Дело № 2-2647/2025( УИД: 44RS0001-01-2025-003162-80) 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 июня 2025года г. Кострома

Свердловский районный суд г. Костромы в составе:

председательствующего судьи Нефёдовой Л.А.

при секретаре Макарычеве Д.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли- продажи нежилого помещения и земельного участка, взыскании уплаченных денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли- продажи нежилого помещения и земельного участка, взыскании уплаченных денежных средств.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в мае 2024 г. ФИО1, действуя через своего представителя ФИО3 и ФИО2, действующий через своего представителя ФИО4 заключили предварительный Договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка под ним, обладающих следующими характеристиками: нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 1349,8 кв.м., расположенное на 1-м этаже по адресу: 

<

адрес>, пом. 5, назначение- нежилое помещение, наименование- нежилое помещение, кадастровая стоимость 14 722295 руб. 60 коп. Земельный участок, расположенный под объектом передаётся от продавца к покупателю на праве общей долевой собственности(33/100 доли в праве) безвозмездно. Характеристика земельного участка под объектом: кадастровый №, расположен по адресу: 

<

адрес>, площадь 6875,7 кв.м., категория- земли населенных пунктов, разрешённое использование- для эксплуатации объекта промышленного назначения, кадастровая стоимость 3086015 руб.94 коп. Стоимость нежилого помещения стороны установлении в 1 500 000 руб. Поскольку на нежилом помещении и земельном участке были обременения в виде наложения запретов на регистрационные действия в связи с наличием задолженностей по исполнительным производствам, ФИО1 были внесены авансы неоднократно в различных суммах, с которых ФИО2 оплатил задолженности по исполнительным производства и снял запреты на регистрационный действия. В связи с тем, что данные действия растянулись по времени до августа месяца, сторонами по Предварительному договору было принято решение перезаключить Предварительный договор от другого числа от 14 августа 2024 г.При получении очередных выписок из ЕГРН, ФИО2 был обнаружен запрет на совершение регистрационных действий, наложенный определением Свердловского районного суда г.Костромы по делу № 2-823/2021. ФИО2 было подано заявление на отмену данного определения с внесением на депозитный счёт Управления судебного Департамента суммы, равной сумме, заявленной в обеспечении- 755 000 руб. Определением от 23 сентября 2024г. обеспечительные меры были отменены, запрет снят. После получения выписки из ЕГРН, где отсутствовали какие бы то не были запреты на совершение регистрационных действий, ФИО2 и ФИО1 заключили основной Договор купли- продажи от 21 октября 2024г. и обратились в Росреестр для регистрации сделки. В производстве Свердловского районного суда г. Костромы в настоящий момент находится гражданское дело № 2-46/2024 по иску ООО «Мода-регион» к ФИО2, ФИО5 о взыскании в солидарном порядке причинённого ущерба(убытков) в виде недополученного дохода в размере 19 011 174 руб. 50 коп., а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 60 000 руб. По заявлению ООО «Мода-регион» определением Костромского областного суда от 23 октября 2024г. в связи с тем, что суд апелляционной инстанции посчитал, что непринятие мер обеспечения в виде запрета регистрационных действий в отношении помещения. О вынесении определения Костромским областным судом ФИО2 не знал. В осуществлении регистрационных действий было отказано. Истцом были выполнены все условия заключенного договора. Денежные средства ответчик истцу возвращать отказывается.

Со ссылкой на положения ст.ст. 309, 450, 450.1, 456, 479 Гражданского кодекса РФ истец просил суд расторгнуть Договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от 21 октября 2024г., заключенный между истцом и ответчиком. Просил взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства, уплаченные ему по Договору в размере 1500 000 руб. и уплаченную государственную пошлину в размере 30 000 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО3 исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явился. О рассмотрении дела судом извещался надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании и в письменном позиции указала, что исковые требования ФИО1 ответчик полагает подлежащими удовлетворению, т.к. они являются законными и обоснованными. Ответчик ФИО2 подтверждает факт покупки ФИО1 у него спорного нежилого помещения и перехода безвозмездно земельного участка, расположенного под нежилым помещением (33/100 доли) за 1500 000 руб.Действительно, в связи с многочисленными задолженностями ФИО2 прошло значительное время с момента заключения сторонами первого предварительного договора и до момента заключения основного договора купли-продажи от 21 октября 2024г. ФИО2 все деньги, полученные по договору купли- продажи потратил на погашение задолженностей с целью снятия обременений с объектов. При подаче на регистрацию заключенного договора купли- продажи никаких обременений не было. Злого умысла со стороны ФИО2 не было. В настоящее время денежные средства у ответчика для возврата истцу, отсутствуют.

Представитель третьего лица-Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области ФИО7 разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда. Просила рассмотреть данное гражданское дело без участия представителя Управления Росреестра.

Заслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему:

В силу ст.9 Гражданского кодекса РФ граждане по собственному усмотрению реализуют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Пунктом 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ определено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из положений статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1).

Статьей 486Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1).

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2).

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе задатком.

Статьей 380 этого же кодекса предусмотрено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).

Согласно ст. 381 Гражданского кодекса РФ ри прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен(пункт 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка(пункт 2).

Судом установлено, что 

<

дата>г. между ФИО2 в лице представителя по нотариальной доверенности ФИО4, именуемым в дальнейшем «продавец»- с одной стороны и ФИО1 в лице представителя по нотариальной доверенности ФИО3, именуемым в дальнейшем «покупатель»- с другой стороны был заключен Договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка по которому продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные Договором: нежилое помещение с кадастровым номером:№(ранее присвоенные: инвентарный №, условный №),площадью 1349,8 кв.м. расположенное на 1-ом этаже по адресу: 

<

адрес> пом. 5, назначение- нежилое, наименование- нежилое помещение, которое принадлежит на праве собственности продавцу.

Договор содержит указание на то, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 6875,7 кв.м., категория- земли населенных пунктов, с разрешенным использованием- для эксплуатации объекта промышленного назначения, расположенный под объектом, передаётся от продавца к покупателю на праве общей долевой собственности( 33/100 долей принадлежащие на праве собственности продавцу безвозмездно)(п. 1 Договора).

Цена объекта недвижимости и земельного участка определена сторонами в размере 1500 000 руб. На момент заключения настоящего Договора покупатель внёс продавцу задаток в размере 1500 000 руб. по предварительному договору купли-продажи от 14 августа 2024 г.(п. 3.1 Договора).

Из Акта приёма-передачи следует, что объекты недвижимости, указанные в Договоре, переданы сторонами друг другу. Претензий друг к другу на момент составления настоящего Акта, стороны не имели.

Между сторонами 20 мая 2024г., 14 августа 2024г. заключались предварительные Договоры купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, предметом которых являлось обязательство сторон заключить в будущем основной Договор купли- продажи нежилого помещения и земельного участка на взаимовыгодных условиях, установленных Предварительным договором для целей использования в дальнейшем нежилого помещения для ведения хозяйственной деятельности(п.1.1. Договоров).

Предварительные Договоры содержат условие, что основной Договор будет заключен Сторонами в течение 30 дней с момента подписания данного договора, при условии снятия запрета на регистрационные действия ФССП и Свердловским районным судом г. Костромы либо незамедлительно после снятия запретов(п.1.2 Договоров).

Договор от 14 августа 2024г. предусматривает, что цена объекта (задатка) составляет 1 500 000 руб.(по договору от 20 мая 2024г. в размере 600 000 руб.) и выплачивается покупателем в соответствии с п. 3.1 Договора(выплачивается задаток в размере 380 000 руб. наличными денежными средствами, 750 000 руб. вносится на Депозит Судебного Департамента Костромской области(для оплаты задолженности по гражданскому делу № 2-823/2021 и снятия обеспечительных мер, а также комиссия 500 руб.),125 613 руб. 38 коп.(для оплаты задолженности в ФССП России по Костромской области, а также комиссия в размере 500 руб.),273 386 руб. 62 коп в момент заключения настоящего договора( п.п. 2.4,3.1).

Продавец обязался возвратить денежные средства в полном объёме, уплаченные покупателем в качестве задатка за объект в случае:… отказа регистрирующих органов в производстве перерегистрации объекта и земельного участка при проведении сделки по договору купли- продажи объекта и земельного участка(п.4.1 Договора).

К указанному Предварительному договору 03 октября 2024 г. сторонами было заключено Дополнительное соглашение, в котором п.1.2 Договора, предусматривающий срок заключения основного договора в 30 дней, был изложен в другой редакции, с установлением указанного срока в 3 месяца.

Из представленных расписок и квитанций об осуществлении денежных переводов следует, что ФИО1 в лице представителя ФИО3 передал ФИО2 наличные денежные средства в размере: 26 613 руб. 38 коп., 50 000 руб., оплатил задолженность ФИО2 в ФССП в размере 125 613 руб. 38 коп. комиссию в размере 500 руб., внёс за ФИО2 на депозитный счёт Управления судебного департамента в Костромской области( по определению Свердловского районного суда г. Костромы от 21 января 2021г.) в сумме 750 000 руб. и комиссию 500 руб.

Из представленных документов усматривается, что заключив 21 октября 2024г. Договор купли- продажи нежилого помещения и земельного участка, 21 октября 2024г. стороны обратились в Управление Росреестра по Костромской области с заявлениями о переходе права и регистрации права собственности на перечисленные в Договоре объекты.

23 октября 2024г. Управлением Росреестра Костромской области было получено Определение Костромского областного суда от 23 октября 2024 г. по делу № 33-2784/2024 о запрете совершать регистрационные действия в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №.

<

дата>г. государственным регистратором было вынесено решение о приостановлении государственной регистрации до снятия запрета.

В судебном заседании нашло своё подтверждение то обстоятельство, что стороны были намерены заключить договор купли-продажи. С этой целью заключались предварительные договоры, дополнительные соглашения к предварительному Договору. Истец передал ответчику денежные средства в качестве задатка в размере 1 500 000 руб.

В силу части 1 статьи 39 Г ПК РФ ответчик вправе признать иск.

Ответчик ФИО8 в лице своего представителя ФИО6 фактически исковые требования признал.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли- продажи нежилого помещения и земельного участка, взыскании уплаченных денежных средств, подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая удовлетворение исковых требований, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 30 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, взыскании уплаченных денежных средств - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли- продажи нежилого помещения и земельного участка от 21 октября 2024г., заключенный между ФИО2 в лице представителя по нотариальной доверенности ФИО4 и ФИО1 в лице представителя по нотариальной доверенности ФИО3.

Взыскать с ФИО2(№) в пользу ФИО1(№-005) денежные средства, уплаченные по договору, в размере 1 500 000 руб. и судебные расходы в размере 30 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий судья: Л.А. Нефёдова

Решение принято в окончательной форме: 26 июня 2025 г.

Председательствующий судья: Л.А. Нефёдова