УИД 16RS0049-01-2024-011176-61

дело № 2-1211/2024

2.211 

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации 

14 февраля 2024 года город Казань 

Ново-Савиновский районный суд г. Казани Республики Татарстан в составе: 

председательствующего судьи А.И. Шамгунова, 

секретаре судебного заседания А.Ю. Гурьяновой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании оплаты по договору купли-продажи недвижимости.

В обоснование требования указано, что ФИО1 и ФИО2 заключили договор купли-продажи от --.--.---- г., по условиям которого истец продала, а ответчик купил ? долю в праве общей долевой собственности на торговый центр и ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: ... ....

По условиям договора общая стоимость продаваемых долей составляет 6 500 000 руб. 

Несмотря на то, что в договоре указано, что расчёт между сторонами произведен полностью до подписания договора, оплату по договору истец от ФИО2 не получила.

Денежные средства, которые семья ФИО2 уплатила истцу в счёт оплаты проданных долей в земельном участке и торговом центре, были в последующем взысканы с ФИО1 в качестве неосновательного обогащения. 

--.--.---- г. истец направила ответчику претензию с требованием произвести оплату по договору купли-продажи от --.--.---- г., однако претензия осталась без удовлетворения. 

В этой связи истец, ссылаясь в качестве правовых оснований на п. 3 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, просила взыскать с ответчика 6 500 000 руб. в счёт задолженности по договору купли-продажи от --.--.---- г..

В судебном заседании представитель истца поддержала требование.

Представитель ответчика в судебном заседании исковое требование не признала, ссылаясь на отсутствие фактических оснований для взыскания, а также истечение срока исковой давности. 

Выслушав представителей стороны, изучив материалы дела, суд пришёл к следующему.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

По делу установлено следующее. 

--.--.---- г. ФИО1 (продавец) заключила с ФИО2 (покупателем) договор купли-продажи от --.--.---- г., по условиям которого ФИО1 продает, а ФИО2 покупает ? доли в праве собственности на здание и земельный участок, расположенные по адресу: ... ... (кадастровые номера №-- и №-- соответственно). 

Стороны собственноручно подписали договор купли-продажи. 

Договор представлен в уполномоченный орган для регистрации перехода права собственности на ответчика.

--.--.---- г. произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на приобретенные по договору ? доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок и торговый центр.

Согласно п. 5 договора расчёт между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Обосновывая требование, представитель истца сослалась на следующие обстоятельства.

Указала, что с 2015 г. семья истца имела дружеские отношения с семьей ответчика, в том числе с мамой ответчика – ФИО4 Между семьями существовала договоренность, что сначала истец приобретет и оформит на себя торговый центр (ТЦ) «Березка», расположенный по адресу: ... ..., а затем семья ответчика приобретет у истца долю в этом ТЦ. На кого будет оформлена доля договоренности не было. Начиная с 2015 года семья ответчика частями передавала истцу денежные средства в счёт будущего приобретения ? доли в ТЦ «Березка». Семья ответчика хотела сначала приобрести ? долю в ТЦ, а затем еще ? долю, то есть стать в итоге собственником 1/2 доли в ТЦ. 

Когда часть денег была передана, то из-за близких доверительных отношений, при том, что не вся сумма за долю в ТЦ была передана, мама ответчика ФИО2 – ФИО4 попросила истца написать две расписки, что часть денег за ? долю в ТЦ переданы. Истец, ничего не подозревая, написала расписку от --.--.---- г., в которой указала, что она (ФИО1) получила от ФИО4 9 000 000 руб. в счёт оплаты ? стоимости торгового центра «Березка» и расписку от --.--.---- г. о том, что она (ФИО1) получила от ФИО4 2 000 000 руб. в счёт оплаты стоимости ТЦ «Березка». При этом не было договоренности на кого из членов семьи ответчика будет оформлена доля в ТЦ.

Осенью 2020 года началось оформление доли в ТЦ на сына ФИО4 – ФИО2, для чего был заключен договор купли-продажи от --.--.---- г.. В договоре купли-продажи указали, что расчёт произведен полностью до подписания договора, поскольку ФИО4, её супруг передавали истцу часть денег за долю. Однако сам покупатель (ФИО2) денег за продаваемые доли истцу не передавал. 

На протяжении двух с половиной лет ФИО4 считала себя собственником доли в ТЦ, осуществляла управление ТЦ «Березка».

В 2022 году взаимоотношения между семьями испортились, ФИО4 направила истцу претензию с требованием вернуть 11 000 000 руб., в последующем обратилась в суд с требованием о взыскании этой суммы с ФИО1 В ходе судебного разбирательства в Советском районном суде ... ... ФИО1 поясняла, что, пользуясь доверительными отношениями, её обманули и попросили составить расписки о получении денег от ФИО4, а долю в ТЦ оформили на ФИО2

Решением Советского районного суда ... ... от --.--.---- г. по делу №-- с ФИО1 в пользу ФИО4 было взыскано 11 000 000 руб. неосновательного обогащения. Тем самым ФИО4 вернула себе сумму, которую её семья заплатила ФИО1 за покупку ? доли в ТЦ «Березка», из чего следует, что оплата по договору купли-продажи доли в ТЦ не осуществлена.

Указанные выше обстоятельства приведены представителем истца в дополнительных пояснениях по иску (л.д. 42-45). 

Возражая на исковое требование, представитель ответчика ссылалась на следующие обстоятельства.

Указала, что денежные средства за проданную долю в ТЦ истцу были переданы; что истец пропустила срок исковой давности, поскольку в случае отсутствия оплаты от ФИО2 по рассматриваемому договору о нарушении своего права истцу должно было быть известно в дату заключения договора (--.--.---- г.), а исковое заявление было подано в суд --.--.---- г., то есть за пределами срока исковой давности. Направление истцом досудебной претензии, по мнению представителя ответчика, не приостанавливает течение срока исковой давности, поскольку ни договором, ни законом не предусмотрен обязательный досудебный порядок разрешения спора по данной категории. Также, по мнению представителя ответчика, истец по данному делу занимает непоследовательную позицию, поскольку её позиция по данному делу существенно противоречит позиции, излагаемой при рассмотрении дела в Советском районном суде ... ..., в ходе которого ФИО1 утверждала, что денежные средства в размере 11 млн. руб. были переданы в счёт оплаты стоимости доли ФИО2, что противоречит её позиции по данному делу. Также указала, что ФИО4 и её супруг подарили их сыну ФИО2 денежные средства в размере 6 500 000 руб. на покупку доли в ТЦ, подтвержденные доходы ФИО4 и её супруга позволяли совершить дарение такой суммы.

Оценив представленные по делу доказательства, суд полагает, что требование истца подлежит отклонению ввиду следующего.

Решением Советского районного суда ... ... от --.--.---- г. по делу №-- удовлетворен иск ФИО4 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения и отказано в удовлетворении встречного иска ФИО1 к ФИО4 о признании расписок недействительными. 

Указанным решением суда с ФИО1 в пользу ФИО4 взыскано 11 000 000 руб. неосновательного обогащения и 60 000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.

Решением Советского районного суда ... ... от --.--.---- г. установлено, что ФИО4 --.--.---- г. передала ФИО1 9 000 000 руб. в счет оплаты ? стоимости торгового центра «Березка», находящегося по адресу: ... ...а; --.--.---- г. ФИО4 передала ФИО1 2 000 000 руб. в счёт оплаты стоимости ТЦ «Березка», что следует из расписок от --.--.---- г. и от --.--.---- г.. Суд установил, что договор купли-продажи доли в праве собственности на здание по адресу: ... ... сторонами не подписан; в собственность ФИО4 не перешла доля. Суд пришёл к выводу о том, что сумма в 11 000 000 руб., которую ФИО4 передала ФИО1, является неосновательным обогащением последней и подлежит взысканию в пользу ФИО4

В рамках дела №-- стороной ФИО1 даны письменные пояснения о том, что в договоре купли-продажи от --.--.---- г. стоимость доли была занижена, в действительности стоимость ? доли в ТЦ «Березка», расположенного по адресу: ... ..., составляет 40 000 000 руб.; после того как ФИО4 (истец по делу №--) выплатила 20 000 000 руб. ФИО1 продала ? долю в ТЦ, заключила договор купли-продажи от --.--.---- г. с ФИО2 (л.д. 69).

Таким образом, по делу №-- ФИО1 ссылалась на оплату ? доли в ТЦ и земельном участке, проданных по договору купли-продажи от --.--.---- г., а по данному делу ссылается на обратное. 

Подобное непоследовательное поведение свидетельствует о нарушении стороной истца по данному делу принципа эстоппеля - запрета ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались лицом бесспорными. 

По правилам статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Правило «эстоппель» предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению. Основным критерием его применения является непоследовательное, непредсказуемое поведение участника гражданского правоотношения.

Истец, вопреки её предшествующему поведению в рамках дела №--, в рамках настоящего спора стала утверждать об отсутствии оплаты по договору купли-продажи от --.--.---- г., тогда как в рамках дела №-- ссылалась на то, что оплата по проданные по договору купли-продажи от --.--.---- г. доли осуществлена. 

В связи с изложенным суд считает возможным применить принцип эстоппеля - письменное признание ФИО1 в рамках дела №-- факта оплаты по договору купли-продажи от --.--.---- г. лишает её права по данному делу ссылаться на неоплату по данному договору. 

Кроме того, факт оплаты по договору купли-продажи от --.--.---- г. следует также из содержания самого договора, в пункте 5 которого указано, что расчёт между сторонами произведен полностью до подписания договора. 

Наличие у ФИО2 финансовой возможности оплатить 6 500 000 руб. по договору купли-продажи от --.--.---- г. следует из того, что согласно письменным пояснениям его представителя деньги на покупку ему подарили его родители – ФИО4 и ФИО5

Наличие, в свою очередь, у родителей ФИО2 финансовой возможности подарить сыну указанную сумму усматривается из представленных финансовых документов – справки ПАО «Сбербанк» от --.--.---- г., согласно которой за период с --.--.---- г. по --.--.---- г. оборот по расчётному счёту индивидуального предпринимателя ФИО4 составил более 28 млн. руб.; справок о доходах физического лица, согласно которым в 2018 году доход ФИО5 составил 2 221 144 руб. 29 коп., в 2019 году его доход составил 2 838 817 руб. 67 коп., в 2020 году доход составил 2 624 353 руб. 92 коп. 

Отсутствие письменного договора дарения не свидетельствует об отсутствии дарения как такового, поскольку в силу п. 1 ст. 574 Гражданского кодекса Российской Федерации дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно. Кроме того, дарение между близкими родственниками и членами семьи денег без оформления дарения в письменном виде соответствует сложившимся обычаям делового оборота. 

С учётом изложенного суд пришёл к выводу о том, что оплата по договору купли-продажи от --.--.---- г. была произведена, об этом ФИО1 указала в письменной форме в рамках рассмотрения в Советском районном суде ... ... гражданского дела №--, об этом же указано в самом тексте договора.

Также суд полагает, что самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований истца является пропуск срока исковой давности на предъявление требования о взыскании задолженности по договору купли-продажи от --.--.---- г.. О применении последствий пропуска срока исковой давности было заявлено представителем ответчика. 

В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение сроков исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Законом (п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости. Закон не предусматривает государственную регистрацию самого договора купли-продажи недвижимости.

Следовательно, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным когда стороны достигли соглашение по всем существенным условиям договора и подписали договор.

Рассматриваемый договор купли-продажи был заключен --.--.---- г., когда стороны подписали письменный текст договора, в котором содержались все существенные условия договора.

Следовательно, права и обязанности для сторон договора возникли со дня заключения договора, то есть с --.--.---- г..

Если оплата по договору не была произведена, то истец не могла не знать о нарушении своего права со дня, следующего за днём заключения договора, то есть с --.--.---- г..

--.--.---- г. истец направила ответчику претензию с требованием оплатить 6 500 000 руб. по договору купли-продажи от --.--.---- г.. (л.д. 11-12). 

--.--.---- г. истец обратилась в суд с рассматриваемым иском (л.д. 19).

Стороной истца со ссылкой на п. 14 «Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации --.--.---- г., заявлен довод, что в связи с направлением ответчику претензии течение срока исковой давности приостановилось (л.д. 64). 

С указанным доводом не представляется возможным согласиться, поскольку ни рассматриваемым договором купли-продажи от --.--.---- г., ни нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими договор продажи недвижимости, обязательный досудебный претензионный порядок разрешения спора об оплате по договору не предусмотрен, а потому направленная истцом в адрес ответчика претензия срок исковой давности не приостанавливает.

С учётом изложенного суд пришёл к выводу о том, что в случае отсутствия оплаты по договору купли-продажи от --.--.---- г. истцу не позднее --.--.---- г. должно было быть известно о нарушении своих прав. Датой начала течения срока исковой давности является --.--.---- г., последней датой обращения в суд в пределах срока исковой давности является --.--.---- г..

Обращение с иском в суд последовало --.--.---- г., то есть с пропуском срока.

Истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока исковой давности (л.д. 64). 

Разрешая данное ходатайство, суд оснований для его удовлетворения не находит, поскольку истцом не доказано, а судом не установлено наличие уважительных причин пропуска срока. Истец находится в трудоспособном возрасте; доказательств, связанных с личностью истца, которые могли бы указывать на уважительность причин пропуска срока, по делу не представлено.

С доводом истца о том, что о нарушении своих прав истцу стало известно с --.--.---- г., после получения претензии ФИО4 о нарушении своих прав суд не может согласиться, поскольку данный довод направлен на произвольную интерпретацию истцом порядка исчисления срока исковой давности по требованию о взыскании оплаты по договору купли-продажи. 

С учётом изложенного суд пришёл к выводу о том, что истцом срок исковой давности пропущен без уважительных причин и основания для восстановления срока исковой давности отсутствуют. В случае отсутствия оплаты по договору купли-продажи истцу не позднее дня, следующего за днем заключения договора (то есть --.--.---- г.) должно было быть известно о нарушении своего права на оплату. Обратившись в суд --.--.---- г., истец пропустила срок исковой давности, срок исковой давности истек --.--.---- г.. При этом подача истцом претензии ответчику об оплате по договору не приостанавливает течение срока исковой давности в силу того, что ни рассматриваемым договором, ни законом, регулирующим продажу недвижимости, не предусмотрен обязательный претензионный порядок разрешения спора о взыскании задолженности по договору продажи недвижимости.

С учётом изложенного суд пришёл к выводу о том, что исковое требование не подлежит удовлетворению по следующим обстоятельствам – оплата по договору купли-продажи от --.--.---- г. была произведена, о чем ФИО1 дала письменные пояснения при рассмотрении в Советском районном суде ... ... дела №-- и о чём указано в самом договоре; финансовая возможность для оплаты имелась, срок исковой давности без уважительных причин пропущен.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Ново-Савиновский районный суд ... ... в течение одного месяца со дня принятия мотивированного решения. 

Судья подпись Шамгунов А.И.