Дело № 3а-279/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 мая 2018 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ПАО «Донавтовокзал» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Ростове-на-Дону. Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (362 369 254,38 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (139 142 016 рублей). Решение Комиссии при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23.10.2017 об удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости на основании отчета оценщика признано незаконным решением Ростовского областного суда от 31.01.2018, которое на дату обращения в суд не вступило в законную силу. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 20.06.2016 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель административного истца - ФИО1, действующая по доверенности, административный иск уточнила с учетом заключения эксперта в рамках проведенной оценочной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка.

Представитель Правительства Ростовской области - ФИО2, действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, не возражала против установления кадастровой стоимости в размере рыночной согласно заключению судебной экспертизы. 

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО3, действующий по доверенности, в судебном заседании возражал против административного иска, основанного на отчете, а также против выводов заключения судебной экспертизы.

Представитель ДИЗО г.Ростова-на-Дону – ФИО4, действующая по доверенности, в судебном заседании возражала против административного иска, основанного на отчете, а также против выводов заключения судебной экспертизы.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованных лиц, допросив эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства в рамках настоящего дела, материалы административного дела №3а-49/2018, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 18 582 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для эксплуатации автовокзала и административных помещений, кадастровая стоимость участка по состоянию на 20 июня 2016 года – 362 369 254,38 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». 

Рассматриваемый земельный участок в его настоящих характеристиках не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. Его кадастровая стоимость определена с использованием среднего удельного показателя кадастровой стоимости по состоянию на дату её определения (20 июня 2016 года) в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №778 и статьёй 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Земельный участок при определении кадастровой стоимости был отнесен к 17-й группе видов разрешенного использования, указанных в постановлении Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №778, - земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, средний удельный показатель кадастровой стоимости для кадастрового квартала – 19 501,09 рублей за 1 квадратный метр (самый высокий показатель кадастровой стоимости в данном кадастровом квартале). Земельный участок не был отнесен к 11-й группе видов разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов со значительно меньшим удельным показателем кадастровой стоимости. 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. 

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер арендной платы, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика от 31 августа 2017 года, согласно которому при применении сравнительного подхода рыночная стоимость земельного составляет 139 142 016 рублей. В данном отчете проанализирован рынок земельных участков в сегменте «под коммерческое строительство» с интервалом стоимости 1 кв.м от 3 560 рублей до 25 000 рублей (таблица 14 – л.д.98 том 1). Из таблицы, составленной оценщиком, видно, что самые высокие цены предложений на земельные участки небольшой площади – 400-600 кв.м. Оценщиком было отобрано 5 объектов – аналогов с интервалом цен за 1 кв.м от 3 560 до 12 000 рублей (таблица 20 л.д. 112 том 1).

Заявление правообладателя участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, основанное на отчете оценщика, было удовлетворено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23 октября 2017 года, дата обращения в комиссию – 13 октября 2017 года. 

Решение комиссии признано не соответствующим требованиям нормативных правовых актов по административному иску ДИЗО г.Ростова-на-Дону решением Ростовского областного суда от 31 января 2018 года, вступившим в законную силу, сведения о кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости признаны подлежащими исключению из сведений ЕГРН. решение вступило в законную силу 18 апреля 2018 года. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден. 

В рамках рассмотрения дела по административному иску ДИЗО г.Ростова-на-Дону об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23 октября 2017 года проведена судебная оценочная экспертиза. Эксперт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» пришел к вывод о неподтверждении рыночной стоимости объекта в результате допущенных оценщиком нарушений федеральных стандартов оценки, выводы эксперта о нарушениях ФСО положены в основу судебного решения от 31 января 2018 года (л.д.1-62 том 2 дела №3а-49/2018).

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. 

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области, Администрации и ДИЗО г.Ростова-на-Дону относительно недостоверности отчета, состоявшуюся проверку отчета оценщика в рамках административного дела №3а-49/2018, назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка. 

Экспертиза проведена экспертом АНО «Судебное экспертное бюро» (заключение от 26 апреля 2018 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН). Эксперт ФИО8 допрошена в судебном заседании.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20 июня 2016 года составляет 179 781 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (таблица 3, сегмент – участки торгово-офисного назначения). 

В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен. Все аналоги выбраны по дате предложения до даты, на которую определена кадастровая стоимость.

Расчет стоимости приведен в таблице №10. Применение конкретных корректировок (на торг, на динамику сделок на рынке, на местоположение, на инженерное обеспечение, на площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено со ссылкой на источники использованной информации, включая «Справочник оценщика недвижимости - 2016» (л.д.157-162 том 2). 

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта. 

Суждения представителей органов местного самоуправления о занижении кадастровой стоимости, как факторе, обосновывающем недостоверность выводов заключения эксперта, не могут повлиять на оценку обоснованности заключения, которое является ясным, содержит выводы по всем необходимым вопросам, предусмотренным федеральными стандартами оценки. В данном случае кадастровая стоимость объекта оценки была определена с использованием среднего УПКС при наличии смешанного типа разрешенного использования, а рыночная стоимость определяется методически иным образом – на основе анализа уникальных индивидуальных параметров объекта. Разница между двумя видами стоимости не является сущностным аспектом анализа доказательств, практика оценочной деятельности предполагает выявление таких различий.

Эксперт самостоятельно в рамках проведения анализа рынка уполномочен определить достаточные для расчета объекты-аналоги, эксперт разъяснил содержание выполненных действий в судебном заседании, в том числе представив письменные объяснения по возражениям о примененных корректировках. В рамках разрешения ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы у суда не возникло сомнений в обоснованности заключения в части полноты анализа рынка, правильности определения сегмента рынка, выборки предложений в этом сегменте, правильности расчетов, в том числе математических действий. Экспертом при определении рыночной стоимости устранены ошибки, допущенные оценщиком в отчете об оценке.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом. Разница между итоговой рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью укладывается в принятый в оценочной деятельности допустимый интервал различий. Данных о существенном нарушении методики определения кадастровой стоимости не установлено, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 18 582 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для эксплуатации автовокзала и административных помещений в размере его рыночной стоимости по состоянию на 20 июня 2016 года в сумме 179 781 000 рублей. 

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 13 октября 2017 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ПАО «Донавтовокзал» 75 000 рублей в пользу АНО «Судебное экспертное бюро» за проведенную судебную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов