Дело № 3а-117/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 25 июля 2018 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Михейкиной М.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Нева-Инвест» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «Нева-Инвест» обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит установить в отношении земельного участка общей площадью 16886 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, его рыночную стоимость в размере равном 

<

данные изъяты> рублей.

В обоснование административного иска указано, что административный истец является собственником земельного участка, установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 требования административного иска поддержала в полном объеме.

К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области. 

В качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования Новосветское сельское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области.

В письменном возражении представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области ФИО1 рассмотрение требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости оставил на усмотрение суда. Кадастровая стоимость земельного участка исчислена в соответствии с п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития №222 от 12.08.2006 и удельным показателем кадастровой стоимости, утвержденным постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 (

<

данные изъяты> руб./кв.м.). 

В судебном заседании представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО2 требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда. 

В письменных возражениях представитель административного ответчика правительства Ленинградской области ФИО4 сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356. Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по правилам, установленным ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» на дату 24.09.2012, какие-либо действия, решения административного ответчика административным истцом не оспаривается, в связи с чем правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям.

В судебном заседании представитель административного ответчика правительства Ленинградской области ФИО4 оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Ленинградской области, и администрация муниципального образования Новосветское сельское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом. 

В возражении относительно заявленных требований представитель Управления Росреестра по Ленинградской области ФИО5, ссылаясь на постановление правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области» полагала обоснованным применение удельного показателя равного 

<

данные изъяты> руб./кв.м. для расчета кадастровой стоимости земельного участка. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков (дата формирования перечня объектов оценки). Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН-29.12.2007. В связи с тем, что Управление не уполномочено определять достоверность рыночной стоимости объектов недвижимости, указанной в отчете об оценке, считает, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Просила дело рассмотреть в отсутствие представителя.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, в том числе показания свидетеля, согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.1 и п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.390, п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

Постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 01.01.2007 года.

В частности, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных в Гатчинском районе Ленинградской области, составляет 

<

данные изъяты> руб./кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных права на объект недвижимости от 26.06.2018, ООО «Нева-Инвест» является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственной базы, площадь 16886 кв.м., адрес: 

<

адрес>, кадастровый №.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22.06.2018 указано, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 

<

данные изъяты> руб.; кадастровая стоимость утверждена по состоянию на 21.06.2018; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 29.12.2007 г. № 355; дата утверждения кадастровой стоимости: 29 декабря 2007 г.; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости 02.05.2013.

Отчетом от 08.05.2018 г., составленным ФИО10. являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков – Некоммерческое партнерство «СМАО», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере – 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 10.11.2008 г.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объектам оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является: использование земельного участка для производственной деятельности. По результатам анализа наиболее эффективного использования оценщик пришел к выводу, что в качестве наиболее эффективного использования земельного участка – под торгово- производственную деятельность (магазин-склад строительных товаров).

В результате выбора подходов оценщиком для оценки земельных участков отобран сравнительный подход (метод сравнения продаж). Отказ от использования затратного и доходного подходов мотивирован. В качестве объектов-аналогов отобрано 4 объекта-аналога наиболее по своим качественным характеристикам с объектом оценки. Проведена корректировка по следующим элементам сравнения: объем передаваемых прав, снижение цены в процессе торгов, на дату выставления на торг/дату продажи, местоположение, площадь, на ж.д.ветку. Расположение на «второй линии» и второстепенных дорогах для производственно -складских объектов является важным, удобство доступа является ценообразующим фактором на рассматриваемом сегменте рынка. Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам достоверность данных по этим объектам уменьшается. Весовые коэффициенты для объектов-аналогов приведены в таблице 10.3.4 на стр. 43 Отчета. Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных подходов оценки. Целью согласования результатов является определение наиболее вероятной стоимости прав собственности на оцениваемый объект на дату оценки через взвешивание преимущества и недостатков проведенных расчетов. 

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО11 показал, что для расчета рыночной стоимости использовал сравнительный подход (метод сравнительного анализа объекта оценки). В качестве объектов-аналогов им отобрано 4 объекта, расположенных в одном районе Ленинградской области, наиболее сопоставимых с объектом оценки. Информация по объектам –аналогам бралась из объявлений. Наличие банковской ипотеки, как правило, не влияет на рыночную стоимость. Наличие ЛЭП является допустимой для земель с видом размеренного использования – для строительства производственной базы и также не отражается на рыночной стоимости земельного участка.

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», кадастровой справки, кадастрового паспорта, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 10.11.2008.

Так как очередная государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ленинградской области в срок, установленный ст.24.12 Федерального закона не проведена, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд считает возможным восстановить ООО «Нева-Инвест» срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Оценщиком в отчете от 08.05.2018 г. рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 10.11.2008. 

В отношении даты, по состоянию на которую оценщиком в отчете установлена рыночная стоимость земельного участка, у участников процесса возражений не имеется.

Представленный отчет об оценке от 08.05.2018 как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчет о рыночной стоимости объекта оценки соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Показания свидетеля–оценщика являются последовательными, обоснованными и мотивированными. 

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками не представлено и по делу не имеется.

Руководствуясь положениями Федерального закона №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названный выше отчет об оценке (с учетом показаний свидетеля в судебном заседании) надлежащим доказательством, подтверждающим установление рыночной стоимости земельного участка в размере 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 10 ноября 2008 года.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае заявление поступило в комиссию 11 мая 2018 года.

С учетом требований ч.2 ст.247 КАС РФ суд не может также согласиться с обоснованностью утверждения представителя правительства Ленинградской области о том, что правительство Ленинградской области не является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченно ответственность (ООО) «Нева-Инвест» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 16886 кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для строительства производственной базы, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 10 ноября 2008 года, на период с 1 января 2018 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка считать 11 мая 2018 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 30 июля 2018 года.