Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Краснослободск 04 сентября 2020 года 

Краснослободский районный суд Республики Мордовия в составе председательствующего судьи Андреевой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Конкиной Е.В.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности от 16.08.2020,

представителя ответчика – администрации Краснослободского муниципального района Республики Мордовия ФИО2, действующей на основании доверенности от 23.06.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к администрации Краснослободского муниципального района Республики Мордовия об обязании произвести перерасчет арендной платы,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к администрации Краснослободского муниципального района Республики Мордовия с названным иском, в обоснование которого указал, что в 2012 году между ним и ООО «Лига-Ойл» заключен договор купли-продажи, на основании которого он приобрел в собственность объект незавершенного строительства со степенью готовности 15% - стационарную АЗС, расположенный по адресу: 

<

адрес>, который принадлежал продавцу на основании договора аренды земельного участка №06-17/02 от 17.06.2009. В мае 2020 года истец обратился в администрацию Краснослободского муниципального района Республики Мордовия с заявлением о заключении дополнительного соглашения к указанному договору аренды и перерасчете арендной платы в связи с тем, что коммерческая деятельность им не осуществляется. Администрация направила в его адрес ответ, в котором перерасчет арендной платы ставит в зависимость от погашения задолженности за период 2017-2019 гг.

На основании изложенного просит обязать администрацию произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка с 2017 года.

В судебное заседание истец ФИО3 не явился, о дне, времени и месте его проведения извещен надлежаще и своевременно, сведений уважительности причин неявки суду не представил, об отложении рассмотрения дела не просил.

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в иске, дополнительно пояснила, что о размере арендной платы истцу было известно, но ранее он не обращался к арендодателю с заявлением о пересчете арендной платы, считает, что поскольку, истец не является индивидуальным предпринимателем, то расчет арендной платы должен измениться с 2017 года.

Представитель ответчика – администрации Краснослободского муниципального района Республики Мордовия ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, указанным в возражении на исковое заявление, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме.

В соответствии со статьей 167 ГПК Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.

Проанализировав исковое заявление, заслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что 17.06.2009 между администрацией Краснослободского муниципального района Республики Мордовия (арендодатель) и ООО «Норд-ойл» (арендатор) заключен договор №06-17/02 аренды земельных участков: с кадастровым номером №, площадью 4500 кв. м, расположенный: 

<

адрес>, примерно в 300 метрах по направлению на юг от действующей АЗС, вид разрешенного использования: для стоянок автомобильного транспорта; с кадастровым номером №, площадью 2500 кв. м, расположенный: 

<

адрес>, примерно в 250 метрах по направлению на юг от действующей АЗС, вид разрешенного использования: для размещения стационарной АЗС.

Срок аренды участков установлен с 17 июня 2009 до 17 июня 2058 (п. 2.1 договора).

Размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № установлен 48 110,78 руб. в год, за земельный участок с кадастровым номером № – 378 030,95 руб. в год. Расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора.

Земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи от 17.06.2009.

Договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.07.2009, номер регистрации 13-13-04/024/2009-220.

Судом также установлено, что Соглашением от 01.03.2010 ООО «Норд-ойл» передало, а ООО «Лига-Ойл» приняло права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №06-17/02 от 17.06.2009. Соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.04.2010, запись регистрации 13-13-04/005/2010-258. 

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 20.07.2012 ФИО3 приобрел в собственность стационарную АЗС, площадь застройки 146,8 кв.м., степень готовности 15%, инв.№13009, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, примерно в 250 метрах по направлению на юг от действующей АЗС, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №13-13-04/039/2012-052 от 01.08.2020, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации 13 ГА 640997 от 01.08.2020. Указанное недвижимое имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером №, арендатором которого является ООО «Лига-Ойл».

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель (новый собственник) приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответственно с возникновением у истца в 2012 году права собственности на объект недвижимости к нему перешли права на расположенный под данным объектом недвижимости земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, которыми обладала ООО «Лига-Ойл».

Таким образом, права и обязанности по указанному договору аренды земли перешли в полном объеме к истцу с 01.08.2012 независимо от того, зарегистрирован переход права аренды в ЕГРП или нет.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По условиям договора аренды земельного участка от 17.06.2009 арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия договора арендную плату за предоставленный ему земельный участок с кадастровым номером 13:14:0101006:53 в размере 378 030,95 за год аренды (п. 3.2 договора).

Арендная плата начисляется с 17.06.2009.

Положениями п. 3.3 договора аренды предусмотрено, что внесение арендной платы производится арендатором поквартально, не позднее 1 числа месяца, следующего за отчетным.

Кроме того, в силу п. 3.6 договора аренды размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельных участков из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельных участков. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Неиспользование арендатором земельного участка не является основанием для невнесения арендной платы (п.3.9 Договора аренды).

Учитывая вышеизложенное, суд считает довод представителя истца о неиспользовании спорного земельного участка для эксплуатации АЗС несостоятельным. 

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.02.2010 №12404/09).

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции до 1 марта 2015 г.)).

Пунктом 2 статьи 2 Закона Республики Мордовия от 12 марта 2009 г. №23-З «О регулировании земельных отношений на территории Республики Мордовия» установлено, что Правительство Республики Мордовия устанавливает порядок определения размера арендной платы, в случае предоставления земельных участков без проведения торгов, за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Мордовия, и за земельные участки, собственность на которые не разграничена, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами.

Постановлением Правительства РМ от 25.12.2007 №593 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 6 Положения размер арендной платы исчисляется на основе кадастровой стоимости земельных участков. Величина годовой арендной платы, рассчитывается по следующей формуле:

Аn = Бр x Квд x S x Кi x Кс, где:

Аn - годовая арендная плата в рублях;

Бр - базовый размер арендной платы на единицу площади;

Квд - коэффициенты, корректирующие размер арендной платы в зависимости от вида деятельности арендатора на земельном участке;

S - площадь земельного участка в квадратных метрах;

Кi - сводный индекс потребительских цен, фактически сложившийся за предыдущий год, рассчитанный Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Республике Мордовия на основании регистрации цен и тарифов, по сравнению с соответствующим периодом прошлого года;

Кс - поправочный коэффициент для земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений.

Базовый размер арендной платы на единицу площади рассчитывается по следующей формуле:

Бр = Цк x Ск, где:

Цк - кадастровая стоимость земельного участка на единицу его площади;

Ск - поправочный коэффициент к кадастровой стоимости.

Для расчета годовой арендной платы за пользование земельными участками, указанными в пункте 1 настоящего Положения, применяются коэффициенты, корректирующие размер арендной платы в зависимости от вида деятельности арендатора, соответствующего Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД), согласно приложению 2 (пункт 7 указанного Положения).

В соответствии с положениями «ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности», утвержденным Приказом Росстандарта от 31.01.2014 №14-ст, ОКВЭД используется при решении следующих основных задач, связанных, помимо прочего с классификацией и кодированием видов экономической деятельности, заявляемых хозяйствующими субъектами при регистрации; определением основного и дополнительных видов экономической деятельности, осуществляемых хозяйствующими субъектами.

При заключении договора аренды с ООО «Норд-ойл» для расчета арендной платы использовался коэффициент (Квд) 14,4, что соответствует виду деятельности арендатора – торговля розничная моторным топливом в специализированных магазинах.

Истцу достоверно было известно об условиях заключенного договора аренды №06-17/02 от 17.06.2009, право аренды по которому перешло к нему в результате заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке, в том числе о ставке арендной платы и ее расчете, с момента заключения договора аренды. Это подтверждается пояснениями представителя истца в судебном заседании, который подтвердил, что зная о размере арендной платы, истец по неизвестным причинам не обратился к арендодателю с заявлением о заключении дополнительного соглашения в момент приобретения прав аренды на спорный земельный участок, то есть в 2012 году.

Следовательно, истец приял на себя все права и обязанности первоначального арендатора в совокупности без каких-либо исключений. Изменение размера арендной платы вследствие изменения коэффициентов не противоречит условиям договора и действующему законодательству. По общему правилу, арендодатель вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период уполномоченным органом, без дополнительного изменения договора аренды.

Применяемые арендодателем коэффициенты согласуются с установленным договором видом разрешенного использования земельного участка. Неиспользование земельного участка либо его использование в некоммерческих целях не могут служить основанием для перерасчета арендной платы. 

Пунктом 17 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Республики Мордовия от 25.12.2007 №593, предусмотрено, что размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, пересматривается в случаях: изменения сводного индекса потребительских цен, фактически сложившегося за предыдущий год; изменения кадастровой стоимости земельного участка; перевода земельного участка из одной категории в другую; изменения вида разрешенного использования земельного участка; изменения вида деятельности арендатора; внесения изменений в настоящее Положение.

Как разъяснено в пп. 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.), по общему правилу, применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Довод представителя истца о том, что поскольку истец не является индивидуальным предпринимателем, хозяйствующую деятельность не осуществляет, поэтому с 2017 года для расчета арендной платы необходимо использовать коэффициент категории арендаторов 1,0 – «Прочие категории арендаторов, не отнесенные к вышеперечисленным видам», суд отклоняет как несостоятельный, поскольку с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды №06-17/02 от 17.06.2009 истец обратился к ответчику лишь в мае 2020 года, поэтому законных оснований для применения коэффициента, корректирующего размер арендной платы в зависимости от вида деятельности арендатора, равного 1,0, с 2017 года не имеется.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований 

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к администрации Краснослободского муниципального района Республики Мордовия об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи жалобы через Краснослободский районный суд Республики Мордовия.

Судья Н.В. Андреева

Мотивированное решение изготовлено 07 сентября 2020 года.

1версия для печати