Дело № 2-85/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 января 2020 года Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Протасовой Е.Б.,

при секретаре Рубашка Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «КРЕПОСТЬ» к ФИО1 о признании заключенным договора коммерческого найма на занимаемое жилое помещение, взыскании судебных расходов, встречному иску ФИО1 к ООО «КРЕПОСТЬ» об обязании заключить договор найма жилого помещения, на условиях, установленных для муниципальных жилых помещений, обязать взимать соответствующую плату, обязании предоставить льготы, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «КРЕПОСТЬ» обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором, с учетом уточнений, просило признать заключенным между ООО «КРЕПОСТЬ» и ФИО1 договор коммерческого найма жилого помещения на занимаемое ответчиком жилое помещение по адресу 

<

 адрес > площадью 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м. на условиях проекта договора, предложенного ООО «КРЕПОСТЬ»; взыскать с ФИО1 в пользу ООО «КРЕПОСТЬ» расходы на оплату госпошлины в размере 6000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 руб.. В обоснование иска указали, что на основании договора купли-продажи от 

<

 Дата >, ООО «КРЕПОСТЬ» с 

<

 Дата > является собственником квартиры № в многоквартирном жилом доме по 

<

 адрес > на основании свидетельства о государственной регистрации права № от 

<

 Дата >. Согласно Приложения № к указанному договору купли-продажи после регистрации перехода права собственности на приобретенные обществом квартиры на основании ст. 31 ЖК РФ физические лица, указанные в приложении № к данному договору сохраняют право на проживание в приобретенных обществом квартирах на неопределенный срок и имеют право пользоваться данными квартирами. Согласно поквартирного перечня, к числу таких лиц по квартире № относились ФИО1 и ее сын ФИО2, которые фактически на условиях договора коммерческого найма занимали и продолжают занимать комнату № в указанной квартире. Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц и данным учредительных документов общества основным видом экономической деятельности общества является аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом. Таким образом, ООО «КРЕПОСТЬ» как коммерческая организация, исходя из своего основного вида экономической деятельности, может предоставлять принадлежащие ему на праве собственности жилые помещения в многоквартирном жилом доме по 

<

 адрес > гражданам – нанимателям исключительно по Договору коммерческого найма. Размер платы за пользование жилым помещением (комнатой), которую занимает ответчик с членами своей семьи, установлен Приказом ООО «Крепость» № от 

<

 Дата > «Об установлении платы по договору коммерческого найма жилого помещения» размер платы за наем жилья для нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме по 

<

 адрес > установлен в размере 300 руб. за метр квадратный площади жилого помещения. В целях урегулирования правоотношений по пользованию жилыми помещениями в многоквартирном доме по 

<

 адрес > в г. Калининграде, ООО «КРЕПОСТЬ» первоначально в 

<

 Дата > года предложило всем гражданам-нанимателям, в том числе ответчику, заключить с ООО Договор коммерческого найма жилого помещения на предложенных условиях, в том числе с условием об оплате как платы за наем занимаемой ей жилой комнаты, так и за потребляемые жилищно-коммунальные услуги. От заключения данного договора большинство нанимателей отказалось. 

<

 Дата > ООО «КРЕПОСТЬ» направило ответчику уведомление от 

<

 Дата >, которым, в целях урегулирования взаимоотношений по использованию занимаемого жилья и для получения статуса нанимателя, направило два экземпляра, подписанного со стороны общества Договора коммерческого найма жилого помещения и вновь предложило ФИО1 в течение 7 дней со дня получения уведомления заключить с обществом данный договор. От подписания договора ответчик отказалась, вместе с тем продолжает проживать, а также пользоваться, предоставленным ей жилым помещением, потребляя поставляемые жилищно-коммунальные ресурсы. В связи с чем полагали, что договор, по которому ответчик фактически проживает с семьей в жилом помещении, использует предоставляемые жилищно-коммунальные услуги, а также условия которого ответчик исполняет добровольно, фактически является заключенным и действующим. 

ФИО1 обратилась в суд со встречным иском, в котором, с учетом уточнений, просила обязать ООО «КРЕПОСТЬ» заключить с ФИО1 договор найма жилого помещения на условиях, установленных для муниципальных жилых помещений за пользование жилым помещением (платы за наем) для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда на территории ГО «Город Калининград» в соответствии с текстом предоставленного в суд проекта договора найма жилого помещения; обязать ООО «КРЕПОСТЬ» установить ФИО1 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на условиях, установленных для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма на территории ГО «Город Калининград»; обязать ООО «КРЕПОСТЬ» предоставить ФИО1 льготы за наем жилого помещения в случае признания ее или членов ее семьи малоимущими по правилам, установленным на территории ГО «Город Калининград». В обоснование встречного иска ФИО1 указала, что здание общежития, расположенное по адресу г. 

<

 адрес > было построено в 

<

 Дата > году входило в государственный жилищный фонд и ранее являлось государственной собственностью производственного объединения «Калининградбумпром». Обязательные правоотношения по пользованию жилым помещением возникли между ФИО1 и собственником здания по 

<

 адрес > в 

<

 Дата > году в порядке, установленном ЖК РСФСР, на основании договора (социального) найма, носящего бессрочный характер. Полагала, что то обстоятельство, что к ООО «КРЕПОСТЬ» от ЗАО «Цепрусс» перешло право собственности на спорную квартиру, в которой проживает ФИО1 на бессрочный характер правоотношений сторон по пользованию спорным жилым помещением влиять не может. Считает, что ей было предоставлено жилое помещение в общежитии, в связи с чем, плата за жилую площадь и места общего пользования в жилых помещениях многоквартирного жилого 

<

 адрес > должна быть установлена по тарифам, предусмотренным для общежитий, находящихся в муниципальной собственности г. Калининграда. Размер платы не должен превышать установленный органом местного самоуправления в данной местности уровень платы за жилье и коммунальные услуги в муниципальных домах. 

В судебном заседании директор ООО «КРЕПОСТЬ» ФИО3, представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности, уточненные требования подержали, просили удовлетворить в полном объеме по доводам, изложенным в иске, в удовлетворении встречных исковых требований просили отказать. Также ФИО4 указал, что между сторонами сложились и уже существуют правоотношения по договору коммерческого найма, которые регулируются главой 35 ГК РФ. Проживание, регистрация физических лиц в жилом помещении, которое находится в частном жилищном фонде, возлагает на стороны обязанность по упорядочению жилищных правоотношений и подписанию договора коммерческого найма. На предложенный ООО «КРЕПОСТЬ» проект договора коммерческого найма от ответчика не поступило никакого ответа. Однако полагал, что своими действиями истец выразила свое согласие на заключение такого договора. Относительно встречных требований указал, что оснований для применения ст. 7 ФЗ от 29.12.204 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и Постановления Конституционного суда РФ № 4-П от 11.04.2011 г. к настоящим правоотношениям не имеется, поскольку ФИО5 была трудоустроена в ЗАО «Цепрусс», которое являлось наймодателем спорного помещения, в связи с чем, полагал, что ни государственное, ни муниципальное предприятие не предоставляло ответчику жилое помещение как работнику.

Ответчик ФИО1, заявившая встречные требования, и 3-е лицо ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, ФИО1 через своего представителя ФИО6, действующего на основании доверенности, просила рассмотреть дело без ее участия. 

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований ООО «КРЕПОСТЬ». Встречные требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме. При этом указал, что в 

<

 Дата > году при совершении сделки купли-продажи жилого дома по 

<

 адрес > между ЗАО «Цепрусс» и ООО «Крепость» имеется приложение, в котором указаны лица, которые имеют право на бессрочное пользование жилым помещением. При этом полагал, что пользование жилым помещением гражданское законодательство связывает только с социальным наймом жилого помещения. Также полагал, что не зависимо от того, когда гражданин был вселен в жилое помещение, если он был вселен на законных основаниях в общежитие, он пользуется и будет пользоваться жилым помещением на правах социального найма. 

В письменном отзыве на заявленные требования ФИО6, сославшись на положение ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и постановление Конституционного суда Российской Федерации от 11.04.2011 года № 4-П, указал, что ФИО1 была вселена на законных основаниях работодателем в общежитие завода по 

<

 адрес >, вследствие чего у нее возникло право пользования спорным жилым помещением на условиях социального найма. 

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора купли-продажи квартир в многоквартирном жилом доме от 

<

 Дата >, заключенного с ЗАО «Цепрусс», ООО «КРЕПОСТЬ» с 

<

 Дата > является собственником 

<

 адрес > многоквартирном жилом доме по 

<

 адрес >, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 

<

 Дата >.

Согласно Приложения № к указанному договору купли-продажи, после регистрации перехода права собственности на приобретенные обществом квартиры на основании ст. 31 ЖК РФ физические лица, указанные в приложении № к данному договору сохраняют право на проживание в приобретенных обществом квартирах на неопределенный срок и имеют право пользоваться данными квартирами.

Согласно Поквартирного перечня от 

<

 Дата >, к числу таких лиц среди прочих по квартире № относятся наниматель ФИО1 и сын нанимателя – ФИО2, которые занимают комнату №ж в указанной квартире, площадью 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м.

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц и данным учредительных документов общества основным видом экономической деятельности ООО «КРЕПОСТЬ» является аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом.

Согласно ст. 19 Жилищного кодекса РФ одним из видов жилищного фонда является частный жилищный фонд, под которым понимается совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц. В зависимости от целей использования жилищный фонд в числе прочих частности подразделяется на жилищный фонд коммерческого использования, которым является совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам,

Учитывая, что 

<

 адрес > является частным жилищным фондом коммерческого использования, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения по договору коммерческого найма, несмотря на отсутствие такого договора, заключенного в письменном виде, в связи с чем, к возникшим правоотношениям подлежат применению нормы главы 35 ГК РФ.

Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. 

В соответствии с ч.1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятом обязательством. 

Материалами дела установлено, что ФИО1 была вселена в жилое помещение и зарегистрирована в 

<

 адрес > в 

<

 Дата > года. Комната в жилом помещении ей была предоставлена по месту работы АО «Цепрусс». Данное обстоятельство подтверждается карточкой регистрации, сторонами не оспорено.

<

 Дата > истец направил в адрес ответчика для подписания проект договора найма жилого помещения, однако ответчик уклонился от подписания указанного договора коммерческого найма жилого помещения в предложенной редакции. 

Статьей 682 ГК РФ предусмотрено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Приказом генерального директора ООО «КРЕПОСТЬ» № от 

<

 Дата > размер платы за наем для нанимателей жилых помещений по договору коммерческого найма жилого помещения установлен из расчета 300 кв.м. за 1 кв.м. площади занимаемого жилого помещения.

В проекте договора коммерческого найма жилого помещения от 

<

 Дата >, в п. 3.2 указано: на момент заключения настоящего договора плата за пользование предоставленным жилым помещением определяется ООО «Крепость» и указывается в выставляемом нанимателю счете на оплату. На момент заключения настоящего договора ежемесячная плата за наем жилья определяется из расчета 300 рублей за 1 кв.м. занимаемой жилой площади помещения в месяц. 

Согласно представленному в материалы дела отчету, составленному ООО «Декорум», рыночно обоснованная удельная величина арендной платы за право пользования объектом аренды – комнатой в коммунальной квартире, расположенной по адресу 

<

 адрес > в течение одного платежного периода составляет 503,41 руб..

Учитывая изложенное, суд находит сумму в размере 300 руб. за один квадратный метр используемого жилого помещения указанную в договоре коммерческого найма – обоснованной и приемлемой. 

Принимая во внимание, что оплата за коммунальные услуги начисляется в соответствии с действующими тарифами, в данной части пункт договора 3.3, согласно которому за предоставленные жилищно-коммунальные услуги (водоснабжение и водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление) наниматель оплачивает ежемесячно наймодателю денежную сумму согласно действующим в г. Калининграде тарифам, суд также находит обоснованным. 

В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677,статьями 680,684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Из п.1.4 проекта договора коммерческого найма следует, что вышеуказанное жилое помещение предоставляется сроком до 

<

 Дата >. 

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора найма должны соблюдаться интересы сторон, сохраняться стабильность жилищных прав ответчика. Именно с учетом указанных обстоятельств суд, считает необходимым установить в договоре срок в соответствии с ч. 1 ст. 683 ГК РФ установив максимальный срок договора найма в 5 лет.

В силу п. 1 ст. 432 ГК в любом договоре одно из условий - о предмете - считается безусловно существенным. Соответственно рассматриваемый договор может признаваться заключенным только в случае, если он включает признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемое по договору коммерческого найма жилое помещение.

Условию о цене применительно к договору коммерческого найма посвящена ст. 682 ГК ("Плата за жилое помещение"). Кроме того, указание на предоставление жилого помещения "за плату" включено в определение в ст. 671 ГК договора найма жилого помещения, т.е. договора коммерческого найма, в качестве одного из основных его признаков.

В п. 1 ст. 682 ГК РФ указано, что размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон. 

Поскольку стороны не достигли соглашения о цене ( платы за наем жилого помещения), суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о признании заключенным между ООО «КРЕПОСТЬ» и ФИО1 договора коммерческого найма жилого помещения. 

Вместе с тем, принимая во внимание, что между собственником жилого помещения ООО «КРЕПОСТЬ» и ФИО1 сложились фактические отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, ФИО1 и члены её семьи продолжают пользоваться принадлежащей истцу на праве собственности квартирой, не имея намерения ее освобождать, суд приходит к выводу о том, что в данном случае обязанность ответчика заключить договор найма жилого помещения вытекает из добровольно принятого на себя обязательства. 

С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части возложения обязанности на ФИО1 не позднее 10 дней после вступления решения суда в законную силу заключить договор коммерческого найма с ООО «КРЕПОСТЬ», на занимаемую ею и членами её семьи жилое помещение по адресу: 

<

 адрес >, на условиях, изложенных в проекте договора ООО «КРЕПОСТЬ» датированного 

<

 Дата >.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что между сторонами сложились фактические отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, оснований для удовлетворения встречных требований ФИО1 к ООО «КРЕПОСТЬ» об обязании ООО «КРЕПОСТЬ» заключить с ФИО1 договор найма жилого помещения на условиях, установленных для муниципальных жилых помещений за пользование жилым помещением (платы за наем) для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда на территории ГО «Город Калининград»; обязании ООО «КРЕПОСТЬ» установить ФИО1 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на условиях, установленных для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма на территории ГО «Город Калининград»; обязании ООО «КРЕПОСТЬ» предоставить ФИО1 льготы за наем жилого помещения в случае признания ее или членов ее семьи малоимущими по правилам, установленным на территории ГО «Город Калининград», не имеется.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", на которую ссылается в обоснование своих требований ФИО1, к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Вместе с тем, суд полагает, что к возникшим правоотношениям между ООО «КРЕПОСТЬ» и ФИО1 положение данной статьи не может быть применено, поскольку бывшее здание общежития по 

<

 адрес > как объект частной собственности, приобретенный по сделке купли-продажи от 

<

 Дата > никогда не передавался в ведение органов местного самоуправления г. Калининграда, ФИО1 была вселена в помещение в 

<

 Дата > году, после перехода в собственность здания общежития ЗАО «Цепрусс». 

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 20.02.2015 года, вступившим в законную силу, было установлено, что спорное здание общежития во владении Администрации никогда не находилось, ЗАО «Цепрусс» до момента продажи квартир ООО «Крепость» несло бремя содержания указанного здания. Согласно протоколу от 

<

 Дата > межведомственного совещания по вопросу приемки в муниципальную собственность муниципального образования – городского округа «Город Калининград» общежития по 

<

 адрес >, утвержденного главой Администрации, ЗАО «Цепрусс» предлагало Администрации принять указанное здание в муниципальную собственность, однако последняя здание не приняла, предложив ЗАО «Цепрусс» заключать договоры купли-продажи жилых помещений непосредственного с жильцами.Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К судебным расходам, согласно ст. 94 ГПК РФ, относятся также и расходы на оплату услуг представителей.

Так, из материалов дела следует, что ООО «КРЕПОСТЬ» понесены расходы по договору об оказании юридических услуг разового характера от 

<

 Дата >, заключённому с гражданином ФИО4, в размере 10 000 рублей.

Согласно расходного кассового ордера от 

<

 Дата > сумма в размере 10000 рублей была оплачена по вышеуказанному договору ФИО4

В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Исходя из характера возникшего спора, сложности дела, объема услуг, оказанных юристом, суд считает разумным и справедливым возместить ООО «КРЕПОСТЬ» издержки на оплату юридических услуг в размере 6 000 рублей.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. При подаче искового заявления ООО «КРЕПОСТЬ» оплатило государственную пошлину в размере 6 000 руб., что подтверждается чеком по операции от 

<

 Дата >, в связи с чем, указанная сумма подлежит взысканию с ФИО1 в пользу ООО «КРЕПОСТЬ». 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ООО «КРЕПОСТЬ» удовлетворить частично. 

Обязать ФИО1 не позднее 10 дней после вступления решения суда в законную силу заключить договор коммерческого найма с ООО «КРЕПОСТЬ», на занимаемую ею и членами её семьи жилое помещение по адресу: 

<

 адрес >, на условиях, изложенных в проекте договора ООО «Крепость» датированного 

<

 Дата >.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «КРЕПОСТЬ» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 6000 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к ООО «КРЕПОСТЬ» - отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение принято 20 января 2020 года. 

Судья: