№ 2-418/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 июля 2018 года г. Владивосток

Первореченский районный суд г. Владивостока Приморского края 

в составе:

председательствующего судьи Крамаренко Ю.П.

при секретаре Седельниковой Л.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ХНН к МГФ о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи 

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с вышеназванным иском, в обоснование указав, что 24.08.2017 года между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры № 

<

адрес>. От имени продавца действовала МОФ., у которой имелось 2 нотариальные доверенности: с правом продажи и без права продажи. Истец уплатила МОФ. полную стоимость квартиры наличными 2 166 000 руб., что указано в п. 2.1 Договора и акте приема-передачи. МОФ. передала ей ключи, документы на квартиру, доверенность. 24.08.2017 года они сдали договор для регистрации перехода права собственности в МКУ МФЦ Отделение № 4. Выдача выписки ЕГРП на имя покупателя должна была состояться 06.09.2017. Через некоторое время истцу позвонила регистратор Росреестра и сообщила о том, что была сдана доверенность без права отчуждения. ХНН. донесла ее в МКУ МФЦ Отделение № № доверенность на МОФ. с правом отчуждения, которая была передана ей с пакетом документов. Однако регистрация не состоялась, так как 06.09.2017 г. МОФ. написала в Росреестр заявление о приостановлении государственной регистрации на пол-года до 06.03.2018 без объяснения причин. Просит суд обязать ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру.

В судебном заседании истец и ее представитель на удовлетворении заявленных требований настаивали, по доводам и основаниям, изложенным в иске. Истец пояснила, что в 20 числах августа 2017 года от АВ она узнала, что его знакомые срочно продают квартиру в новостройке по ул. 

<

адрес> он дал ей контактный телефон. Она созвонилась с продавцом, от имени хозяина МГФ по доверенности действовала его сестра МОФ., которая пояснила, что забирает документы о регистрации права на МГФ 24.08.2017 года Они встретились у Росреестра. Квартиру она посмотрела на «Фарпосте», планировка стандартная, состояние после строителей, её устраивал этаж. Так как квартира типовая и без ремонта, то смотреть её она не стала, видела аналогичные ранее. МОФ., приехала на встречу с сожителем, истец была со знакомым АВЭ Продавец показала документы на квартиру: договор долевого участия, акт приема-передачи, справку об оплате, акт ввода дома в эксплуатацию, выписку о праве собственности МГФ. У МОФ. было у доверенности: одна с правом продажи, вторая - без. Они договорились о стоимости квартиры 2 166 000 руб., и она (Х) передала МОФ. деньги, а МОФ. написала расписку, отдала ключи, и документы. Они договорились, что Х распечатает договор, и встретится с М в МФЦ на ул. 

<

адрес>. Она Х) предложила положить деньги в ячейку Примсоцбанк, но М отказалась, деньги ей нужны были срочно наличными. Впоследствии из объяснения МОФ. в полиции ей стало известно, что денежные средства ей нужны были для дачи взятки, чтобы ее (М) сына не посадили. Через 1,5 часа они встретились в МФЦ, МОФ. приехала с сожителем. Они сдали документы на регистрацию, в том числе в пакете была копия доверенности МОФ. Оригиналы 2-х доверенностей МОФ ей также отдала. МОФ. попросила вернуть расписку о получении денег, так как опасалась, что дважды расписалась за получение денег: в акте приема-передачи и в расписке. ХНН вернула расписку. Вскоре ей позвонила регистратор из Росреестра о том, что у МОФ. в доверенности нет полномочий на продажу квартиры. Она (Х) стала искать документы, и увидела, что в одной доверенности написано «для регистрации», а в другой - «может продать». Она сдала дополнительно доверенность с правом продажи. 06 сентября 2017 года М написала заявление о приостановлении государственной регистрации. Дозвониться мы до нее было невозможно. 19.10.2017 года ХНН обратилась в суд. Никакой юридической помощи, связанной с уголовным преследованием её сына, она МОФ. не оказывала.

Ответчик МГФ. в судебное заседание не явился, причина неявки неизвестна. Ранее в судебном заседании пояснял, что в 2015 году он заключил договор долевого участия в строительстве, но квартира его не устроила, и он решил её продать, оставил документы сестре для получения кадастрового паспорта. Он оформил 2 нотариальные доверенности на сестру МОФ.: одну без права продажи (на получение кадастрового паспорта), позднее – с правом продажи. 05 мая 2017 года он ушел в рейс до конца декабря 2017 года. Продаже квартиры занималась сестра. В августе 2017 года МОФ. сообщила, что ей срочно нужны деньги, её сын находится под стражей и некоторые люди могут помочь, чтобы его освободили. Сестра предложила рассчитаться его квартирой. Он был против, о чем сообщил сестре. Впоследствии он узнал от сестры, что та продала квартиру и её обманули: денег не передали, а сына осудили к лишению свободы. Он связался с адвокатом. Исковое заявление в суд о расторжении договора купли-продажи 29.11.2017 года он не подавал и не подписывал, в это время был в рейсе Вернулся из рейса в конце декабря, под «Новый год». Полагает, что договор подлежит расторжению, так как денег за квартиру он не получил. 

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам и основаниям, изложенным в письменном отзыве. Дополнила, что сын МОФ. привлекался к уголовной ответственности, на 25.08.2017 года было назначено оглашение приговора. МОФ. срочно нужны были деньги, чтобы сына не посадили. Друзья сына предложили продать квартиру, нашли юриста-риэлтора, но не был готов кадастровый паспорт. Ей (МОФ.) подготовили кадастровый паспорт, она подписала документы. Она не знала, что это договор купли-продажи. Денежные средства никто не передавал. Её сожитель ВСА присутствовал при подписании договора и подаче документов в МФЦ. 

Третье лицо МОФ в судебное заседание не явилась, причина неявки неизвестна. Ранее в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований ХНН. отказать. По обстоятельствам заключения договора купли-продажи поясняла, что она проживала вместе с братом МГФ. В мае 2017 года брат ушел в рейс, оставил ей 2 доверенности на квартиру в новостройке по ул. 

<

адрес> – с правом продажи и без права продажи (на получение кадастрового паспорта). Она занималась продажей квартиры. Её сын обвинялся в сбыте наркотиков, шло следствие а затем судебное разбирательство. В конце августа 2017 года одноклассник её сына А предложил помощь, за 3 000 000 руб. можно получить условный срок. А привел к ним ЮД и вместе они рассказали, что есть знакомая юрист Х, которая может помочь. Ранее брат и она пытались продать квартиру, но не был готов кадастровый паспорт. Она решила продать квартиру брата. Тот был против. Х помогла побыстрее изготовить кадастровый паспорт (со слов А и Ю), получение назначили на 24.08.2017. В этот же день позвонил А с Ю, и предложили встретиться возле Росреестра. Она с сожителем ВАА. у здания Росреестра встретились с ХНН., которая приехала вместе с Ю Х и Ю зашли в Росреестр, минут через 10-15 мин им вынесли кадастровый паспорт. В этот же день Х подготовила документы по купле-продажи квартиры, сдали их в МФЦ по ул. 

<

адрес> перед самым закрытием, спешили. Денег за квартиру она не получала. А и Ю обещание не сдержали, 25.08.2017 года состоялся приговор, сына осудили к лишению свободы. Она поняла, что её обманули и написала заявление в Росреестр сначала о прекращении госрегистрации, а позднее о приостановлении. О продаже квартиры она сообщила брату, когда тот пришел с рейса. Квартиру продавали за 2 700 000 руб., какая сума была указана в договоре, она не читала. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по ПК в судебное заседание не явился, о дате месте и времени рассмотрения уведомлен надлежащим образом, причина неявки неизвестна. 

Суд, выслушав доводы участников процесса, показания свидетелей, исследовав и оценив предоставленные доказательства в их совокупности, полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 09.12.2014 года между ООО «Владстройзаказчик» и МГФ был заключен договор № № участия в долевом строительстве объекта «Жилой комплекс в районе ул. 

<

адрес>

30.03.2017 года между ООО «Владстройзаказчик» и МГФ был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства № 50. 

Согласно выписке из ЕГРП МГФ. является собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Владивосток, ул. 

<

адрес>

24 августа 2017 года между ХНН и МГФ был заключен в письменной форме договор купли-продажи квартиры № 

<

адрес> в г. Владивостоке.

Цена продаваемой квартиры определена сторонами в размере 2 166 000 руб. (пункт 2.1 Договора).

Настоящий договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю и считается заключенным с момента его регистрации. Право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации в указанном органе. 

Согласно акту приема-передачи квартиры от 24.08.2017 МГФ. передал, а ХНН. приняла квартиру 

<

адрес> города Владивостока. Деньги за проданную квартиру продавец от покупателя получил полностью в сумме 2 166 000 руб.

От имени МГФ действовала по доверенности МОФ 

24.08.2017 года МГФ. в лице представителя по доверенности МОФ. и ХНН в Управление Росреестра по ПК через МКУ МФЦ ВГО Отделение № №» поданы заявления об осуществлении государственной регистрации прав, с приложением документов. 

06.09.2017 года Управлением Росреестра по Приморскому краю в адрес ХНН., МГФ МОФ. направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права начиная с 06.09.2017 на основании заявления № №. 

Постановлением ОУР ОП № 1 УМВ РФ по г. Владивостоку от 20.01.2018 года МОФ. отказано в возбуждении уголовного дела, предусмотренного ст. 159 УК РФ.

Свидетель со стороны истца АВЭ. суду показал, что он работал вместе с ХНН., отношений подчиненности нет. По просьбе ХНН. он присутствовал при передаче денег 24.08.2017г. за покупку квартиры. Они приехали к зданию Росреестра, ждали продавцов, в 16.30 приехали продавцы, забрали в Росреестре документы, через 20 мин вышли, в машине написали расписку, а Х передала деньги, звучала сумма около 2 миллионов рублей. Он сидел на переднем сиденье, Х –за рулем, покупатели (женщина и мужчина) - на заднем сиденье. Диалог велся с женщиной. Женщина передала документы на квартиру, а Х ей - деньги. В последующем ХН должна была подготовить договор, а потом через час-полтора они договорились встретиться в МФЦ. При подаче документов на регистрацию он не присутствовал. 

Свидетель ВСА. суду показал, что проживает с МОФ в гражданском браке. По обстоятельствам квартиры может пояснить, что деньги от продажи квартиры получены не были. Квартира продавалась, чтобы помочь сыну МОФ избежать реального срока. Одноклассник сына А и Ю предложили, что есть так возможность получить условное осуждение за 3 миллиона рублей. Таких денег у них не было, поэтому они решили продать квартиру МГФ. Документы на продажу подписали, но денег не получили. ХНН он видел 2 раза. Первый раз на ул. 

<

адрес> возле Росреестра, второй в МФЦ на ул. 

<

адрес>. На ул. 

<

адрес> они подъехали с МОФ., а Х была с ЮД. Зашли в Росреестр, получили кадастровый паспорт. В конце дня встретились в МФЦ на ул. 

<

адрес>, почти перед закрытием получили талончик, попросили, чтобы их приняли. Подошли к регистратору, подали документы, М подписала документы, и все разъехались. Денежные средства от продажи квартиры им не передавались. Договоренность была с покупателем о том, что денежные средства будут получены 25.08.2017 года до суда. 25 августа 2017 года состоялся суд в отношении МГ. В 2 часа был вынесен приговор, но денег никто не дал, на связь никто не выходил. 

В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Толкование данной нормы во взаимосвязи с положением ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также с положением пункта 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация сделки по решению суда возможна независимо от того, что до такой регистрации договор не считается заключенным.

Согласно пункта 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

При этом, в пункте 61 данного Постановления, указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Исходя из указанных разъяснений обстоятельства, связанные с передачей объекта недвижимости во владение покупателя, имеют правовое значение при рассмотрении требований о государственной регистрации перехода права собственности.

По условиям договора от 24.08.2017 МГФ. передал, а ХНН. приняла отчуждаемую квартиру в момент подписания договора, денежные средства в размере 2 166 000 руб. истец выплатила полностью до подписания договора.

Актом приема-передачи от 24.08.2017 года подтверждается факт передачи квартиры, ключей покупателю и получения продавцом (МОФ.) денежных средств в сумме 2 166 000 руб. 

Ответчиком оспаривается получение денежных средств по договору. В обоснование своей позиции ответчиком представлено заключение специалиста ООО «Центр Полиграф и Профайлинг по Приморскому краю» № № от 28.05.2018 года в отношении МОФ согласно которому психофизиологические реакции, свидетельствуют о том, что она лично не получала от ХНН. и третьих лиц денежные средства в размере 2 166 000 руб. по договору купли-продажи квартиры 

<

адрес> в г. Владивостоке от 24.08.2017 года. 

В силу статьи 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Вместе с тем, донное доказательство суд признает недопустимым, поскольку глаза 6 ГПК РФ не предусматривает использование полиграфа, как средства доказывания. 

Cуд приходит к выводу об обоснованности исковых требований ХНН. и их удовлетворении. Поскольку истцом представлены надлежащие доказательства исполнения договора купли-продажи. 

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ХНН - удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности от МГФ к ХНН на основании договора купли-продажи от 24 августа 2017 года на 1-комнатную квартиру кадастровый номер №, расположенную по адресу г. Владивосток, 

<

адрес> 

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Первореченский районной суд г. Владивостока в течение месяца со дня его изготовления в окончательной, форме.

Мотивированное решение составлено 09 июля 2018 года

Председательствующий