купли-продажи, так как собирались приобрести себе другую квартиру. В результате отказа истца от заключения основного договора ответчики вынуждены были искать нового покупателя и в октябре 2015 года квартира была продана другому лицу. Истец просит взыскать именно задаток, который возврату в данном случае не подлежит.

Выслушав участников по делу, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В силу положений ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор.

В гражданском праве Российской Федерации действует принцип свободы договора. Так в п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ прописано, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 421, ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Согласно ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ст. 429 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст.380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу пункта 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательства. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора.

В ходе рассмотрения дела установлено, что 02.07.2015 между истцом ФИО1 и ответчиками ФИО2, ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости – квартиры общей площадью 73,7 кв.м, состоящей из трех комнат, на 2 этаже, 5 этажного дома, материал стен кирпич, расположенной по адресу: 

<

адрес> Согласно пункту 2 договора, стоимость объекта недвижимости, по оценке сторон, составляет 4 100 000 рублей. Согласно пункту 3 договора, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи недвижимости в срок, не позднее 30.07.2015.

Согласно пункту 16 договора, в доказательство заключения предварительного договора о намерениях, и в дальнейшем договора купли-продажи, и в обеспечение его исполнения, покупатель передал, а продавец принял в момент подписания договора задаток в размер 50 000 рублей.

Из пункта 17 договора следует, что если покупатель отказывается от выполнения своих обязательств по договору, то задаток остается у продавца. Если продавец отказывается от выполнения своих обязательств по договору, то он возвращает покупателю полученный ранее задаток ранее, а также уплачивает покупателю неустойку в размере переданного задатка, в течение трех дней, с даты указанной в договоре.

Договор сторонами подписан.

Согласно расписке от 02.07.2015 ФИО3 получила от ФИО1 денежную сумму (задаток) в размере 50 000 рублей за продаваемый объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Обстоятельства получения денежных средств ответчиками не оспариваются.

Договор купли-продажи квартиры между сторонами в установленный срок заключен не был.

05.10.2015 ФИО1 вручил ФИО2 уведомление, в котором уведомлял о прекращении действия предварительного договора купли-продажи от 02.07.2015 в связи с истечением срока действия указанного предварительного договора, а также объяснял, что передавал 02.07.2015 денежные средства в сумме 50 000 руб. в качестве аванса за приобретаемую квартиру. 13.07.2015 и позднее продавцы и их риэлтор были уведомлены о намерении покупателя расторгнуть предварительный договор на том основании, что покупателем были выявлены недостатки расположения квартиры – наличия рядом магазина по продаже пива, погрузочно-разгрузочной площадки. Выявив эти недостатки, покупатель ФИО1 незамедлительно сообщил ФИО2 об изменении планов, предложил расторгнуть договор и попросил возвратить выплаченный аванс, однако аванс до настоящего времени ФИО1 не возвращен. Просил вернуть ФИО1 денежные средства 50 000 руб. переданные в качестве аванса.

27.10.2015 ФИО2 посредством почтового направления направил ФИО1 ответ о том, что денежные средства передавались именно в качестве задатка, от заключения договора купли-продажи квартиры отказался покупатель, за несколько дней до заключения основного договора позвонив и сообщив, что покупает другую квартиру. 

Оценивая заключенный между сторонами предварительный договор, суд приходит к выводу о том, что данное соглашение содержит все элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

Таким образом, денежной суммой, указанной как задаток, в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон - истца и ответчиков заключить основной договор купли-продажи квартиры на согласованных условиях и в определенный срок.

Таким образом, исходя из содержания договора 50000 руб. передавались в качестве обеспечения исполнения обязательств, то есть являлись задатком, поскольку выполняет платежную, удостоверяющую и обеспечительную функции.

Обращаясь с настоящими требованиями о взыскании суммы переданного задатка, истец ссылается на то, что договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине продавцов, поскольку они не выполнили к моменту продажи квартиры те обязательства, которые для них предусмотрены: не оплатили задолженность по коммунальным платежам, не снялись с регистрационного учета, то есть бездействовали, в то время как истец был готов купить квартиру.

Между тем, в силу ст. 56 ГПК РФ именно на истце лежит бремя доказывания тех обстоятельства, на которые он ссылается.

Таким образом, истец должен доказать, что договор купли-продажи квартиры не был заключен именно по вине ответчиков.

Таких доказательств стороной истца представлено не было. Более того, как следует из пояснений представителя истца, каких-либо действий по покупке квартиры ФИО1 не предпринимал, ожидая активных действий со стороны продавцов.

Каких-либо доказательств, что ФИО1 предпринимал попытки к заключению договора купли-продажи квартиры, как то: направил предложение явиться на заключение сделки, записался (взял талон) на сдачу документов на регистрацию, - не представлено, на эти обстоятельства истец не ссылается.

Между тем, договор купли-продажи недвижимости, исходя из обычаев делового оборота, предполагает активные действия обеих сторон данной сделки.

Таким образом, суд полагает, что истцом не доказан факт вины ответчиков в незаключении в установленный срок основного договора купли-продажи квартиры.

При этом, ответчиками в опровержение позиции истца представлена претензия ФИО1, из содержания которой усматривается, что именно истец в период действия предварительного договора отказался от намерения приобрести квартиру.

Таким образом, из представленных документов, факт наличия который стороной истца не оспаривался, усматривается, что от заключения сделки отказался именно истец, что опровергает вину ответчиков в незаключении договора купли-продажи квартиры.

Доводы представителя истца о том, что направленное ФИО1 05.10.2015 уведомление не имеет правого значения ввиду того, что это имело место после истечения срока действия предварительного договора, судом не принимаются.

В указанном уведомлении самим истцом зафиксировано, что отказ от заключения договора имел место именно в период действия предварительного договора.

Учитывая, что 50000 руб. передавались истцом именно как задаток, недоказанность вины ответчиков в незаключении договора купли-продажи, установления того факта, что именно истец отказался от выполнения своих обязательств по предварительному договору, оснований для взыскания в пользу ФИО1 задатка в размере 50 000 рублей, а также неустойки 50 000 руб. суд не усматривает. 

Обращаясь с настоящими требованиями, ФИО1 просит взыскать 50 000 руб. именно как сумму задатка, поэтому суд разрешает требованиями истца в пределах заявленного.

При таких обстоятельствах, суд отказывает ФИО1 в удовлетворении требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Алтайского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд города Барнаула.

Судья Н.А. Костяная

Решение суда в окончательной форме принято 20.11.2017

Верно, судья: Н.А. Костяная

секретарь с/з Л.В. Тенгерекова 

Решение на 20.11.2017 года в законную силу не вступило. 

Подлинный документ подшит в деле № 2-4402/2017 Индустриального районного суда г. Барнаула

секретарь с/з Л.В. Тенгерекова