2-134/2024 (2-2662/2023)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 января 2024 года г.Бузулук 

Бузулукский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Санфировой О.П.,

при секретаре Некрыловой Ю.А.

с участием представителя истца – ответчика ФИО1 - ФИО2, действующего на основании доверенности от ** ** ****., ФИО3, действующей на основании доверенности от ** ** ****.,

представителя ответчика - истца ФИО4 - ФИО5, действующего на основании доверенности от ** ** ****, ФИО3, действующей на основании доверенности от ** ** ****.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО6 об устранении препятствии в пользовании жилым помещением, с участием третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, с участием Бузулукского межрайонного прокурора,

встречное исковое заявление ФИО4, ФИО6 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО6 об устранении препятствии в пользовании жилым помещением, указывая, что является собственником жилого помещения, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, по адресу: 

<

адрес>. Ответчик нарушает его права собственности, нарушает право пользования квартирой, сменил замки.

Просит суд обязать ответчика устранить препятствия пользования жилым помещением (квартирой) общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, а именно: выселить, признать утратившим право пользования ответчиков, снять с регистрационного учета в ЕГРН.

В последующем уточнил иск, просил суд обязать ответчиков устранить препятствия в пользовании жилым помещением (квартирой) по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, а именно: признать право пользования квартирой, и вернуть все ключи от дверей подъезда и квартиры.

ФИО4, ФИО6 обратились со встречным иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру, указывая, что ** ** **** между ФИО6, ФИО4 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры, по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Стоимость квартиры составила 890 000 руб., определен порядок оплаты: 200 000 руб. должны быть переданы до подписания договора за счет собственных средств, 690 000 руб. с рассрочкой до ** ** **** ежемесячно по 16 500 руб. не позднее ** ** **** числа каждого месяца, либо ранее указанного срока. До полного исполнения обязанностей по оплате, квартира находится в залоге у продавца. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН ** ** **** Однако оговоренные суммы и в указанные сроки ответчиком не выплачены, по состоянию на ** ** **** задолженность составила 890 000 руб. ** ** **** К-вы направили ответчику претензию с требованием о расторжении договора, однако претензия оставлена без ответа.

Просят суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., этажность (этаж): 

<

данные изъяты>, кадастровый №, заключенный ** ** **** между ФИО6,, ФИО4 и ФИО1.

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., этажность (этаж): 

<

данные изъяты>, кадастровый №.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись № от ** ** **** о праве собственности ФИО1 на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., этажность (этаж): 

<

данные изъяты>, кадастровый №.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись № от ** ** **** об ипотеке в силу закона на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., этажность (этаж): 

<

данные изъяты>, кадастровый №.

Признать право собственности на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., этажность (этаж): 

<

данные изъяты> кадастровый № доли в праве общей долевой собственности ФИО7 А,В., 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности ФИО4.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 уплаченную госпошлину в сумме 12 100,00 руб.

До судебного заседания от ФИО1 поступило заявление об отказе от исковых требований в части выселения и снятия с регистрационного учета ФИО4, ФИО6 Последствия отказа от иска, предусмотренные ст.220, 221 ГПК РФ ему известны.

Определением суда от ** ** **** принят от ФИО1 отказ от требований в части выселения и снятия с регистрационного учета ФИО4, ФИО6. 

Производство по исковому заявлению ФИО1, к ФИО4, ФИО6 в части требований о выселении и снятия с регистрационного учета ФИО4, ФИО6 - прекращено.

В ** ** **** г. К-вы обращались с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру. Заочным решением от ** ** **** исковое заявление ФИО4, ФИО6 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности – было удовлетворено.

Однако определением суда от ** ** **** заочное решение от ** ** **** отменено, производство по делу возобновлено на основании заявления ФИО1

Определением суда от ** ** **** исковое заявление ФИО4, ФИО6 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности оставлено без рассмотрения, из-за вторичной неявки истцов в судебное заседание.

Истец-ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о дате, месте и времени судебного заседания.

Представитель истца-ответчика ФИО2, ФИО3, в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям указанным в иске. Встречный иск не признал в полном объеме. Пояснил, что деньги за квартиру выплачены в полном объеме, 200 000 руб. были переданы до подписания договора, а оставшаяся часть выплачивалась ежемесячно, были составлены расписки, но расписки исчезли после вскрытия квартиры. С ** ** ****. по ** ** ****. истец жил в спорной квартире. Приехав после вахты, истец не смог попасть в квартиру, т.к. сменили замки. ФИО3 звонила ФИО6, он ответил, что истец больше не увидит квартиру.

Ответчики-истцы ФИО4, ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены о дате, месте и времени судебного заседания.

Представитель ответчиков-истцов ФИО5 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал, пояснил, что с ** ** **** по ** ** **** ответчики пользовались спорной квартирой, делали ремонт, погасили долг по коммунальным платежам с ** ** **** по ** ** **** гг. около 53 000 руб. В квартире был отключен газ, и квартира находилась в антисанитарном состоянии. ** ** **** вскрыли квартиру, составили Акт. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи, т.к. ФИО8 не выплатил сумму за квартиру, выплатил по договору купли-продажи квартиры всего 33 000 руб.

Третье лицо Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области своего представителя в суд не направили, извещены о дате, месте и времен судебного заседания. Ходатайств об отложении слушания дела суду не представили.

В порядке ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав представителей сторон, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом.Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться, и распоряжаться им. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Заинтересованное лицо в силу ст. 3 ГПК РФ вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктом 45 данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Как следует из материалов дела ФИО1 является собственником жилого помещения (квартиры) общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, на основании договора купли-продажи от ** ** **** с зарегистрированной ипотекой в силу закона в пользу ФИО6, ФИО4

Из договор купли-продажи квартиры от ** ** ****, следует, что ФИО6, ФИО4 продали, а ФИО1 купил квартиру, жилым помещением (квартирой) общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № за 890 000,00 руб. (п.4 договора). Расчет между сторонами будет производится следующим образом:

- деньги в сумме 200 000 руб. будут переданы до подписания за счет собственных средств,

- а остальные деньги в сумме 690 000 руб. будут переданы и уплачены с рассрочкой платежа до ** ** **** ежемесячно по 16 500,00 руб., не позднее ** ** **** числа каждого месяца. Платеж может быть произведен и ранее указанного срока.

На указанную квартиру распространяется действующее законодательство о залоге у продавцов до полного исполнения обязательств по оплате.

В судебном заседании опрашивались свидетели, так свидетель К. А.В. пояснил суду, что приходится мужем сестры ФИО1 – шурином с ** ** **** г., рассказал, что ездил с ФИО1 на вахту с ** ** **** по ** ** **** г., работали вместе. ФИО1 при нем разговаривал с хозяйкой квартиры осенью ** ** **** г.. Ему ФИО1 сказал, что ФИО4 надо перевести 16 500 руб. и он помог ему перевести деньги с карты ФИО1 на карту ФИО4 16 500 руб. Знает, что ФИО1 переводил денежные средства ФИО4 с ** ** **** г., сумму не знает. В ** ** **** г. он был в квартире ФИО1, заходил к нему в гости, в квартире было чисто, был свет, газ. В квартире с ФИО1 жила его супруга и дочь Г.

Свидетель К. М.В. в судебном заседании пояснила, что приходится сестрой ФИО1, рассказала, что брат приходил к ней и просил помочь ему переводить деньги, это был период ** ** **** г., приходил к ней на работу, переводили деньги ФИО4 ежемесячно по 16 500 руб. Она сама просила свою знакомую продавца Е. переводить 16 500 руб. на карту ФИО4, а брат отдавал деньги наличкой этой знакомой. После подписания договора М. переводил на ее карту 16 500 руб., а она отдавала наличкой ФИО4 эти деньги. Деньги отдавали без расписок, наличкой возле магазина ТЦ Север». У М. была стопка расписок, но потом пропала. У брата все было аккуратно, он жил с семьей (дочь и жена). Брак расторг в ** ** **** г., сын остался с мамой, а дочь с отцом.

Согласно п.4.1 договора купли-продажи спорной квартиры от ** ** ****. истец ответчика до подписания договора оплатил 200000 рублей.

Согласно расписке от ** ** **** ФИО4, ФИО6 получили от ФИО1 в счет оплаты за проданную квартиру 16 000 руб.

Согласно расписке от ** ** **** ФИО4, ФИО6 получили от ФИО1 с счет оплаты за проданную квартиру 13 000 руб.

Согласно расписке от ** ** **** ФИО4, ФИО6 получили от ФИО1 с счет оплаты за проданную квартиру 4 000 руб.

ФИО1 представил суду чеки по операциям:

- от ** ** ****, о переводе Е.В. К. 15 000 руб. с карты М.В. К.

- от ** ** ****, о переводе Е.В. К. 3000 руб. с карты М.В. К.

Из СМС-сообщения с телефона ФИО1 усматривается, то на ** ** **** ФИО4 прислала ему СМС с суммой остатка долга по договору купли-продажи квартиры – 278 620,00 руб.

С требованием о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры ФИО4 и ФИО6 в суд не обращались после ** ** ****.

В данном случае, суд приходит к выводу, что ФИО1 производил оплату по договору купли - продажи спорной квартиры ежемесячными платежами. По состоянию на ** ** ****. сумма долга составила 278 620,00 руб. Соответственно, ФИО1 выплачена большая часть от стоимости квартиры.

Оценив в совокупности установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что истец ФИО1, как собственник спорного жилого помещения, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. В данном случае исковые требования ФИО1 к ФИО4, ФИО6 об устранении препятствий в пользовании жилым помещением подлежат удовлетворению. Ответчики обязаны передать ФИО1 ключи от входной двери подъезда и спорной квартиры. 

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО4, ФИО6 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру необходимо отказать по следующим основаниям.

Как следует из положений пунктов 1, 2, 4 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Суд не может согласиться с доводами ФИО4 и ФИО6 о том, что невнесение оплаты по договору купли-продажи длительное время является существенным нарушением условия договора и основанием для его расторжения в судебном порядке.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

В данном случае истцам по встречному иску (продавцы квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие в договоре купли-продажи условия о его расторжении в случае частичной неоплаты имущества покупателем, а также то, что допущенное ответчиком нарушение не является существенным при отсутствии иных существенных нарушений условий договора со стороны покупателя, встречный иск К-вых о расторжении договора купли-продажи не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4, ФИО6 об устранении препятствий в пользовании жилым помещением – удовлетворить.

Обязать ФИО4, ФИО6 устранить препятствия ФИО1 в пользовании квартирой, расположенной по адресу: 

<

адрес>, путем передачи ФИО1 ключей от входной двери подъезда и квартиры. 

Взыскать с ФИО4, ФИО6 в пользу ФИО1 оплаченную госпошлину в сумме 3400 рублей, по 150 рублей с каждого.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО4, ФИО6 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру – отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Бузулукский районный суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья О.П. Санфирова. 

Решение в окончательной форме принято 22 января 2024 года.

Подлинник решения подшит в материалы гражданского дела №2-134/2024 (2-2662/2023) УИД 56RS0008-01-2023-002976-32, находящегося в производстве Бузулукского районного суда