Дело № 2-104/2026 (2-1583/2025;)

УИД: 61RS0031-01-2025-001970-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 февраля 2026 года п. Целина Ростовской области

Егорлыкский районный суд Ростовской области

в составе:

председательствующего судьи Сухаревой Н.Ю.,

при секретаре судебного заседания Критининой И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, сектор территориального развития архитектуры и градостроительства Администрации Целинского района, Администрация Кировского сельского поселения о признании права собственности на реконструированную квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее по тексту – ФИО1) обратилась с иском в суд к ФИО2 (далее по тексту – ФИО2), ФИО3 (далее по тексту – ФИО3) о признании права собственности на реконструированную квартиру, мотивируя свои требования тем, что является собственником квартиры, обшей площадью 45,8 кв.м., с кадастровым номером № и земельного участка общей площадью 378 кв.м. категории земель: земли населенных пунктов для строительства домов, дач и гаражей, с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи квартиры с хозпостройками и земельного участка от 06 февраля 2004 года, расположенных по адресу: 

<

адрес>. В период времени с 2005 года по 2024 год истцом была произведена перепланировка и реконструкция квартиры. В связи с чем, общая площадь квартиры за счет пристройки состоящей из: коридоров и санузла, увеличилась на 10,4 кв.м и стала 65,2 кв.м. За разрешением на реконструкцию квартиры в Целинском отделе архитектуры истец не обращалась. 28 сентября 2025 года Сальским филиалом ГБУ Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» был изготовлен технический паспорт па вышеуказанную квартиру. Для того чтобы изготовить технический план квартиры и всего дома, необходимы: разрешение на реконструкцию, акт ввода объекта в эксплуатацию, земельные участки должны находиться в общей долевой собственности, согласие соседей и финансовые затраты. Однако соседи не готовы нести материальные затраты. В связи с увеличением площади квартиры за счет реконструкции, соответственно увеличилась площадь всего 3-х квартирного жилого дома, а значит, затрагиваются интересы соседей - собственников кв.2 и кв.3. При реконструкции и перепланировке квартиры не допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, требований санитарно-эпидемиологической и пожарной безопасности, интересы соседей не нарушены, их жизни и здоровью ничего не угрожает, что подтверждается заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время истец хочет оформить право собственности на вновь образованный объект-квартиру, но не может этого сделать, так как произошла реконструкция квартиры, и разъяснено, что необходимо обратиться в суд. На основании изложенного истец просила суд: Прекратить право собственности ФИО1 на объект недвижимости квартиру обшей площадью 45,8 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>.Сохранить здание (жилого дома) с кадастровым номером № в реконструированном виде с учетом проведенной реконструкции (перепланировки) 

<

адрес>, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Сохранить 

<

адрес> жилом доме с кадастровым номером № общей площадью 65,2 кв.м., расположенную в многоквартирном жилом доме в реконструированном виде с учетом проведенной реконструкции (перепланировки), расположенную по адресу: 

<

адрес>. Признать за ФИО1 право собственности на реконструированную квартиру в многоквартирном жилом доме, общей площадью 65,2 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Истец ФИО1 о дате, времени и месте судебного разбирательства извещена в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явилась, направила в адрес суда заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме (л.д. 79).

Ответчики ФИО2, ФИО3 о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явились, причины своей неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, сектор территориального развития архитектуры и градостроительства Администрации Целинского района, Администрация Кировского сельского поселения о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК РФ в судебное заседание не явились, причины своей неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив представленные материалы дела, исследовав и оценив доказательства, судом установлено следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. 195 ГПК РФ суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, оценивая все доказательства, представленные суду в совокупности.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № №, жилой дом, общей площадью 122,2 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, назначением – многоквартирный дом, включает в себя жилые помещения со следующими кадастровыми номерами: № (л.д. 102-107).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № № ФИО1 на праве собственности принадлежит 

<

адрес>, расположенная в 

<

адрес> в 

<

адрес> с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи квартиры с хозпостройками и земельного участка №

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-10, 92-95).

Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждается выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № № (л.д. 97-100).

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец указывает на то, что ей была произведена реконструкция квартиры № 1, расположенной в доме № 13 по ул. 

<

адрес> в 

<

адрес>, в результате которой площадь квартиры увеличилась до 65,2 кв.м., что подтверждается техническим паспортом на квартиру № 1 (л.д. 17-19), реконструкцию произвели без получения разрешения.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, п. 20 ч. 1, ч. 3-4 ст. 14 ФЗ РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», п. 1.1 ст. 12 Областного Закона Ростовской области «О местном самоуправлении в Ростовской области» с 01.01.2017 выдача разрешений на строительство в сельской местности относится к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов. Такое разрешение выдаётся при поступлении от застройщика уведомления о планируемой реконструкции и выдаётся в форме уведомления о допустимости такой реконструкции.

Согласно ч. 1-2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в Постановлении Пленума № 44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ) (пункт 39).

Согласно пункту 40 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда РФ, признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

Согласно заключению эксперта №637-12/25 от 10 декабря 2025 года, рассматриваемая жилая квартира №1, в составе 3-х квартирного жилого дома, общей площадью 65,2 кв.м., в том числе жилая 35,1 кв.м., Литер А,А1, расположенная по адресу: 

<

адрес> соответствует технологии строительного производства и требованиям градостроительных, строительно-технических, противопожарных, экологических, санитарно-гигиенических норм, действующих на территории Российской Федерации. Вышеуказанная жилая квартира не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц и не нарушают права и законные интересы других лиц. Согласно ГОСТ 31937-2011 категория технического состояния жилой 

<

адрес>, в составе 3-х квартирного жилого дома, общей площадью 65,2 кв.м., в том числе жилая 35,1 кв.м., Литер А,А1, расположенная по адресу: 

<

адрес> оценивается как работоспособное. Объект недвижимости соответствует требованиям, предъявляемым к объектам капитального строительства. Техническое состояние несущих и ограждающих конструкций жилой квартиры определено как работоспособное состояние, коммуникации пригодны к длительной эксплуатации. Специалисты пришли к выводу, что здание относится к категории постоянных, капитальных сооружений и перемещение его без нанесения его несущим и ограждающим конструкциям несоразмерного ущерба невозможно (ст. 130 ГК РФ), поскольку они неразрывно связаны с основанием и между собой и основанием. Вышеуказанная квартира соответствует санитарным правилам и нормам Сан ПиН 2.1.3684-21 от 28 января 2021 года (л.д. 26-48).

Согласно представленному заключению главного архитектора – начальника сектора территориального развития, архитектуры и градостроительства ФИО 1, в результате визуального обследования реконструкции жилого дома установлено следующее. Разрешение на строительство пристройки (Лит. А1) к 

<

адрес> не выдавалось. Реконструкция жилого дома произведена за счет строительства пристройки Литер А1. При реконструкции жилого помещения несущие конструкции не затронуты, градостроительные нормы не нарушены. Земельный участок под квартирой обособленный, находится в собственности истца. Реконструкция жилого дома, произведенная путем строительства пристройки, не повлияла на прочность и устойчивость жилого дома в целом, право собственности может быть признано (л.д. 115-120).

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с ч. 2 ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке.

При таких обстоятельствах, учитывая, что спорная 

<

адрес> многоквартирном 

<

адрес> в 

<

адрес>, расположенная на земельном участке, принадлежащем истцу ФИО1 на праве собственности, реконструирована без нарушения градостроительных, строительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то суд приходит к выводу о сохранении спорной квартиры в реконструированном виде и признании за истцами права собственности на неё в реконструированном виде.

Согласно п. 4 ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Давая оценку представленным истцом доказательствам, у суда нет оснований усомниться в их достоверности и объективности, судом они принимаются как допустимые (ст. 60 ГПК РФ).

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Всесторонне исследовав представленные сторонами доказательства в их совокупности, проверив и оценив их, суд пришёл к выводу, что требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, сектор территориального развития архитектуры и градостроительства Администрации Целинского района, Администрация Кировского сельского поселения о признании права собственности на реконструированную квартиру подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, удовлетворить.

Прекратить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес> на объект недвижимости квартиру обшей площадью 45,8 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Сохранить здание (жилого дома) с кадастровым номером № в реконструированном виде с учетом проведенной реконструкции (перепланировки) 

<

адрес>, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Сохранить 

<

адрес> жилом доме с кадастровым номером № общей площадью 65,2 кв.м., расположенную в многоквартирном жилом доме в реконструированном виде с учетом проведенной реконструкции (перепланировки), расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес> право собственности на реконструированную квартиру в многоквартирном жилом доме, общей площадью 65,2 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Егорлыкский районный суд Ростовской области в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья Н.Ю. Сухарева

Мотивированное решение изготовлено – 11 февраля 2026 года.