26RS0020-01-2023-002071-48

№2-1432/2023

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

10 ноября 2023 года Кочубеевский районный суд Ставропольского края 

в составе: 

председательствующего судьи Рулева И.А., 

при секретаре судебного заседания Маковой Т.В., 

с участием

представителя истца РАЮ – ЧАХ, действующей на основании доверенности №26АА5177537 от 19.10.2023 года, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску РАЮ к ПВВ о расторжении договора купли-продажи земельного участка и прекращении права собственности

УСТАНОВИЛ:

РАЮ обратилась в суд с иском к ПВВ о расторжении договора купли-продажи земельного участка и прекращении права собственности, в котором указывает, что 27 сентября 2022 года между ней и ответчиком ПВВ был заключен договор купли-продажи недвижимости в виде земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании которого Управлением Росреестра по Ставропольскому краю была произведена государственная регистрация права ее собственности на указанный объект за № от 07.10.2022 года.

Из заключенного между ними договора у ответчика ПВВ возникла обязанность уплатить ей за приобретаемое имущество цену в размере 700 000 (семьсот тысяч) рублей, что оговорено в п.3 Договора.

В соответствии с п.4 Договора: «Указанная недвижимость приобретается «Покупателем»:

за счет собственных средств, в размере 200 000 (двести тысяч) рублей,

за счет заемных средств, предоставляемых Акционерным обществом «Агентство ипотечного кредитования «Возрождение», согласно договора займа №0582 Х/И от 27 сентября 2022 года. Денежные средства, предоставляются на лицевой счет «Заемщика», либо наличными денежными средствами из кассы «Кредитора» в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей, для приобретения в собственность «Заемщика» «Недвижимости», кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п.6 Договора, денежные средства в размере 500000 рублей будут оплачены «Покупателем» согласно договора займа №0582 Х/И от 27 сентября 2022 года в течение 30 рабочих дней после предоставления «Заемщиком» документов, подтверждающих право собственности «Заемщика» на приобретенную «Недвижимость»: Договора купли-продажи недвижимости, Выписки из Единого Государственного Реестра Прав с отметкой об обременении в виде ипотеки в силу закона.

В п.6 Договора указано, что денежные средства в размере 200 000 (двести тысяч) рублей уплачены «Покупателем» «Продавцу» наличными (безналичными) денежными средствами, в день подписания настоящего договора купли-продажи «Недвижимости».

Однако, фактически по убедительной просьбе ответчика, между ними была достигнута договоренность, что указанная сумма, будет передана при перечислении на её счет заемных средств. Однако, она ни одного рубля в качестве цены за спорный земельный участок не получала.

Обязательства по уплате цены недвижимости покупателем до настоящего времени не исполнены, в том числе и после получения ею заемных средств в кредитном учреждении.

П.4 Договора о передаче ею ответчику спорного земельного участка не соответствует действительности и фактическим обстоятельствам дела.

Ни до, ни после оформления договора купли-продажи спорное имущество фактически покупателю передано не было и до настоящего времени находится в её пользовании и владении.

С учетом изложенного, считает, что заключенный между ними договор исполненным считаться не может, поскольку доказательств передачи по нему ей денежных средств не имеется, а недвижимое имущество, являющееся предметом договора, ответчику фактически не передавалось и находилось у неё.

Невыплата ответчиком ей стоимости спорного имущества является существенным нарушением заключенного между ними договора, так как повлекло для неё такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора - получении денежных средств.

Считает, что регистрация перехода права собственности к покупателю на спорное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ.

Ответчиком ПВВ не может быть представлено суду доказательств уплаты ей цены за продаваемое недвижимое имущество, поскольку таковые отсутствуют. В то же время, она понимает и признает свой долг перед ней, но оттягивает момент передачи ей денег под всевозможными предлогами. То есть о нарушении своего права она узнала несколько месяцев назад, поскольку покупатель никогда не отказывалась от исполнения своих обязательств по передаче ей цены недвижимости, а просила отсрочку, в связи с чем, она не передавала ей недвижимость.

Кроме того, ПВВ постоянно ссылалась на наличие у нее обязательств по

погашению задолженности по договору займа №0582 Х/И от 27 сентября 2022 года, на то, что предпринимает меры по использованию средств материнского (семейного) капитала через Пенсионный орган в целях погашения данного долга и на то, что практически сразу она рассчитается и с ней.

Факт нахождения у неё подлинников договора займа и Выписки из ЕГРН, полученной лично ответчиком, которые она передала ей в качестве «залога», оставив себе их копии, свидетельствует о том, что расчет с ней не был произведен.

В целях соблюдения порядка досудебного урегулирования спора, ею 06.04.2023 года, было направлено в адрес ответчика по Почте России заказным письмом с описью вложения заявление о расторжении договора купли-продажи, заключенного в отношении недвижимого имущества.

То есть, ею были предприняты возможные меры соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного ч.2 ст.452 ГК РФ. Копия заявления о расторжении договора купли-продажи прилагается.

Однако, в течении 1 месяца после направления ею требования о расторжении договора купли-продажи в связи неоплатой стоимости имущества, ответа в её адрес не последовало.

В связи с этим, полагает необходимым обратиться в суд с настоящим иском, поскольку соблюдение досудебного порядка урегулирования спора между физическими лицами в иной форме законодательством не предусмотрено и у неё нет другой возможности к расторжению договора в отношении спорного имущества, поскольку оно является предметом залога и полагает, что даже в случае согласия ответчика ПВВ спор может быть разрешен исключительно лишь в судебном порядке, путем рассмотрения данного дела с учетом её законных прав и интересов и установления всех фактических обстоятельств дела.

Рросит суд:

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный 27 сентября 2022 года между РАЮ и ПВВ.

Прекратить право государственной собственности ПВВ № от 07.10.2022 года на земельный участок

с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, произведенную Управлением Росреестра по Ставропольскому краю на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

В решении суда указать, что оно является основанием для прекращения права собственности ПВВ и восстановления права собственности РАЮ на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Истец РАЮ надлежаще извещенная о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явилась, не известила суд о причинах неявки, об отложении не ходатайствовала. На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии истца.

Представитель истца РАЮ – ЧАХ в судебном заседании поддержала заявленные требования и просила их удовлетворить. Пояснила суду, что что в иске ошибочно указан материнский капитал.

Ответчик ПВВ, надлежаще извещенная о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явилась, не известила суд о причинах неявки, об отложении не ходатайствовала. На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии ответчика ПВВ

Представитель третьего лица АО «Агентство ипотечного кредитования «Возрождение», надлежаще извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, не известил о причинах неявки, об отложении не ходатайствовал. На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии представителя третьего лица.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Ставропольскому краю- надлежаще извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, направив в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления. На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии представителя третьего лица.

Заслушав участника процесса, исследовав материалы данного гражданского дела, материалы дел №2-978/2023,№ 2-471/2023, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению. 

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим. Вместе с тем способы защиты гражданских прав могут предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения, в связи с чем, стороны правоотношений вправе применить лишь определенный способ защиты права.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности на имущество может быть прекращено при отчуждении собственником своего имущества другим лицам (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Исходя из смысла п. 3 ст. 154 ГК РФ обязательным условием совершения двусторонней (многосторонней) сделки, влекущей правовые последствия для ее сторон, является наличие согласованной воли таких сторон.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений ст. 223, 224 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Так, пунктом 1 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В соответствии с частью 3 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено, что 27.09.2022 года между РАЮ (продавец) и ПВВ (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, почтовый адрес: 

<

адрес>. В интересах РАЮ на основании нотариальной доверенности действовала СЛИ

Согласно п.3 данного договора цена указанной недвижимости составляет 700000 рублей.

В п.4 договора указано, что «Указанная недвижимость приобретается покупателем за счет: - за счет собственных средств в размере 200000 рублей в счет стоимости земельного участка, кадастровый №»; - за счет заемных средств, предоставляемых АО «Возрождение», согласно договора займа №0582 Х/И от 27.09.2022 в размере 500000 рублей для целей приобретения в собственность заемщика недвижимости с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, со сроком возврата займа по 27.09.2025 года. Отчуждаемая недвижимость в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному договору займа, считается находящиеся в залоге у кредитора с момента государственной регистрации перехода права собственности покупателю на указанную недвижимость. При этом покупатель становится залогодателем. В соответствии со ст.556 ГК РФ продавец передал отчуждаемую недвижимость покупателю, а покупатель принял указанную недвижимость в момент подписания настоящего договора. По соглашению сторон отчуждаемая недвижимость не будет находиться в залоге у продавца.»

Таким образом, довод истца о том, что она не передавала земельный участок ПВВ после заключения договора-купли продажи недвижимости, опровергается самим договором.

Из п.6 оспариваемого договора следует, что денежные средства в размере 500000 рублей будут оплачены покупателем согласно договора займа №0582 Х/И от 27.09.2022 года в течение 30 рабочих дней после предоставления заемщиком документов, подтверждающих право собственности заемщика на приобретенную недвижимость: договора купли-продажи недвижимости, Выписки из Единого государственного реестра прав с отметкой об обременении в виде ипотеки в силу закона. Денежные средства в размере 200000 рублей уплачены покупателем продавцу наличными (безналичными) денежными средствами, в день подписания настоящего договора купли-продажи недвижимости.

Истец утверждает, что не получала от ПВВ никаких денежных средств в счет приобретенного ею земельного участка, в том числе и после получения ПВВ заемных средств.

Однако данные утверждения истца голословны и в условиях состязательности процесса какими-либо доказательствами не подтверждены.

Из Выписки из ЕГРН от 07.10.2022 года следует, что правообладателем земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> является ПВВ Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ипотека в силу закона от 07.10.2022 года в пользу АО «Агентство ипотечного кредитования Возрождение».

Таким образом, усматривается, что ПВВ был предоставлен займ на приобретение спорного земельного участка, в обеспечении которого установлено обременение на земельный участок в виде ипотеки.

Кроме того, как следует из материалов дела №2-471/2023, судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела по исполнению особых ИП ГУФССП по Краснодарскому краю обратилась в суд с исковым заявлением к ПВВ об обращении взыскания на земельный участок. 

Решением Кочубеевского районного суда Ставропольского края от 15.05.2023 года обращено взыскание на земельный участок, принадлежащий ПВВ, расположенный по адресу: РФ, 

<

адрес>, кадастровый №. площадью 1500 кв.м. 

Также суд обращает внимание, что после заключения спорного договора купли-продажи от 27.09.2022 года прошло более года, однако истец с настоящим иском обратилась в суд лишь 04.10.2023 года.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что доводы истца о неполучении денежных средств по спорному договору не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, опровергаются договором купли-продажи 27.09.2022 года, индивидуальными условиями договора займа №0582Х\И от 27.09.2022 года, в связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии у суда оснований для удовлетворения исковых требований РАЮ

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования РАЮ (паспорт №) о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 27.09.2022 года, заключенного между РАЮ и ПВВ, прекращении права собственности ПВВ на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Кочубеевский районный суд Ставропольского края в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий И.А. Рулев

Мотивированное решение изготовлено 16.11.2023 года.