Дело № 2-879/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 мая 2018 года г. Златоуст Челябинской области

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Карповой О.Н. 

при секретаре Стерляжниковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании договора недействительным, взыскании суммы задатка, расходов на оплату юридических услуг, судебных расходов, 

у с т а н о в и л :

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ФИО4, взыскать с ответчика сумму задатка в размере 30 000 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 3000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1190 руб.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого являлась четырехкомнатная квартира, находящаяся по адресу: 

<

адрес>, стоимость 16700000 рублей. В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи истцом ответчику был передан задаток в размере 30 000 рублей, о чем было составлено соглашение о задатке и расписка в получении денежных средств. Также был оговорен срок заключения основного договора - ДД.ММ.ГГГГ. В период подготовки документов к заключению сделки выяснилось, что квартира принадлежит в ? доле каждому ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 В предварительном договоре купли-продажи указано, что ФИО4 действует с согласия всех собственников, однако чем подтверждены его полномочия на заключение сделки, не указано. Право собственности в Росреестре не было зарегистрировано. ФИО7, сменившая фамилию на ФИО8, в настоящее время проживает в Чехии, е интересы на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ при продаже квартиры представляет ФИО5. ДД.ММ.ГГГГ в управлении Росреестра было зарегистрировано право собственности ФИО8 на 1/4 долю квартиры. ДД.ММ.ГГГГ документы для заключения нотариально удостоверенного договора купли-продажи были переданы нотариусу ФИО1, где выяснилось, что подлинного документа, подтверждающего смену фамилии ФИО8, у ответчика не имелось. В связи с изложенным у истца возникли сомнения в волеизъявлении ФИО8 на заключение договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась за юридической помощью к юристу ФИО2, которым было составлено заявление в прокуратуру о проверке законности действия ФИО4, а также заявление о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате уплаченной суммы 30 000 руб. Согласно ответа из Прокуратуры г.Златоуста, поскольку предварительный договор купли-продажи не содержал условие о продаже долей участников долевой собственности, в силу ст. 166 Гражданского кодекса РФ он является ничтожным. ДД.ММ.ГГГГ истцом получен письменный отказ ФИО4 от возврата суммы задатка.

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, извещена, направила для участия в деле представителя.

Представитель истца ФИО9, действующая на основании доверенности (л.д.50), настаивала на удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в иске. Полагает, что ФИО4 были превышены полномочия при заключении предварительного договора купли-продажи, поскольку у него не было права действовать от имени других собственников. Письменного предложения от продавцов квартиры о заключении основного договора купли-продажи не поступало.

Ответчик ФИО4 с заявленными требованиями не согласен. Пояснил, что при заключении предварительного договора купли-продажи действовал с согласия всех собственников квартиры. Оформлением документов занимались риелторы. Полученный от истца задаток он передал риелторам в счет оплаты их услуг. Все необходимые документы были собраны, истец отказалась от заключения договора. Квартира была продана другим покупателям ДД.ММ.ГГГГ.

Третьи лица ФИО5, ФИО6 с заявленными требованиями не согласны, поддержали позицию ФИО4, пояснив дополнительно, что предварительный договор купли-продажи ФИО4 заключил с их устного согласия.

Третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явилась, извещена.

Суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся участников процесса, поскольку они извещены надлежащим образом о месте и времени слушания дела, об отложении судебного заседания ходатайств не заявляли, об уважительности причин неявки суду не сообщили, истец направил для участия в деле представителя. 

Заслушав участников процесса, допросив свидетеля, суд находит требования ФИО3 подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из предварительного договора, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, действующий с согласия всех сособственников, (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец намерен продать, а покупатель намерен купить четырехкомнатную квартиру общей площадью 102,4 кв.м. расположенную по адресу: 

<

адрес> (п.1.1).

Объект недвижимости принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности на основании договора на передачу и продажу квартир в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.2).

Квартира продается по цене 1 670 000 рублей, будет приобретаться за счет собственных средств и средств материнского (семейного) капитала (п.2.1, 2.2.).

При подписании сторонами данного договора покупатель передает продавцу задаток в сумме 30 000 рублей в счет уплаты за покупку указанного недвижимого имущества (п. 2.3.)

Договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи, который будет заключен в последующем. Условия договора действительны до момента подписания основного договора купли-продажи в Управлении Росреестра по 

<

адрес>, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 4.1).

ДД.ММ.ГГГГ было составлено соглашение о задатке и ФИО4 была составлена расписка о получении задатка в размере 30 000 рублей от ФИО3 за продаваемую квартиру по адресу: 

<

адрес> (л.д.9,10).

Из материалов дела следует, что квартира по адресу: 

<

адрес>, на основании договора безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежала в ? доле каждому ФИО4, его супруге ФИО5, сыну ФИО6 и дочери ФИО7, сменившей фамилию после вступления в брак на ФИО8. Договор зарегистрирован БТИ г.Златоуста ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7).

ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО8 на ? долю в праве собственности на вышеуказанную квартиру было зарегистрировано Управлением Росреестра по Челябинской области (л.д.27-28).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в адрес ФИО4 было направлено письменное требование о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате задатка в течение 7-ми дней со дня получения требования. В обоснование указанных требований сослалась на то, что согласно выписке из ЕГРН право собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано на 4-х человек: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО8 В преамбуле предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ единственным продавцом объекта недвижимости выступает ФИО4, действующий с согласия всех собственников, при этом не указано, чем подтверждены его полномочия на совершение указанной сделки, подписания договора и получения задатка (л.д.12).

Требование получено ФИО4 по почте ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15).

Из ответа ФИО4 на требование истца следует, что при заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он действовал с устного согласия всех сособственников квартиры, которые при оформлении договора у нотариуса будут присутствовать лично, за исключением ФИО8, от имени которой у ФИО5 имеется нотариально удостоверенная доверенность. Поскольку от продажи квартиры его семья не отказывается, основания для возврата задатка отсутствуют.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

При отчуждении имущества собственник, как и любой иной участник гражданского оборота, вправе действовать как лично, так и через своего представителя. 

В соответствии с п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Таким образом, исходя из буквального толкования закона, имущество может быть приобретено только у его собственника или у лица, которого собственник уполномочил на совершение сделки по отчуждению имущества.

В силу пункта 1 статьи 182 ГК РФ полномочия представителя могут быть основаны на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного или муниципального органа, а также явствовать из обстановки, в которой действует представитель. Порядок предоставления полномочий и их осуществления установлен главой 10 ГК РФ.

Согласно ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В силу ст. 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена.

Согласно п. 1 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

Из пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что при заключении предварительного договора купли-продажи истец знала, что квартира принадлежит на праве собственности ФИО4, его жене и детям. В предварительном договоре купли-продажи указано, что он действует с согласия всех сособственников квартиры, о том, что его полномочия на заключение сделки от имени остальных членов семьи не оформлены, она не знала. 

В ходе судебного разбирательства ответчиком ФИО4 не оспаривалось, что нотариально удостоверенной доверенности на право заключения предварительного договора купли-продажи квартиры от имени сособственников квартиры ФИО7, ФИО6, ФИО8 у него не имелось. При заключении предварительного договора купли-продажи он действовал с устного согласия всех сособственников, которые не могли присутствовать при заключении договора.

На основании вышеизложенного, учитывая отсутствие у ФИО4 надлежащим образом оформленных полномочий на заключение предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: 

<

адрес>, от имени сособственников квартиры ФИО7, ФИО6, ФИО8, о котором истец ФИО3 не знала, сособственники не выразили в письменном виде свое одобрение данной сделки, истец вправе в соответствии с абзацем 2 пункта 1 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке отказаться от сделки.

Статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

ФИО3 в письменном виде уведомила ответчика об одностороннем отказе от договора, следовательно предварительный договор и соглашение о задатке являются расторгнутыми.

В силу пункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации с ФИО4 в пользу ФИО3 подлежит взысканию сумма уплаченного задатка в размере 30 000 руб. как неосновательно полученная по договору, который был расторгнут.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО10 был заключен договор на оказание юридических услуг, в рамках которого ФИО10 принял на себя обязательство изучить представленные заказчиком документы, подготовить необходимые документы (требование о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3, заявление в прокуратуру г.Златоуста о незаконных действиях ФИО4, ФИО5, ФИО6 (л.д.16)

Стоимость услуг по договору составила 3 000 рублей и была оплачена ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17).

Во исполнение условий договора ФИО10 было составлено заявление в прокуратуру, письменное требование ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи.

Учитывая, что расходы истца на оплату юридических услуг для оформления документов по расторжению договора понесены истцом из-за неправомерных действий ответчика, превысившего свои полномочия при заключении договора, с ответчика в пользу истца на основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат взысканию 3000 руб. в возмещение указанных расходов, которые являются для истца убытками.

Оснований для признания недействительным заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у суда не имеется.

Анализ положений ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что последствием подписи договора неуполномоченным лицом не является признание этого договора недействительным, данной нормой предусмотрены иные последствия - абзац второй пункта 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяющие другой стороне в одностороннем порядке отказаться от сделки.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 

Поскольку имущественные требования истца удовлетворены судом в полном объеме, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные им расходы по уплате госпошлины в сумме 1190 руб. (квитанция – л.д. 2). 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 сумму задатка в размере 30000 руб., в возмещение расходов на оплату юридических услуг 3000 руб., в возмещение расходов на уплату государственной пошлины 1190 руб., а всего 34190 (тридцать четыре тысячи сто девяносто) руб.

В удовлетворении остальной части требований – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Златоустовский городской суд.

Председательствующий О.Н. Карпова

Решение не вступило в законную силу