Дело № 2-554/2018

Решение

Именем Российской Федерации

г. Сочи 19 февраля 2018 года

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе председательствующего Слука В.А., при секретаре судебного заседания Пятовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску ФИО1 к администрации города Сочи с требованием о заключении договора купли-продажи земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в Центральный районный суд города Сочи с административным иском с требованием о заключении договора купли-продажи земельного участка общей площадью 443 кв.м., с кадастровым номером (Номер), в территориальной зоне ОЦ-1, расположенный по адресу: (Адрес) с видом разрешенного использования ИЖС, категории земель - земли населенных пунктов, установив стоимость земельного участка в размере 12 процентов от его кадастровой стоимости.

Мотивированны заявленные требования тем, что 18 июля 2013 года между Муниципальным образованием города-курорта Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации г. Сочи ФИО2 («Арендодатель») и ФИО1 («Арендатор»), был заключен договор аренды земельного участка (Номер), площадью 443 кв.м., с кадастровым номером (Номер), в территориальной зоне ОЦ-1, расположенный по адресу: г. Сочи, (Адрес), с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», категории земель - земли населенных пунктов, на основании распоряжения главы администрации Центрального района города Сочи от (Дата) (Номер)-р «О предоставлении земельного участка ФИО1 в аренду по (Адрес) в Центральном районе города-курорта С. для индивидуального жилищного строительства. На данном земельном участке расположены жилые и нежилые помещения: с кадастровым номером (Номер) назначение: жилое, площадью 136,3 кв.м., этаж: 2, помещения (Номер); с кадастровым номером (Номер), этаж: цокольный этаж (Номер), назначение жилое, площадь: общая 110,8 кв.м., помещения (Номер); с кадастровым номером (Номер), назначение: нежилое, площадь: общая 146,6 кв.м., этаж: 1, помещения (Номер); с кадастровым номером (Номер), назначение нежилое, площадь: общая 35,5 кв.м., этажность: 1; с кадастровым номером (Номер), назначение: нежилое, площадь: общая 6,9 кв.м., этажность: 1. Указанные помещения принадлежат ФИО1 на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Дата) сделаны записи регистрации (Номер), (Номер), (Номер) и (Дата) сделаны записи регистрации (Номер), (Номер). На протяжении действия договора аренды земельного участка (Номер) от (Дата), заключенного на срок до (Дата), условия договора истцом исполняются – земля используется по целевому назначению под ИЖС, вносится арендная плата. ФИО1 обратился в администрацию города Сочи с заявлением о выкупе земельного участка, однако департамент имущественных отношений администрации города Сочи отказал в предоставлении муниципальной услуги о выкупе земельного участка без проведения торгов. Административный истец считает, что указанное решение административного ответчика является незаконным, поэтому считает необходимым требовать у суда заключения договора купли-продажи земельного участка, с учетом изложенных доводов.

В судебном заседании административный истец ФИО1, поддержал в полном объеме требования административного искового заявления.

Представитель Администрации г. Сочи в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Заслушав доводы и возражения сторон, изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд находит, что требования ФИО1 должны быть удовлетворены по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

На основании п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 10 февраля 2009 г. № 2 г. Москва «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», к бездействию относится неисполнение органом государственной власти, органом местного самоуправления, должностным лицом, государственным или муниципальным служащим обязанности, возложенной на них нормативными правовыми и иными актами, определяющими полномочия этих лиц (должностными инструкциями, положениями, регламентами, приказами). К бездействию, в частности, относится не рассмотрение обращения заявителя уполномоченным лицом. 

Как установлено судом, административный ответчик отказался заключать договор купли-продажи в отношении спорного земельного участка, однако суд не согласен с доводами и мотивами соответствующего отказа.

Администрация г. Сочи указала, что в соответствии с п. 32 административного регламента предоставление муниципальной услуги «Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов», утвержденного постановлением администрации города Сочи от 27.02.2015 г. № 572, уполномоченным органом по предоставлению земельных участков, занимаемых жилыми домами (помещениями в индивидуальных жилых домах) (п. 6 таблицы п. 13 административного регламента), являются администрации внутригородских районов города Сочи, в связи с чем указанное дело заявлению было возвращено.

В свою очередь, данный это противоречит действующему законодательству.

В соответствии с п. 32 административного регламента, существует 3 основания для возврата заявления, два из них говорят о несоответствии самого заявления и приложения требованиям установленным регламентом, а третий указывает на то, что возврат заявления предусмотрен в случае если заявление подано в орган к компетенции которого не относится принятие решения в порядке, установленном ст. 39.2 ЗК РФ.

Исходя из содержания решения административного ответчика можно установить, что основанием возвращения заявления являлось обращение административного истца в неверный орган, принимающий соответствующее решение.

В свою очередь, суд не согласен с указанным выводом администрации г. Сочи.

На основании ст. 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии с ч. 1 ст. 11 ЗК РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. (ч. 2)

Таким образом законом предусмотрено, что данный вопрос полномочен местному самоуправлению, кем и является администрация города Сочи.

В связи с чем, у административного ответчика не было оснований для возврата заявления.

Также администрация г. Сочи указала, что в соответствии с полученной в порядке межведомственного взаимодействия впиской из Единого государственного реестра недвижимости, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202003:571 установлено, что испрашиваемый земельный участок расположен в границах «красных линий».

Вместе с тем, суд вновь не согласен с указанным выводом стороны по делу. 

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, ст. 85 ЗК РФ земельные участки в «красных линиях» не подлежат приватизации.

Однако данный отказ не правомерен и противоречит ответу департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи.

В ответе департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи № 21.01.18/11828 от 25.05.2016 года сказано, что «Красные линии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности отображены в соответствии со справочником «Исходные данные для проектирования красных линий города Сочи» проектного института «Южпроекткоммунстрой» 2001 г. и в установленном порядке они не утверждены.» 

Таким образом тот факт, что часть участка находиться в границах красных линий никоем образом не является препятствием для выкупа земельного участка в частную собственность.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Однако, как будет видно из следующих правовых норм, у администрации г. Сочи нет оснований на отказ в продаже земельного участка.

На основании ч. 1 ст. 36 Конституции РФ, граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности. 

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан участков, не находящихся в муниципальнои? собственности, за исключением изъятия участков из оборота, установленного запрета на приватизацию участков.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственнои? или муниципальнои? собственности, в настоящее время предусмотрено главой V.1 ЗК РФ, введеннои? Федеральным законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. «О внесении изменении? в Земельныи? кодекс России?скои? Федерации и отдельные законодательные акты России?скои? Федерации».

На основании п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

В соответствии с ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. (ч. 1)

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. (ч. 2)

В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В соответствии с п. 2.2. ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанными нормами определен круг лиц, имеющих исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственнои? или муниципальнои? собственности, в отношении которых установлен определенныи? порядок выкупа земельных участков. 

Таким образом, заинтересованные лица, являясь собственниками здания, которое расположено на спорном земельном участке, находящемся у него на праве аренды, имеет право на приобретение данного земельного участка в частную собственность.

В связи с отсутствием в настоящем деле оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган не может отказать в предоставлении земельного участка, без проведения торгов.

В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии с тем, что данный земельный участок не относиться к землям, ограниченным в обороте, изъятым из оборота и другими, не подлежащим приватизации землям, решении о резервировании земельного участка для государственных нужд не принималось.

Исходя из вышеизложенного следует, что у администрации города Сочи не было оснований для отказа в данном требовании, в связи с чем данный отказ должен рассматриваться как бездействие органов местного самоуправления, в связи с неисполнением своих обязанностей. 

На основании ч. 3 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 г. № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества», собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с законом собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, являющемся государственной или муниципальной собственностью, обязан выкупить земельный участок или взять его в аренду. 

Таким образом отказ администрации г. Сочи в заключении договора купли-продажи земельного участка, является ущемлением прав административного истца, так как данный отказ лишает его права на выкуп земельного участка. 

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. 

В соответствии с п. 1 решения Городского Собрания Сочи от 23.12.2009 года № 181 «Об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Сочи, продаваемых собственникам зданий, строений, сооружений, находящихся на этих земельных участках», утвердить Порядок определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Сочи, продаваемых собственникам зданий, строений, сооружений, находящихся на этих земельных участках (прилагается).

На основании п. 2.3 приложения к решению Городского Собрания Сочи от 23.12.2009 года № 181, 12 процентов кадастровой стоимости земельных участков при продаже земельных участков иным собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений.

В связи с чем считаем необходимым обязать администрацию города Сочи заключить договор купли-продажи спорного земельного участка, установив стоимость выкупа данного земельного участка в размере 12 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Статьей 227 КАС РФ установлено, что суд, признав административное заявление обоснованным, принимает решение об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

Таким образом, совокупность представленных доказательств дает суду основания для удовлетворения требований заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 191-194 ГПК РФ, суд

решил:

Удовлетворить административное исковое заявление ФИО1 к администрации города Сочи с требованием о заключении договора купли-продажи земельного участка общей площадью 443 кв.м., с кадастровым номером (Номер), в территориальной зоне ОЦ-1, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, (Адрес), с видом разрешенного использования ИЖС, категории земель - земли населенных пунктов, установив стоимость земельного участка в размере 12 процентов от его кадастровой стоимости.

Обязать Администрацию города Сочи заключить с ФИО1 договор купли - продажи земельного участка общей площадью 443 кв.м., с кадастровым номером (Номер), в территориальной зоне ОЦ-1, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, (Адрес), с видом разрешенного использования ИЖС, категории земель - земли населенных пунктов, установив стоимость земельного участка в размере 12 процентов от его кадастровой стоимости.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение 30 дней со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: