Дело :2-158/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Тарногский Городок 14 ноября 2018 года

Тарногский районный суд Вологодской области в составе судьи Игошкиной О.В.,

с участием истца (по встречному иску ответчика) ФИО1,представителя ответчика (по встречному иску истца) Департамента имущественных отношений Вологодской области ФИО2,

при секретаре Гусевой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Вологодской области о расторжении договоров аренды земельных участков, взыскании денежных средств и встречному исковому заявлению Департамента имущественных отношений Вологодской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку платежей по арендной плате и расторжении договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд к Департаменту имущественных отношений Вологодской области о расторжении договоров аренды земельных участков и взыскании денежных средств, указав в обоснование заявленных требований, что 27 октября 2017 года между ним и ответчиком заключены договоры аренды 16–ти земельных участков по адресу……….с кадастровыми номерами: ………………………………………………………..

После регистрации договоров аренды в УФСГРКиК по Вологодской области выяснилось, что фактическое расположение данных земельных участков на местности отличается от координат границ земельных участков, которые содержатся в государственном реестре. Градостроительные планы, в которых указаны координаты границ земельных участков, также отличаются от данных Росреестра. Факт существования реестровой ошибки специалистам Департамента был известен еще до момента передачи земельных участков ему в аренду, данные сведения не были до него доведены перед заключением договоров аренды земельных участков.

24 января 2018 года в связи с тем, что участки, переданные в аренду, не соответствуют характеристикам, заявленным в аукционной документации, местонахождение участков фактически не определено, он обратился к ответчику с предложением заключения дополнительных соглашений к договорам аренды, в которых установить, что обязанность по уплате арендных платежей возникает у него с момента внесения соответствующих изменений в государственный реестр. 19.02.2018 г. ему в этом было отказано.

13 марта 2018 г. он предложил расторгнуть договоры аренды земельных участков, в связи с невозможностью использования их по назначению по вине арендодателя, о возвращении ранее уплаченных арендных платежей, затрат на оплату комиссий банка, выплаты процентов за пользование чужими денежные средствами. Департамент выразил согласие на расторжение договоров аренды, однако в проект соглашения, ответчик внес пункт о том, что стороны при расторжении договора друг к другу претензий не имеют, что не соответствовало его условиям соглашения о расторжении договора.

Со ссылкой на п. 1 ст. 450, ст. 612, ст. 620, п. 1 ст. 15, п. 1 ст. 395 ГК РФ, п. 46, п. 1 ст. 62 ЗК РФ просит расторгнуть договоры аренды земельных участков от 27 октября 2017 г. № 01-1564, № 01-1565, № 01-1566, № 01-1567, № 01-1568, № 01-1569, № 01-1570, № 01-1571, № 01-1572, № 01-1573, № 01-1574, № 01-1575, № 01-1576, № 01-1577, № 01-1578, № 01-1579, заключенные между ним и Департаментом имущественных отношений Вологодской области, взыскать с Департамента имущественных отношений Вологодской области ранее оплаченные арендные платежи в сумме 133510 р. 17 к., затраты на оплату комиссии банка за перевод денежных средств, в счет оплаты арендных платежей в сумме 907 р.02 к., неустойку за незаконное пользование денежными средствами за период с 25.10.2017 г. по 01.07.2018 г. в размере 6972 р.71 к., расходы по оплате госпошлины в размере 4010 р.

Определением суда к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ВО и филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области». 

Департамент имущественных отношений Вологодской области обратился к истцу ФИО1 со встречными исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежей по арендной плате и расторжении договоров аренды, указав в обоснование заявленных требований, что п. 4.5 договоров, заключенных со ФИО1 предусмотрена обязанность по внесению арендной платы ежеквартально, не позднее 15 числа второго месяца квартала. Однако в нарушение порядка оплаты по договорам за 1-3 кварталы 2018 г. арендная плата в сумме 492544,34 руб., не перечислена до настоящего времени. В адрес истца направлялись проекты соглашений о расторжении договоров аренды, однако они не были подписаны арендатором. Претензиями от 08.05.2018 г., 09.06.2018 г., 17.08.2018 г. Департамент предлагал оплатить, образовавшийся долг и расторгнуть договор. Просят взыскать задолженность по арендной плате в размере 492544,34 руб., неустойку за просрочку внесения арендной платы в сумме 9620, 60 р. и расторгнуть договора аренды от 27.10.2017 г.: № 01-1564, № 01-1565, № 01-1566, № 01-1567, № 01-1568, № 01-1569, № 01-1570, № 01-1571, № 01-1572, № 01-1573, № 01-1574, № 01-1575, № 01-1576, № 01-1577, № 01-1578, № 01-1579.

В судебном заседании истец (по встречному иску ответчик) ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме, по изложенным в иске основаниям, пояснив, что предмета, который указан в договорах, он не получил. Земельными участками не пользовался, так как они были переданы ему с недостатками, о которых арендодатель знал, но не сообщил. Имелась кадастровая ошибка, в результате которой смещались все земельные участки, поэтому использовать, предоставленные ему в аренду участки было невозможно. Недостатки Департамент не исправил, так как не смог согласовать границы с 4 смежными землепользователями, но ввел его в заблуждение, что все исправил. Об ошибке узнал в декабре 2017 г. Он вызвал кадастрового инженера, для определения границ участков и выяснилось, что ошибки не исправлены. После этого в январе 2018 г. обратился с претензиями в Департамент. Предложил ошибки устранить, а до этого арендную плату не начислять. В этом ему было отказано. В последующем он обратился за расторжением договоров аренды, вернуть уплаченные платежи. Ему было отказано, в связи с этим он обратился в суд. Предоставленные ему градостроительные планы были не корректными, имели дефект, поскольку их граница отличалась от данных Росреестра и от тех границ, которые были бы установлены при передвижении земельных участков. За разрешением на строительство не обращался, так как на тот момент шло заключение договоров, их регистрация, а в декабре факт уже был на лицо, и обращаться было некуда. За предоставлением корректных градостроительных планов не обращался. Акты приема-передачи подписал, но на тот момент об имеющихся недостатках не знал. Условия аукциона были в открытом доступе, на публичной карте проверял расположение земельных участков, визуально было похоже, что участки находятся между двух дорог и ограничены лесом, он не предполагал, что они съедут на дорогу. Встречные исковые требования не признает, так как использовать имущество, по назначению он не мог, в связи с его недостатками, которые арендодатель скрыл. 

Из письменного отзыва истца на возражения ответчика следует, что земельные участки на которые заключены с ним договора, а также земельные участки, предоставленные в собственность третьим лицам, и земельные участки, предусмотренные для создания улично-дорожной сети, образуют единый массив смежных друг с другом участков. При выносе границ в натуру, после регистрации договоров аренды в УФСКРКиК по Вологодской области, было выявлено, что западные участки массива, а именно участки с кадастровыми номерами …………………., расположены на землях общего пользования: по оси объекта капитального строительства «Автомобильная дорога ул. Северная». Указанный объект существует более 15 лет, имеет технический и кадастровый паспорта, официально зарегистрирован, через него осуществляется доступ к домам по ул. Северная. Исправление ошибки в местоположении данных земельных участков с сохранением их конфигурации и площади возможно только путем параллельного переноса всего массива с учетом, что при переносе не будут затронуты права и интересы третьих лиц. Исправить ошибку в местоположении данных земельных участков путем исключения из них площади земель общего пользования самих участков невозможно, так как участки ставились на учет при образовании путем раздела и при этом площадь образованных участков должна соответствовать площади исходного участка. Исправление ошибки путем частичного параллельного переноса приведет к наложению на смежные участки, входящие в данный массив. В сложившейся ситуации все участки будут сдвинуты на местности, поэтому он не может определить пятно застройки на всех участках, не может поставить забор, у него отсутствует возможность осуществить электрогазификацию указанных участков. Из-за сырой и заболоченной территории участков он лишен доступа к арендуемым земельным участкам. В настоящее время весь массив находится в заросшем кустарниками и деревьями виде. Факт наличия существующей реестровой ошибки был известен Департаменту еще до проведения аукциона, т.е. Департамент умышленно скрыл наличие существенных недостатков, которые имелись и имеются у переданных ему земельных участков. Бездействие сотрудников Департамента по устранению указанного дефекта земельных участков и отрицание наличия реестровой ошибки привело к невозможности использовать арендованные земельные участки. У него имеется информация, что в отношении других земельных участков, входящих в массив, Департамент признал невозможность использования данных земельных участков и их собственникам были предоставлены земельные участки в другом месте. Поскольку земельные участки имеют явные, препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены Департаментом при заключении договоров, не были заранее известны ему и не должны быть обнаружены им во время осмотра участков при заключении договоров, полагает, что имеет право не только требовать расторжения договоров аренды, но и не вносить арендные платежи на абсолютно законных основаниях. 

Представитель ответчика (по встречному иску истца) Департамента имущественных отношений Вологодской области ФИО2 исковые требования ФИО1 не признала по доводам, изложенным в отзыве и встречных исковых требованиях. Сам Департамент не осуществляет кадастровых работ. Земельные участки в количестве 20 штук были образованы в результате кадастровых работ по их разделу, были проведены в рамках государственного контракта и с первоначальным земельным участком ………………, Данный земельный участок стоял на учете в едином государственном реестре. Участки поставлены на кадастровый учет. Кадастровая палата никаких пересечений не выявила. Границы земельных участков в натуру никто не выносил, обязанности, по выносу точек границ в натуру у образованных земельных участков, у Департамента нет, ни про проведении кадастровых работ, ни при предоставлении участков. Данные по аукциону имелись в открытом доступе, заинтересованные лица, могли самостоятельно проверить и вынести в натуру координаты, имеющиеся у земельных участков. На момент проведения аукциона по земельным участкам, по которым были заключены договора аренды с истцом, данных о наложении границ на земли общего пользования не имелось. О наложении границ на земли общего пользования 4 земельных участков, которые предоставлены другим лицам, стало известно уже после проведения аукциона. Никто данные участки не пригодными к использованию не признавал и Департамент других участков этим лицам не предоставлял. Данных о том, что в результате наложения границ на земли общего пользования приведет к смещению всего массива земельных участков, в том числе, переданных по договору аренды истцу, не имеется. По схеме только на участок :39, переданный в аренду истцу, имеет наложение на дорогу, остальные участки находятся внутри массива. Факт, того что Департамент передал в результате аукциона участки истцу, которые невозможно использовать для индивидуального строительства, не доказан. Департамент просит расторгнуть, в связи с тем, что не производились арендные платежи по договору аренды, взыскав арендные платежи и неустойку.

Из письменного отзыва Департамента имущественных отношений Вологодской области следует, что Департамент неоднократно предлагал арендатору расторгнуть спорные договоры аренды земельных участков, заключив соответствующие соглашения, вместе с тем ФИО1 отказался от подписания соглашений, тем самым отказался от урегулирования спора в части расторжения договоров аренды. Требования о взыскании ранее уплаченных арендных платежей, неустойки за пользование чужими денежными средствами полагает незаконными и необоснованными. Местоположение границ земельных участков, их площадь установлены с нормами действующего законодательства, сведения о данных характеристиках внесены в сведения государственного кадастра недвижимости. Образование земельных участков для индивидуального жилого строительства осуществлено на основании проведенных кадастровых работ в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости. Земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет без замечаний филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Вологодской области. Характеристики земельных участков, предоставленных в аренду, соответствуют сведениям, отраженных в документации по проведению аукциона. Доказательств наличия каких-либо споров по границам с соседними землепользователями истцом не представлено. Также не представлено доказательств невозможности использования переданных в аренду земельных участков в соответствии с разрешенным использованием – индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками по вине Департамента. Спорные земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи, соответственно, арендатор знал (должен знать) о характеристиках, месторасположении принимаемых земельных участков. Департамент не нарушал условий договоров аренды, соответственно правовые основания для возврата уплаченных арендных платежей, процентов за пользование чужих денежных средств отсутствуют. 

Представитель третьего лица филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом. В отзыве на иск ФИО1 указали, что в ЕГРН имеются сведения о земельных участках по адресу: 

<

...> с кадастровыми номерами: ……………………………., с разрешенным использованием земельных участков - индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками, имеются сведения об описании месторасположения границ земельных участков. Сведения об объектах недвижимости, расположенных в пределах земельных участков с названными кадастровыми номерами в ЕГРН отсутствуют. Также в ЕГРН по вышеуказанным земельным участкам содержатся сведения о зарегистрированном 9 июня 2016 г. праве собственности Вологодской области, а также о зарегистрированном 17 ноября 2017 г. обременении в виде аренды, установленном в пользу ФИО1 Сведения о земельных участках внесены в ЕГРН 26 июля 2016 г. на основании заявления о постановке на кадастровый учет и межевого плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО4 ФИО5 план подготовлен в связи с образованием 23 земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером ………, расположенного по адресу: Вологодская область, Тарногский район, …………………. В отзыве на иск и ходатайстве просят рассмотреть дело в отсутствие представителя. 

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ВО в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом, в отзыве на исковое заявление ФИО1 указали, что в ЕГРН имеются актуальные сведения о государственной регистрации аренды земельных участков, указанных в исковом заявлении, срок аренды с 17 ноября 2018 г. на 20 лет, арендатором является ФИО1, арендодателем – Вологодская область в лице Департамента имущественных отношений Вологодской области, дата регистрации права аренды – 17 ноября 2017 г. Документы, предоставленные для постановки на государственный кадастровая учет и государственной регистрации права, были проверены и соответствовали требованиям действующего законодательства. Оснований для отказа в постановке на кадастровый учет и государственной регистрации права аренды на момент их предоставления не имелось. Решение суда о расторжении договоров аренды будет являться основанием для погашения записей об аренды указанных в иске заявлении земельных участков. Просили рассмотреть дело в отсутствии их представителя.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Распоряжением Департамента имущественных отношений от 29 апреля 2016 года утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории в границах кадастрового квартала …….. Образование 23 земельных участков предусмотрено путем раздела исходного земельного участка, находящегося в собственности Вологодской области с кадастровым номером ………. 

В судебном заседании установлено, что сведения о земельных участках, указанных в иске, внесены в ЕГРН 26 июля 2016 г. на основании заявления о постановке на кадастровый учет и межевого плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО4, указанный межевой план подготовлен, в связи с образованием 23 земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером ……..20, расположенного по ………. 

Как видно из материалов дела по результатам проведенного аукциона на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в собственности в Вологодской области от 19 октября 2017 года, аукцион признан не состоявшимся, в связи с тем, что подана одна заявка на участие в нем в отношении каждого из лотов, заявитель, подавший заявку ФИО1 соответствует всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона его условиям. Решено в течение 10 дней со дня подписания протокола заявителю направить проект договора аренды земельного участка. 

Между Департаментом имущественных отношений Вологодской области и ФИО1 27 октября 2017 года были заключены договоры аренды земельных участков по адресу: 

<

...> а именно:

- № 01-1564 (кадастровый номер земельного участка …….);

- № 01-1565 (кадастровый номер земельного участка …….);

- № 01-1566 (кадастровый номер земельного участка ……);

- № 01-1567 (кадастровый номер земельного участка ……..);

-№ 01-1568 (кадастровый номер земельного участка ………);

-№ 01-1569 (кадастровый номер земельного участка ……….);

-№ 01-1570 (кадастровый номер земельного участка ……….);

-№ 01-1571 (кадастровый номер земельного участка …………….);

- № 01-1572 (кадастровый номер земельного участка ……………);

- № 01-1573 (кадастровый номер земельного участка …………);

- № 01-1574 (кадастровый номер земельного участка ……………);

- № 01-1575 (кадастровый номер земельного участка ………………);

- № 01-1576 (кадастровый номер земельного участка ………);- № 01-1577 (кадастровый номер земельного участка ……………..);

- № 01-1578 (кадастровый номер земельного участка ………………);

- № 01-1579 (кадастровый номер земельного участка ………………..).

Срок аренды участка (по каждому договору) составляет 20 лет с момента подписания протокола о результатах аукциона. 

Ежегодный размер арендной платы по договору № 01-1564 от 27.10.2018 г. составил 40920 р., размер арендной платы за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 8296, 11 р., размер арендной платы с учетом внесенного задатка за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 3296, 11 р.

Ежегодный размер арендной платы по договору № 01-1565 от 27.10.2018 г. составил 40260 р., размер арендной платы за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 8162, 30 р., размер арендной платы с учетом внесенного задатка за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 3162, 30 р.

Ежегодный размер арендной платы по договору № 01-1566 от 27.10.2018 г. составил 39 600 р., размер арендной платы за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 8028, 49 р., размер арендной платы с учетом внесенного задатка за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 3028, 49 р.

Ежегодный размер арендной платы по договору № 01-1567 от 27.10.2018 г. составил 38940 р., размер арендной платы за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 7894, 68 р., размер арендной платы с учетом внесенного задатка за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 2894,68 р.

Ежегодный размер арендной платы по договору № 01-1568 от 27.10.2018 г. составил 38 970 р., размер арендной платы за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 7900,77 р., размер арендной платы с учетом внесенного задатка за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 2900,77 р.

Ежегодный размер арендной платы по договору № 01-1569 от 27.10.2018 г. составил 42930 р., размер арендной платы за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 8703, 62 р., размер арендной платы с учетом внесенного задатка за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 3703,62 р.

Ежегодный размер арендной платы по договору № 01-1570 от 27.10.2018 г. составил 42 900 р., размер арендной платы за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 8697,53 р., размер арендной платы с учетом внесенного задатка за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 3697,53 р.

Ежегодный размер арендной платы по договору № 01-1571 от 27.10.2018 г. составил 42900 р., размер арендной платы за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 8697,53 р., размер арендной платы с учетом внесенного задатка за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 3697,53 р.

Ежегодный размер арендной платы по договору № 01-1572 от 27.10.2018 г. составил 42 900 р., размер арендной платы за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 8697,53 р., размер арендной платы с учетом внесенного задатка за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 3697,53 р.

Ежегодный размер арендной платы по договору № 01-1573 от 27.10.2018 г. составил 41370 р., размер арендной платы за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 8387,34 р., размер арендной платы с учетом внесенного задатка за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 3387, 34 р.

Ежегодный размер арендной платы по договору № 01-1574 от 27.10.2018 г. составил 43 320 р., размер арендной платы за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 8782,68 р., размер арендной платы с учетом внесенного задатка за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 3782,68 р.

Ежегодный размер арендной платы по договору № 01-1575 от 27.10.2018 г. составил 42 600 р., размер арендной платы за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 8636,71 р., размер арендной платы с учетом внесенного задатка за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 3636,71 р.

Ежегодный размер арендной платы по договору № 01-1576 от 27.10.2018 г. составил 41 880 р., размер арендной платы за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 8490,74 р., размер арендной платы с учетом внесенного задатка за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 3490,74 р.

Ежегодный размер арендной платы по договору № 01-1577 от 27.10.2018 г. составил 41160 р., размер арендной платы за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 8344,77 р., размер арендной платы с учетом внесенного задатка за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 3344,77 р.

Ежегодный размер арендной платы по договору № 01-1578 от 27.10.2018 г. составил 36 450 р., размер арендной платы за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 7389,86 р., размер арендной платы с учетом внесенного задатка за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 2389,86 р.

Ежегодный размер арендной платы по договору № 01-1579 от 27.10.2018 г. составил 41 430 р., размер арендной платы за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 8933, 51 р., размер арендной платы с учетом внесенного задатка за период с 19.10.2017 г. по 31.12.2017 г. составляет 3399,51 р.

Государственная регистрация договоров аренды произведена 17 ноября 2017 года.

Заявленные исковые требования истец ФИО1 обосновывает невозможностью использования земельных участков по их целевому назначению. 

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется представить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ).

П.1 ст.614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Подпунктом 1.1 абзацами 5-7 каждого из договоров установлено, что категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками, ограничения обременения: не установлены.

Приведенное описание целей использования участка является окончательным, изменение цели использования не допускается (п. 1.3 договоров).

Во всех указанных договорах предусмотрено, что:

- арендодатель обязался передать в аренду участок в состоянии, соответствующим его назначению, условиям договора и пригодном для эксплуатации (п. 5.2.1), 

- арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор по соглашению с арендодателем, направив уведомление, не позднее, чем за 30 календарных дней, уведомление об этом (в этом случае арендатор обязан выплатить арендную плату до момента расторжения договора) п.5.3.3.

24 января 2018 г. ФИО1 обратился в Департамент имущественных отношений Вологодской области с предложение произвести пересчет арендных платежей и путем заключения дополнительные соглашения к действующим договорам аренды установить, что обязанность по уплате арендных платежей возникает у него с даты внесения исправленных сведений о границах указанных земельных участков в базу данных Росреестра, заявление мотивировано тем, что после регистрации договоров аренды ему стало известно о кадастровой ошибке при постановке земельных участков на кадастровый учет, фактическое расположение данных земельных участков на местности отличается от координат, которые содержатся в базе данных Росреестра. 

Имеется ответ Департамента имущественных отношений Вологодской области от 19 февраля 2018 г. на данное заявление, в котором Департамент не находит оснований для заключения дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков и перерасчета арендной платы за их использование, при этом Департамент указал, что характеристики земельных участков, предоставленных в аренду, соответствуют сведениям, отраженных в документации по проведению аукциона. Споров в отношении местоположения границ образованных земельных участков с правообладателями смежных участков не имеется. 

13 марта 2018 г. ФИО1 вновь направлено в адрес Департамента заявление, в котором он предлагает заключить соглашение о расторжении договоров аренды, вернуть ему оплаченные ранее арендные платежи, возместить затраты с комиссией банка, выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.

Данное заявление Департаментом было рассмотрено, 4 апреля 2018 г. в адрес ФИО1 направлены соглашения о расторжении договоров аренды, при этом Департамент не нашел оснований для возврата арендных платежей по мотиву позиции, выраженной в письме от 19 февраля 2018 г. 

Соглашения о расторжении договоров аренды земельного участка подписаны ФИО1 не были, т.е. в досудебном порядке спор между сторонами урегулирован не был. 

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В данном случае истец должен доказать, что после заключения договора произошло существенное изменение обстоятельств, из которых он исходил при его заключении.

Судом установлено, что до проведения аукциона и заключения договоров аренды было проведено межевание, в процессе которого были определены границы участков, местоположение этих границ было внесено в ГКН; определена площадь участков. 

По сведениям УФРС по ВО от 15.08.2018 г. в ЕГРН имеются актуальные сведения о государственной регистрации аренды земельных участков, указанных в исковом заявлении, срок аренды с 17 ноября 2018 г. на 20 лет, арендатором является ФИО1, арендодателем – Вологодская область в лице Департамента имущественных отношений Вологодской области, дата регистрации права аренды – 17 ноября 2017 г. Документы, предоставленные для постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права, были проверены и соответствовали требованиям действующего законодательства. Оснований для отказа в постановке на кадастровый учет и государственной регистрации права аренды на момент их предоставления не имелось.

В договорах аренды указаны кадастровые номера участков, местоположение, площадь, категория земель и разрешенное использование, ограничения и обременения не установлены.

Согласно каждому договору - участок передается по акту приема-передачи, являющего приложением к договору (п. 3.1). 

27.10.2008 года (в день заключения спорных договора) стороны договора подписали акт приема передачи земельного участка (по каждому договору), в соответствии с которым приемкой по Акту Арендатор ФИО1 подтверждает, что участок передается в состоянии, не препятствующем осуществлению использования участка в соответствии с договором аренды земельного участка от 27.10.2017 г. Акты подписаны сторонами, имеются в материалах дела. 

Истцом подтверждено, что документация по аукциону находилась в открытом доступе, также подтвердил, что проверял расположение земельных участков на публичной карте.

Препятствий для визуального осмотра земельных участков на местности не имелось.

В договорах аренды и в актах приема передачи нет отметок о том, что истец не имеет возможности осмотреть участок, либо, что он требовал обозначить земельные участки на местности; истец не привел доказательств, препятствующих осмотреть земельные участки до проведения аукциона и при заключении договоров и потребовать от продавца обозначить участок на местности.

Как установлено в судебном заседании, при заключении спорных договоров ФИО1 на каждый земельный участок был предоставлен градостроительный план. 

По сведениям заведующего отделом архитектуры и градостроительства администрации Тарногского муниципального района ФИО6 от 8 ноября 2018 года № 304 ФИО1 за разрешением на строительство индивидуальных жилых домов на земельных участках по адресу: …………………. с кадастровыми номерами ………………………………………… не обращался, жалоб и заявлений от ФИО1 в отдел архитектуры не поступало. 

Статья 607 ГК РФ, определяющая перечень объектов аренды, устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Такие особенности установлены статьей 37 Земельного кодекса РФ, регламентирующей особенности купли-продажи земельных участков, применяемые также в случае передачи земельного участка в аренду.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно п. 4 этой же статьи требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Согласно информации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области от 10 сентября 2018 г., сведения об обращениях граждан по поводу наличия кадастровой ошибки в отношении запрашиваемых земельных участков в ЕГРН отсутствуют.

Из ответа прокурора Тарногского района следует, что обращения граждан по поводу невозможности использования земельных участков по их целевому назначению по адресу: Вологодская область, с. ………………., образовавшихся путем раздела земельного участка с кадастровым номером ………………., в прокуратуру района не поступали и не рассматривались.

Из сообщения Комитета по управлению имуществом администрации Тарногского муниципального района № 1245 от 16 октября 2018 г. имеется информация о пересечении по координатам земельных участков ………………… с объектом недвижимости автомобильная дорога по ул. ………….. Информация по наложению земельных участков с кадастровыми номерами …………………….. в комитете отсутствует.

По предоставленной информации БУ в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации» от 23 октября 2018 г. № 3878 предоставить схему расположения земельных участков по адресу: Вологодская область, ……………, ……………… с кадастровыми номерами ………………………… не представляется возможным в связи с тем, что на момент проведения кадастровых работ границы указанных земельных участков не были закреплены на местности. В данной информации также сделана ссылка на заключенный между Департаментом имущественных отношений Вологодской области и бюджетным учреждением заключен государственный контракт № 65 от 28.11.2017 г.

Имеется информационное письмо БУ в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации», адресованное главе Тарногского муниципального района от 28.06.2018 г. № 2102/1-кр, в котором указано, что между Департаментом имущественных отношений Вологодской области и бюджетным учреждением заключен государственный контракт № 65 от 28.11.2017 г. на выполнение кадастровых работ в отношении 23 земельных участков с кадастровыми номерами: …………………………………., расположенных по адресу: Вологодская область, с. …………….., образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером ………... В ходе проведения кадастровых работ по установлению (восстановлению) границ (выносу границ в натуру) вышеуказанных земельных участков выявлено, что по координатам земельные участки пересекают сооружение с кадастровым номером …………, расположенное по адресу: …………….., находящееся в собственности муниципального образования «Тарногский муниципальный район». В настоящее время земельные участки с кадастровыми номерами ………………………….. находятся в собственности физических лиц и МО «Тарногский муниципальный район», исправление реестровой ошибки может повлечь за собой прекращение права собственности на объект недвижимости (автомобильная дорога улица ……………..) и на земельные участки.

Таким образом, доводы истца о том, что ответчик в аукционной документации предоставил заведомо ложную информацию, не нашли подтверждения в судебном заседании. 

При заключении договоров аренды земельных участков ответчиком указан вид использования земельного участка, сообщена вся информация о земельном участке, и арендодатель нашел его в приемлемом состоянии и не имел претензий.

Представленное истцом заключение кадастрового инженера ФИО7 от 30.05.2018 г. не может быть принято во внимание, поскольку само по себе не доказывает предоставление ответчиком заведомо ложной информации.

Кроме того, суд также учитывает следующее, в соответствии с Требованиями к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921, заключение кадастрового инженера является текстовой частью межевого плана. В соответствии п. 69 Требования к подготовке межевого плана раздел "Заключение кадастрового инженера" оформляется кадастровым инженером в виде связного текста. В случае если в ходе кадастровых работ выявлены ошибки (пересечения, несовпадения, разрывы) в местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, лесопарков, в разделе "Заключение кадастрового инженера" приводятся предложения кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок, в том числе результаты необходимых измерений (например, о необходимости направления органом регистрации прав в соответствующие органы информации о наличии ошибок в сведениях о границах муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, лесопарков фрагмент описания местоположения границы таких объектов с правильными значениями координат характерных точек).

Однако, данное заключение не является частью межевого плана, сам межевой план отсутствует, текст заключения не соответствует требованиям п.69, в частности не содержит описания границ объектов с правильными значениями координат характерных точек.

Заключение, представленное кадастровым инженером в адрес суда от 22.10.2018 г. имеет те же нарушения, что и заключение от 30.05.2018 г., поэтому оба заключения не могут быть использовано в качестве доказательства по делу.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований истца ФИО1 не имеется, поэтому в удовлетворении иска необходимо отказать. 

В части встречных исковых требований суд приходит к выводу об их удовлетворении. 

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пп. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с каждым договором:

- арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и на условиях, установленных договором, получать у арендодателя расчет арендной платы в порядке, установленном п.4.7 договора (п.5.4.3),

- неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для отказа в уплате арендной платы (п.4.10).

- арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в судебном порядке при невнесении арендной платы более двух раз подряд (п.5.1.1),

- арендатору начисляется неустойка в размере одной трехсотой годовой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки ( п. 6.1). 

- внесение ежегодной арендной платы осуществляется ежеквартально не позднее пятнадцатого числа второго месяца квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет в соответствии с реквизитами, указанными в расчете (п.4.6).

Оплата арендных платежей истцом ФИО1 в 2018 г. не производится. 

В адрес ФИО1 были направлены претензии об оплате арендных платежей от 08.05.2018 г., от 09.06.2018 г., от 17.08.2018 г., которые оставлены им без удовлетворения, в последней претензии также предложено расторгнуть Договоры. 

В соответствии с расчетом задолженность ФИО1 по договорам аренды за 1-3 кварталы 2018 года составила 492544, 34 р., неустойка – 9620,6 р. 

Указанный расчет судом проверен, является верным, ответчик возражений по расчету не представил, суд принимает, представленный расчет за основу.

С учетом того, что ответчик не вносил арендную плату, ему направлялись предупреждения о необходимости внесения арендной платы, которые ответчик не выполнил, суд приходит к выводу о расторжении договоров аренды и взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку платежей по арендной плате.

Руководствуясь ст.ст.194–199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Вологодской области о расторжении договоров аренды земельных участков и взыскании денежных средств отказать.

Удовлетворить встречные исковые требования Департамента имущественных отношений Вологодской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку платежей по арендной плате и расторжении договора аренды. 

Расторгнуть: 

договор аренды земельного участка № 01-1564 от 27 октября 2018 года, заключенный между Департаментом имущественных отношений Вологодской области и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером ……………….;

договор аренды земельного участка № 01-1565 от 27 октября 2018 года, заключенный между Департаментом имущественных отношений Вологодской области и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером ……………….;

договор аренды земельного участка № 01-1566 от 27 октября 2018 года, заключенный между Департаментом имущественных отношений Вологодской области и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером ……………….;

договор аренды земельного участка № 01-1567 от 27 октября 2018 года, заключенный между Департаментом имущественных отношений Вологодской области и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером ……………….;

договор аренды земельного участка № 01-1568 от 27 октября 2018 года, заключенный между Департаментом имущественных отношений Вологодской области и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером ……………….;

договор аренды земельного участка № 01-1569 от 27 октября 2018 года, заключенный между Департаментом имущественных отношений Вологодской области и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером ……………….;

договор аренды земельного участка № 01-1570 от 27 октября 2018 года, заключенный между Департаментом имущественных отношений Вологодской области и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером ……………….;

договор аренды земельного участка № 01-1571 от 27 октября 2018 года, заключенный между Департаментом имущественных отношений Вологодской области и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером ……………….;

договор аренды земельного участка № 01-1572 от 27 октября 2018 года, заключенный между Департаментом имущественных отношений Вологодской области и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером ……………….;

договор аренды земельного участка № 01-1573 от 27 октября 2018 года, заключенный между Департаментом имущественных отношений Вологодской области и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером ……………….;

договор аренды земельного участка № 01-1574 от 27 октября 2018 года, заключенный между Департаментом имущественных отношений Вологодской области и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером ……………….;

договор аренды земельного участка № 01-1575 от 27 октября 2018 года, заключенный между Департаментом имущественных отношений Вологодской области и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером ……………….;

договор аренды земельного участка № 01-1576 от 27 октября 2018 года, заключенный между Департаментом имущественных отношений Вологодской области и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером ……………….;

договор аренды земельного участка № 01-1577 от 27 октября 2018 года, заключенный между Департаментом имущественных отношений Вологодской области и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером ……………….;

договор аренды земельного участка № 01-1578 от 27 октября 2018 года, заключенный между Департаментом имущественных отношений Вологодской области и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером ……………….;

договор аренды земельного участка № 01-1579 от 27 октября 2018 года, заключенный между Департаментом имущественных отношений Вологодской области и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером ……………….;

Взыскать со ФИО1 в пользу Департамента имущественных отношений Вологодской области арендную плату по договорам аренды земельных участков от 27 октября 2018 г. в размере 492544,34 р., неустойку в сумме 9620, 60 р.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Тарногский районный суд в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме вынесено 19 ноября 2018 г.

Судья Игошкина О.В.