Дело № 2-2899/2024

61RS0002-01-2024-001812-47

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2024 года г. Ростов-на-Дону

Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону ФИО1 при секретаре Басалыко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ООО «Страйт Эстэйт» о взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СТРАЙТ ЭСТЭЙТ» и истцом заключен предварительный договор купли-продaжи недвижимого имущества № 33.

В соответствии с пунктом 1.1 Предварительного договора № 33 стороны обязуются заключить в предусмотренный срок основной договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных указанным Предварительным договором.

В соответствии с пунктом 1.2 Предварительного договора № 33 предметом основного договора является помещение: условный проектный номер № 33, этаж 3, общей проектной площадью 30,6 квадратных метров (площадь помещения: 19,8 кв.м. с прилегающей террасой площадью 10,8 кв.м.) в здании с кадастровым номером№ расположенное по адресу: 

<

адрес>А, кадастровый номер участка 23:49:0205004:201.

В соответствии с пунктом 1.3 Предварительного договора №33 стороны договорились заключить основной договор в течение 30-и рабочих дней с момента введения помещения № 33 в гражданский оборот, получения продавцом права собственности на помещение № 33 и присвоения помещению № 33 кадастрового номера и получения технического плана на помещение № 33.

В соответствии с пунктом 1.4 Предварительного договора №33 по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя помещение № 33, а покупатель обязуется принять помещение и уплатить за него цену, предусмотренную в предварительном договоре.

В соответствии с пунктом 1.5 Предварительного договора № 33 указанный предварительный договор содержит общие условия основного договора купли-продажи недвижимого имущества, который будет заключен в будущем.

Согласно п. 2.1 Договора, стоимость помещения составляет 4 536 000 рублей, из которых истец в соответствии с п. 2.2 Договора, 10.03.2021г. передал 1 000000 рублей и 29.04.2021г. передал 3 486 000 рублей.

Согласно п. 3.1.2 Договора, максимальный окончательный срок ремонтных работ, раздела на самостоятельные части помещения и получения технического плана на помещение, составляет 31.12.2022г.

С указанной даты в течении 60 рабочих дней, должен был быть заключен основной договор и передано помещение по акту приемки-передачи.

Ответчик не исполнил собственные обязательства, предусмотренные Предварительным договором № 33, до настоящего момента помещение № 33 в гражданский оборот не введено, право собственности продавца на помещение не зарегистрировано, помещение на кадастровый учет не поставлено, технический план на помещение не получен.

До настоящего времени, основной договор не заключен, помещение не разделено на самостоятельные части и технический план не получен.

Согласно сложившейся судебной правоприменительной практике, при незаключении основного договора купли-продажи, правоотношения сторон по возврату денежных средств, уплаченных в качестве предоплаты по предварительному договору, подлежат регулированию нормами статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, в связи с прекращением обязательств сторон по Предварительному договору № 33 на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (незаключение основных договоров в установленный срок) денежные средства в размере 4 486 000 рублей, полученные ответчиком от истца в счет уплаты стоимости помещения № 33, подлежат возврату истцу как неосновательное обогащение ответчика.

В соответствии с пунктом 4.1 Предварительного договора № 33 сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора купли-продажи либо необоснованно отказавшаяся от предварительных договоров, должна оплатить штраф другой стороне в размере 20% от стоимости помещений, указанной в пункте 2.1 Предварительных договоров.

Расчет штрафа 4 486 000 * 20% = 897 200 рублей.

Истец планировал использовать помещения № 33 в целях временного проживания совместно с членами своей семьи и близкими родственниками в период отпусков при поездках в город-курорт Сочи, то есть исключительно в личных потребительских целях.

05.03.2024г. в адрес ответчика была подана досудебная претензия, которая согласно отчета об отслеживании отправления, была получена 12.03.2024г. До настоящего времени, ответ на досудебную претензию, получен не был.

В соответствии с ч. 5 ст. 28 ФЗ «О защите прав потребителей» ответчик обязан выплатить в пользу истца пеню в размере 1 614 960 руб. из расчета 3 процента от суммы (134 580 руб.) за 12 дней просрочки (с 23.03.2024г. по 03.04.2024г.).

Также с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, то есть 900 000 рублей (из расчета 4 486 000/2 = 2 243 000).

В связи с тем, что истец не обладает достаточными знаниями законодательства, он обратился для представления своих интересов за юридической помощью. Согласно договору об оказании услуг от ДД.ММ.ГГГГг. истец оплатил представителю 50 000 рублей, которые в порядке ст. 100 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика.

С учетом принятых судом уточнений иска истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу неосновательное обогащение, возникшее вследствие прекращения Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № 33 от 0.03.2021г. в размере 4 486 000 рублей, неустойку - штраф, предусмотренный пунктом 4.1 Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № 33 от 10.03.2021г. в размере 897200 рублей, пеню (неустойку) за нарушение исполнителем сроков выполнения работ в соответствии с ч. 5 ст. 28 ФЗ «О защите прав потребителей» в размере 4486000 рублей, сумму штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 ФЗ «О защите прав потребителей», в размере 4486000 рублей, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 рублей.

В судебном заседании истец и его представитель ФИО4, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования в уточненной редакции поддержали, просили исковые требования удовлетворить в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного заседания, своего представителя в судебное заседание не направил, ходатайства об отложении судебного заседания не заявлял.

Дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд выслушав истца и его представителя, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено и усматривается из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СТРАЙТ ЭСТЭЙТ» (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №33, в соответствии с условиями которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества – помещение, условный номер № 33, этаж 3, общей проектной площадью 30,6 кв.м. (площадь помещения 19,8 кв.м. с прилегающей террасой площадью 10,8 кв.м.) в здании с кадастровым номером № расположенное по адресу: 

<

адрес>А, кадастровый номер участка 23:49:0205004:201

В пункте 2.1. предварительного договора указана согласованная сторонами цена продажи помещения – 4536000 рублей 00 копеек. 

Оплата стоимости помещения производится наличными денежными средствами или путем перечисления денежных средств на банковский счет продавца в следующем порядке: - 22.02.2021 г. покупатель внес продавцу в размере 50000 рублей 00 копеек путем перечисления денежных средств на банковский счет доверенного лица продавца в целях обеспечения обязательств заключения предварительного договора купли-продажи; - в момент подписания настоящего договора покупатель вносит продавцу денежные средства в размере 1000000 рублей 00 копеек путем перечисления на банковский счет доверенного лица продавца по соответствующей расписке; - в срок до ДД.ММ.ГГГГ покупатель вносит продавцу денежные средства в размере 3486000 рублей 00 копеек путем передачи наличных либо путем перечисления денежных средств на банковский счет доверенного лица продавца по соответствующей расписке.

В соответствии с п. 1.3. предварительного договора стороны договорились заключить основной договор в течение 30 рабочих дней с момента введения помещения в гражданский оборот.

Для реализации предварительного договора продавец принял на себя обязательства ввести в гражданский оборот, а именно – получить право собственности на каждое помещение, то есть произвести раздел на самостоятельные объекты недвижимости существующее право собственности на объекте в срок – 2 квартал 2022 г., а также заключить основной договор купли-продажи помещения с покупателем и передать помещение по акту приема-передачи в течение 60 рабочих дней с момента раздела на самостоятельные помещения и получения технического плана по помещение. Срок окончания ремонтных работ здания – ДД.ММ.ГГГГ Стороны договорились, что указанный в настоящем пункте срок передачи помещения может быть увеличен продавцом в одностороннем порядке без согласия и дополнительного уведомления покупателя в случае производственной необходимости на срок не более 6 месяцев. (пункты 3.1., 3.1.1., 3.1.2. предварительного договора).

Таким образом, исходя из условий предварительного договора максимальный окончательный срок ремонтных работ, раздела на самостоятельные части помещения и получения технического плана на помещение, составляет ДД.ММ.ГГГГ, а срок заключения основного договора – ДД.ММ.ГГГГ (исключая праздничные и выходные дни).

Пунктом 4.1. предварительного договора предусмотрено, что сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора купли-продажи либо необоснованно отказавшаяся от настоящего договора, должна оплатить штраф другой стороне в размере 20% от стоимости помещения, указанной в пункте 2.1 договора. Возврат денежных средств осуществляется в течение 30 банковских дней.

В соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 передал ООО «СТРАЙТ ЭСТЕЙТ» в лице ФИО2 денежные средства в размере 4486000 рублей 00 копеек, что подтверждается расписками в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

До настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен.

Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию с требованием в течение 10 дней оплатить истцу задолженность в размере 4486000 рублей 00 копеек, а также штраф в размере 897200 рублей 00 копеек, которая ответчиком оставлена без удовлетворения. 

До настоящего времени денежные средства добровольно истцу ответчиком не возвращены.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Судом установлено, что основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен, ни одна из сторон в срок до 17.02.2023 г. не обратилась к другой стороне с предложением заключить основной договор.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и во взаимосвязи с нормами гражданского законодательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, установив, что до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор не был заключен, при этом, как следует из материалов дела, ни одна из сторон не направила в течение этого срока другой стороне предложения о его заключении, исходя из положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу о признании обязательств, предусмотренных предварительным договором, прекращенными, в связи с чем, ответчик обязан возвратить истцу денежные средства в размере 4486000 рублей 00 копеек, оплаченные им по предварительному договору.

При этом, оснований для возложения на ответчика ответственности по уплате штрафа, предусмотренного условиями предварительного договора № 33 от 10.03.2021 г., как виновной стороны не имеется, поскольку вина сторон в не заключении основного договора не установлена.

Также в данном случае не подлежит взысканию неустойка, предусмотренная ч. 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», так как за неправомерное удержание денежных средств с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами.

В силу п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размере процентов определяется ключевой ставкой банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно материалам дела, направленная истцом 05.03.2024 г. досудебная претензия с требованием о возврате денежных средств была получена ответчиком 12.03.2024 г., однако ее требования не были исполнены до настоящего времени.

Таким образом, поскольку ответчик, начиная с 12.03.2024 г. неправомерно удерживает денежные средства истца, то на сумму 4486000 рублей 00 копеек подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.03.2023 г. по день вынесения решения суда.

Размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.03.2024 г. по 19.12.2024 г. составляет 614925 рублей 00 копеек, согласно следующему расчету: с 12.03.2024 г. по 28.07.2024 г. - 4486000 руб. х 139 дн. х 16% / 366 = 272591 руб. 91 коп., с 29.07.2024 г. по 15.09.2024 г. – 4486000 руб. х 49 дн. х 18%/366 = 108105 руб. 25 коп., с 16.09.2024 г. по 27.10.2024 г. – 4486000 руб. х 42 дн. х 19% / 366 = 97809 руб. 51 коп., с 28.10.2024 г. по 19.12.2024 г. – 4486000 руб. х 53 х 21%/366 = 136418 руб. 52 коп.

Принимая во внимание неправомерное удержание ответчиком денежных средств истца, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 614925 рублей 00 копеек.

Согласно ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В связи с тем, что ответчиком в добровольном порядке не удовлетворены требования потребителя, то в силу вышеприведенной нормы права с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 2550462 рубля 59 копеек (4486000 руб. 00 коп. + 614925 руб. 19 коп./2).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.05.2016г. № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные стороной, в пользу которой принято судебное решение, с противоположной стороны в разумных пределах является одним из правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителей, соблюдения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон.

В целях реализации задачи судопроизводства по справедливому судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Исходя из объема выполненных представителем истца работ, количества затраченного времени на подготовку позиции истца, подготовку процессуальных документов, участие в судебном заседании, суд полагает необходимым заявленные истцом расходы на оплату услуг представителя снизить до 25 000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Страйт Эстэйт», ИНН 

<

***> в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения денежные средства, уплаченные по договору в размере 4486000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 614925 рублей 19 копеек, штраф в размере 2550462 рублей 59 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере 25000 рублей. В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 28 декабря 2024 года.