Дело № 2-359/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Смоленск 11 февраля 2019 года

Промышленный районный суд г. Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Калинина А.В.,

при секретаре Скворцовой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Смоленска о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии, признании права собственности на обособленные помещения,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации г. Смоленска о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии, признании права собственности на обособленные помещения, указав, что является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> Истцом произведена перепланировка на 2-м этаже, а именно: возведена перегородка и ячеистых бетонных блоков, в результате производства строительно-монтажных работ по устройству перегородки, производства работ по внутренней отделке помещений, произошло образование следующих новых помещений: помещение 1, общей площадью 5,0 кв.м., помещение 11, общей площадью 7,7 м. Технико-экономические показатели нежилого помещения, в целом, в результате перепланировки и уточнения линейных размеров и площадей помещений после выполнения технической инвентаризации здания не изменились. На заявление истца о выдаче справки о необходимости получения разрешения на строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию двух образованных объектов недвижимости в виде нежилого помещения на первом этаже и нежилого помещения на втором этаже путем разделения нежилого помещения «медицинский центр» общей площадью 208 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Смоленска был получен отказ, поскольку в представленной документации не содержится сведений о функциональном использовании вновь образуемых помещений и информации о соблюдении требований технических регламентов к данным помещениям, а также на 2-м этаже из помещения № 1 имеется доступ в помещения общего пользования 2 этажа, что не соответствует п. 2 ст. 22 ЖК РФ. Полагает, что вышеназванное нежилое помещения может быть сохранено в перепланированном состоянии, поскольку таковая не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает санитарные и строительные нормы и правила. Кроме того, доступ в помещения общего пользования имелись изначально до перепланировки. Просит суд сохранить нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> в перепланированном виде с сохранением двух обособленных изолированных помещений: №1 общей площадью 162,7 кв.м., в том числе основная 93 кв.м., вспомогательная 69,7 кв.м.; № 2 общей площадью 45,3 кв.м., в том числе основная 35,9 кв.м, вспомогательная 9,3 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>

Уточнив требования, также просит суд признать право собственности на вышеуказанные обособленные помещения.

В судебное заседание истец ФИО1, извещенный надлежаще, не явился, обеспечив явку своего представителя ФИО2, действующей на основании доверенности, которая требования поддержала, обосновав их вышеизложенными обстоятельствами. Дополнительно отметила, что на момент перевода жилого помещения (

<

адрес>) в нежилое, имелся отдельный выход в места общего пользования, что подтверждается проектом, при этом, комиссия приняла помещение в таком виде. В данной части перепланировка не производилась, в связи с чем, просила требования удовлетворить. 

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица администрации Промышленного района г. Смоленска ФИО3 в судебном заседании пояснила, что в 2014 году главой районной администрации и другими должностными лицами, был подписан акт приемки в эксплуатацию объекта после перевода из жилого в нежилое. Акт подписывался на основании представленных на рассмотрение документов. Имелись ли на момент подписания акта документы о наличии выхода в места общего пользования пояснить затруднилась, поскольку документы не сохранились. 

Представитель ответчика Администрации г. Смоленска в судебное заседание не явился, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, ранее в судебном заседании иск не признала, поддержав позицию, отраженную в ответе истцу от 29.03.2018. Также указала, что перевод жилого помещения в нежилое происходил с отлагающим условием, а именно, необходимо было заложить дверной проем, ведущий из нежилого помещения в места общего пользования, но из представленного истцом акта не усматривается, производились ли работы по закладке выхода. Указала, что произведенная перепланировка не соответствует требованиям законодательства, так как имеет выход из нежилого помещения в помещения общего пользования в доме, просила в иске отказать. 

Суд в силу положений ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 16.11.2017 (л.д. 10-11,12) ФИО1 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на 1,2 этажах, общей площадью 208 кв.м., особые отметки: медицинский центр.

Согласно поэтажным планам нежилого помещения, выполненным ООО «МФЦ БИНОМ» по состоянию на 20.02.2018 (до перепланировки) и планам нежилого помещения, выполненным ООО «МФЦ БИНОМ» по состоянию на 27.01.2018 (после перепланировки) произведены следующие строительно-монтажные работы:

1-й этаж: переоборудование в помещениях первого этажа не производилось.

2-й этаж: в помещении 1, общей площадью 12,7 кв.м. возведена перегородка из ячеистых бетонных блоков, в результате производства строительно-монтажных работ по устройству перегородки, производства работ по внутренней отделке помещение произошло образование следующих помещений: помещение 1 общей площадью 5,0 м2, помещение 11, общей площадью 7,7 м2. 

Технико-экономические показатели нежилого помещения в результате перепланировки и уточнения линейных размеров и площадей помещений после выполнения технической инвентаризации здания не изменились:

общая площадь внутренних помещений до перепланировки составляла – 208 м2, в том числе основная площадь 128,9 м2, вспомогательная площадь – 79,1м2;

общая площадь внутренних помещений после перепланировки составляла – 208 м2, в том числе основная площадь 128,9 м2, вспомогательная площадь – 79,1м2;

Названной организацией также выдано положительное техническое заключение о возможности сохранения произведенной перепланировки применительно к отсутствию угрозы жизни и здоровью людей по несущей способности.

Истец обратился в Администрацию г. Смоленска с заявлением о выдаче справки о необходимости получения разрешения на строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию двух образованных объектов недвижимости в виде нежилого помещения на первом этаже и нежилого помещения на втором этаже.

Письмом от 29.03.2018 г.. № 23/1602 исх. истцу отказано в выдаче указанной справки, поскольку из помещения № 1 площадью 12,7 кв.м. (до перепланировки) имеется доступ в помещения общего пользования 2-го этажа, что не соответствует п. 2 ст. 22 Жилищного Кодекса РФ.

Кроме того, представленная документация не содержит в себе сведений о функциональном использовании вновь образуемых помещений, а также информацию о соблюдении требований технических регламентов к данным помещениям (л.д. 13).

Определение нежилого помещения в законодательстве не приводится. Однако вообще помещением является часть здания или сооружения, которая ограничена строительными конструкциями и имеет определенное назначение. Оно может быть как жилым, так и нежилым (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений).

Следовательно, нежилым признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 15 ЖК РФ).

Истец в обоснование своих требований указывает, что им произведена перепланировка нежилого помещения, в результате которой образовалось два обособленных помещения, при том, что выход в места общего пользования имелся как до перевода жилого помещения (

<

адрес>) в нежилое так и после такового.

Судом запрошена техническая документация на 

<

адрес> (л.д. 112-145).

Из представленного поэтажного плана усматривается, что на втором этаже названного дома располагались жилые помещения. 

Расположение спорной двери отражено в кадастровом паспорте от 11.12.2008, выполненном Смоленским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» (л.д. 162)

Путем сопоставления имеющихся поэтажных планов, суд приходит к выводу, что выход в места общего пользования из нежилого помещения № 1, общей площадью 5 кв.м. (после перепланировки), расположенного на 2-м этаже дома находится в месте входа в 

<

адрес>, которая в результате перевода стала нежилым помещением.

Представленный технический отчет по результатам обследования нежилого помещения (1 этаж) и жилого помещения (

<

адрес>, 2 этаж) в жилом доме 

<

адрес> содержит поэтажные планы переводимого жилого помещения в нежилое, при этом, из представленных документов усматривается, что для перевода квартиры № в нежилое помещение и в целях обеспечения доступа в названное помещение с соблюдением требований п. 2 ст. 22 ЖК РФ была устроена лестница.

Действительно, на представленных поэтажных планах имеется указание на наличие двери, как выхода к местам общего пользования 

<

адрес>.

Постановлением Администрации г. Смоленска от 22.05.2013 г. № 899-адм жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> переведено в нежилое помещение в целях расширения нежилого помещения под медицинский центр при условии выполнения ФИО5 в установленном порядке перепланировки помещения с устройством отдельного входа в соответствии с представленным проектом.

29.04.2014 Смоленский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» произвел обмер помещения в измененном виде и был выдан технический паспорт (л.д. 164-170). При этом, в поэтажном плане на указанную дату также имеется указание на наличие входной двери в перепланированном помещении.

25.05.2014 также проведен осмотр нежилого помещения (медицинского центра), в ходе которого установлено следующее: устроены проемы для объединения реконструируемых помещений; устроена внутренняя лестница и металлических элементов; произведен частичный демонтаж перегородок; устроены новые перегородки (в соответствии с проектом) из гипсокартонных листов на металлическим каркасе с заполнителем из звукоизолирующего материала «Изовер» толщиной 130 мм; установлено санитарно-техническое оборудование и устроены подводки к нему; произведен монтаж системы вентиляции и отопления; изменена конструкция полов; устроен тамбур из светопрозрачных конструкций из алюминия и ПВХ путем примыкания к основному блоку; установлена система электроснабжения, о чем составлен акт (л.д. 188).

30.12.2014 комиссионно был принят в эксплуатацию объект после перевода из жилого в нежилое, перепланировки, переоборудования жилых помещений (л.д. 160-161). 

Разрешая требования истца и возражения ответчика, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 25 ЖК РФ, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Перепланировка выполненная в отсутствие такого согласования признается самовольной (ст. 29 ЖК РФ).

Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. 

Как указано выше, согласование Администрации г. Смоленска на произведенную перепланировку не получено, в связи с чем, таковая является самовольной.

При этом, по смыслу приведенных норм закона, при разрешении вопроса о сохранении самовольной перепланировки, для суда не имеют существенного правового значения согласования и допущения имеющиеся или имевшиеся пусть и от уполномоченного органа, но в отношении исходного помещения. Перепланированное же помещение подлежит самостоятельной судебной оценке на предмет соблюдения прав и законных интересов граждан либо, наличия угрозы их жизни или здоровью, в том числе и независимо от согласия, иных собственников помещений многоквартирного дома. 

Как указано выше, в результате перепланировки ставится вопрос об образовании двух обособленных нежилых помещений.

В письме от 24.02.2014 №Д23и-501 Министерства экономического развития РФ разъяснено, что помещение является обособленным (изолированным), если оно ограничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение.

В силу п. 2 ст. 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Данная норма направлена на использование собственником переводимого помещения отдельного от жилого подъезда входа/выхода, применительно, как к соблюдению мер технической, пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических норм, так и режима использования общего имущества многоквартирного дома.

Названные требования закона в данном случае не соблюдены, поскольку истец возведенной перегородкой образовал два новых самостоятельных нежилых помещения, как инженерно, так и в качестве объектов прав, что следует, в том числе из требования о признании их обособленными и отдельно на каждое из них права собственности, при том, что образованное таким образом на втором этаже обособленное нежилое помещение № 2, площадью 45, 3 кв. м имеет доступ только через подъезд и лестничную площадку многоквартирного жилого дома, то есть с использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Данное требование закона является императивным и оценивается судом как безусловное основание к отказу в иске, вне зависимости от предшествующих правоотношений связанных с переводом ранее существовавших помещения в нежилое. 

При этом, как указано выше помимо нарушения установленного законом прямого запрета на существование в качестве обособленного помещения № 2 суд также отмечает следующее.

Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521 утвержден перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

В качестве таковых в п. 38 Сводов правил (актуализированных редакций СНиП) утверждены требования раздела 7 «Пожарная безопасность» СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» в частности п. 7.2.15, 7.2.15, согласно которому, помещения общественного назначения должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания.

Кроме того образованное в результате самовольной перепланировки обособленное помещение № 2 нарушает также требования раздела 3 «Гигиенические требования к жилым помещениям и помещениям общественного назначения, размещаемых в жилых зданиях» СанПиН 2.1.2.2645-10 (вместе с «СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы»), утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64, согласно п. 3.3 которого, помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания. 

То есть, помещение № 2 помимо прочего не отвечает и обязательным требованиям противопожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности, а соответственно создает потенциальную угрозу жизни или здоровью граждан. 

Отклоняя доводы истца, проанализировав представленные выше доказательства, суд также приходит к выводу, что при проведении работ по переводу первоначально существовавшего жилого помещения – 

<

адрес> требования законодательства в части обеспечения отдельного входа во вновь образуемое нежилое помещение было в целом соблюдено путем организации такового с улицы, минуя помещения общего пользования и устройства лестницы между первым и вторым этажами, однако данное конструктивное решение не может быть принято во внимание для целей разрешения спора после произведенной перепланировки с образованием иного самостоятельного помещения № 2 не соответствующего требованиям законодательства.

Более того, исходя из положений ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, подъезды, крыши, подвалы, земельный участок, на котором расположен данный дом.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 21.12.2011 № 1830-О-О, приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и, рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, собственники помещений в многоквартирном доме, вправе владеть и пользоваться общедолевой собственностью в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, и требовать устранения нарушений их прав, что следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Однако, как следует из материалов дела, предполагаемая перепланировка помещений применительно к помещению № 2 с его самостоятельным дальнейшим использованием происходит вследствие использования общего входа в подъезд жилого дома, названного подъезда и лестничной площадки неопределенным кругом лиц, то есть влечет изменение порядка использования общего имущества, и как следствие, необходимость получение согласия на таковое собственников помещений в многоквартирном доме, однако такое также получено не было, а в его отсутствие утверждение об отсутствии жалоб иных лиц на сложившийся порядок пользования правового значения не имеет.

Таким образом, учитывая, что образование в результате перепланировки обособленного нежилого помещения № 2 общей площадью 45,3 кв.м., в том числе основной 35,9 кв.м., вспомогательной 9,3 кв.м. не соответствует требованиям законодательства, в том числе нормативному регулированию в области пожарной безопасности строительных конструкций, санитарно-эпидемиологической безопасности, изменяет в отсутствие надлежащих правовых оснований порядок пользования общим имуществом МКД, то произведенная перепланировка в заявленном виде не может быть сохранена в целом, а требования истца, в том числе производные о признании права собственности на обособленные помещения не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г. Смоленска о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии, признании права собственности на обособленные помещения отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья А.В.Калинин

мотивированное решение изготовлено 18.02.2018