К делу № 2-1946/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июня 2018 года г.-к.Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе: 

председательствующего судьи Карпенко О.Н., 

при секретаре Сулименко Д.В.,

с участием: представителя ответчика (истца по встречному иску) ООО «Вюн-Кон-Сервис» - ФИО2, действующего на основании доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Вюн-Кон-Сервис» о защите прав потребителей, встречному иску ООО «Вюн-Кон-Сервис» к ФИО1 об изменении условий договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Вюн-Кон-Сервис» о защите прав потребителей. В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ответчиком договор участия в строительстве жилого 

<

адрес>-К, предметом которого является строительство 

<

адрес>, общей площадью 73,3 кв.м., площадью балконов и лоджий 8,7 кв.м., расположенной на 10 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, корпус №. Стоимость квартиры по договору составила 3 624 847 рублей, которая была оплачена в полном объеме. Согласно п.4.2 договора срок передачи объекта участнику долевого строительства - не позднее 4 месяцев с момента получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В соответствии с п.1.9. договора, разрешение должно быть получено в IV квартале 2016 года, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ Полученное соглашение о продлении сроков строительства он не подписывал, следовательно, квартира должна быть ему передана не позднее ДД.ММ.ГГГГ, чего не сделано по настоящее время. Предложения о подписании акта приема-передачи мне не поступало, квартира не передана. Срок передачи квартиры ответчиком нарушен, задержка с ДД.ММ.ГГГГ по день подачи настоящего иска - ДД.ММ.ГГГГ составила 372 дня. Истец обратился с претензией к ответчику, в которой просил передать объект долевого строительства и выплатить неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в размере 560 038,86 руб. Ответчик претензию получил, на претензию не ответил.

Просит взыскать с ООО «Вюн-Кон-Сервис» неустойку в размере 651 747,49 рублей и расходы на юридические услуги в размере 4 000 рублей.

ООО «Вюн-Кон-Сервис» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1 об изменении договора. В обоснование иска указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Вюн-Кон-Сервис» и ФИО1 заключен договор №-К участия в долевом строительстве жилого дома. Согласно данного договора, застройщик обязался построить жилой дом корпус № по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать 

<

адрес>, расположенную на десятом этаже, дольщику, а дольщик обязывался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. В соответствии с предметом договора, стороны установили, что начало строительства и плановый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, соответственно: I квартал 2014 года, IV квартал 2016 года. 31.10.2016г. в адрес ФИО1 было направлено уведомление о невозможности завершения строительства в установленный договором срок, а также предложение о внесении изменения в договор, путем подписания дополнительного соглашения. ФИО4 указанное уведомление не получил. Договор №-К от 08.02.2016г. содержит положение, допускающее одностороннее изменение его условий. Так, в соответствии с абз.2 п.3.2.2 договора застройщик имеет право в одностороннем порядке, но не более чем один раз изменить плановый срок окончания строительства объекта и получения разрешения на ввод указанный в п.1.9 договора. 

На основании изложенного, просит суд изменить договор №-К от ДД.ММ.ГГГГ в части условия п. 1.9 договора об указании планового срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта - с «IV квартал 2016 года» на «III квартал 2017 года» и освободить ООО «Вюн-Кон-Сервис» от исполнения возникших обязательств до внесения изменений в п.1.9 указанного договора. 

Представитель истца ФИО1 по первоначальному иску – ФИО5 в судебное заседание не явился, извещенный о дне и времени судебного заседания надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель ответчика (истца по встречному иску) ООО «Вюн-Кон-Сервис» - ФИО6 возражал против удовлетворения исковых требований, встречные исковые требования поддержал, просил удовлетворить. 

Заслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречных исковых требований по следующим основаниям. 

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Вюн-Кон-Сервис» и ФИО1 заключен договор №-К участия в долевом строительстве жилого дома. 

Согласно договора №-К участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ застройщик обязался построить жилой дом корпус № по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать 

<

адрес>, расположенную на десятом этаже, дольщику, а дольщик обязывался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

В соответствии с предметом договора №-К от ДД.ММ.ГГГГ, определенных п.1.9, стороны установили, что начало строительства и плановый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, соответственно: I квартал 2014 года, IV квартал 2016 года.

В соответствии с абзацем 2 п.3.2.2 договора застройщик имеет право в одностороннем порядке, но не более чем один раз изменить плановый срок окончания строительства объекта и получения разрешения на ввод указанный в п.1.9 договора.

В силу ч.3 ст.6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 было направлено уведомление о невозможности завершения строительства в установленный договором срок, а также предложение о внесении изменения в договор, путем подписания дополнительного соглашения (отправление с почтовым идентификатором 35344001588560), в связи, с чем застройщиком определен срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию III квартал 2017 года. 

ФИО4 указанное уведомление с дополнительным соглашением проигнорировал, путем отказа получения его в отделении связи Почты России, направленного по адресу указанному в договоре.

В соответствии с положениями ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Если предусмотрено договором и иное не вытекает из закона или существа обязательства, допускается одностороннее изменение условий обязательства на основании ст.310 Гражданского кодекса РФ.

По общему правилу договор изменяется по соглашению сторон, а в случаях, названных Гражданским кодексом, законом или договором, по требованию одной из сторон по решению суда (ст.ст.450, 451 ГК РФ).

Изменение и расторжение договора в соответствии с п.1.2 ст.450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Из содержания норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Договор №-К участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный сторонами, содержит положение, допускающее одностороннее изменение его условий.

Истцом ФИО1 не предоставлено данных о том, что указанное выше условие договора участия в долевом строительстве №-К от ДД.ММ.ГГГГ, а именно абзац 2 п.3.2.2, им оспорены, следовательно, не признано недействительным, в связи с чем подлежит применению.

Согласно ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Данное условие о праве застройщика в одностороннем порядке, изменить срок окончания строительства жилого дома и получения разрешения на ввод в эксплуатацию было согласованно сторонами договора и не противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

ФИО1, заключая с ООО «Вюн-Кон-Сервис» договор №-К участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, подписал его, следовательно, принял все его условия.

Суд принимает во внимание, что условия договора были одобрены ФГКУ «Росвоенипотека», которым ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 предоставлено свидетельство о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа серия 15 11 № из условий которого следует, что целевой жилищный заем в размере 1 663 377,16 рублей будет предоставлен ФИО1 после предоставления всех документов, связанных с выдачей кредита на приобретение жилья, который предоставляется на предельный срок до 04.03.2031г.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ договор участия в долевом строительстве жилого 

<

адрес>-К от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ под №.

На данный договор зарегистрировано ограничение прав и обременение в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» на срок до полного расчета (номер ДД.ММ.ГГГГ выписки), а также в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» на срок с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (номер ДД.ММ.ГГГГ выписки).

Согласно положений проекта дополнительного соглашения по договору участия в долевом строительстве жилого дома ООО «Вюн-Кон-Сервис» предложило ответчику п.1.9 договора участия в долевом строительстве жилого дома изложить в следующей редакции: стороны устанавливают, что начало строительства и плановый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, соответственно: I квартал 2014 года, III квартал 2017 года.

Адрес, указанный на почтовых отправлениях: 

<

адрес>, соответствует адресу указанному в договоре участия в долевом строительстве №-К от ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств изменения адреса, указанного в договоре на период направления в адрес ответчика уведомления с дополнительным соглашением ФИО1 суду не представил.

Отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35344001588560 с официального сайта Почты России соответствует данным квитанции о направлении в адрес ответчика письма с объявленной ценностью и описью вложения уведомления и дополнительного соглашения.

Учитывая предоставленные доказательства, суд приходит к выводу, что ФИО1 был извещен об изменении срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию надлежащим образом.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Разрешая спор, суд приходит к выводу, что истцом по встречному иску представлены достаточные доказательства наличия существенных условий, являющихся основанием для изменения условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Так, исполнение договора без изменения его условий в отношении срока завершения строительства нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для заинтересованной стороны (в данном случае застройщика) такой ущерб в результате предъявления требований со стороны ФИО1 о выплате неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, что она в значительной степени лишится того, на что рассчитывала при заключении договора, поскольку себестоимость строительства объекта долевого участия для истца значительно возрастет, при этом будут нарушены права и законные интересы остальных дольщиков.

Принимая указанное решение, суд учитывает, в том числе установленное решением Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №а-4056/2017, а именно: фактические обстоятельства отсутствия возможности застройщика исполнить взятые на себя обязательства по независящим от него причинам. 

Кроме того, суд полагает, что действия ООО «Вюн-Кон-Сервис» в силу существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили на момент заключения договора, отвечают критериям разумности и добросовестности.

В соответствии с п. п.4.2 договора №-К от ДД.ММ.ГГГГ срок передачи объекта участнику долевого строительства - не позднее 4 месяцев с момента получения в установленном порядке разрешения на ввод.

Согласно положений договора №-К от ДД.ММ.ГГГГ договор считается исполненным с момента подписания сторонами акта приема передачи объекта долевого строительства (п.4.7 договора).

Суд принимает во внимание доводы ответчика по первоначальному иску о том, что не имеет возможности передать квартиру истцу в виду неготовности кадастровых паспортов на завершенный объект строительства.

Так, застройщик представил суду доказательство обращения ДД.ММ.ГГГГ в ФГУП КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» с заявлением о производстве технической инвентаризации и выдаче технических паспортов на квартиры для постановки на кадастровый учет объекта капитального строительства жилой дом корпус № по строительному адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ с ФГУП КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» заключен договор №/юр/17-190/1 на выполнение заказанных работ по проведении технической инвентаризации жилой дом корпус № по строительному адресу: 

<

адрес>.

До настоящего времени техническая инвентаризация не произведена до конца и технические паспорта на квартиры застройщику не переданы, что исключает возможность ООО «Вюн-Кон-Сервис» исполнить обязанность по передаче квартиры дольщику в виду необходимости указания в акте приема-передачи квартиры ее фактических размеров, для осуществления государственной регистрации права собственности дольщика.

В соответствии с п.5.5 договора долевого участия в строительстве, заключенного между ООО «Вюн-Кон-Сервис» и ФИО1, застройщик несет ответственность за какое-либо неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору, в том числе в случае просрочки передачи квартиры более чем на два месяца, за исключением случаев, когда такое неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств является результатом не подписания и/или невыдачи, не по вине застройщика, государственным или муниципальным органом - разрешения на ввод организацией, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения - документа, подтверждающего соответствие построенного объекта техническим условиям. При этом стороны соглашаются и понимают, что для застройщика такое не подписание и/или невыдача, при отсутствии вины застройщика, являются чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством.

Поскольку суд удовлетворяет требование об изменении срока получения разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, то подлежит и удовлетворению и требование об освобождении ООО «Вюн-Кон-Сервис» от исполнения возникших обязательств до внесения изменений в п. 1.9 договора №-К участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 и удовлетворении встречных исковых требований ООО «Вюн-Кон-Сервис».

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ООО «Вюн-Кон-Сервис» о защите прав потребителей – отказать.

Встречное исковое заявление ООО «Вюн-Кон-Сервис» к ФИО1 об изменении договора – удовлетворить.

Изменить договор №-К участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Вюн-Кон-Сервис» и ФИО1, в части условия п. 1.9 договора об указании планового срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта - с «IV квартал 2016 года» на «III квартал 2017 года».

Освободить ООО «Вюн-Кон-Сервис» от исполнения возникших обязательств до внесения изменений в п.1.9 договора №-К участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: