Дело № 2-412/2018 

66RS0036-01-2018-000526-39

Мотивированное 

решение

 изготовлено 09 июля 2018 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 июля 2018 года город Кушва 

Кушвинский городской суд Свердловской области в составе

председательствующего судьи Туркиной Н.Ф.

при секретаре судебного заседания Новеньких Ю.А.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца /-/,

представителей ответчика /-/, адвоката /-/,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли – продажи гаражного бокса основным, признании права собственности на гаражный бокс,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Кушвинский городской суд Свердловской области с исковым заявлением к ФИО2 о признании предварительного договора купли – продажи гаражного бокса основным, признании права собственности на гаражный бокс.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком, который является наследником /-/, имевшего на дату смерти в собственности спорный гаражный бокс, был заключен предварительный договор купли – продажи гаражного бокса с условием о задатке. В соответствии с условиями договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли – продажи гаражного бокса, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый (или условный) №. Заключая предварительный договор, стороны договорились обо всех существенных условиях, в том числе о предмете, объекте, цене, сроках заключения основного договора, негативных последствиях для каждой стороны, решившей в одностороннем порядке отказаться от заключения основного договора в установленный срок. При заключении сделки истцу были переданы ключи от гаражного бокса и техническая документация, после чего ФИО1 фактически приступил к владению имуществом, используя его по назначению.

В соответствии с п. 4.2 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Несмотря на наличие в п. 5.4 предварительного договора обязанности ФИО2 возвратить ФИО1 внесенный задаток в двойном размере в течение 10 банковских дней в случае истечения указанного срока, истец заинтересован во владении спорным гаражным боксом.

Направлять предложение о заключении основного договора не было необходимости, поскольку продавец с момента подписания предварительного договора купли – продажи обязался явиться в г. Кушва в марте 2018 года для регистрации права собственности о заключения основного договора.

В марте 2018 года от супруга ФИО2 истец узнал, что последняя решила отказаться от заключения основного договора купли – продажи гаража не объяснения причин. Супруг ФИО2 в ходе переписки с ФИО1, имевшей место в марте 2018 года, просил вернуть ему документы и ключи от гаража, на что последний ответил отказом. До окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, они встретились, при этом покупатель настаивал на заключении основного договора, а продавец, для которого заключение основного договора обязательно, уклонился от его заключения без объяснения причин.

Истец полагает, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, не прекращены.

Предварительный договор соответствует всем требованиям, предъявляемым к договорам купли – продажи. Единственной причиной для заключения предварительного договора, а не основного, явилось то, что у продавца отсутствовало зарегистрированное право на продаваемый объект.

Учитывая положения статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец полагает, что суд независимо от наименования договора должен устанавливать его действительное содержание исходя из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений и из условий договора в целом с учетом его цели.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым стороны обязуются в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный договор должен быть квалифицирован как договор купли – продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Заключенный между истцом и ответчиком договор от ДД.ММ.ГГГГ не является предварительным договором по смыслу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли – продажи спорного гаражного бокса, но и обязанность истца по предварительной оплате основного договора купли – продажи, что было исполнено им надлежащим образом в полном объеме.

Истец просит признать предварительный договор купли – продажи гаражного бокса с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли – продажи гаражного бокса, признать за ним право собственности на гаражный бокс, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый (или условный) №.

Определением суда от 28.05.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Кушвинского городского округа и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (л. д. 36-39).

Информация о рассмотрении дела заблаговременно размещена на интернет-сайте Кушвинского городского суда Свердловской области www.kushvinsky.svd.sudrf.ru в соответствии со ст. ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».

О дате, времени и месте рассмотрения дела стороны извещены с учетом положений ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (л. д. 139-141). Представители администрации Кушвинского городского округа и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области просили рассмотреть дело в их отсутствие (л. д. 53,125). Ответчик ФИО2 о причинах неявки суд не уведомила, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просила.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.

В условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку лиц, перечисленных в ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание, нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.

С учетом положений ч. ч. 4, 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся сторон.

До судебного заседания от представителя администрации Кушвинского городского округа /-/, действующей на основании доверенности б/н от ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 126), поступил отзыв, в котором указано следующее. Решением Кушвинского городского совета народных депутатов «Об отводе земельного участка для строительства индивидуальных гаражей» от ДД.ММ.ГГГГ № было отведено 0,4 га земельного участка под застройку индивидуальных гаражей. Решением Кушвинского городского совета народных депутатов «Об отводе земельного участка под застройку индивидуальных гаражей» от ДД.ММ.ГГГГ № было отведено 0,21 га земельного участка под застройку индивидуальных гаражей. Спорный гаражный бокс располагается на выделенном земельном участке. Постановлением Главы администрации города Кушвы от ДД.ММ.ГГГГ № «О присвоении милицейского номера» указанному земельному участку присвоен милицейский номер – 

<

адрес>. Указанный земельный участок является неразграниченной (государственной) собственностью, не состоит на кадастровом учете и не предоставлен гражданам на каком-либо праве.

Администрация Кушвинского городского округа не возражает против удовлетворения заявленных исковых требований в случае доказывания истцом изложенных в исковом заявлении фактов (л. д. 125).

От государственного регистратора /-/, действующей от имени Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 54), также поступил отзыв, в котором решение вопроса по гражданскому делу он оставляет на усмотрение суда. В случае удовлетворения требований Управлением будут произведены регистрационные действия на основании решения суда в общем порядке, предусмотренном статьи 58 Федерального закона № 218-ФЗ. Также государственный регистратор указывает на отсутствие в исковом заявлении требования о признании права собственности и на земельный участок под данным гаражным боксом, который зарегистрирован в установленном законом порядке (л. д. 53).

Представитель ответчика /-/, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 133), представила возражения по существу заявленных исковых требований, в которых указала, что предварительный договор не сдержит два существенных условия основного договора: 1) не определен предмет договора, а именно, в нарушение положений статьи 544 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли – продажи недвижимости отсутствуют сведения, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; отсутствие указанных данных свидетельствует о несогласовании сторонами условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче покупателю и влечет за собой признание договора незаключенным; кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением указанных в законе случаев; 2) не согласована окончательная стоимость гаражного бокса, что в силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет за собой признание договора продажи недвижимости незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса, не применяются. Кроме того, в предварительном договоре имеются ошибки в п. п. 4.1, 5.2. Просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме (л. д. 131-132).

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме. Просил их удовлетворить по изложенным в исковом заявлении основаниям. Суду пояснил, что свои обязанности покупателя он выполнил, денежные средства за гаражный бокс были переданы продавцу в полном объеме.

Представитель истца /-/, действующий на основании письменного заявления (л. д. 137), исковые требования поддержал. Суду дополнительно пояснил, что предварительный договор содержит все существенные условия договора купли – продажи. В договоре указан предмет – обязательство заключить в будущем договор купли – продажи гаражного бокса. На момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ продавец не предлагал приобрести земельный участок, а следовательно, покупатель и не знал о намерении продавца продать земельный участок. Покупатель добросовестно предполагал, что в будущем необходимо будет оформлять земельный участок. В п. 2.1 предварительного договора согласована стоимость гаражного бокса с учетом особенностей последнего. Указание в п. 4.1 договора вместо гаражного бокса квартиры является опечаткой. Также является опечаткой и ссылка в п. 5.1 договора на 3.2.1 договора, в котором, якобы, содержатся условия об оплате гаражного бокса. Кроме того, указанные опечатки содержатся в разделе, определяющем сроки реализации намерений сторон, в разделе о предмете договора опечаток нет. Действительно, в договоре цена определена как задаток, но он выплачен в полном объеме, указано, кем и кому он уплачен.

Представитель истца полагает, что ответчик злоупотребляет своими правами. Его ссылка на намерение продать гаражный бокс другому покупателю безосновательна. Ответчик уклонился от заключения основного договора купли – продажи, при этом никаких действий по оформлению прав на недвижимое имущество не предпринимал, а просто ожидал истечения срока, определенного сторонами для заключения основного договора, для того, чтобы заявить о намерении продать гараж другому покупателю. При этом стороны встречались, общались по поводу заключения основного договора, что свидетельствует о том, что обязательства сторон по предварительному договору не прекратились. Истец предлагал заключить основной договор, но ответчик отказался, предложив возвратить истцу задаток, а истцу – вернуть ответчику ключи и документацию, на что получил от истца отказ. Факт встречи ответчик не отрицает. В письме от ДД.ММ.ГГГГ ответчик просил истца указать ему банковские реквизиты, однако мог и сам перечислить сумму задатка истцу через приложение «Сбербанк Он-Лайн», что не сделал. Просит удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика – адвокат /-/, действующая на основании устного ходатайства представителя ответчика /-/ и ордера № от ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 143), возражения представителя ответчика /-/ представленные в материалы дела до судебного заседания, поддержала. Суду дополнительно пояснила, что предварительный договор – это намерение сторон заключить договор. В настоящем споре речь идет о купле – продаже объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, то есть неразрывно с ним связанного. Право распоряжения собственностью принадлежит собственнику. Он не связан предварительным договором.

Кроме того, в предварительном договоре отсутствуют данные, определяющие расположение объекта недвижимости на земельном участке, что является нарушением требований статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если при продаже объекта недвижимости в договоре отсутствуют данные о земельном участке, то условие договора о предмете не согласовано. Не определена и цена в договоре. В п. 2.1 предварительного договора определена предварительная стоимость объекта недвижимости в 85 000 рублей, которая является задатком и засчитывается в стоимость. Также указано, что денежные средства передаются в счет оплаты. Ответчик пытался решить вопрос о возврате денежных средств истцу, направлял уведомление. Указывает, что возможна опечатка в п. 4.1 договора, однако любая опечатка должна быть оговорена сторонами. Эта же опечатка сторонами не оговорена. Просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. 

Представитель ответчика /-/ позицию адвоката /-/ поддержала. Дополнить ничего не пожелала.

Заслушав доводы истца и его представителя, возражения представителей ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа абзаца 1 пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как следует из положений ст. ст. 194 - 196, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в п. п. 1 - 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение суда должно быть законным и обоснованным и должно приниматься по заявленным исковым требованиям, выход за пределы которых возможен только в случаях, прямо предусмотренных законом. Суд обязан постановить решение лишь на тех доказательствах, которые непосредственно были исследованы в судебном заседании. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59-61,67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит государственной регистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до истечения срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению основного договора в будущем. В предварительном договоре стороны указывают только на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора. При этом никаких оплат по предварительному договору купли – продажи не предполагается. Из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора, в том числе по предварительной оплате товара. Заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляет обязанность сторон заключить договор о такой передаче в последующем.

В силу ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. 

Если эти сведения отсутствуют в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а соответствующий договор - незаключенным.

Разрешая заявленные требования по существу, суд приходит к выводу, что заключенный сторонами предварительный договор купли – продажи гаражного бокса с условием о задатке не является договором купли – продажи объекта недвижимости в собственном смысле, поскольку не содержит всех существенных условий, предъявляемых к такому договору.

ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по закону, зарегистрированного в реестре за №-н/66-2018-1-911 (л. д. 110), является наследником /-/ в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> общей площадью 30,9 кв.м, кадастровый №, ранее присвоенный государственный учетный номер – №

Право собственности ФИО2 на указанное нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № (л. д. 50-52).

Также в собственности ФИО2 находится земельный участок площадью 33 кв.м с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, на землях населенных пунктов, предоставленный для обслуживания автотранспорта (л. д. 110). 

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли – продажи гаражного бокса с условием о задатке, предметом которого является подготовка и заключение в последующем договора купли – продажи гаражного бокса, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый (или условный) №, общей площадь. 30,9 кв.м, по которому истец будет выступать в качестве покупателя, ответчик – в качестве продавца (п. 1.1 договора л. д. 20).

Согласно закрепленному в п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо перечисленных в указанном норме.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в п. 11 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предварительном договоре купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ в нарушение п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и учитывая, что иное не предусмотрено законом и указанным предварительным договором продажи недвижимости, установленная в нем цена предварительная гаражного бокса не включала цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок. Доказательства обратного суду не представлены. При этом представитель истца пояснил, что истец и не знал о нахождении земельного участка, на котором располагается спорный гаражный бокс, в собственности продавца, а следовательно, воля сторон и не могла быть направлена на переход права собственности также и на указанный земельный участок. Иное свидетельствовало бы об исключении из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества

При этом для применения указанной нормы закона не имеет значения то обстоятельство, что на момент заключения предварительного договора купли – продажи объекта недвижимости ФИО2 еще не была собственником земельного участка, поскольку на дату истечения срока, определенного сторонами для заключения основного договора купли – продажи гаражного бокса, она уже стала собственником этого участка.

Кроме того, заслуживает внимания довод представителя ответчика о несогласовании сторонами окончательной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По предварительной договоренности между сторонами стоимость гаражного бокса составляет 85 000 рублей (п. 2.1), гаражный бокс подлежит предварительной оплате (п. 2.2). Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 4.2). При заключении сторонами основного договора задаток засчитывается в счет оплаты стоимости гаражного бокса (п. 2.4). 

Как установлено судом и сторонами не оспаривалось, во исполнение условий предварительного договора истцом ответчику уплачено 85 000 рублей.

Указанные условия предварительного договора относительно оплаты объекта недвижимости, а также обеспечения исполнения будущего обязательства по оплате гаражного бокса в случае заключения основного договора задатком сформулированы ясно и четко, не подразумевают их иного толкования, изложены таким образом, что у истца не имелось оснований полагать, что денежные средства вносятся в качестве оплаты за гаражный бокс по основному договору купли – продажи.

Таким образом, уплаченные истцом ответчику денежные средства в сумме 85 000 рублей являлись исключительно обеспечением исполнения будущего денежного обязательства, которое было предусмотрено предварительным договором купли – продажи и не противоречит нормам действующего законодательства.

При указанных обстоятельствах довод истца о внесении им полной оплаты по договору купли – продажи объекта недвижимости (гаражного бокса) суд отклоняет как основанный на неверном толковании положений договора и требований закона.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ сторонами не согласованы его существенные условия, в связи с чем он не соответствует требованиям ст. ст. 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, а, следовательно, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, и его цене считаются не согласованными сторонами, а соответствующий договор, в силу абзаца второго ст. 554, абзаца второго пункта 1 ст. 555 указанного Кодекса, не считается заключенным.

Учитывая, что договор купли-продажи нежилого помещения на момент заключения договора подлежал обязательной государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации, признание права собственности в отсутствие государственной регистрации сделки, также невозможно (ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, суд считает необходимым указать следующее.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзацах 1 и 2 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.4.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли – продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущества, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации переходе права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, ели иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 указанного Постановления Пленумов следует, что для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по договору купли – продажи следует установить факт фактический переход имущества от продавца покупателю. 

Как установлено судом, фактически спорный объект недвижимости перешел от ответчика к истцу, последнему переданы ключи от гаражного бокса и документация на него. Однако данные обстоятельства не свидетельствуют о совершении указанных действий в рамках исполнения договора купли – продажи объекта недвижимости, а совершены сторонами во исполнение п. 3.2.1 предварительного договора, предусматривающего обязанность истца с момента вступления предварительного договора в законную силу, каковым в силу п. 6.1 является момент подписания предварительного договора, принять от ответчика гаражный бокс вместе со всеми техническими (кадастровый или технический паспорт, акт ввода в эксплуатацию), правоустанавливающими и правоподтверждающими документами.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли – продажи гаражного бокса основным, признании права собственности на гаражный бокс отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда с подачей жалобы через Кушвинский городской суд.

Судья Туркина Н.Ф.