Дело № 2-64/2024

УИД 78RS0017-01-2023-001055-15

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 февраля 2024 года город Санкт-Петербург

Петроградский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Никитина С.С. при секретаре Ильясове Н.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, ФИО3, ФИО4 о признании отсутствующим право собственности и права аренды на нежилые помещения многоквартирного дома, признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, признании нежилых помещений входящими в состав общедомового имущества многоквартирного дома, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ответчикам, в котором, после уточнения исковых требований в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) просили признать отсутствующим право собственности Санкт-Петербурга на нежилые помещения 1-Н, 2-Н, 3-Н и 4-Н, право собственности ФИО3 — на нежилое помещение 2-Н, право аренды ФИО4 3.М. — на нежилое помещение 1-Н, расположенные по адресу: 

<

адрес>, литера Д; признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения 2-Н по указанном адресу, заключенный от имени Санкт-Петербурга с 

<

ФИО>5 ДД.ММ.ГГГГ; признать спорные нежилые помещения входящими в состав общедомового имущества многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, литера Д. 

В обоснование своих исковых требований указано на то, что истцы являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, литера Д. В соответствии с положениями пункта 4 статьи 244, статьи 289, пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, вследствие приватизации квартир в указанном доме, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, спорные нежилые помещения, в которых находятся внутридомовые инженерные системы, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, перешли в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома и, как следствие, не могли быть включены в реестр муниципального нежилого фонда, а помещение №-Н не подлежало передаче в собственность ФИО3 путем заключения договора купли-продажи. 

Поскольку фактом регистрации права собственности Санкт-Петербурга и ФИО3, а также права аренды ФИО4 на нежилые помещения, в которых размещены инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, нарушаются права собственников помещений в указанном многоквартирном доме, которым данное помещение в силу требований действующего законодательства принадлежит на праве общей собственности, истцы на основании пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» просили об удовлетворении заявленных требований. 

Представители истцов ФИО5, ФИО6 в судебном заседании исковые требования в их уточненном виде поддержали и просили удовлетворить по доводам, изложенным в иске. 

Представитель ответчика – Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал доводы представленных письменных возражений, согласно которым спорные помещения перешли в собственность Санкт-Петербурга в силу закона и из собственности Санкт-Петербурга никогда не выбывали (кроме помещения 2-Н), собственник помещений - Санкт-Петербург не отказывался от права собственности на помещения и не утрачивал право на помещения по основаниям, предусмотренным законом. Право государственной собственности Санкт-Петербурга на указанные помещения было зарегистрировано в установленном порядке. Документы-основания регистрации прав Санкт-Петербурга и ФИО3, право собственности Санкт-Петербурга и ФИО3 не были оспорены и признаны недействительными. Доказательств того, что указанные помещения являются общим имуществом дома, истцами не представлено. Спорные помещения не соответствуют требованиям, указанным в пп. 1, 2 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, так как являются самостоятельными помещениями, не предназначенными для обслуживания других помещений в доме; принадлежат отдельным собственникам (Санкт-Петербургу и ФИО3), не предназначены для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме (не предназначены для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, не являются непринадлежащими отдельным собственникам машино-местами). Кроме того, истцами выбран ненадлежащий способ защиты права, ввиду отсутствия доказательств наличия прав на спорное имущество, а также пропущен срок исковой давности, так как истцы приобрели свои помещения в доме в 2008, 2010 году (ФИО1) и в 2013 году (ФИО2). Учитывая, что сведения ЕГРН носят открытый и публичный характер, истцы, при наличии искового интереса к спорным помещениям, имели возможность узнать о том, что ответчики являются собственниками спорных помещений не позднее приобретения своих прав на помещения, то есть с 2008, 2010 года (ФИО1) и 2013 года (ФИО2). Тем не менее, до настоящего времени, то есть до 2013 года, истцы в суд не обращались.

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещались надлежащим образом по месту своей регистрации по месту жительства, откуда судебные извещения были возвращены организацией почтовой связи с отметкой о невручении по истечении срока хранения. 

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в данном пункте, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (пункт 63).

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 67 названного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, извещение будет считаться доставленным адресату, если он не получил его по своей вине в связи с уклонением адресата от получения корреспонденции, в частности если оно было возвращено по истечении срока хранения в отделении связи. 

Учитывая сведения об извещении лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание, отсутствие ходатайств об отложении слушания дела, доказательств уважительности причин неявки, на основании части 3 статьи 167 ГПК РФ, судом принято решение о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представители привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Росреестра по г. Санкт-Петербургу, ГБУ ГУИОН и ООО «Жилкомсервис № 1 Петроградского района» в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещались в установленном порядке. В представленном отзыве на иск представитель Управления Росреестра по г. Санкт-Петербургу против удовлетворения заявленных требований возражал, указав на то, что истцами избран ненадлежащий способ защиты права. Согласно сведениям ЕГРН спорные нежилые помещения не относятся к общему имуществу собственников помещений в здании, права на данные объекты зарегистрированы за Санкт-Петербургом, ФИО3, ФИО4 в установленном законом порядке. Спорные объекты имеют кадастровые номера, поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Аналогичная норма содержится статье 36 ЖК РФ, вступившего в силу с 01.03.2005, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с частью 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе выделять в натуре и отчуждать свою долю в праве общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из положений части 1 статьи 36 ЖК РФ, к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относятся помещения, имеющие исключительно технический характер, то есть предназначенные для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющие иных полезных свойств.

Подпунктом «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.

Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома относятся помещения, имеющие исключительно технический характер, то есть предназначенные для обслуживания всех или нескольких помещений многоквартирного дома, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное назначение и не имеют иных полезных свойств.

Возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением этих помещений (предназначены ли они для обслуживания, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям, тесно связаны с последними назначением и следуют их судьбе).

Нахождение в нежилом помещении, имеющим кадастровый номер, присвоение которого уже само по себе свидетельствует о самостоятельном назначении помещения, инженерных коммуникаций не влияет на наличие у помещения статуса общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, спорные нежилые помещения 1-Н (кадастровый №), 2-Н (кадастровый №), 3-Н (кадастровый №) и 4-Н (кадастровый №) находятся по адресу: 

<

адрес>, литера Д и учтены в составе многоквартирного дома, расположенного по указанному адресу. 

Согласно данным ЕГРН, а также учетно-технической документации СПб ГБУ «ГУИОН», начиная с 1981 года, данные нежилые помещения учтены как гаражи, расположенные на первом этаже многоквартирного дома. 

На момент принятия постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» находился в ведении исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга.

В соответствии с пунктом 1 Приложения 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), отнесены к муниципальной собственности (в Санкт-Петербурге - в соответствии с частью 3 статьи 6 Закона РФ от 28.08.1995 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» - к государственной собственности Санкт-Петербурга).

Пунктом 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.06.1997 № 15 разъяснено, что объекты, указанные в Приложении № 3 к Постановлению № 3020-1, являются объектами муниципальной (в случае Санкт-Петербурга - государственной) собственности непосредственно в силу прямого указания закона.

Таким образом, Санкт-Петербург является собственником спорных Помещений с момента вступления в силу Постановления № 3020-1, то есть с 21.01.1992, в силу закона, независимо от того, оформлено ли это право в установленном порядке. Государственная регистрация права собственности Санкт-Петербурга на помещения носит правоподтверждающий характер, поскольку право собственности Санкт-Петербурга на него возникло до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно части 2 статьи 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что спорные помещения перешли в собственность Санкт-Петербурга в силу закона и из собственности Санкт-Петербурга никогда не выбывали (кроме помещения 2-Н), собственник помещений - Санкт-Петербург не отказывался от права собственности на помещения и не утрачивал право на помещения по основаниям, предусмотренным законом.

Право государственной собственности Санкт-Петербурга на указанные помещения было зарегистрировано в установленном порядке.

Право собственности Санкт-Петербурга на указанные помещения было зарегистрировано в 2000 году: на помещение 1-Н - 07 июня 2000 года, 2-Н - 11 июня 2010 года, 3-Н - 15 марта 2000 года, 4-Н - 15 ноября 2000 года, что подтверждается материалами дела и не оспаривается лицами, в нем участвующими. 

В отношении помещения 1-Н Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – КИО, Комитет) заключен договор аренды № 15-Г007244 от 08.10.2014 с ФИО4 3.М. Договор был заключен сроком на 2 года и в настоящее время действует как договор, заключенный на неопределенный срок в соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ.

В отношении помещения 3-Н Комитетом был заключен договор аренды № 15-Г004628 от 23.08.1999 с ФИО8 Договор расторгнут по соглашению сторон от 30.06.2020 года.

Согласно акту обследования помещения от 29.12.2022, составленному Комитетом по контролю за имуществом (далее - ККИ), письму ККИ от 10.01.2023 помещение 3-Н используется третьими лицами в отсутствие правовых оснований. В настоящее время проводятся мероприятия, направленные на пресечение незаконного пользования помещением.

В отношении помещения 4-Н Комитетом был заключен договор аренды №15-Г004054 от 11.09.2000 с ФИО9 Договор расторгнут соглашением сторон от 22.05.2020 года.

Согласно акту обследования помещения от 07.09.2022, составленному ККИ, письму ККИ от 13.09.2023 помещение 4-Н не используется, захламлено.

Помещение 2-Н было отчуждено из государственной собственности по договору купли-продажи нежилого помещения, заключаемого по результатам торгов от 17.06.2011 №10144-11А, заключенного с ФИО3 Право собственности ФИО3 на помещение зарегистрировано 05.08.2011.

Оснований, по которым названная сделка может быть признана недействительной, стороной истцов не приводится. Утверждения о том, что Комитет не вправе был отчуждать данное нежилое помещение, фактически принадлежащее, по мнению истцов, собственникам помещений многоквартирного дома, не могут быть признаны обоснованными по нижеследующим основаниям. 

В соответствии с Законом РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда» жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений. 

Поэтому правовой режим нежилых помещений, в частности гаражей, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. 

Однако, если по состоянию на указанный момент нежилые помещения (гаражи) были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникало. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они их наличие в нежилых помещениях само по себе не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Из объяснении сторон, представленных ими документов следует, что первая приватизация жилого помещения в указанном жилом доме была осуществлена на основании договора передачи жилья в собственность не позднее 15 марта 2005 года. Сведений о более ранней дате приватизации жилых помещений в указанном доме материалы дела не содержат, учитывая, что согласно ведомости помещений ГУП ГУИОН (т.1 л.д.220), на втором этаже данного 

<

адрес> литера Д находятся лишь четыре квартиры №№, 50, 51 (мансарда), 52, три из которых принадлежат истцам. 

При этом, из представленных паспортов нежилых помещений, следует, что как самостоятельные объекты недвижимости - гаражи - данные помещения были поставлены на кадастровый учет в 1999 году. 

Таким образом, из анализа представленных доказательств суд приходит к выводу о том, что к моменту первой приватизации жилого помещения в указанном доме спорные нежилые помещения имели самостоятельное назначение и не использовались в целях, связанных с обслуживанием жилого дома в качестве общего имущества домовладельцами, следовательно, право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце четвертым пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ (пункт 34 Постановления Пленума).

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами. 

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019).

Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН. Таким образом, выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право. При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРН должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком, то есть зарегистрированным, правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

Между тем, как установлено судом, истцы не являются владеющими собственниками спорных объектов недвижимости, право собственности ответчиков, а также право аренды ответчика ФИО4 возникло на основании закона и гражданско-правовых сделок, которые не признаны судом недействительными как по основаниям оспоримости, так и по основаниям ничтожности.

Принимая во внимание вышеизложенную правовую позицию, установленные судом фактические обстоятельства дела, отсутствие надлежащих доказательств возникновения у истцов соответствующего права на предмет спора, суд не может согласится с доводами стороны истцов, изложенными в исковом заявлении и представленными в ходе судебного разбирательства, и приходит к выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для удовлетворения иска как в части признания отсутствующим права собственности и права аренды на нежилые помещения многоквартирного дома, признании этих нежилых помещений входящими в состав общедомового имущества многоквартирного дома, так и в части признания недействительным договора купли-продажи нежилого помещения 2-Н. 

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1, ФИО2 подлежат оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, ФИО3, ФИО4 о признании отсутствующим право собственности и права аренды на нежилые помещения многоквартирного дома, признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, признании нежилых помещений входящими в состав общедомового имущества многоквартирного дома отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 5 апреля 2024 года. 

Председательствующий С.С. Никитин