ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Дело № 3а-87/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 августа 2019 года г. Чита

Забайкальский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Васильевой Т.И.,

при секретаре Борковской А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Региональный оптовый рынок материально-технического и продовольственного снабжения Забайкальского края» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, 

установил:

20 июня 2019 года акционерного общества «Региональный оптовый рынок материально-технического и продовольственного снабжения Забайкальского края» (далее – АО «ЧитарегионОПР») в лице представителя по доверенности ФИО1 обратилось в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации и обслуживания объектов административного здания, здания сырзавода, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2014 года в размере, равном его рыночной стоимости – 

<

данные изъяты> рублей. 

В обоснование требований представитель административного истца указала, что названный земельный участок находится в собственности общества. Кадастровая стоимость земельного участка на вышеуказанную дату определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, что существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке земельного участка № от 5 декабря 2018 года. Данное обстоятельство нарушает права АО «ЧитарегионОПР», поскольку ведет к необоснованному увеличению налоговых платежей, уплачиваемых им за указанный земельный участок. 

В судебное заседание представитель административного истца ФИО1 не явилась, представила письменное ходатайство о рассмотрении дела без участия стороны истца.

Административные ответчики Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, заинтересованные лица Администрация городского поселения «Приаргунское», Министерство финансов Забайкальского края, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили.

Заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Забайкальскому краю) в лице представителя по доверенности ФИО2 просило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению на основании нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 316 от 08 апреля 2000 года, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно статьи 390 Налогового кодекса РФ (часть вторая) кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой для исчисления размера уплачиваемого собственниками земельных участков земельного налога.

Таким образом, собственник земельного участка вправе обратиться с заявлением в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, поскольку величина кадастровой стоимости определяет размер налоговых платежей по земельному налогу.

По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации и обслуживания объектов административного здания, здания сырзавода, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежит АО «ЧитарегионОПР» на праве собственности, находится в залоге Министерства финансов Забайкальского края (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 30 июля 2019 года – л.д. 133-134). 

Сведения об участке внесены в государственный кадастр недвижимости 27 мая 2008 года.

На основании Приказа Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года № 6/нпа «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края» кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена по состоянию на 1 января 2014 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Сведения о данном размере кадастровой стоимости 3 января 2015 года внесены в государственный кадастр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30 июля 2019 года; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей (л.д. 135).

В подтверждение того, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет об оценке земельного участка № от 5 декабря 2018 года, составленный оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта»» ФИО3, являющейся членом саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» (регистрационный № от 5 марта 2018 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – АО «АльфаСтрахование», период действия договора – с 22 февраля 2018 года по 21 февраля 2019 года (страховой полис №). 

Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением «Оценка недвижимости», указанным в квалификационном аттестате № от 30 января 2018 года. ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта»» имеет страховой полис №, страховщик – АО «АльфаСтрахование», срок действия договора - с 24 марта 2018 года по 23 марта 2019 года, страховая сумма 5 000 000 рублей. 

В отчете приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемого помещения, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Отказываясь от применения затратного подхода, оценщик указала на то, что применение названного метода будет являться некорректным, поскольку он применим только по отношению к экономическим благам, представляющим собой результаты труда; на дату проведения оценки отсутствует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства: земельные участки относятся к уникальным объектам недвижимости.

Основанием для отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости указано на отсутствие бухгалтерской, управленческой и иной информации, позволяющей определить потоки доходов и расходов (чистую прибыль) от нежилых строений; определение стоимости для свободного земельного участка названным методом затруднительно. 

В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиками избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемых объектов с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1). 

При реализации указанного подхода к оценке выбраны четыре объекта-аналога, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.

На основании примененной методики рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации и обслуживания объектов административного здания, здания сырзавода, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с учетом допущений и ограничений по состоянию на 1 января 2014 года определена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

В материалах дела имеются сведения о том, что комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю решением от 25 апреля 2019 года № отклонено заявление АО «ЧитарегионОПР» об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости. Основанием для отклонения заявления послужило несоответствие представленного отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения настоящего административного дела каких-либо возражений от участвующих в деле лиц против принятия отчета об оценке земельного участка № от 5 декабря 2018 года в качестве доказательств заявленной величины рыночной стоимости объекта недвижимости не поступило. Данных о том, что рыночная стоимость названного объекта является иной, нежели отражено в отчете об оценке, суду не представлено. О назначении и проведении судебной оценочной экспертизы участники судебного процесса не просили.

При таком положении, оценив отчет об оценке рыночной стоимости по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд полагает, что кадастровая стоимость названного объекта недвижимости подлежит установлению на 1 января 2014 года в размере, равном его рыночной стоимости, - 

<

данные изъяты> рублей.

Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости АО «ЧитарегионОПР» обратилось 10 апреля 2019 года.

На основании изложенного, рыночная стоимость объекта недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости и подлежит использованию на период с 1 января 2019 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года № 20-П, Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», и полагает возможным в связи с удовлетворением требований административного истца при наличии существенной разницы (в 2,3 раза), что само по себе свидетельствует о допущенном нарушении методологии проведения массовой оценки, в стоимости объекта взыскать с органа, утвердившего оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, сумму уплаченной при подаче административного искового заявления государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «Региональный оптовый рынок материально-технического и продовольственного снабжения Забайкальского края» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации и обслуживания объектов административного здания, здания сырзавода, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости: 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 1 января 2014 года на период с 1 января 2019 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 10 апреля 2019 года.

Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать в пользу акционерного общества «Региональный оптовый рынок материально-технического и продовольственного снабжения Забайкальского края» с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края судебные расходы в размере 2 000 (две тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Судебную коллегию по административным делам Забайкальского краевого суда.

Судья Т.И. Васильева

Решение изготовлено 05.08.2019.