Дело № 3а-72/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 21 марта 2023 г.

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Моисеевой О.М.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2, действующего по доверенности в интересах ООО «Диана», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2, действующий по доверенности в интересах ООО «Диана», обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения, площадью 1050,2 кв.м. с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости - 12 252 000 руб. по состоянию на 25 сентября 2013 г., обосновывая требования тем, что ООО «Диана» является собственником нежилого помещения, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Архивная кадастровая стоимость нежилого помещения, площадью 1050,2 кв.м., с кадастровым номером 

<

№...> была определена 25 сентября 2013 г. в размере 21 824 269 руб. 21 коп. Вместе с тем, согласно данным отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости № К-22-65 от 26 августа 2022 г., выполненного ООО «Оценка.Право.Кадастр», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> составляет 12 252 000 руб., по состоянию на 25 сентября 2013 г. По мнению ФИО2, действующего по доверенности в интересах ООО «Диана», результаты государственной кадастровой оценки стоимости указанного нежилого помещения нарушают права ООО «Диана» и затрагивают его законные интересы, поскольку кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости значительно превышает рыночную, что влечет к увеличению налоговых платежей. Поэтому он просит восстановить срок на подачу административного искового заявления ООО «Диана» и признать пропуск срока уважительным и подлежащим восстановлению, установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: нежилого помещения, площадью 1050, 2 кв. м. с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 25 сентября 2013 г. в размере 12 252 000 руб. на период с 14 ноября 2013 г. и до даты внесения в ЕГРН новых сведений о кадастровой стоимости.

В возражении на административный иск ФИО3 действующая по доверенности в интересах ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», но конкретной позиции по поводу заявленного иска не выразила, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимого имущества определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ, ссылается на то, что пропущен срок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

В отзыве на административный иск ФИО4, действующая по доверенности в интересах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, указала, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю просит рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с учетом изложенной в отзыве позиции.

В отзыве на административный иск представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5 просит исключить департамент из числа ответчиков и рассмотреть дело с учетом положений действующего законодательства и вынести законное и обоснованное решение суда.

В отзыве на административный иск ФИО6, действующая по доверенности в интересах ФГБУ «ФКП Росреестра», удовлетворение исковых требований оставляет на усмотрение суда.

В отзыве на административный иск ФИО7, действующая по доверенности в интересах ПАО «Банк Уралсиб», просит рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя ПАО «Банк Уралсиб» в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда. О причине неявки в суд не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении слушания дела не просили.

Действующее процессуальное законодательство обязывает лиц, участвующих в деле, проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что со стороны лиц, участвующих в деле, отсутствует процессуальный интерес в исходе рассмотрения данного дела. 

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению административного дела за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Поскольку судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания дела.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований ФИО2, действующего по доверенности в интересах ООО «Диана», по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ предусматривает, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст.ст. 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Из части 1 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. до 1 января 2023 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» или Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ).

Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. по 1 января 2023 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» или Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с частью 6 статьи 24, частью 1 статьи 25 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 г.

Таким образом, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...>, определенным по состоянию на 25 сентября 2013 г., подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 24.11. Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. 

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости (часть 6 статьи 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В рассматриваемом случае, оспариваемая кадастровая стоимость помещения, определенная по состоянию на 2013 г., применяется для целей налогообложения за 2019 - 2021 г.г., поэтому установление в отношении нежилого помещения архивной кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости имеет для административного истца правовое значение.

Конституционное право на судебную защиту, как следует из статьи 46 (части 1 и 2) Конституции РФ во взаимосвязи с другими ее положениями, это не только право на обращение в суд, но и возможность получения реальной судебной защиты путем восстановления нарушенных прав и свобод, которая должна быть обеспечена государством.

Поэтому, то обстоятельство, что оспариваемая кадастровая стоимость является архивной и новое правовое регулирование оспаривания кадастровой стоимости не содержит специальных правил применительно к спорным правоотношениям, не свидетельствует об отсутствии такого права у административного истца. Иной подход означал бы ограничение права административного истца на доступ к правосудию.

В силу статьи 60 Кодекса административного судопроизводства РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно статье 61 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами (ч.1).

Суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе (ч. 2).

При рассмотрении ходатайства об исключении доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на лицо, заявившее ходатайство (ч. 3).

Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч.1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2).

Из материалов дела следует и установлено в процессе судебного разбирательства, что административный истец ООО «Диана» является собственником нежилого помещения, площадью 1050,2 кв.м. с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта от 09 июня 2022 г., представленной в материалы дела.

Из письма Филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 07 марта 2023 г. № 22-04320-К3/23 следует, что кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером 

<

№...> в размере 21824 269 руб. 21 коп. была определена филиалом учреждения по состоянию 25 сентября 2013 г. с применением значения среднего удельного показателя кадастровой стоимости в размере 20 781 руб. 06 коп./кв.м., утвержденного Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 16 января 2012 г. № 12 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Краснодарского края» в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» после включения в кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном помещении и в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с 14 ноября 2013 г. до 22 декабря 2021 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, является архивной (л.д. 139-140 т.2). 

Не соглашаясь с размером кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, ООО «Диана» обратилось в ООО «Оценка.Право.Кадастр» для определения рыночной стоимости указанного объекта недвижимости. 

Согласно данным, представленного отчета об оценке о рыночной стоимости объекта недвижимости № К-22-65 от 26 августа 2022 г., выполненного ООО «Оценка.Право.Кадастр», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> составляет 12 252 000 руб., по состоянию на 25 сентября 2013 г.

Считая, что размер кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости значительно превышает рыночную стоимость, ФИО2, действующий по доверенности в интересах ООО «Диана», обратился в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости.

В пунктах 8, 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», разъяснено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен. 

Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы об его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 4 статьи 198 ГПК РФ, части 5 статьи 180 КАС РФ должны содержаться в решении суда ( п.8).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации) ( п.14).

В соответствии с положением статьи 433 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодов, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и данным пунктом

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до 1 января 2020 г. единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 04 апреля 2016 г. № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начала применения на территории Краснодарского каря порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой объектов налогообложения - 01 января 2017 г. 

В данном случае, оспариваемая кадастровая стоимость помещения, определенная по состоянию на 2013 г. применяется для целей налогообложения за 2019 - 2021 г.г., поэтому установление в отношении нежилого помещения архивной кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости имеет для ООО «Диана» правовое значение и оно не пропустило процессуальный срок для обращения в суд с настоящим иском. Однако, во избежание возможных вопросов по поводу процессуального срока обращения в суд с настоящим иском, суд считает необходимым указать о восстановлении срока для обращения ООО «Диана» в суд с настоящим иском.

Таким образом, ООО «Диана» правомерно обратилось в суд с настоящим иском.

Однако, достоверных данных, подтверждающих рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества на дату определения кадастровой стоимости, либо документов, свидетельствующих о соответствии отчета об оценке № К-22-65 от 26 августа 2022 г., выполненного ООО «Оценка.Право.Кадастр», требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец в суд не представил. 

Отчет об оценке № К-22-65 от 26 августа 2022 г., выполненный ООО «Оценка.Право.Кадастр», подготовлен по заказу ООО «Диана» на платной основе, перед его составлением оценщик не был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за заведомо ложное заключение, а поэтому он не несет никакой ответственности за выводы, к которым пришел при составлении отчета, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком. 

Учитывая данные обстоятельства, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке № К-22-65 от 26 августа 2022 г. ООО «Оценка.Право.Кадастр», имеются существенные различия, определением Краснодарского краевого суда от 27 октября 2022 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бизнес-Партнер» для определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...>, определенным по состоянию на 25 сентября 2013 г. 

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой. 

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № N 200 от 14 апреля 2022 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». 

Согласно заключению судебной экспертизы № БП-2068 ООО «Бизнес-Партнер», выполненному экспертом ФИО8, отчет об оценке № К-22-65 от 26 августа 2022 г., выполненный ООО «Оценка.Право.Кадастр», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального закона, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> определена по состоянию на 25 сентября 2013 г. в размере 19902300,00 руб.

ФИО2, действующий по доверенности в интересах ООО «Диана», ознакомившись с заключением эксперта № БП-2068 ООО «Бизнес-Партнер», представил возражение, в котором указал, что заключение эксперта является неполным и неясным доказательством по делу, экспертом исследована лишь часть доступной информации, что привело к завышению результата определения рыночной стоимости. Данное нарушение прямо противоречит действующему нормативному регулированию в области оценочной деятельности и не позволяет использовать заключение в качестве доказательства. Представленные скриншоты объявлений из газеты «С легкой руки» № 29, 31 и 35 не проверяемы, так как отсутствует полноценные сканы данных газет. Пользователю данной экспертизы невозможно проверить действительное опубликование данных объявлений в данных газетах, что недопустимо с точки зрения действующего законодательства. Экспертом не использованы информационные ресурсы сети «Интернет». Кроме того, использованные объекты-аналоги не сопоставимы с объектом экспертизы по площади, местоположению, типу объекта. Эксперт необоснованно отказался от использования доходного подхода, хотя только доходный подход отражает реальную рыночную стоимость коммерческих помещений при проведении экспертиз. Поэтому он, просит назначить повторную судебную экспертизу. 

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5, ознакомившись с заключением эксперта № БП-2068 ООО «Бизнес-Партнер», представил дополнение к отзыву, в котором указал, что заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу, просил вызвать в судебное заседание эксперта ООО «Бизнес-Партнер» для дачи пояснений, поскольку, по мнению департамента, экспертом при проведении экспертизы были допущены нарушения требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые привели к необоснованному снижению кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, а именно: эксперт не исследовал и не провел осмотр объекта экспертизы, тем самым не определил и не уточнил ценообразующие факторы для проведения итоговой рыночной стоимости, нарушая ФСО № 7 п. 5. Эксперт нарушил требования подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки» Оценка недвижимости (ФСО № 7) от 25 сентября 2019 г. Так, аналоги № 1 и № 3 невозможно признать аналогами, т.к. у них отсутствуют все необходимые данные для расчета итоговой рыночной стоимости, а именно отсутствует этаж расположения помещений и не указано состояние помещений. Соответственно, невозможно сопоставить эти аналоги с объектом оценки по этим ценообразующим факторам. У аналога № 2 в объявлении отсутствует описание состояния помещения, которое является ценообразующим фактором.

С учетом изложенного, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5 считает, что эксперт не провел полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что привело к искаженным итоговым результатам. 

Для проверки доводов представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края и ФИО2, действующего по доверенности в интересах ООО «Диана», суд вызвал в судебное заседание эксперта ФИО8 для дачи пояснений по экспертизе и истребовал у него письменные пояснения по поводу замечаний департамента имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Диана» на заключение судебной экспертизы.

В письменных пояснениях эксперт ФИО8 на возражение ООО «Диана» указал, что в экспертном заключении приложены сканы объявлений, которые были использованы в качестве объектов-аналогов (листы 59-67). Датой определения кадастровой стоимости является 25 сентября 2013 г., различные интернет архивы объявлений к примеру (https://ruads.net/) не имеют информации о предложениях/продажах на даты позднее января 2015 г. Более того, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости наиболее авторитетным и распространенным способом подачи объявлений были печатные издания. Проанализировав рынок предложений, эксперт использовал наиболее схожие объекты аналоги и применил все необходимые корректировки для определения точной рыночной стоимости. Обоснование отказа от применения доходного подхода указано на листе 25 заключения экспертизы - «Учитывая отсутствие информации о сдаче в аренду аналогичных объектов по месту расположения объекта экспертизы, расчет величины дохода будет являться необъективным, прогнозирование же других источников и потоков дохода от использования объекта оценки затруднительно, т.к. в зависимости от многих обстоятельств он может принести различный доход его владельцу. Учитывая приведенное выше, в рамках настоящей экспертизы доходный подход не применялся». 

В письменных пояснениях на замечания департамента имущественных отношений Краснодарского края эксперт ФИО8 пояснил, что экспертиза проводилась по материалам дела, в отчете об оценке приложены фотографии с осмотра, который был проведен максимально близко к дате определения стоимости. В материалах дела присутствует вся необходимая информация для уточнения ценообразующих факторов объекта недвижимости, а также для определения точной рыночной стоимости. Исходя из вышеуказанной информации отсутствие осмотра не нарушает ФСО №7 «Оценка недвижимости», а осмотр не проводился, в связи с невозможностью провести обследование на ретроспективную дату (25 сентября 2013 г.). В качестве объектов-аналогов приняты предложения о продаже объектов недвижимости, опубликованные в печатном периодическом издании «С легкой руки», которые являются всеобщеизвестным на дату оценки. Все объявления, опубликованные в издании, проходят проверку редактора, в связи с чем, можно сделать вывод, что объявления достоверны. Более того, по состоянию на дату оценки наиболее авторитетным и распространённым способом подачи объявлений были печатные издания. При этом продавцы указывают основные характеристики (цена, район, площадь), остальные характеристики соответствуют общерыночным (этаж расположения, состояние). То есть, как правило, если объект недвижимости отличается от общерыночных данных, то это указывается в объявлении. В противном случае, принято считать характеристики тождественными общерыночными.

Оценивая замечания ООО «Диана», департамента имущественных отношений Краснодарского края на заключение судебной экспертизы, пояснения эксперта ФИО8, заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд находит, что замечания сторон надуманны, не соответствуют действительности, а судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы, опираясь на справочник оценщика недвижимости – 2012 г. «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты» под редакцией ФИО9

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки. В заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; всех факторов, указывающих наиболее существенное влияние на стоимость оцениваемого объекта недвижимости, физические характеристики помещений, соответствующие корректировки, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации сомневаться в достоверности и объективности заключения судебной экспертизы, у суда оснований не имеется. 

Анализируя собранные по делу доказательства, в том числе заключение экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № БП – 2068 от 12 января 2023 г., на предмет их относимости и допустимости в соответствии с требованиями статей 60, 61 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО2, действующего по доверенности в интересах ООО «Диана», правомерны и нашли свое подтверждение в процессе судебного разбирательства, а обстоятельства, на основании которых возможно усомниться в объективности или обоснованности заключения судебной экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» №БП – 2068 от 12 января 2023 г. или не доверять выводам эксперта ФИО8, не установлены.

Так, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, о чем имеется его подписка. Эксперт ФИО8 имеет диплом о высшем образовании Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования «Южный федеральный университет», г. Ростов-на-Дону диплом 106132 0000156 рег. №42/68, выдан 17 февраля 2021г., диплом о среднем профессиональном образовании государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения Краснодарского края «Краснодарский информационно-технологический техникум» г. Краснодар, диплом 112312 0036765 рег.№ 349, выдан 06 июля 2016 г. квалификация Техник, диплом о профессиональной переподготовке в частном образовательном учреждении дополнительного профессионального образования «Академия повышения квалификации и профессиональной переподготовки» г. Ростов-на-Дону №612412142916 рег. № 0664-Д от 05 июля 2021 г. Квалификация судебный эксперт, дающий право на ведение профессиональной деятельности в сфере судебной оценочной экспертизы, диплом о профессиональной переподготовке в Краснодарском филиале федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Российской экономической университет имени Г.В. Плеханова» г. Краснодар № 231800488699 рег. № 573-КР от 08 декабря 2021 г., квалификационный аттестат по оценке недвижимости № 032834-1 от 11 февраля 2022 г. (выдан на основании решения ФБУ «Федеральный ресурсный центр» от 11 февраля 2022 г. №238). Договор страхования профессиональной ответственности №2011843-0244567/22 ОО действителен до 05 апреля 2023 г., сертификат соответствия судебного эксперта по экспертной специальности: 34.1. Судебная оценочная экспертиза № 61.RU.000000211 действителен до 19 августа 2024 г. Стаж работы в оценочной деятельности с 2018 г., судебная экспертиза с 2021 г. Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика. В заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного экспертом исследования, на основании которого эксперт дал ясные и недвусмысленные ответы на все поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал выводы со ссылками на законодательство об оценочной деятельности. Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. В заключении представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> существенно влияющих на его стоимость. Определение рыночной стоимости указанного объекта недвижимости проводилось с применением только одного возможного подхода к оценке рыночной стоимости – сравнительный подход – способ оценки имущества, заключающийся в анализе цен недавно произведенных сделок и цен предложения объектов, аналогичных оцениваемому имуществу. 

При оценке объекта недвижимого имущества был применен только один возможный подход к оценке рыночной стоимости – сравнительный подход с использованием метода прямого сравнительного анализа продаж, который включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым, единицей сравнения выбран 1 кв.м.. При таком методе цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. По состоянию на дату оценки существует достаточно информации по предложениям рыночных цен по продаже помещений. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом прямого сравнительного анализа продаж является корректным, отказ от применения затратного, доходного подхода и других методов обоснован. Экспертом были отобраны в качестве объектов-аналогов – 3 объекта под № 2, 7, 8, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. При выборке аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже помещений в г. Новороссийске на юридически значимую дату, верно определил наиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым. При этом, использованные в расчетах объекты сравнения максимально приближены к исследуемому объекту по фактическому использованию, стоимостным и физическим характеристикам. Подобранные аналоги сопоставимы по основным факторам с объектом экспертизы и в целом отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611. При определении окончательной рыночной стоимости объекта экспертизы - нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным применением корректировок на торг, на масштаб площади, на этаж расположения. Корректировка на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов аналогов и объектов экспертизы совпадают. В силу статьи 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом от 25 сентября 2014 г. № 611 Министерства экономического развития Российской Федерации, выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика. Экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости, в заключении содержатся таблицы, расчеты, их описание и пояснения к ним.

Отсюда следует, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № БП – 2068 от 12 января 2023 г., является объективным и полным, его выводы - обоснованными и последовательными, а установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> – 19 9002 300 руб. по состоянию на 25 сентября 2013 г., достоверным.

Поэтому заключение экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № БП – 2068 от 12 января 2023 г., может быть признано допустимым доказательством по делу и положено в основу решения о частичном удовлетворении иска ФИО2, действующего по доверенности в интересах ООО «Диана».

Таким образом, доводы ФИО2, действующего по доверенности в интересах ООО «Диана», о несоответствии кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости в 2013 г., о превышении кадастровой стоимости над рыночной в 2013 г., что затрагивает его права и обязанности как собственника данного объекта недвижимости и налогоплательщика, нашли частичное подтверждение, а поэтому административный иск об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, подлежит частичному удовлетворению.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства РФ и разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 248, ч. 3 ст. 249 КАС РФ).

Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

В данном случае, датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является 07 сентября 2022 г. (дата уведомления об отказе в приеме заявления к рассмотрению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В связи с этим, датой подачи заявления следует считать 07 сентября 2022 г.

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 25 сентября 2013 г. в размере 19902 300 руб.

Директором ООО «Бизнес-Партнер» в суд подано ходатайство о взыскании оплаты за проведение в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 90 000 руб. (л.д. 5 т.2).

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

Размер рыночной стоимости объекта недвижимости, установленный судом в качестве кадастровой стоимости на основании судебной экспертизы, подготовленной ООО «Бизнес-Партнер» административными ответчиками не оспаривался в ходе судебного разбирательства.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Однако этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Учитывая изложенные обстоятельства дела, действующее законодательство, суд пришел к выводу, о том, что расхождение кадастровой стоимости с рыночной укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Таким образом, ходатайство ООО «Бизнес-Партнер» подлежит удовлетворению со взысканием оплаты за проведение судебной экспертизы с административного истца - ООО «Диана».

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

Восстановить ФИО2, действующему по доверенности в интересах ООО «Диана», процессуальный срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном его рыночной стоимости.

Административный иск ФИО2, действующего по доверенности в интересах ООО «Диана», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном его рыночной стоимости – удовлетворить частично:

установить в отношении объекта недвижимого имущества нежилого помещения, площадью 1050,2 кв.м. с кадастровым номером 

<

№...> расположенного по адресу: 

<

Адрес...> кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 25 сентября 2013 г. в размере 19902 300 руб. (девятнадцать миллионов девятьсот две тысячи триста рублей).

Установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...> подлежит применению с 14 ноября 2013 г. до 22 декабря 2021 г.

Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...> считать 07 сентября 2022 г.

Решение суда является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...>

Взыскать с ООО «Диана» ИНН: 

<

***>, КПП: 231501001, ОГРН: 

<

***>, расположенного по адресу: 353900, 

<

...> в пользу ООО «Бизнес-Партнер», расположенного по адресу: 

<

...> ИНН: 

<

***>, КПП: 231101001, ОГРН: 

<

***>, АО «Тинькофф Банк», БИК: банка 044525974, расчетный счет № 

<

***> - 90 000 руб. (девяносто тысяч рублей) в счет оплаты за проведение судебной экспертизы. 

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья краевого суда О.М. Моисеева

Решение в окончательной форме изготовлено 10 апреля 2023 г.