Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 февраля 2025 года Свердловский районный суд г.Иркутска

в составе председательствующего судьи Новоселецкой Е.И.,

при секретаре Синюк Р.Е., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 38RS0036-01-2024-007145-87 (2-240/2025) по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 (далее – истец) обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 (далее – ответчики) о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований указано, что *** между нею и представителями ответчиков был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: ***. При этом истец уплатила задаток в размере 100 000 рублей. На момент совершения сделки истцу было 78 лет, в силу чего она страдает рядом хронических заболеваний, в том числе болезнью Паркинсона, имеет слабое зрение и относится к категории граждан «Дети войны».

*** при подготовке и подписании проекта договора истец участия не принимала, подписала его, не читая, полагаясь на общий смысл, который был доведен до нее представителями ответчиков ФИО4, ФИО5, а также на риэлтора.

При подписании договора истец неоднократно поясняла, что приобретаемое ею жилое помещение не должно находиться в обременении, однако *** при подробном ознакомлении с договором истцу стало известно, что жилое помещение находится в двойном обременении. Об указанном факте она сообщила риэлтору и потребовала расторгнуть договор, в чем впоследствии ей было отказано, а задаток был удержан ответчиками. 

При заключении оспариваемого договора истец находилась в таком психическом состоянии, что не в полной мере осознавала характер своих действий, но категорически высказывалась, что не желает приобретать квартиру с обременением. 

Причинами вышеуказанного психического состояния истца были: неоднократный и длительный показ вариантов квартир риэлтором ***; жаркая погода; наличие хронических заболеваний (болезнь Паркинсона, ишемия головного мозга); видимость создания риэлтором востребованности квартиры на рынке жилья и давление с целью подписания предварительного договора купли-продажи; слабое зрение и отсутствие очков; возраст 78 лет; отсутствие возможности изучить проект договора до его подписания; предварительный договор вслух сторонами не озвучивался; документы на квартиру не предоставлялись.

Подписывая оспариваемый договор, истец находилась в таком психическом состоянии, что не была способна понимать значение своих действий, а также находилась в заблуждении относительно того, что приобретаемое жилое помещение находится в обременении.

Ответчиками до настоящего времени денежные средства в размере 100 000 рублей ей не возвращены, данная сумма является для нее значительной и ее возврат возможен при условии признания сделки недействительной. 

Полагает, что оспариваемая сделка недействительна, поскольку была совершена под влиянием существенного заблуждения и обмана. 

На основании изложенного, просит суд признать недействительным предварительный договор купли-продажи от ***, заключенный между нею и ФИО2, ФИО3; применить последствия недействительности сделки в виде взыскания солидарно с ответчиков в свою пользу денежных средств в размере 100 000 рублей. 

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении и дополнениях к нему.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны, в связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4, действующая по доверенности, в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражала, пояснив суду, что до согласования сделки истец дважды осматривала квартиру. *** при подписании договора были озвучены все условия сделки, однако основной договор купли-продажи не был заключен, поскольку истец отказалась приобретать квартиру. Кроме того, до подписания оспариваемого договора, истец продала свою квартиру, а затем после отказа в заключении основного договора купли-продажи, приобрела новую квартиру.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, материалы гражданского дела ***, суд приходит к следующему

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, либо не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

По правилам ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Статьей 166 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1); при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

На основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п. 1).

В силу пункта 2 данной статьи при наличии перечисленных условий заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (п. 3).

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (п. 5).

Согласно п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки (п. 4).

В п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от *** *** "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки.

Судом установлено, что ФИО1 с *** установлена вторая группа инвалидности по общему заболеванию. 

В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Свердловского районного суда *** от *** по гражданскому делу *** исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задатка в двойном размере, процентов за пользование чужими денежными средствами – оставлены без удовлетворения.

В ходе рассмотрения дела суд установил, что *** между ФИО2, ФИО3 (продавцы) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи по условиям которого, стороны обязуются в срок до *** заключить, подписать и передать на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** договор купли-продажи квартиры, назначение: жилое, общей площадью 58,8 кв.м., распложённой на 6 этаже жилого дома, находящегося по адресу: ***, кадастровый ***.

Стоимость объекта недвижимости составляет 7 150 000,00 руб. (п. 2.1.)

Покупатель выплатил в момент подписания договора продавцам в счет причитающейся с него вышеуказанной суммы, задаток в размере 100 000,00 рублей, о чем составлены соответствующие расписки (п. 2.2).

Перед подписанием договора стороны уведомлены о том, что объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: ***, кадастровый ***, находится в обременении - ипотека в силу закона ПАО «Банк ВТБ» задолженность составляет 1 637 167,08 рублей, зарегистрированная за *** от ***

Обременение - ипотека в силу закона по договору целевого жилищного займа, предоставленного ФИО3 как участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ИНН: 

<

***>), зарегистрированное за *** от ***

Продавцы обязуются погасить обременение и устранить препятствия для регистрации и перехода права собственности в установленный настоящим договором срок, до подписания основного договора купли-продажи в порядке, установленном п. 2.5 настоящего договора (п. 1.5.)

Порядок расчетов стороны установили следующий: часть стоимости объекта недвижимости в размере 1 637 167,08 рублей оплачивается покупателем продавцам в день подписания основного договора купли-продажи за счет собственных денежных средств для полного погашения задолженности (обременения), указанного в п. 1.5. настоящего договора, что подтверждается соответствующей распиской (п. 2.5)

Оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости в размере 5 412 832,92 рубля оплачивается покупателем продавцам через сервис безопасных расчетов после регистрации права собственности в регистрирующем органе в процентном соотношении 47/100 ФИО2, а также 53/100 ФИО3 (п. 2.6.) 

Как следует из расписок от ***, что ФИО3, ФИО2. получили *** от ФИО1 денежные средства в размере 100 000,00 рублей в качестве задатка по предварительному договору (53 000,00 рублей - ФИО3, 47 000,00 рулей - ФИО2).

Таким образом, суд пришел к выводу, что стороны согласовали при заключении предварительного договора все его существенные условия, в том числе, прописали условие о наличии у спорной квартиры обременения в виде ипотеки.

Кроме того, суд установил, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи от *** истец ФИО1 дважды осмотрела спорное жилое помещение, была согласна с его техническим состоянием. В день подписания предварительного договора купли-продажи ФИО1 была ознакомлена с условиями предварительного договора. До нее было доведено условие о наличии в отношении спорного жилого помещения обременения в виде ипотеки, способ расчетов и способ гашения ипотеки. В последующем истец, на следующий день ***, отказалась от заключения основного договора купли-продажи в связи с наличием обременения в виде ипотеки. Приобрела иное жилое помещение в сентябре 2023 г. до истечения срока предварительного договора купли-продажи от *** Не заключение основного договора купли-продажи квартиры явилось результатом нарушения покупателем ФИО1, принятых на себя обязательств, в соответствии с условиями предварительного договора. 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от *** решение Свердловского районного суда *** от *** оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 – без удовлетворения. 

Как указывает истец, оспариваемая сделка недействительна, поскольку была совершена под влиянием существенного заблуждения и обмана. 

Одновременно истец ссылалась на то, что при подписании договора не в полной мере осознавала характер своих действий.

Вместе с тем предварительный договор купли-продажи квартиры от *** содержал все существенные условия, которые ясно устанавливают природу будущей сделки и определяют ее предмет, воля сторон при заключении договора была направлена на заключение в будущем основного договора купли-продажи, данное обстоятельство подтверждается последующими действиями сторон, а именно внесением истцом задатка в размере 100 000 рублей.

Сделка была совершена в письменной форме, истец была ознакомлена с ее условиями, согласилась с ними.

При таких обстоятельствах доводы истца о заключении сделки под влиянием заблуждения являются бездоказательными, также истцом не конкретизировано в чем выразился обман со стороны ответчиков при заключении сделки.

В ходе рассмотрения дела истцом в нарушение статьи ГПК РФ не представлено доказательств, что волеизъявление сторон было направлено на возникновение иных гражданско-правовых отношений, чем заключение предварительного договора купли-продажи, в котором указаны именно те условия будущего договора, которые стороны согласовали в предварительном договоре, а также оговорены последствия уклонения той или иной стороны от заключения основного договора.

Истец в исковом заявлении указывала, что при заключении оспариваемой сделки, она неоднократно поясняла, что приобретаемое ею жилое помещение не должно находиться в обременении, однако, изложенное свидетельствует не о заблуждении истца либо совершением сделки под влиянием обмана, а о несогласии с условиями договора относительно обременения жилого помещения.

В силу п. 1 ст. 177 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

В соответствии с частью 1 статьи 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Согласно п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от *** *** «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» во всех случаях, когда по обстоятельствам дела необходимо выяснить психическое состояние лица в момент совершения им определенного действия, должна быть назначена судебно-психиатрическая экспертиза, например, при рассмотрении дел о признании недействительными сделок по мотиву совершения их гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

В ходе рассмотрения дела истец от проведения судебной психолого-психиатрической экспертизы отказалась.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что истец уклонилась от участия в судебной экспертизе, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании договора от *** недействительным, поскольку установление состояния истца на дату совершения сделки находится в исключительной компетенции экспертов.

Также суд учитывает обстоятельства, что ФИО1 перед совершением оспариваемой сделки, так и в последующий период совершила ряд последовательных, юридически значимых действий, включая выдачу заключение агентского договора ***, заключение самого оспариваемого договора, а также заключение договора купли-продажи квартиры по ***, обращение в суд *** с иском о взыскании задатка, что также не может свидетельствовать о неспособности истца понимать значение своих действий и руководить ими при подписании оспариваемого договора ***. 

Отказ в удовлетворении исковых требований о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от ***, исключает основания для удовлетворения производных от основного исковых требований о применении последствий недействительности сделки.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от ***, применении последствий недействительности сделки – оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд *** в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья: Е.И. Новоселецкая

Решение в окончательной форме изготовлено 13.03.2025