2-784/2020

10RS0№ ...-40 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ Р. Ф.

18 ноября 2020 года

........

Кондопожский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Дмитриева А.В., 

при секретаре Токаревой К.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Легенда Карелии» к Управлению Росреестра по РК, ФИО2 В.ичу, ФИО1 о возложении обязанности произвести определенные действия и встречному иску ФИО2 ича к ООО «Легенда Карелии» о признании договора расторгнутым,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ между истцом был заключен договор аренды недвижимого имущества № ..., сроком до ХХ.ХХ.ХХ, зарегистрированный в Росреестре в соответствии с действующим законодательством. Решением Кондопожского городского суда РК от ХХ.ХХ.ХХ частично удовлетворены исковые требования ООО «Легенда Карелии», признано незаключенным соглашение о расторжении договора аренды недвижимости № ... от ХХ.ХХ.ХХ. Ссылается на то, что ХХ.ХХ.ХХ ответчики обратились в Росреестр с заявлением о расторжении договора аренды, а ХХ.ХХ.ХХ при поддержке полиции осуществили захват базы выдворив с ее территории всех постояльцев и сотрудников. Учитывая, что соглашение о расторжении договора аренды было признано недействительным, полагают, что единственным способом восстановления нарушенного права является восстановление регистрационной записи в ЕГРН и возврат арендатору предмета аренды. Просят обязать Управление Росреестра по РК восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации договора аренды недвижимого имущества № ... от ХХ.ХХ.ХХ. Обязать ФИО2 и ФИО1 передать по акту приема-передачи предмет договора аренды недвижимого имущества № ... от ХХ.ХХ.ХХ в состоянии до ХХ.ХХ.ХХ. Присудить в пользу ООО «Легенда Карелии» с ФИО2 и ФИО1 компенсацию на случай неисполнения решения суда в размере 30 000 руб. в день, начиная со дня вступления решения суда в силу.

ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением. Ссылаясь на то, что ХХ.ХХ.ХХ им была направлена претензия в адрес ООО «Легенда Карелии» о расторжении договора аренды недвижимости № ... от ХХ.ХХ.ХХ. Квитанция о получении претензии выцвела в связи с истекшим временем, между тем имеется сведения о ее вручении с официального сайта Почты России. Ответчику было предложено считать данный договор расторгнутым с ХХ.ХХ.ХХ. В начале арендатор добровольно освободил имущество, затем принял решение о захвате имущества с помощью нанятой охраны, затем вновь добровольно покинул территорию базы. Поскольку возражений на претензию не поступало, просит считать договор аренды недвижимости № ... от ХХ.ХХ.ХХ расторгнутым с ХХ.ХХ.ХХ. При этом ссылается на положения ст.ст. 15, 139, 140, 1064 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску ООО «Легенда Карелии» Ан А.В. в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержал, против удовлетворения встречных исковых требований возражал. Пояснил, что общество было принудительно выселено представителями собственников, в настоящее время доступ на территорию базы отдыха у него отсутствует. Полагал, что та часть имущества, которая разрушена в настоящее время, должна быть приведена собственниками в состояние, существовавшее до ХХ.ХХ.ХХ. На вопросы суда пояснил, что в установленном законом порядке общество с заявлением о восстановлении записи в ЕГРН после решения Кондопожского городского суда РК от ХХ.ХХ.ХХ не обращалось, в устной беседе сотрудники Управления Росреестра по РК пояснили, что без акта передачи объектов недвижимости восстановление данной записи невозможно.

Представитель ответчика ФИО1 и третьего лица ФИО3 – адвокат Клюев А.Е. в судебном заседании против удовлетворения первоначальных исковых требований возражал, встречные исковые требования полагал подлежащими удовлетворению. Полагал, что требования к Управлению Росреестра по РК подлежат рассмотрению в порядке административного судопроизводства, поскольку оспариваются действия государственного органа. Ссылался на то, что его доверители не препятствуют истцу в использовании арендованного имущества. Истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права.

Управление Росреестра по РК своего представителя в судебное заседание не направило, представило отзыв, в котором полагает себя ненадлежащим ответчиком.

Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте нго проведения извещены.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом установлено, что ХХ.ХХ.ХХ между ФИО4 и ООО «Легенда Карелии», в лице директора ФИО5, заключен договор аренды недвижимого имущества № ..., согласно которому ООО «Легенда Карелии» передано, по подписанному сторонами ХХ.ХХ.ХХ акту приема-передачи во временное возмездное пользование недвижимое имущество, для размещения туристической базы, сроком на 5 лет. Как следует из раздела 5 указанного договора, арендная плата составляет 200 000 руб. в месяц, которая включает в себя возмещение арендатором всех расходов арендодателя по оплате электроэнергии, вывоза мусора и всех коммунальных и эксплуатационных услуг, потребителем которых выступал арендатор. 

Решением Кондопожского городского суда РК от ХХ.ХХ.ХХ частично удовлетворены исковые требования ООО «Легенда Карелии», признано незаключенным соглашение о расторжении договора аренды недвижимости № ... от ХХ.ХХ.ХХ. 

Данным решением суда установлено, что на момент вынесения решения согласно выписок из ЕГРН, переданное по договору аренды недвижимое имущество, а именно: земельный участок, кадастровый № ...; санаторные корпуса, кадастровый № ..., 10:03:0000000:817, 10:03:0000000:796; здание спортивного блока, кадастровый № ...; домик службы охраны, кадастровый № ...; здание сауны, кадастровый № ...; здание кафе-бара с санаторным корпусом, кадастровый № ... принадлежат на праве собственности ответчику ФИО4 В отношении данных объектов недвижимости на срок с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ зарегистрировано ограничение прав и обременение объектов недвижимости в виде аренды указанного недвижимого имущества на основании договора аренды недвижимого имущества № ... от ХХ.ХХ.ХХ. 

Из представленного из Управления Росреестра по РК соглашения от ХХ.ХХ.ХХ о расторжении, что договор аренды от ХХ.ХХ.ХХ № ..., содержащего подписи сторон выполненные синими чернилами, усматривается, что подпись директора ООО «Легенда Карелии» ФИО5 заверена печатью с названием данной организации и указанием «для документов». Иные представленные суду документы ООО «Легенда Карелии», в том числе договор аренды от ХХ.ХХ.ХХ № ..., заверены иной печатью организации, не имеющей указания: «для документов». Доказательств того, что ООО «Легенда Карелии» когда-либо использовала печать, которой заверена подпись директора ООО «Легенда Карелии» ФИО5 суду не представлено.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд при рассмотрении указанного гражданского дела № ... пришел к выводу о том, что на момент подписания оспариваемого соглашения ФИО5 не имел полномочий руководителя ООО «Легенда Карелии», поскольку его подпись в соглашении не заверена печатью указанной организации. Косвенно на данные обстоятельства указывают также описанные выше действия ответчиков, которые не были направлены на исполнение соглашения от ХХ.ХХ.ХХ, до момента возникновения конфликтных отношений с ООО «Легенда Карелии» в августе 2019 года, что вызывает обоснованные сомнения в существовании такого соглашения до августа 2019 года.

Рассматривая требования о восстановлении записи в ЕГРН о правах аренды на недвижимое имущество, суд полагает их не подлежащими удовлетворению. 

Данные требования предъявлены к государственному органу - Управлению Росреестра по РК, поскольку содержат требования возложить на него определенные обязанности. При этом мотивированы они незаконными действиями не самого государственного органа, а иных лиц – собственников арендованного имущества. При рассмотрении гражданского дела № ... установлено, что с заявлением о регистрации соглашения от ХХ.ХХ.ХХ о расторжении договора аренды от ХХ.ХХ.ХХ № ... в регистрационный орган обратился собственник ФИО4 

Поскольку данные требования не обоснованы незаконностью действий государственного органа, требований о признании его действий или бездействия истцом не заявлено, а также в связи с их связанностью с иными требованиями судом они рассмотрены по правилам гражданского судопроизводства.

Из выписок из ЕГРН следует, что в настоящее время собственниками указанного арендованного имущества являются ФИО2 и ФИО1 Сведений о правах аренды на данное имущество выписки не содержат.

Суд учитывает пояснения представителя первоначального истца о том, что общество с заявлением о восстановлении записи о праве аренды в ЕГРН после вынесения решения суда по гражданскому делу № ... не обращалось.

При этом вопрос действительности договора аренды был предметом иска по гражданскому делу № ..., суд пришел к выводу о том, что с учетом удовлетворения иных исковых требований о признании соглашения о расторжении договора незаключенным, вынесение отдельного судебного акта о признании договора действующим не требуется.

Суд полагает, что на государственный орган не могут быть возложены обязанности в обход порядка установленного действующим законодательством. Поскольку первоначальный истец с заявлением о восстановлении сведений в ЕГРН в Управление Росреестра по РК не обращался, оснований возлагать на данный орган обязанность по совершению регистрационных сведений не имеется.

Рассматривая исковые требования о возложении обязанности на ФИО2 и ФИО1 передать по акту приема-передачи предмет договора аренды, суд приходит к следующим выводам.

Стороной первоначального истца заявлено о том, что после вынесения решения Кондопожского городского суда РК от ХХ.ХХ.ХХ стороной ответчиков произведен захват арендованного имущества с выселением сотрудников и постояльцев базы.

На запрос суда ОМВД России по ........ сообщило, что после ХХ.ХХ.ХХ зарегистрированы следующие обращения сторон настоящего дела: 

КУСП № ... от ХХ.ХХ.ХХ обращение ФИО4, по факту хищения имущества, принято решение об отказе в возбуждении уголовного дела № ... от ХХ.ХХ.ХХ. 

Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от ХХ.ХХ.ХХ установлено, что указанное в заявлении имущество находится на территории ООО «Легенда Карелии» эксплуатируется ФИО6, который является директором и несет ответственность за данное имущество, использует его для оказания туристических услуг отдыхающим;

КУСП № ... от ХХ.ХХ.ХХ, КУСП N° 921 от ХХ.ХХ.ХХ, обращение ФИО4, по факту хищения имущества, принято решение о приобщение к первому зарегистрированному заявлению КУСП N° 919 от ХХ.ХХ.ХХ;

КУСП № ... от ХХ.ХХ.ХХ обращение ФИО4, по факту того что он находится на территории д. Александровка в ........ его не пускает охрана на его собственность, принято решение о приобщении к номенклатурному делу от ХХ.ХХ.ХХ. 

КУСП № ... от ХХ.ХХ.ХХ обращение ФИО2 ича, по факту принятия мер к ФИО6, Ан А.В., ФИО7, которые ХХ.ХХ.ХХ в дневное время находясь на территории д. Александровка в ........ разбили стеклопакеты в здании кафе-бара, принято решение об отказе в возбуждении уголовного дела № ... от ХХ.ХХ.ХХ года

Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от ХХ.ХХ.ХХ установлено, что при поверке были опрошены ФИО6, Ан А.В., ФИО7, которые пояснили, что когда они приехали на базу с целью забрать имущество, стекла уже были разбиты и никакого отношения они к этому не имеют.

Сведений об иных обращениях сторон в органы внутренних дел суду не представлено.

Таким образом, из данных сведений следует, что руководитель ООО «Легенда Карелии» ФИО6, а также представитель общества Ан А.В. использовали арендованное имущество после ХХ.ХХ.ХХ – даты, указанной в исковом заявлении в качестве момента принудительного выселения.

Стороной первоначального истца представлена видеозапись, на которой представитель общества Ан А.В. осматривает базу отдыха «........», ссылаясь на то, что изображенные на ней объекты являются предметами указанного договора аренды. На данной видеозаписи изображены ряд объектов недвижимости в разном техническом состоянии, в том числе полностью разобранные, а также не имеющие входных дверей и иных элементов, без которых их эксплуатация невозможны. При этом, сведений о том, что представителю ООО «Легенда Карелии» ФИО8 кто-либо препятствует в доступе на территорию базы или эксплуатации данных объектов суду не представлено.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что стороной первоначального истца не представлено суду доказательств того, что собственники имущества препятствуют арендатору в его использовании, в том числе не нашли своего подтверждения ссылки на принудительное выдворение сотрудников и постояльцев базы ХХ.ХХ.ХХ.

Суд также учитывает, что имущество было передано первоначальному истцу после заключения договора аренды в 2018 году.

Доводы первоначального истца о том, что арендованное имущество приведено в непригодное для использование состояние, не могут быть основанием для удовлетворения иска в указанной части. Отсутствие предмета договора в действительности может являться основанием для изменения правоотношения сторон. При этом стороной первоначального истца не заявлены требования о взыскании убытков. 

Таким образом, суд полагает, что ООО «Легенда Карелии» выбран неверный способ защиты нарушенного права, в связи с чем исковые требования о возложении обязанности на ФИО2 и ФИО1 передать по акту приема-передачи предмет договора аренды удовлетворению не подлежат. 

Исковые требования о взыскании компенсации на случай неисполнения решения суда являются производными от требований о возложении обязанности и не подлежат удовлетворению, поскольку в удовлетворении указанных требований отказано.

Рассматривая встречные исковые требования, суд приходит к следующим выводам.

Основания досрочного расторжения договора аренды указаны в ст. 619 ГК РФ. При этом истец по встречному иску не ссылается в обоснование иска ни на одно из данных оснований.

В соответствии с п. 2 ст.610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, правом на отказ от договора аренды обладает только сторона бессрочного договора, в рассматриваемом случае договор сторонами заключен на определенный срок - 5 лет. То есть собственники арендованного имущества не могли отказаться от его исполнения. 

Из выписок из ЕГРН следует, что ФИО2 стал собственником имущества, указанного в договоре аренды ХХ.ХХ.ХХ на основании договора купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ, заключенного с ФИО4 То есть на момент направления ХХ.ХХ.ХХ им претензии в адрес ООО «Легенда Карелии» он не являлся собственником данного имущества. Доказательств наличия поручения собственника ФИО4 о совершении данных действий суду не представлено.

Кроме того, при рассмотрении гражданского дела № ... собственник арендованного имущества ФИО4 не ссылался на то, что предложил арендатору расторгнуть договор за 3 месяца до вынесения по делу решения суда. Суд при этом исходит из того, что все стороны гражданского судопроизводства ведут себя добросовестно, в связи с чем уведомили бы суд о наличии данных обстоятельств, если бы они существовали на момент рассмотрения гражданского дела № ....

На основании изложенного первоначальные и встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Кондопожский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись А.В. Дмитриев

Копия верна: Судья А.В. Дмитриев

Решение в окончательной форме составлено ХХ.ХХ.ХХ.