Дело № 3а-158/2025

УИД 33OS0000-01-2025-000190-37 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Владимир 21 октября 2025 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Завьялова Д.А.

при секретаре Мерзловой Ю.А.,

с участием представителей административного ответчика государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» - по доверенности ФИО1, заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, через представителя по доверенности ФИО4, обратилась во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ей на праве собственности земельных участков с кадастровыми номерами:

****, площадью 396 012 кв.м, адрес (местоположение) объекта: Российская ****;

****, площадью 85 408 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****,

- в размере их рыночной стоимости 32 868 000 рублей и 5 766 000 рублей соответственно по состоянию на 1 января 2022 год.

В обоснование ссылалась на то, что кадастровая стоимость указанных земельных участков составляет 68 097 019 рублей 80 копеек и 14 686 759 рублей 68 копеек соответственно, что не соответствует их рыночной стоимости, установленной в отчётах об оценке рыночной стоимости, составленных частнопрактикующим оценщиком Л.А.А. № **** от 14 апреля 2025 года и № **** от 27 марта 2025 года, в размере 32 868 000 рублей и 5 766 000 рублей соответственно по состоянию на 1 января 2022 года. 

По мнению административного истца, данное обстоятельство нарушает её право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате земельного налога в завышенном размере.

После проведения по настоящему административному делу судебной оценочной экспертизы, по заключению которой рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 26 675 000 рублей и 7 699 000 рублей соответственно, ФИО3, согласившись с указанным заключением, через представителя по доверенности ФИО4 уточнила заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 26 675 000 рублей и 7 699 000 рублей соответственно (т.3,л.д.34,41).

ФИО3, извещённая надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, представителя не направила.

Представитель ФИО3 по доверенности ФИО4 в письменном виде просила о рассмотрении настоящего административного дела в отсутствие представителей административного истца

В судебном заседании представители административного ответчика ГБУ ВО «ЦГКО ВО» - по доверенности ФИО1 и заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО2 поддержали позицию, изложенную названными административным ответчиком и заинтересованным лицом в письменных возражениях и письменных дополнениях к отзыву соответственно, представленных в суд, согласно которой ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта С.Т.Л. № **** от 30 сентября 2025 года, вместе с тем возражают против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определённом в заключении эксперта С.Т.Л. № **** от 30 сентября 2025 года, поскольку названное заключение эксперта является ненадлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости вышеназванных земельных участков, в связи с тем, что в сравнении с отчётом о государственной кадастровой оценке всех учтённых в ЕГРН на территории Владимирской области земельных участков от 19 сентября 2022 года № 07/2022, проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости рассматриваемых земельных участков, что является нарушением положений статьи 4 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (т.3,л.д.5,6,21). 

Заинтересованные лица - публично-правовая компания «Роскадастр» в лице её филиала по Владимирской области (далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация муниципального образования Александровский муниципальный район Владимирской области и администрация Краснопламенского сельского поселения Александровского муниципального района Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, ходатайствовали, за исключением Управления Росреестра по Владимирской области, о рассмотрении дела в отсутствии своих представителей.

Филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области в представленном в суд письменном ходатайстве право административного истца на установление кадастровой стоимости упомянутых земельных участков в размере рыночной не оспаривал ни по основанием возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости земельных участков, определённому экспертом С.Т.Л. в заключении № **** от 30 сентября 2025 года (т.3,л.д.3).

Управление Росреестра по Владимирской области, администрация муниципального образования Александровский муниципальный район Владимирской области и администрация Краснопламенского сельского поселения Александровского муниципального района Владимирской области какого-либо мнения относительно заключения эксперта С.Т.Л. № **** от 30 сентября 2025 года, его формы и содержания, в том числе размера определённой экспертом рыночной стоимости названного земельного участка, в суд не представили.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил, с учётом мнения представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания.

Выслушав объяснения упомянутых выше представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу части 7 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» публично-правовая компания в течение десяти рабочих дней со дня начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, обеспечивает формирование и предоставление бюджетному учреждению перечня вновь учтённых, ранее учтённых в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, с учетом следующих особенностей: 1) в перечень объектов недвижимости включаются виды объектов недвижимости (для земельных участков - категории земель), в отношении которых проводилась государственная кадастровая оценка; 2) перечень объектов недвижимости формируется и предоставляется в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости.

Частью 1 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В течение сорока рабочих дней после получения перечня объектов недвижимости, предусмотренного частью 7 статьи 15 настоящего Федерального закона, бюджетное учреждение осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включенных в такой перечень, в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Пунктом 72 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (далее также - Методические указания), утверждённых приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336, предусмотрено, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 73 Указаний. Датой определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, на основании результатов которой осуществлялось определение кадастровой стоимости в соответствии с положениями настоящей главы Указаний.

Согласно пункту 74 Методических указаний результат расчета кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, оформляется в виде акта об определении кадастровой стоимости, включающего в том числе систематизированные сведения об определении кадастровой стоимости, форма которого утверждена приказом Росреестра от 6 августа 2020 года № П/0285.

Методические указания о государственной кадастровой оценке определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (пункт 1 Методических указаний).

Исходя из приведённого выше правового регулирования, датой определения оспариваемой кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, повлекшей за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», является 1 января 2022 года.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ФИО3 на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами:

****, площадью 396 012 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, категория земель - земли населенных пунктов, разрешённое использование - для индивидуального жилищного строительства;

****, площадью 85 408 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для индивидуального жилищного строительства (т.1,л.д.10,11,т.2,л.д.3-8).

Кадастровая стоимость названных земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года определена в соответствии с актом № АОКС-33-2024-000505 от 17 июня 2024 года определения кадастровой стоимости, утверждённым ГБУ ВО «ЦГКО ВО», в размере 68 097 019 рублей 80 копеек и 14 686 759 рублей 68 копеек соответственно (т.1,л.д.8,9,т.2,л.д.1,2,12,16,17).

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** не соответствует рыночной стоимости, нарушает её право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате земельного налога в завышенном размере, ФИО3 обратилась сначала, 7 апреля 2025 года, в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, решением которой от 24 апреля 2025 года № 24/8-Р заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости упомянутого земельного участка было отклонено (т.2,л.д.32-34), а затем 18 июня 2025 года с настоящим административным исковым заявлением, в том числе и дополнительно об установлении в отношении земельного участка с кадастровым номером **** кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, во Владимирский областной суд, путём сдачи его в организацию почтовой связи, что подтверждается почтовым конвертом (т.1,л.д.2,3,233).

В обоснование своих требований административный истец представила в суд отчёты частнопрактикующего оценщика Л.А.А. № **** от 14 апреля 2025 года и № **** от 27 марта 2025 года на бумажных носителях и в форме электронных документов, в которых рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 32 868 000 рублей и 5 766 000 рублей соответственно (т.1,л.д.12-151).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** по состоянию на 1 января 2022 года и проверки отчётов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.2,л.д.90-93). 

Из заключения эксперта С.Т.Л. № **** от 30 сентября 2025 года усматривается следующее (т.2,л.д.103-224).

Величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года составляет 26 675 000 рублей. Относительно соответствия отчёта об оценке частнопрактикующего оценщика Л,А,А. № **** от 14 апреля 2025 года требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчёте об оценке выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****. По информации на страницах 30,31 отчёта используются аналоги с датой предложения после даты оценки, чем нарушено требование пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО II. В связи с тем, что на страницах 30,31 отчёта используется информация после даты оценки, не представляется возможным подтвердить анализ фактических данных о ценах и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка объектов оценки и интервал значений цен на странице 27 отчёта (требования пункта 11 в) ФСО № 7). В соответствии с требованиями пункта 2 ФСО VI в отчёте об оценке должна быть изложена вся существенная информация, существенная информация должна быть подтверждена путём раскрытия её источников. В соответствии с требованиями пункта 8 ФСО VI подтверждение полученной из внешних источников информации должно быть выполнено в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату её появления (публикации) или подготовки и в виде материалов и копий документов, информационных источников. В нарушение данных требований отсутствует подтверждение информации на странице 39 отчёта (ссылка 12), в связи с чем, не представляется возможным подтвердить ликвидность рынка. В связи с данным нарушением, не представляется возможным проверить и подтвердить вывод на странице 39 отчёта (пункт 11 д) ФСО № 7). В соответствии с требованиями пункта 14 ФСО I итоговая стоимость объекта оценки представляет собой стоимость объекта, определённую на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учётом допущений и ограничений оценки. В соответствии с требованиями пункта 1 ФСО VI отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведённого анализа и расчётов. В соответствии с требованиями подпункта 13 пункта 7 ФСО VI в отчёте должны содержаться процесс определения стоимости объекта оценки и соответствующие им расчёты. В непосредственной близости от объекта оценки расположен карьер, что ухудшает экологию местности, при этом данный ценообразующий фактор не учтён при расчёте стоимости (страницы 54-58 отчёта), также аналоги № 2 и № 3 предложены к продаже после даты оценки, в связи с выявленными нарушениями не представляется возможным проверить и подтвердить расчёт стоимости объекта оценки (страница 54 отчёта). С учётом изложенного, эксперт полагает, что содержащиеся в отчёте сведения относительно описания указанного земельного участка, методов расчёта не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки и в нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержание отчёта об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровыми номерами **** по состоянию на 1 января 2022 года составляет 7 699 000 рублей. Относительно соответствия отчёта об оценке частнопрактикующего оценщика Л.А.А. № **** от 27 марта 2025 года требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчёте об оценке выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****. По информации на странице 32 отчёта используются аналог с датой предложения после даты оценки, чем нарушено требование пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО II. В связи с тем, что на странице 32 отчёта используется информация после даты оценки, не представляется возможным подтвердить анализ фактических данных о ценах и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка объектов оценки и интервал значений цен на странице 27 отчёта (требования пункта 11 в) ФСО № 7). В соответствии с требованиями пункта 2 ФСО VI в отчёте об оценке должна быть изложена вся существенная информация, существенная информация должна быть подтверждена путём раскрытия её источников. В соответствии с требованиями пункта 8 ФСО VI подтверждение полученной из внешних источников информации должно быть выполнено в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату её появления (публикации) или подготовки и в виде материалов и копий документов, информационных источников. В нарушение данных требований отсутствует подтверждение информации на странице 39 отчёта (ссылка 12), в связи с чем, не представляется возможным подтвердить ликвидность рынка. В связи с данным нарушением, не представляется возможным проверить и подтвердить вывод на странице 39 отчёта (пункт 11 д) ФСО № 7). В соответствии с требованиями пункта 14 ФСО I итоговая стоимость объекта оценки представляет собой стоимость объекта, определённую на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учётом допущений и ограничений оценки. В соответствии с требованиями пункта 1 ФСО VI отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведённого анализа и расчётов. В соответствии с требованиями подпункта 13 пункта 7 ФСО VI в отчёте должны содержаться процесс определения стоимости объекта оценки и соответствующие им расчёты. В непосредственной близости от объекта оценки расположен карьер, что ухудшает экологию местности, при этом данный ценообразующий фактор не учтён при расчёте стоимости (страницы 54-57 отчёта), также аналог № 3 предложен к продаже после даты оценки, в связи с выявленными нарушениями не представляется возможным проверить и, подтвердить расчёт стоимости объекта оценки (страница 54 отчёта). С учётом изложенного, эксперт полагает, что содержащиеся в отчёте сведения относительно описания указанного земельного участка, методов расчёта не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки и в нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержание отчёта об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Экспертиза проведена экспертом С.Т.Л., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта № **** от 30 сентября 2025 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, ФСО № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, содержит полное описание объектов оценки и произведённого расчёта их рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчётов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации участвующими в деле лицами, за исключением ГБУ ВО «ЦГКО ВО», Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, и то только в части установленной экспертом рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** по состоянию на 1 января 2022 года, в ходе рассмотрения административного дела под сомнение не ставилась, это заключение, кроме как указанными административным ответчиком и заинтересованным лицом в части определённой в нём величины рыночной стоимости указанных земельных участков, оспорено не было, ходатайств о вызове эксперта для допроса в судебное заседание, о назначении повторной либо дополнителной экспертизы не заявлено.

В связи с возражениями ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области относительно результатов экспертного заключения № **** от 30 сентября 2025 года, судом у эксперта С.Т.Л., проводившей судебную оценочную экспертизу, были запрошены пояснения в письменном виде, в которых она настаивала на правильности и обоснованности данного ею экспертного заключения № **** от 30 сентября 2025 года, выполненного в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки.

Судом доподлинно установлено, что эксперт, проводившая судебную оценочную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости объектов недвижимости, учёную степень кандидата наук, что подтверждено документально (т.2,л.д.206-224), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (т.3,л.д.103), выводы эксперта по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта и в её письменных пояснениях, представленных в суд, не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

На возникшие у представителей административного ответчика ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, изложенные в письменном виде, вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно того, что в соответствии с отчётом о государственной кадастровой оценке всех учтённых в ЕГРН на территории Владимирской области земельных участков от 19 сентября 2022 года № 07/2022 средняя величина стоимости предложения для 13 сегмента по продаже земельных участков на территории Александровского района составила 275,38 руб./кв.м (том 1, таблица 37, страница 132 «Предложения по продаже земельных участков 13-го сегмента»), а средняя величина стоимости сделок данного сегмента составила 414,73 руб./кв.м (том 1, таблица 38, станица 132 «Зарегистрированные сделки купли-продажи с земельными участками 13-го сегмента (по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии)»); представленные объекты-аналоги и земельные участки с кадастровыми номерами 33**** относятся к 13 сегменту; цена по аналогам приведена без корректировок, - экспертом С.Т.Л., в своих письменных пояснениях даны подробные и мотивированные ответы (т.3,л.д.27-31), не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении № **** от 30 сентября 2025 года. 

В частности в письменных пояснениях экспертом С.Т.Л. обращено внимание на следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Таким образом, рыночная стоимость, определяемая в заключении эксперта и кадастровая стоимость, определённая согласно отчёту об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчёта.

В соответствии с требованиями пункта 11 в) ФСО № 7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесён оцениваемый объект.

В соответствии с требованиями пункта 11 г) ФСО № 7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Указанные в возражениях и дополнении к отзыву средние величины приведены для предложений по продаже земельных участков 13-го сегмента и для сделок в данном сегменте. Средняя величина учитывает ценообразующие факторы, влияющие на цены предложений продажи объектов недвижимости, представленных в рассматриваемой выборке, и может изменяться под влиянием других факторов.

Таким образом, без исследования результатов анализа рынка и влияния ценообразующих факторов на цены земельных участков, формировать выводы по объектам оценки некорректно.

В соответствии с требованиями пункта 11 д) ФСО № 7 каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Формулировать выводы об итоговой стоимости без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах, некорректно.

В приложении к возражениям и дополнению к отзыву имеются копии материалов, на основании которых производился расчёт кадастровой стоимости. По представленным копиям материалов:

не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложений на рынке (требование пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО II);

по всем представленным аналогам необходимо производить корректировки стоимости на торг, на площадь (существенное отличие), на местоположение, расположение относительно объектов, ухудшающих экологию (существенное отличие) и т.д.

Анализ фактических данных рынка предложений продажи земельных участков под жилищную застройку во Владимирской области в 2021 году представлен на страницах 26-48 заключения эксперта, проанализировано 10 объектов из исследуемого сегмента (требования пунктов 10,11 в) и 22 б) ФСО № 7 выполнены).

Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 33**** по состоянию на 1 января 2022 года, о соответствии отчётов об оценке частнопрактикующего оценщика Л.А.А. № **** от 14 апреля 2025 года и № **** от 27 марта 2025 года требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта № **** от 30 сентября 2025 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта № **** от 30 сентября 2025 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ****, определённую по состоянию на 1 января 2022 года.

Оценив заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****.

На основании заключения эксперта ФИО3, согласившись с ним, через своего представителя по доверенности ФИО4, в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации уточнила заявленные требования и просила установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 26 675 000 рублей и 7 699 000 рублей соответственно (т.3,л.д.34,41).

При таком положении представленные в материалы административного дела отчёты об оценке рыночной стоимости, составленные частнопрактикующим оценщиком Л.А.А. № **** от 14 апреля 2025 года и № **** от 27 марта 2025 года, суд не принимает в качестве достоверных и относимых доказательств по данному административному делу в связи с их несоответствием требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** по состоянию на 1 января 2022 года в размере их рыночной стоимости 26 675 000 рублей и 7 699 000 рублей соответственно.

В силу разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос № 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, ввиду того, что в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, датой подачи заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 7 апреля 2025 года, то есть дату её обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости упомянутого земельного участка, а датой подачи заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 18 июня 2025 года, то есть дату её обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд, путём сдачи его в организацию почтовой связи, что подтверждается почтовым конвертом, указанная дата подлежит отражению в резолютивной части настоящего решения суда (т.1,л.д.2,3,233,т.2,л.д.32-34), которые следует отразить в резолютивной части настоящего решения суда.

При этом суд по аналогии применяет положения пункта 14 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, согласно которым датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считается дата представления его в территориальный орган уполномоченного федерального органа либо день сдачи его в организацию почтовой связи для направления в комиссию по месту нахождения территориального органа уполномоченного федерального органа.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 396 012 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешённое использование - для индивидуального жилищного строительства, по состоянию на 1 января 2022 года, в размере его рыночной стоимости 26 675 000 (двадцать шесть миллионов шестьсот семьдесят пять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 85 408 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населённых пунктов, имеющего разрешённое использование - для индивидуального жилищного строительства, по состоянию на 1 января 2022 года, в размере его рыночной стоимости 7 699 000 (семь миллионов шестьсот девяносто девять тысяч) рублей.

Считать датой подачи заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 7 апреля 2025 года.

Считать датой подачи заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 18 июня 2025 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда Д.А. Завьялов

Мотивированное решение изготовлено 21 октября 2025 года.