Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации 

14 февраля 2019 года 

<

адрес>

Центральный районный суд 

<

адрес> в составе:

Председательствующего судьи Стебиховой М.В.,

при секретаре Краснощековой И.Г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.Т.Н. к ООО ПТК «Стройинвест», ООО «ИнвестКом» о признании участником долевого строительства,

у с т а н о в и л:

Первоначально Б.Т.Н. обратилась в суд с иском, в котором просила признать ее участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, обязать ООО «ИнвестКом» совершить действия по снятию обременения (залога) с квартиры по ул. Х, Х(стр. №). 

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие», который определением суда от ДД.ММ.ГГГГ заменен в порядке правопреемства на ПАО НБ «ТРАСТ».

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части обязания ООО «ИнвестКом» совершить действия по снятию обременения (залога) с квартиры по ул. Х, Х (стр. №) прекращено в связи с отказом истца от данной части исковых требований.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и ООО «ИнвестКом» (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве №, при этом застройщик и участник на момент подписания договора принадлежали к одной группе юридических лиц, учредителями которых являлся К.В.И. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИнвестКом» (участник), ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и Б.Т.Н. было заключено соглашение № о переводе долга по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, то есть участник выбыл из данных правоотношений, на его место встал правопреемник участника – истец. Указывает, что привлечение денежных средств для строительства было совершено с нарушением норм Федерального закона № 214-ФЗ путем оформления соглашения о предоставлении беспроцентного займа на сумму 1730ХХХ руб. Цена за уступку истцом была в полном объеме уплачена в кассу. Таким образом, правопреемник участника, надлежащим образом исполнившая обязательства по оплате уступки, является стороной по договору участия в долевом строительстве. В данном случае лицом, оплатившим право, является именно Б.Т.Н., поскольку иные лица по данному договору стоимость объекта долевого строительства не оплачивали (л.д. 1-3, 96-99).

Истец Б.Т.Н. и ее представитель в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, дали пояснения.

Представитель ответчика ООО ПТК «Стройинвест» в лице конкурсного управляющего, в судебном заседании исковые требования не признал, предоставил письменный отзыв на иск.

Представители ООО ПТК «Стройинвест» и ООО «ИнвестКом» ранее направили в суд отзыв на иск, в котором признали исковые требования (л.д. 93).

Представитель третьего лица ООО НБ «ТРАСТ» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, предоставил письменный отзыв.

Выслушав пояснения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и ООО «ИнвестКом» (участник) заключен договор участия в долевом строительстве № (далее по тексту решения – Договор), предметом которого явилось строительство жилого дома № (по генплану) с помещениями общественного назначения по строительному адресу: 

<

адрес>, ул. Х, расположенного на земельном участке с кадастровым номером Х, и передача участнику по акту приема-передачи объектов долевого строительства – жилых помещений, перечисленных в Приложении № Х к договору (л.д. 84-89).

Объектом долевого строительства являлась, в том числе, 1-комнатная квартира, строительный номер Х на десятом этаже жилого дома № по ул. Х в 

<

адрес>, общей строительной площадью Х кв.м.

Согласно пункту 3.2 Договора, оплата по настоящему договору в полном объеме производится участником долевого строительства за счет кредитных средств, получаемых им по кредитном соглашению, заключаемому с «НОМОС-Банком» (ОАО).

ДД.ММ.ГГГГ между банком и ООО «ИнвестКом» заключен договор залога прав №, согласно которому в залог банку, в рамках обеспечения договора кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ, передаются права требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно приложению № к Договору залога, являющемуся неотъемлемой частью Договора, в залог банку передан, в том числе, объект долевого строительства – двухкомнатная квартира № Х (стр.) общей площадью Х кв.м. (л.д. 55-70).

Согласно ч. 1 ст. 339.1 Гражданского кодекса РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, в том числе, в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

Данный договор залога был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Обязанность ООО «ИнвестКом» перед банком в части возврата кредитных денежных средств до настоящего времени не исполнена надлежащим образом, что не оспаривается сторонами.

Возможность уступки права (требования) по договору ипотеки предусмотрена ч. 1 ст. 47 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное.

Пунктом 5.1.4 Договора, стороны согласовали, что уступка участником права требования по договору (полностью или в части) допускается только после уплаты им цены договора (полностью или в части) или одновременно с переводом долга на нового участника им цены договора (полностью или в части) или одновременно с переводом долга на нового участника в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации с согласия застройщика и исключительно с предварительного письменного согласия «НОМОС-БАНКА» (ОАО), при этом Приобретатель прав приобретает все права и обязанности участника по настоящему договору.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора залога установлено, что ООО «ИнвестКом» обязуется не совершать уступки заложенного права без письменного согласия залогодержателя, не распоряжаться и не отчуждать в какой-либо форме предмет залога без предварительного письменного согласия залогодержателя.

Таким образом, в договоре долевого участия и договоре залога застройщиком, участником и залогодателем были согласованы специальные условия для заключения соглашения об уступке прав требований по договору долевого участия.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИнвестКом» (участник долевого строительства), ООО ПТК-30 (застройщик) и истцом подписано соглашение № об уступке прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ООО «ИнвестКом» передает истцу права по договору долевого участия в части 1-комнатной квартиры № Х (стр). (л.д. 7).

Вопреки условиям Договора, согласие залогодержателя Участником получено не было, так же как и не было осуществлено погашение задолженности по кредитному договору. 

Подписанное истцом, ООО «ИнвестКом» и ООО ПТК «Стройинвест» соглашение от ДД.ММ.ГГГГ содержит указание на наличие в отношении права требования ограничения в виде залога в пользу банка, договор залога прав зарегистрирован Управлением Росреестра по НСО ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись № - пункт 6 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из совокупности представленных в дело доказательств, жилой дом сдан в эксплуатацию, квартира № Х (стр.) поставлена на кадастровый учет, ей присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>, улица Х, дом Х № Х (л.д. 10-11).

Квартира передана по акут приема-передачи и истцу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9) и ООО «ИнвестКом» ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 90).

Истец в настоящее время проживает в данной квартире, однако право собственности на квартиру зарегистрировано за ООО «ИнвестКом» ДД.ММ.ГГГГ, обременение в виде залога до настоящего времени не погашено, что следует из выписки ЕГРН.

Истец просит признать ее участником долевого строительства в отношении спорного объекта, указывая на то обстоятельство, что свои обязательства по оплате данной квартиры исполнила только она, ООО «ИнвестКом» данных обязательств не исполнял, именно она на основании соглашени от ДД.ММ.ГГГГ является участником договора долевого строительства.

Суд, анализируя представленные в материалы дела доказательства, полагает, что исковые требования о признании истца участником договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворению не подлежат ввиду следующего. 

Пункт 6 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ содержит информацию о наличии обременения прав требования по Договору долевого участия залогом в пользу Банка.

Таким образом, истцу на момент заключения соглашения о передаче прав и обязанностей было известно о наличии обременения, а также наличии запрета в основном договоре на осуществление уступки прав требований без согласия залогодержателя.

Согласно ч. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу ч. 2 ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 165 Гражданского кодекса РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Из содержания абзаца 2 пункта 5 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» согласно ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Аналогичная норма содержится в статье ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 304-ФЗ), согласно которой договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Пунктом 1 статьи 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса РФ презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагается.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Учитывая то обстоятельство, что соглашение о передаче Б.Т.Н. прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве не зарегистрировано в установленном законом порядке, оно подписано в нарушение основного договора долевого участия, предусматривающего обязательное согласие залогодержателя, которое получено не было, в настоящее время право собственности на объект долевого строительства, который являлся объектом соглашения от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в установленном порядке за иным лицом - ООО «ИнвестКом», исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку данное соглашение нельзя признать заключённым при установленных обстоятельствах.

Доводы истца о том, что фактически договор участия в долевом строительстве между ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и ООО «ИнвестКом» (участник) не заключен, поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения денежных средств в счет строительства объекта долевого участия, а, следовательно, именно соглашение о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ является основным договором долевого участия, кроме истца никто денежные средства за объект недвижимости не вносил, суд полагает несостоятельными. 

Статья 12 Гражданского кодекса РФ предусматривает способы защиты нарушенного права, к которым относятся: Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Учитывая, что в настоящее время строительство объекта долевого участия завершено, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке за ООО «ИнвестКом», признание истца в качестве участника долевого строительства не повлечет восстановления нарушенного права истца, а ее ссылка на то, что обязательства по оплате денежных средств за спорную квартиру исполнено ею, а не ООО «ИнвестКом» подлежат разрешению при рассмотрении спора о праве на указанную квартиру между истцом и ООО «ИнвестКом».

Ссылка стороны истца на фактическое признание иска ООО «ИнвестКом» и ООО ПТК «Стройинвест», выраженное в письменном отзыве представителей (л.д. 93) не может являться основанием для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с ч. 2 ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В данном случае признание иска ответчиками нарушает права иных лиц, а именно залогодержателя, без согласия которого произведено отчуждение предмета залога, в связи с чем, данное признание не может быть принято судом.

На основании вышеизложенного, суд отказывает в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Б.Т.Н. – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший настоящее решение.

Судья М.В. Стебихова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.