Дело № 2-3681/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 мая 2017 года г. Ижевск

Октябрьский районный суд г.Ижевска УР в составе: 

председательствующего судьи Ивановой М.А. 

при секретаре Ветчинове Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «УСК «Гарант» о признании взыскании стоимости уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «УСК «Гарант» о взыскании денежной суммы в счет уменьшения цены договора в размере 134036,51руб.; неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 158177,50 руб., компенсации морального вреда в размере 5000 руб., штрафа, расходов по оплате юридических услуг. 

Требования мотивированы следующим.

<

дата> между ФИО1 и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № 

<

номер>. В соответствии с условиями договора, дополнительного соглашения ответчик принял на себя обязательство передать объект долевого участия до 

<

дата> Вместе с тем в нарушение условий договора ответчик объект долевого участия истцу передал лишь 

<

дата>. 

В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство передать истцу объект долевого участия площадью 36,75 кв.м., тогда как согласно акту приема-передачи истцу передана квартира меньшей площади, а именно 34,24 кв.м., разница в площади составляет 2,51 кв.м., стоимость которой составляет 134036,51 руб., поскольку согласно договора цена квартиры составляет 1 962 500 руб., таким образом, цена одного кв.м. составляет 53401 руб.

Досудебная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Изложенное является основанием для взыскания с ответчика вышеуказанных сумм. 

Истец ФИО1, ее представитель по устному ходатайству ФИО2 в судебном заседание исковые требования поддержали. Истец пояснила, что квартира была передана несвоевременно, в связи с чем она переживала, была вынуждена проживать у родственников. Указанную квартиру она выбирала, поскольку дом находится недалеко от РЖД, где она работает.

В судебное заседание ответчик ООО «УСК-Гарант», будучи надлежащим образом извещенным о дате и месте рассмотрения дела по юридическому адресу в соответствии с положениями ст. 165.1 ГК РФ, п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", явку своего представителя не обеспечил, об уважительности причин неявки не сообщил, с ходатайством об отложении рассмотрения дела не обращался. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к нижеследующему.

<

дата> между ФИО1 и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № 

<

номер> пятиэтажного многоквартирного жилого дома на улице Целинная г. Ижевска. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 

<

дата> г.

Объектом долевого участия по договору определена однокомнатная квартира №5а общей проектной площадью 36,75.м., расположенная на 1 этаже вышеуказанного дома (п.1.1.2 договора).

Стоимость квартиры определена сторонами в размере 1962 500 рублей (пункт 4.1 договора). Оплата произведена истцом в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи от 

<

дата>.

<

дата> на основании акта о передаче объекта долевого строительства квартира, являющаяся предметом договора долевого участия в строительстве жилого дома, передана ответчиком истцу. 

ФИО1 обратилась в ООО «УСК-Гарант» с требованием о соразмерном уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта. Данное требование направлено по юридическому адресу ответчика (

<

адрес>) 

<

дата> г., не получено и не исполнено.

Изложенные обстоятельства подтверждены в суде исследованными доказательствами.

Взаимоотношения сторон регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон №214-ФЗ), а в части не им не урегулированном Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей".

Разрешая исковые требования о взыскании с ответчика суммы в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия суд приходит к следующему.

Согласно части 3 статьи 4 ФЗ №214 по договору участия в долевом строительстве застройщик обязан в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить, в данном случае, многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно части 4 статьи 4 ФЗ №214 договор участия в долевом строительстве должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Договором, заключенным между истцом и ответчиком, такой объект в соответствии с проектной документацией определен, определены размеры, площадь и состав помещения, имеется приложение к договору.

Пунктом 4.9 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что цена договора подлежит изменению только в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства будет меньше общей проектной площади объекта долевого строительства, указанной в п. 1.1.2 договора, более чем на 5%, исходя из стоимости 1 кв.м. 53401 руб.

Согласно п. 4.1 договора цена квартиры определена по договоренности сторон и составляет 1962 500 руб., исходя из которой, с учетом проектируемой площади объекта 36,75 руб., стоимость 1 кв.м площади квартиры равны 53401 руб.

По мнению суда, вышеуказанные условия договора фактически освобождает застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по созданию (строительству) объекта, соответствующего по площади и размерам проектной документации и предмету договора.

Пунктом 9 ст.4 ФЗ № 214 предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной ФЗ № 214.

В силу п. 4 ст. 7 ФЗ № 214 условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Данная норма права корреспондирует с положениями пункта 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей", согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Запрет на ограничение ответственности для названных правоотношений вызван в первую очередь целью защиты прав экономически более слабой стороны договора - потребителя, гражданина.

В силу ст. 400 ГК РФ соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законами и иными нормативными актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (п. 4 ст. 421 ГК РФ). В этой сфере действует и общий принцип запрета злоупотребления правом (п. 1 ст. 10 ГК), в том числе свободой договоров.

Таким образом, договор с гражданином-потребителем не может содержать положения, освобождающие исполнителя от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

Исходя из содержания п. 4.9 договора участия в долевом строительстве разница между общей проектной и фактической площадью квартиры менее 5 % сторонами не компенсируется.

Исследовав условия данного договора участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу о том, что положения п. 4.9 договора фактически направлены на освобождение застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, что противоречит действующему законодательству и нарушает права участника долевого строительства, предусмотренные ФЗ № 214 и Законом о защите прав потребителей, в том числе на соразмерное уменьшение цены договора.

Пунктом 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Недействительное (ничтожное) условие договора не влечет юридических последствий, предусмотренных данными условиями договора.

При этом суд принимает во внимание положения п. 1 ст. 4 ФЗ № 214, согласно которому к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства; а также п. 1 ст.7 ФЗ № 214, согласно которому застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

По условиям договора и в силу вышеуказанных положений ФЗ №214 застройщик обязан создать объект долевого строительства определенной площадью, которая должна соответствовать площади, указанной в договоре, и проектной документации.

Условие о размере объекта долевого строительства является существенным, поскольку стороны отнесли его к предмету договора. Параметры и размеры объекта долевого строительства характеризуют качество объекта недвижимости. Цена объекта также определяется с учетом его площади.

Создание объекта долевого строительства, которое не соответствует по площади условиям договора и проектной документации является нарушением условий договора и проектной документации, ненадлежащим исполнением договора.

Согласно ч.2 ст.7 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора дольщик имеет право требовать по своему выбору: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Аналогичные права потребителя предусмотрены и Законом РФ о защите прав потребителей (п.1 ст.29).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что условия, содержащиеся в указанном пункте 4.9 Договора от 

<

данные изъяты>, ограничивают право дольщика, предусмотренные ст.7 ФЗ №214 и п.1 ст.29 Закона РФ о защите прав потребителей на соразмерное уменьшение цены договора, и по сути освобождают застройщика от ответственности в случае, если объект долевого строительства построен меньшей площадью, чем предусмотрено проектной документацией и договором, при том, что цена договора также поставлена в зависимость от общей площадью объекта долевого строительства. Указанные условия являются ничтожными без самостоятельного признания их таковыми.

По условиям договора ответчик обязан построить и передать дольщику квартиру общей проектной площадью 36,75 кв.м. (с учетом площади лоджии/балкона с соответствующим понижающим коэффициентом).

Как следует из передаточного акта, кадастрового паспорта помещения и не оспорено ответчиком, ответчик построил квартиру меньшей общей площадью – 34,4 кв.м. (17,0 + 3,7 + 6,1 + 5,6 + 2,0 (4*0,5)), определенной в том же порядке, что указан в договоре, то есть застройщик ненадлежащим образом исполнил обязательство по созданию объекта долевого строительства, отступив от параметров объекта, указанных в проектной документации и договоре, на 2,35 кв.м. (36,75 – 34,4).

Данное обстоятельство в силу части 2 статьи 7 Ф3 №214-Ф3, п.1 ст.29 Закона о защите прав потребителей дает истцу право требовать уменьшения цены договора, в размере разницы между стоимостью квартиры, которая фактически подлежала предоставлению истцу и общей площади жилого помещения, переданного ответчиком. 

Изменение цены договора определено договором исходя из 53401,3 рублей за 1 кв.м общей площади, соответственно, сумма соразмерного уменьшения цены договора составляет 125492,35 руб. (53401 * 2,35).

Суд не соглашается с произведенным истцом расчетом уменьшения цены договора, определения площади переданного объекта в связи с его несоответствием арифметическим правилам, поскольку площадь переданной лоджии составляет 4 кв.м., а не 3,68, как указано истцом.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в части соразмерного уменьшения цены договора, взыскав с ответчика в его пользу 125 492,35 руб.

Рассматривая требования истца о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства суд приходит к следующему:

В соответствии с пунктами 3.2, 5.1.4 договора долевого участия ответчик принял на себя обязательство по сдаче дома в эксплуатацию не позднее 1 квартала 2016 года, передаче квартиры дольщику не позднее двух месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию.

Дополнительным соглашением, заключенным между сторонами 

<

дата>, зарегистрированным в установленном законом порядке 

<

дата>, установлена обязанность застройщика сдать дом в эксплуатацию не позднее 2 квартала 2016 года, передать квартиру в собственность дольщику не позднее двух месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что квартира подлежала передаче истцу до 

<

дата>. Вместе с тем ответчик обязательств по своевременной передаче квартиры не выполнил, в установленные договором сроки квартира истцу не передана. Передача произошла лишь 

<

дата>.

Согласно части 2 статьи 6 ФЗ № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В связи с тем, что данной нормой материального права определен порядок исчисления неустойки - двойной размер одной трехсотой ставки рефинансирования, следовательно, не имеется оснований для применения к возникшим правоотношениям ключевой ставки.

Расчет необходимо производить с применением ставки рефинансирования ЦБ России в размере 10,5 %, действующей по состоянию на 01.09.2016, когда обязательство по передаче объекта долевого строительства должно было быть исполнено ответчиком.

Расчет неустойки выглядит следующим образом: 1962 500 * 10,5/100/150 * 119 дн. (с 01.09.2016 г. по 28.12.2016 г. включительно, дата передачи объекта в период просрочки не входит) = 163476,25 руб.

Поскольку основания для выхода за пределы заявленных требований, согласно положений ст. 196 ГПК РФ, отсутствуют, суд определяет размер неустойки за период просрочки передачи объекта долевого строительства, в размере 158177,50 руб.

При решении вопроса о размере неустойки, которая подлежит взысканию с ответчика, суд приходит к следующему.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В материалах дела отсутствуют сведения, подтверждающие, что ответчиком было заявлено о снижении размера подлежащей взысканию неустойки.

На основании изложенного, учитывая отсутствие заявления ответчика о несоразмерности заявленной неустойки, необходимости снижения ее размера, неустойка подлежит взысканию в размере 158 177,50 рублей.

Взысканный судом размер неустойки определен с учетом фактических обстоятельств дела и исследованных доказательств, и, по мнению суда, в полной мере соответствует объеме и характеру допущенного ответчиком нарушения условий договора.

Требование о компенсации морального вреда подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 9 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим ФЗ.

Поскольку договор, заключенный между сторонами, был направлен на удовлетворение личных нужд граждан (обеспечение жильем), не связан с осуществлением предпринимательской деятельности, отношения, возникшие между сторонами, регулируются, в том числе и законодательством о защите прав потребителей (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").

Суд отмечает, что задержкой в передаче истцу квартиры, передачей квартиры меньшей площади нарушались права потребителя, гарантированные Законом «О защите прав потребителей», что, безусловно, повлекло причинение истцу морального вреда в виде нравственных страданий, перенесенных в связи с невозможностью продолжать привычный образ жизни в комфортных условиях проживания. При этом доказательств наличия непреодолимых обстоятельств, повлекших неисполнение обязательств в срок, ответчиком не представлено.

Согласно разъяснениям в п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей": при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В силу статьи 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" и статьи 151 ГК РФ истец в связи с нарушением ответчиком своих обязательств по договору имеет право на компенсацию морального вреда, который с учетом характера нарушений прав истца определяется судом в размере 5000 рублей.

В соответствии с ч.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Пункт 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 17 от 28.06.2012 г. «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» предусматривает взыскание судом с ответчика в пользу потребителя указанного штрафа независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

В судебном заседании установлено, что требования истца о соразмерном уменьшении цены договора, выплате неустойки ответчиком в добровольном порядке удовлетворены не были. Направленная по юридическому адресу ответчика претензии о выплате денежных сумм (в счет уменьшения цены договора, неустойки) оставлена без удовлетворения.

На основании изложенного с ответчика подлежит взысканию штраф за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке в размере 50% от сумм, взысканных в пользу потребителя. Цена удовлетворенных в судебном заседании исковых требований истца составила 288669,85 руб. (158 177,50 + 125 492,35 + 5000). Таким образом, сумма штрафа, подлежащая взысканию, составит 144335 руб.

Штраф также не подлежит уменьшению, в связи с отсутствием заявлением ответчика о несоразмерности данной меры ответственности допущенного нарушению.

В соответствии с частью 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ в связи удовлетворением исковых требований с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате судебных издержек в размере 10 000 рублей (за составление досудебной претензии, искового заявления).

Согласно части 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В тоже время судебные расходы присуждаются, если они понесены фактически, являлись необходимыми и разумными в количественном отношении. Суд может ограничить взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов сумму, если сочтет ее чрезмерной с учетом конкретных обстоятельств.

Исходя из изложенного, учитывая обстоятельства дела, суд считает расходы ФИО1 на оплату услуг представителя в сумме 15 000 руб. завышенными. В ходе рассмотрения данного гражданского дела представитель истца участвовала в одном судебном заседании, в связи с чем обоснованной суммой суд считает 5000 рублей.

В силу ч.1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина, от уплаты которой истец была освобождена в размере 6036,70 руб. по имущественному требованию истца (283669,85 руб.), а также 300 руб. – по неимущественному требованию, всего – 6336,70 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск ФИО1 к ООО «УСК «Гарант» о взыскании стоимости уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «УСК «Гарант» в пользу ФИО1 неустойку по договору участия в долевом строительстве в сумме 158 177,50 рублей; сумму в счет уменьшения цены договора в размере 125 492,35 рублей; компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей; штраф за не удовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в сумме 144 335 рублей; судебные издержки в размере 10000 рублей; расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей. 

Взыскать с ООО «УСК «Гарант» в доход местного бюджета муниципального образования «город Ижевск» госпошлину в сумме 6336,70 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течении месяца с момента его вынесения в окончательной форме через Октябрьский районный суд г.Ижевска.

Решение в окончательной форме изготовлено судьей в совещательной комнате.

Председательствующий судья М.А. Иванова